Первинний чи вторинний ринок у Варшаві: що обрати для першої квартири

Первинка чи вторинка? У Варшаві сама лише ціна метра майже нічого не вирішує. За даними NBP за II квартал 2026 року (березень–травень) середня ціна угод становила 16 783 zł/м² на первинному ринку і 16 723 zł/м² на вторинному. За 800 000 zł ви купите на обох ринках близько 48 м². Вибір визначає решта: податок PCC на вторинці, оздоблення квартири в стандарті забудовника, строк заселення і те, як закон захищає ваші гроші.

Нижче ми зіставляємо обидва ринки по пунктах очима пари, яка купує першу квартиру. У кожної цифри є дата; описуємо стан на вересень 2026 року.

Що дешевше у Варшаві: скільки коштує м² на первинному і на вторинному ринку (вересень 2026)?

Найсвіжіші повні дані NBP стосуються II кварталу 2026 року (в базі NBP це березень, квітень і травень):

Прокрутіть таблицю вбік, щоб побачити всі стовпці. →

Зміни рік до року і метраж — наш власний розрахунок на основі даних NBP. Ціни NBP містять VAT і стосуються квартир у багатоквартирних будинках в адміністративних межах Варшави. NBP застерігає, що дані можуть бути пізніше скориговані.

З таблиці випливають дві речі. По-перше, у середньому жоден ринок не є помітно дешевшим. По-друге, на вторинці ціна з оголошення сильніше відхиляється від ціни, за яку квартири реально продаються: приблизно на 2,3 тис. zł/м², а на первинці приблизно на 1,7 тис. zł/м² (власний розрахунок, NBP, II кв. 2026).

Новіші дані щодо новобудов публікує BIG DATA RynekPierwotny.pl. У серпні 2026 року (попередні дані) середня ціна пропозиції у Варшаві становила 19,6 тис. zł/м², медіана 17,4 тис. zł/м². Середня знизилася на 1% до попереднього місяця, другий місяць поспіль. Причина в тому, що в пропозицію ввійшли дешевші квартири (у середньому близько 16,4 тис. zł/м²), а не в зниженні цін. Це інша методика, ніж у NBP, тому ці числа не можна зіставляти як «зростання».

На вторинному ринку Metrohouse і Credipass наводять для Варшави за II квартал 2026 року середню ціну угод 15 823 zł/м². Це інша вибірка (угоди однієї мережі посередників), тому ми не усереднюємо її з даними NBP.

Які витрати додаються до ціни: VAT у ціні забудовника чи PCC при купівлі з рук?

Прокрутіть таблицю вбік, щоб побачити всі стовпці. →

За типової купівлі в забудовника продаж обкладається VAT, тому PCC ви не платите (art. 2 pkt 4 lit. a закону про PCC). За станом на вересень 2026 року забудовник зобов’язаний вказувати на своєму сайті ціни з VAT (art. 19a ust. 1 закону про забудовників). Виняток: якщо продаж забудовника звільнений від VAT, PCC 2% все ж доведеться сплатити. Запитайте про це у відділі продажу.

На вторинному ринку PCC становить 2% ринкової вартості (art. 7 ust. 1 pkt 1 lit. a і art. 6 ust. 1 pkt 1). З 31.08.2023 діє звільнення при купівлі першої квартири (art. 9 pkt 17). Воно працює, якщо покупець ніколи не мав квартири, будинку чи кооперативного права на приміщення; успадкована частка до 50% його не перекреслює. Під час купівлі вдвох податкові органи роками вважали, що умову має виконати кожен із покупців (наприклад, інтерпретація Директора KIS від 8.11.2023, 0111-KDIB2-3.4014.344.2023.2.JKU). NSA у рішенні від 7 квітня 2026 року (III FSK 281/25) визнав, що звільнення належить пропорційно тому покупцеві, який відповідає умовам, а PCC сплачується з частки другої особи. Це рішення в одній справі, тому перед угодою запитайте нотаріуса, як він рахуватиме PCC.

Пам’ятайте: при бюджеті 800 000 zł «на все» ці витрати зменшують ціну квартири, яку ви можете собі дозволити. Нотаріальну таксу, записи в реєстрі та податок при купівлі з рук ми розбираємо в статті що перевірити і скільки заплатити, купуючи вторинне житло.

Коли ви в’їдете: квартира в будинку, що будується, готова від забудовника чи з вторинного ринку?

Квартира в будинку, що будується. Договір із забудовником (umowa deweloperska) має містити строк передання права власності, строки початку й завершення робіт та строк приймання (art. 35 ust. 1 pkt 7, 12 і 17). За даними GUS, багатоквартирні будинки в Польщі у 2025 році будували в середньому 24,8 місяця. Якщо ви підписуєте договір на початку будівництва, ключі зазвичай доведеться чекати близько 2 років¹. Якщо зараз ви винаймаєте житло, увесь цей час ви продовжуєте платити оренду. Якщо забудовник не передасть право власності вчасно, ви призначаєте йому 120 днів, після чого можете відмовитися від договору (art. 43 ust. 1 pkt 6 і ust. 3). Договірна неустойка за прострочення належить вам, якщо вона передбачена договором.

Готова квартира від забудовника. Чекати на будівництво не потрібно. Строк залежить від договору купівлі-продажу і від того, як швидко банк ухвалить кредитне рішення.

Вторинний ринок. Дату передання квартири ви узгоджуєте з продавцем у договорі. Вона залежить від того, коли він виїде і чи не чекає він сам на свою нову квартиру.

Стандарт забудовника чи квартира «під ключ»: скільки додати на оздоблення?

Квартиру в стандарті забудовника (stan deweloperski) треба оздобити до заселення. Вартість оздоблення у Варшаві за оцінками порталів:

• cennik-kosztorys.pl (травень 2026): базовий стандарт 1 500–2 500 zł/м², преміум 3 000–5 000 zł/м² (матеріали, робота і проєкт);
• RynekPierwotny.pl (липень 2026): «під ключ» у середньому стандарті до 3 000 zł/м², у високому близько 4 000–5 000 zł/м².

За базового або середнього стандарту закладайте в бюджет орієнтовно 1 500–3 000 zł/м²². Для квартири близько 48 м² це 72 000–144 000 zł, які потрібні понад ціну квартири.

Квартира на вторинці часто готова до заселення, але стан буває різним: від свіжого ремонту до квартири, де потрібно міняти комунікації. Тоді ви рахуєте вартість ремонту, а не оздоблення. Як це зробити, описано в статті чи вигідна квартира під ремонт.

Як закон захищає вас: спеціальний рахунок і фонд гарантій на первинці, земельно-іпотечна книга і rękojmia на вторинці

Первинний ринок (закон про забудовників, стан на вересень 2026 року):

• Спеціальний рахунок у банку (mieszkaniowy rachunek powierniczy). Забудовник зобов’язаний його забезпечити, відкритий або закритий (art. 6–7). Ви вносите платежі в міру ходу будівництва, після завершення етапів графіка (art. 8).
• Гарантійний фонд забудовників (Deweloperski Fundusz Gwarancyjny, DFG). Це відокремлений рахунок у Страховому гарантійному фонді (art. 46). Внесок сплачує забудовник: 0,45% при відкритому рахунку і 0,1% при закритому (постанова від 21.06.2022). DFG повертає платежі з відкритого рахунку, зокрема при банкрутстві забудовника або коли ви відмовилися від договору, а гроші не повернулися вчасно (art. 48 ust. 1). Тобто він захищає не кожен платіж у будь-якій ситуації. Запитайте, який рахунок у конкретного комплексу.
• Інформаційний проспект. Ви отримуєте його безкоштовно до договору бронювання (art. 21), а плата за бронювання не може перевищувати 1% ціни (art. 32 ust. 2). Що в ньому перевірити, ми розбираємо в статті що перевірити в інформаційному проспекті.
• Відкритість цін. Забудовник публікує історію зміни ціни, а якщо ціна на сайті відрізняється від ціни в договорі, ви маєте право вимагати найвигіднішої для вас ціни (art. 19a ust. 2 і 6).
• Недоліки при прийманні. За договором із забудовником у нього є 14 днів, щоб відповісти, чи визнає він недоліки; відсутність відповіді означає визнання, а визнані недоліки він усуває протягом 30 днів (art. 41 ust. 4–6). При готовій квартирі за договором купівлі-продажу закон переносить лише правила приймання і протоколу (art. 41 ust. 1–3), без цих строків.
• Rękojmia (гарантія за недоліки). 5 років від передання квартири (art. 568 § 1 k.c.). Купуючи в забудовника, ви споживач, тому rękojmia не може бути виключена (art. 558 § 1).

Вторинний ринок:

• Немає спеціального рахунку і DFG. Вас захищає те, що ви перевірите до договору: земельно-іпотечна книга (księga wieczysta) квартири і текст договору.
• Rękojmia теж діє 5 років, але при купівлі в приватної особи сторони можуть у договорі обмежити або виключити її (art. 558 § 1 k.c.). Виключення недійсне, якщо продавець підступно приховав недолік (art. 558 § 2). Якщо продає фірма, ви споживач, і виключення неприпустиме.

Ухвалені зміни закону про забудовників поки не діють: Dz.U. 2026 poz. 1077 набирає чинності 11.11.2026, а Dz.U. 2025 poz. 1669 в основній частині 2.04.2027.

Якщо ви іноземець: на що звернути увагу

Документи щодо купівлі — проспект, проєкт договору, договір у нотаріуса — складаються польською. Читати їх «по діагоналі» не можна ні на первинці, ні на вторинці, тому проєкт договору краще отримати заздалегідь, а не в день підписання. Ми проходимо разом із вами інформаційний проспект і проєкт договору та підкажемо, про що запитати забудовника чи юриста. Обслуговуємо 7 мовами, зокрема українською.

Хоча статтю написано українською, польські терміни наведено в дужках: саме їх ви побачите в документах і почуєте в нотаріуса. Номери статей закону залишено польською, щоб ви могли показати їх нотаріусу.

Скільки коштує посередник на первинному і на вторинному ринку?

Правила на вересень 2026 року:

• Первинний ринок. Винагороду за допомогу в купівлі квартири в забудовника ми з вас не беремо. Наша винагорода на первинному ринку випливає з договорів із забудовниками. Ми заявляємо вас забудовнику до того, як ви прийдете у відділ продажу: так ми оформляємо співпрацю з відділом продажу і можемо піти з вами на зустріч. Тому напишіть нам до візиту.
• Вторинний ринок. Тут зазвичай продає приватна особа, а не забудовник, тому ми працюємо за договором посередництва, укладеним із вами. Розмір винагороди і те, хто її платить, ми визначаємо в цьому договорі до початку співпраці.

Докладніше про те, як працює посередник при купівлі нової квартири, ми пишемо в статті скільки коштує посередник при купівлі в забудовника.

Де у Варшаві пропозиція новобудов, а де переважно старі будинки?

Наприкінці червня 2026 року забудовники пропонували у Варшаві близько 16–17 тис. квартир (CBRE і Tabelaofert.pl: 16 345; RynekPierwotny.pl: близько 17 тис.). У серпні 2026 року в пропозицію ввійшла партія дешевших квартир, у середньому близько 16,4 тис. zł/м² (BIG DATA RynekPierwotny.pl).

У цьому порівнянні ми не наводимо цін за районами: дані NBP і BIG DATA, на які ми спираємося, стосуються всієї Варшави, а дані за III квартал 2026 року ще не опубліковані (стан на вересень 2026 року). Натомість:

• подивіться в каталозі новобудови Варшави, у яких районах є комплекси під ваш метраж і бюджет;
• по кожному комплексу порівняйте ціну з історією цін на сайті забудовника (art. 19a);
• якщо вам важливий конкретний давно забудований район, нових комплексів там може не бути взагалі. Тоді залишається вторинний ринок.

Первинний чи вторинний ринок: коли що краще — запитання для вашої ситуації

Первинний ринок виграє, якщо ви відповідаєте «так»:

• Ви можете зачекати зазвичай близько 2 років¹ або шукаєте готову квартиру від забудовника?
• Понад ціну у вас є 72 000–144 000 zł на оздоблення близько 48 м²²?
• Ви хочете вносити гроші через спеціальний рахунок і мати rękojmia, яку не можна виключити?
• Чи мав хтось із вас уже житло? Тоді на вторинці ви заплатите PCC 2% щонайменше з частки цієї особи, а в забудовника при продажу з VAT не заплатите.

Вторинний ринок виграє, якщо ви відповідаєте «так»:

• Ви хочете швидко в’їхати і перестати платити оренду?
• Ви обоє купуєте першу квартиру і можете скористатися звільненням від PCC?
• Вам важливий конкретний район, де немає нових комплексів?
• Ви готові перевірити księga wieczysta, прочитати договір з погляду rękojmia і торгуватися за ціну?

Витрати при купівлі в забудовника, які потрібно додати до ціни з прайсу, описано в статті доплати в ціннику забудовника.

FAQ

Чи вторинне житло у Варшаві дешевше, ніж у забудовника?

У середньому ні. За даними NBP за II квартал 2026 року (березень–травень) середня ціна угод у Варшаві становила 16 723 zł/м² на вторинному ринку і 16 783 zł/м² на первинному, тобто різниця близько 60 zł/м². Що вийде дешевше, вирішують податок PCC, оздоблення і ціна конкретної квартири, а не ринок.

Скільки чекати на квартиру, куплену в забудовника під час будівництва?

За даними GUS, багатоквартирні будинки в Польщі у 2025 році будували в середньому 24,8 місяця від початку будівництва до введення в експлуатацію (публікація від 30.06.2026). Якщо ви підписуєте договір на початку будівництва, ключі зазвичай доведеться чекати близько 2 років. Для вас обов’язковий строк із вашого договору із забудовником (art. 35 ust. 1 pkt 7 закону про забудовників, стан на вересень 2026 року).

Чи звільнена перша квартира на вторинці від податку PCC?

Так, якщо покупець ніколи не мав квартири, будинку чи кооперативного права на приміщення (art. 9 pkt 17 закону про PCC, звільнення діє з 31.08.2023, стан на вересень 2026 року). Під час купівлі вдвох NSA у рішенні від 7 квітня 2026 року (III FSK 281/25) визнав, що звільнення належить пропорційно тому з покупців, хто відповідає умовам; раніше відомства вимагали, щоб умовам відповідав кожен. Перед угодою запитайте нотаріуса, як він рахуватиме PCC. Без звільнення PCC із ціни 800 000 zł становить 16 000 zł.

Чи відповідає продавець вторинної квартири за її недоліки?

Загалом так: гарантія за недоліки нерухомості (rękojmia) діє 5 років від передання квартири (art. 568 § 1 k.c., стан на вересень 2026 року). Приватна особа може в договорі обмежити або виключити rękojmia. Виключення не діє, якщо продавець підступно приховав недолік. Тому читайте проєкт договору до підписання.

Скільки коштує оздоблення квартири в стандарті забудовника у Варшаві?

За оцінками порталів за 2026 рік зазвичай близько 1 500–3 000 zł/м², а в преміум-стандарті 3 000–5 000 zł/м². Для квартири близько 48 м² це приблизно 72 000–144 000 zł. Це орієнтовні суми кошторисних порталів, а не офіційні дані. Точну ціну назве підрядник після оцінки.

Обираєте квартиру в забудовника чи вагаєтеся між двома пропозиціями? Напишіть нам до візиту у відділ продажу. Ми порівняємо з вами обидва варіанти за цим списком і заявимо вас забудовнику до того, як ви туди прийдете. Ми не беремо з вас винагороди за допомогу в купівлі квартири в забудовника.

Jawno · +48 692 649 839 · infojawno@gmail.com

Текст має інформаційний характер і не є юридичною консультацією.