Проспект забудовника в Польщі: що перевірити, перш ніж платити за бронь

Інформаційний проспект (prospekt informacyjny) забудовника — обов’язковий документ про забудовника, комплекс і вашу конкретну квартиру. Забудовник має вручити його безкоштовно, на довговічному носії та разом із додатками до того, як ви підпишете договір бронювання (art. 21, правовий стан на жовтень 2026 р.). Перш ніж платити за бронь, пройдіть за списком нижче. Ця плата не може перевищувати 1% ціни квартири, зазначеної саме в проспекті (art. 32 ust. 2).

Правова основа: закон від 20 травня 2021 р. про захист прав покупця житлового приміщення або одноквартирного будинку та про Гарантійний фонд забудовників, єдиний текст Dz.U. 2026 poz. 880. Норми про захист покупців діють від 1 липня 2022 р. Усі норми й цифри в цьому тексті наведено за правовим станом на жовтень 2026 р. Текст має інформаційний характер і не є юридичною консультацією.

Список перевірки до плати за бронь (правовий стан на жовтень 2026 р.)

1. Дата складання проспекту і те, чи всі додатки ви отримали.
2. Номер земельно-іпотечної книги (księga wieczysta, KW) і записи в розділі IV (іпотеки, заяви про запис).
3. Дозвіл на будівництво: чи є він, чи набрав чинності, чи не оскаржений.
4. Вид ескроу-рахунку для покупців (відкритий чи закритий), банк і ставка внеску до Гарантійного фонду забудовників (DFG).
5. Графік: щонайменше 4 етапи та плановий строк завершення робіт.
6. Строк передачі права власності в індивідуальній частині.
7. Ціна квартири, ціна за м², корисна площа і те, чи збігається ціна з ціною на сайті забудовника.
8. Чи допускає договір індексацію ціни та на яких умовах.
9. Оточення: місцевий план забудови в межах 100 м від межі комплексу та заплановані об’єкти в радіусі 1 км.
10. Три додатки: план поверху, зразок договору, схема благоустрою території.
11. Сам договір бронювання: письмова форма, визначений строк (із запасом на кредитне рішення), плата не більш як 1% ціни з проспекту.

Що таке інформаційний проспект забудовника і коли ви маєте його отримати

Забудовник, який починає продаж, мусить скласти проспект для комплексу за зразком із додатка до закону (art. 20 ust. 1 і 3). Він вручає його до договору із забудовником, а якщо ви спершу підписуєте бронь — до договору бронювання (art. 21 ust. 1).

Три правила вручення (правовий стан на жовтень 2026 р.):

• безкоштовно і з додатками, на довговічному носії (art. 21 ust. 2). Закон визначає його як носій, що дає змогу зберігати інформацію та відтворити її в незмінному вигляді (art. 5 pkt 11);
• на папері на ваш запит, у приміщенні підприємства, якщо проспект вам дали лише в іншій формі (art. 21 ust. 3);
• проспект стає частиною договору. Разом із додатками він є невід’ємною частиною договору бронювання та договору із забудовником (art. 23 ust. 2). Те, що ви в ньому прочитаєте, — не рекламна листівка.

Загальну частину проспекту забудовник публікує також на своєму сайті: від початку продажу, а якщо укладає договори бронювання — до першого з них (art. 19a ust. 1). Ця норма діє від 11 липня 2025 р. На тому самому сайті забудовник зазначає ціну за м² з ПДВ. Якщо ціна з сайту відрізняється від ціни, яку забудовник пропонує під час укладення договору, ви можете вимагати договір за найвигіднішою для вас ціною (art. 19a ust. 6). Як знайти цей перелік та його історію, ми описуємо в тексті прозорість цін на сайті забудовника.

Виняток: у разі готової квартири, яку ви купуєте у забудовника за звичайним договором купівлі-продажу, повного проспекту не буде. Замість нього забудовник передає на довговічному носії скорочену інформацію про нерухомість і квартиру, без частин про фінансування, захист внесків, графік і відмову від договору (art. 3 і art. 27 ust. 1). Що перевіряти в такому разі, ми пишемо у статті готова квартира від забудовника: як купити.

Що в загальній частині, а що в індивідуальній

Угорі зразка є поле «Data sporządzenia prospektu» (дата складання проспекту) з приміткою «Stan na dzień sporządzenia prospektu informacyjnego». Якщо від цієї дати щось змінилося, забудовник вручає додаток-зміну (aneks) або новий проспект, зі зміною, яку можна однозначно виокремити, та в строк, що дає змогу ознайомитися з нею до договору (art. 22).

Таблиця за зразком проспекту, правовий стан на жовтень 2026 р.:

Прокрутіть таблицю вбік, щоб побачити всі стовпці. →

До проспекту додано три документи: план поверху з позначеною квартирою, зразок договору із забудовником і схему концепції благоустрою території з будівлею та умовами оточення. Бракує когось із них — привід зачекати з оплатою.

Які дані з проспекту порівняти із земельно-іпотечною книгою, KRS і дозволом на будівництво

Йдеться про просте порівняння цифр, а не про повну перевірку забудовника:

• Земельно-іпотечна книга. Введіть номер KW із проспекту в пошуковику Електронних земельно-іпотечних книг Міністерства юстиції. Перевірте, чи записи в розділі IV збігаються з полем про іпотечні обтяження в проспекті.
• KRS. Номер KRS із загальної частини перевірте в пошуковику KRS: чи збігаються назва й місцезнаходження компанії з проспектом і зразком договору.
• Дозвіл на будівництво. У проспекті три поля «так/ні»: чи є дозвіл, чи набрав він чинності, чи оскаржений. Окрім того, номер дозволу й назва органу, який його видав.

Решту документів ви побачите в забудовника. На ваш запит ще до броні він мусить у своєму приміщенні надати, зокрема, актуальний стан земельно-іпотечної книги, виписку з KRS або довідку з CEIDG, дозвіл на будівництво, фінансову звітність за останні два роки, будівельний проєкт і згоду банку чи іншого іпотечного кредитора на передачу власності без обтяжень або зобов’язання таку згоду надати (art. 26 ust. 1, правовий стан на жовтень 2026 р.).

Ескроу-рахунок і DFG: де це в проспекті та що означає для ваших платежів

У загальній частині шукайте поле «Środki ochrony nabywców» (засоби захисту покупців). У ньому ви знайдете:

• вид ескроу-рахунку (mieszkaniowy rachunek powierniczy): відкритий або закритий;
• відсоткову ставку внеску до Гарантійного фонду забудовників (DFG);
• назву установи, яка забезпечує безпеку коштів покупця.

Внесок до DFG розраховує та сплачує забудовник, а не ви (art. 49 ust. 5). Ставка залежить від дня початку продажу (art. 49 ust. 6). За станом на жовтень 2026 р. діють ставки з розпорядження від 21 червня 2022 р. (Dz.U. 2022 poz. 1341): 0,45% для відкритого рахунку та 0,1% для закритого. Закон допускає ставки не вищі за 1% для відкритого рахунку й 0,1% для закритого (art. 49 ust. 7).

DFG — виокремлений рахунок у Страховому гарантійному фонді (UFG) (art. 46). Закон призначає його кошти для повернення внесків покупців на відкритий ескроу-рахунок у випадках, перелічених в art. 48 ust. 1, наприклад у разі банкрутства забудовника або коли ви відмовилися від договору й не отримали повернення в установлений законом строк. На випадок неплатоспроможності банку, у якому ведуть рахунок, закон передбачає повернення з DFG тієї частини внесків, яку не покриває виплата з Банківського гарантійного фонду (art. 48 ust. 2). Зразок проспекту містить обов’язковий абзац про захист вкладів у BFG до еквівалента 100 000 євро на одного вкладника (станом на жовтень 2026 р.). Подробиці про фонд наводить UFG на порталі dfg.ufg.pl.

А що з платою за бронювання? Її зараховують у ціну. Після підписання договору із забудовником забудовник переказує її на ескроу-рахунок не пізніше ніж протягом 7 днів (art. 32 ust. 3–4, правовий стан на жовтень 2026 р.).

Графік будівництва і строки: що обов’язкове, а що орієнтовне

Графік ділить будівництво на етапи. За правовим станом на жовтень 2026 р. у ньому має бути щонайменше 4 етапи, а вартість кожного не може бути нижчою за 10% і вищою за 25% загальних витрат на комплекс (art. 24 ust. 2). Для кожного етапу зазначають строк завершення та відсотковий розподіл витрат. Сам закон називає цей розподіл «орієнтовним» (art. 24 ust. 1).

Як читати строки:

• «Planowany termin rozpoczęcia i zakończenia robót budowlanych» (плановий строк початку й завершення будівельних робіт) у загальній частині — це план будівництва.
• «Termin, do którego nastąpi przeniesienie prawa własności» (строк, до якого буде передано право власності) в індивідуальній частині — дата, що стосується вашої квартири. Порівняйте її з датою у зразку договору.
• Індексація ціни. У проспекті є поле «Dopuszczenie waloryzacji ceny oraz określenie zasad waloryzacji» (допустимість індексації ціни та її правила). Якщо там «tak» («так»), прочитайте правила, перш ніж платити за бронь.

Проспект — невід’ємна частина договору (art. 23 ust. 2). Якщо договір називає іншу дату, ніж проспект, діє правило, описане нижче, у розділі про відмінності між договором і проспектом.

Що забудовник мусить написати про оточення комплексу

Зразок проспекту (правовий стан на жовтень 2026 р.) вимагає трьох видів відомостей про сусідство:

1. Наявні об’єкти, що впливають на умови життя, зокрема неприємні запахом, шумом чи світлом. Для цього поля зразок радіуса не вказує.
2. Положення місцевого плану забудови для ділянок у межах 100 м від межі комплексу: призначення території, інтенсивність і висота забудови, частка біологічно активної площі, мінімальна кількість паркомісць. Якщо плану немає, забудовник пише «Brak planu» (плану немає).
3. Заплановані об’єкти в радіусі 1 км: зокрема з місцевих планів, рішень про умови забудови, екологічних рішень, зон обмеженого використання та карт загрози повені. Окремо рішення про об’єкти суспільного призначення, наприклад дороги, залізничні лінії, аеропорт, магістральні мережі. У примітці до зразка названо, зокрема, будівництво доріг і рейкових ліній, повітряні коридори, очисні споруди, сміттєспалювальні заводи, сміттєзвалища та цвинтарі.

Зіставте ці відомості зі схемою благоустрою території (додаток 3). Якщо щось важливе для вас (дорога, трамвайні колії) є на схемі, але його немає в описі, запитайте про це письмово.

Якщо ви не читаєте польською: чи має проспект бути українською або англійською

Цей розділ стане в пригоді, якщо ви купуєте разом із людиною, яка не читає польською, наприклад із партнером чи партнеркою. Закон про забудовників (разом зі зразком проспекту) не містить норми про мову. Діє загальний закон про польську мову (єдиний текст Dz.U. 2026 poz. 81, станом на жовтень 2026 р.):

• у відносинах зі споживачем, який проживає в Польщі, за договору, що виконується в Польщі, використовують польську мову (art. 7 ust. 1), зокрема в документах, яких вимагають інші норми (art. 7 ust. 3);
• документ може мати паралельну версію іноземною мовою. Якщо споживач — громадянин Польщі, основою тлумачення є польська версія (art. 8 ust. 1a);
• іноземець, який знає відповідну мову й був попереджений про право на документ польською, може попросити документ іноземною мовою (art. 8 ust. 1b).

Обов’язку перекладати проспект ці норми не запроваджують. Ви можете попросити в забудовника версію англійською чи іншою мовою, але як ці правила застосовують до самого проспекту, оцінить юрист. На практиці рішення ухвалюють за польським текстом, тому назви полів і розділів варто знати польською. Саме тому польські назви полів наведено вище в дужках.

Що робити, якщо договір відрізняється від проспекту

Під час броні. Забудовник мусить повідомляти вас про зміни в проспекті та додатках і вказувати, чого вони стосуються (art. 33 ust. 1). Якщо він змінив проспект, не повідомивши вас, плата за бронювання підлягає негайному поверненню (art. 34 ust. 1 pkt 3).

Під час підписання договору із забудовником. Зміни, внесені між врученням проспекту й підписанням договору, мають бути в договорі чітко виокремлені. Вони зобов’язують вас лише тоді, коли ви погодилися включити їх у договір (art. 35 ust. 2–3). У договорі ви підписуєте також заяву, що отримали проспект і ознайомилися з ним (art. 35 ust. 1 pkt 16), тому порівняйте обидва документи до підписання договору.

Після підписання. Закон дає право відмовитися від договору із забудовником протягом 30 днів від дня його укладення (art. 43 ust. 2, правовий стан на жовтень 2026 р.), зокрема коли:

• відомості в договорі не збігаються з проспектом, окрім змін, прийнятих за art. 35 ust. 2;
• забудовник не вручив проспект або інформацію про зміну;
• дані в проспекті не відповідають фактичному чи правовому стану на день укладення договору;
• у проспекті бракує даних, яких вимагає зразок.

Заяву подають письмово, з нотаріально засвідченим підписом і згодою на викреслення ваших вимог із земельно-іпотечної книги (art. 45 ust. 1). Договір тоді вважають неукладеним, витрат на відмову ви не несете, а забудовник повертає гроші, виплачені йому з рахунку, негайно, не пізніше 30 днів від отримання заяви (art. 44 ust. 2–3). Це право стосується договору із забудовником. Під час броні діють правила з art. 33–34, описані вище.

FAQ

Чи обов’язковий інформаційний проспект забудовника?

Так, під час купівлі у забудовника за договором із забудовником (umowa deweloperska). За станом на жовтень 2026 р. забудовник зобов’язаний вручити проспект із додатками безкоштовно, на довговічному носії, до договору із забудовником і до попереднього договору бронювання (art. 21 закону, Dz.U. 2026 poz. 880). Під час купівлі готової квартири за звичайним договором купівлі-продажу вам нададуть скорочену інформацію (art. 27 ust. 1).

Скільки може становити плата за бронювання у забудовника?

За станом на жовтень 2026 р. плата за бронювання не може перевищувати 1% ціни квартири, зазначеної в проспекті (art. 32 ust. 2). Договір бронювання укладають у письмовій формі під загрозою недійсності (art. 30 ust. 1) і на визначений строк. Якщо ви берете кредит, строк має враховувати час на кредитне рішення (art. 31).

Чи має проспект бути українською або англійською?

Ні. За станом на жовтень 2026 р. закон про забудовників не містить норми про мову проспекту. Закон про польську мову (Dz.U. 2026 poz. 81, art. 8 ust. 1a і 1b) допускає паралельну версію іноземною мовою, а іноземець, який володіє цією мовою, може про неї попросити. Обов’язку перекладати проспект жоден із цих законів не запроваджує.

Що робити, якщо забудовник змінив проспект під час броні?

Він зобов’язаний повідомити вас і вказати, чого стосується зміна (art. 33 ust. 1). Якщо він змінив проспект або додатки, не повідомивши вас, плата за бронювання, яка за станом на жовтень 2026 р. становить щонайбільше 1% ціни, підлягає негайному поверненню (art. 34 ust. 1 pkt 3).

Скільки часу є на відмову, якщо договір не збігається з проспектом?

За станом на жовтень 2026 р. у вас 30 днів від дня укладення договору із забудовником (art. 43 ust. 2). Це стосується, зокрема, невідповідності договору проспекту, невручення проспекту та даних, які не відповідають фактичному чи правовому стану. Заяву подають письмово, з нотаріально засвідченим підписом (art. 45 ust. 1).

Tekst ma charakter informacyjny i nie jest poradą prawną. (Текст має інформаційний характер і не є юридичною консультацією.)

Маєте проспект і призначений візит у відділ продажу? Напишіть нам до візиту. Ми пройдемо з вами по проспекту та зразку договору за цим списком, підкажемо, про що запитати забудовника чи юриста, а до відділу продажу підемо разом. Винагороди за допомогу в купівлі квартири у забудовника ми з вас не беремо (докладніше: посередник під час купівлі у забудовника: скільки це коштує вам). Наша винагорода на первинному ринку випливає з договорів із забудовниками. Погляньте, як виглядає допомога в купівлі квартири у забудовника, або перегляньте новобудови Варшави із цінами з dane.gov.pl.

Jawno · +48 692 649 839 · infojawno@gmail.com