Prospetto informativo del costruttore in Polonia: cosa verificare prima di pagare la prenotazione

Il prospetto informativo (prospekt informacyjny) è un documento obbligatorio sul costruttore, sull’investimento e sul Suo appartamento. Il costruttore deve consegnarglielo gratuitamente, su supporto durevole e con gli allegati, prima che Lei firmi il contratto di prenotazione (art. 21, stato giuridico di ottobre 2026). Prima di versare la tariffa di prenotazione, scorra l’elenco qui sotto. La tariffa non può superare l’1% del prezzo dell’appartamento indicato proprio nel prospetto (art. 32 comma 2).

Base giuridica: legge del 20 maggio 2021 sulla tutela dei diritti dell’acquirente di un’unità abitativa o di una casa unifamiliare e sul Fondo di garanzia dei costruttori (Deweloperski Fundusz Gwarancyjny, DFG), testo unico Dz.U. 2026 poz. 880. Le norme di tutela degli acquirenti sono in vigore dal 1° luglio 2022. Tutte le norme e le cifre di questo testo sono riportate secondo lo stato giuridico di ottobre 2026. Il testo non costituisce consulenza legale.

Elenco di controllo prima della tariffa di prenotazione (stato giuridico di ottobre 2026)

1. Data di redazione del prospetto e se Lei ha ricevuto tutti gli addendum.
2. Numero del registro fondiario (księga wieczysta, KW) e iscrizioni nella sezione IV (ipoteche, domande di iscrizione).
3. Permesso di costruire: se c’è, se è definitivo, se è stato impugnato.
4. Tipo di conto vincolato per le abitazioni (mieszkaniowy rachunek powierniczy): aperto o chiuso, la banca e l’aliquota del contributo al DFG.
5. Cronoprogramma: almeno 4 fasi e la data prevista di fine dei lavori.
6. Termine del trasferimento della proprietà nella parte individuale.
7. Prezzo dell’appartamento, prezzo al m² e superficie utile, e se il prezzo coincide con quello sul sito del costruttore.
8. Se il contratto ammette la rivalutazione del prezzo (waloryzacja) e con quali regole.
9. Dintorni: piano regolatore fino a 100 m dal confine dell’investimento e investimenti previsti entro 1 km.
10. Tre allegati: pianta del piano, modello di contratto, schizzo di sistemazione dell’area.
11. Il contratto di prenotazione stesso: forma scritta, durata determinata (con margine per la decisione sul mutuo), tariffa al massimo l’1% del prezzo del prospetto.

Cos’è il prospetto informativo e quando deve riceverlo?

Il costruttore che avvia la vendita ha l’obbligo di redigere per l’investimento un prospetto secondo il modello allegato alla legge (art. 20 commi 1 e 3). Lo consegna prima del contratto di sviluppo e, se firma prima una prenotazione, prima del contratto di prenotazione (art. 21 comma 1).

Tre regole sulla consegna (stato giuridico di ottobre 2026):

• gratuitamente e con gli allegati, su supporto durevole (art. 21 comma 2). La legge lo definisce come un supporto che consente di conservare le informazioni e di riprodurle in forma invariata (art. 5 punto 11);
• su carta a Sua richiesta, nei locali dell’impresa, se ha ricevuto il prospetto solo in altra forma (art. 21 comma 3);
• il prospetto diventa parte del contratto. Con gli allegati è parte integrante del contratto di prenotazione e di quello di sviluppo (art. 23 comma 2). Ciò che vi legge non è un volantino pubblicitario.

La parte generale del prospetto il costruttore la pubblica anche sul proprio sito: dall’inizio delle vendite e, se conclude contratti di prenotazione, prima del primo (art. 19a comma 1). La norma è in vigore dall’11 luglio 2025. Sulla stessa pagina il costruttore indica anche il prezzo al m² IVA inclusa. Se il prezzo del sito è diverso da quello che il costruttore Le propone al contratto, può chiedere di concludere il contratto al prezzo a Lei più favorevole (art. 19a comma 6). Come trovare questo elenco e il suo storico è spiegato nel testo sulla trasparenza dei prezzi sul sito del costruttore.

Eccezione: per un appartamento pronto acquistato dal costruttore con un normale contratto di compravendita non riceve il prospetto completo. Il costruttore consegna invece, su supporto durevole, un’informativa abbreviata sull’immobile e sull’unità, senza le parti su finanziamento, tutela dei versamenti, cronoprogramma e recesso (art. 3 e art. 27 comma 1). Cosa verificare in questo caso lo spieghiamo nella guida sull’appartamento pronto dal costruttore.

Cosa c’è nella parte generale e cosa in quella individuale?

In cima al modello c’è il campo «Data sporządzenia prospektu» (data di redazione del prospetto) con la dicitura «Stan na dzień sporządzenia prospektu informacyjnego» (situazione alla data di redazione). Se da quella data qualcosa è cambiato, il costruttore consegna un addendum o un nuovo prospetto, con la modifica indicata in modo identificabile e in un termine che Le consenta di esaminarla prima del contratto (art. 22).

Tabella secondo il modello di prospetto, stato giuridico di ottobre 2026:

Scorra la tabella di lato per vedere tutte le colonne. →

Al prospetto sono uniti tre allegati: la pianta del piano con l’unità evidenziata, il modello di contratto di sviluppo e lo schizzo del concetto di sistemazione dell’area con l’edificio e le condizioni dei dintorni. Se ne manca uno, è un segnale per rimandare la tariffa di prenotazione.

Quali dati del prospetto confrontare con registro fondiario, KRS e permesso di costruire?

Si tratta di un semplice confronto di dati, non della verifica completa del costruttore:

• Registro fondiario. Inserisca il numero KW del prospetto nel motore di ricerca dei Registri fondiari elettronici del Ministero della Giustizia. Verifichi se le iscrizioni nella sezione IV coincidono con il campo sui gravami ipotecari del prospetto.
• KRS. Il numero KRS della parte generale lo controlli nel motore di ricerca KRS: denominazione e sede della società devono coincidere con prospetto e modello di contratto.
• Permesso di costruire. Il prospetto ha tre campi sì/no: se il permesso c’è, se è definitivo, se è impugnato. In più numero del permesso e nome dell’organo che lo ha rilasciato.

Il resto dei documenti lo vedrà presso il costruttore. A Sua richiesta, già prima della prenotazione, deve mettere a disposizione nei propri locali tra l’altro: lo stato attuale del registro fondiario, un estratto KRS o un certificato CEIDG, il permesso di costruire, il bilancio degli ultimi due anni, il progetto edilizio e il consenso della banca o di altro creditore ipotecario al trasferimento della proprietà libera da gravami oppure l’impegno a concederlo (art. 26 comma 1, stato giuridico di ottobre 2026).

Conto vincolato e DFG: dove si trovano nel prospetto e cosa significano per i Suoi versamenti?

Nella parte generale cerchi il campo «Środki ochrony nabywców» (strumenti di tutela degli acquirenti). Vi trova:

• il tipo di conto vincolato per le abitazioni: aperto o chiuso;
• l’aliquota percentuale del contributo al Fondo di garanzia dei costruttori (DFG);
• il nome dell’istituzione che garantisce la sicurezza dei fondi dell’acquirente.

Il contributo al DFG lo calcola e lo versa il costruttore, non Lei (art. 49 comma 5). L’aliquota dipende dal giorno di inizio delle vendite (art. 49 comma 6). Secondo lo stato di ottobre 2026 valgono le aliquote del regolamento del 21 giugno 2022 (Dz.U. 2022 poz. 1341): 0,45% per il conto aperto e 0,1% per quello chiuso. La legge ammette al massimo l’1% per il conto aperto e lo 0,1% per quello chiuso (art. 49 comma 7).

Il DFG è un conto distinto nel Fondo di garanzia assicurativo UFG (art. 46). La legge ne destina le risorse al rimborso dei versamenti degli acquirenti su un conto vincolato aperto nei casi dell’art. 48 comma 1, tra l’altro in caso di fallimento del costruttore o quando Lei è receduto e non ha ricevuto il rimborso nel termine di legge. In caso di insolvenza della banca che tiene il conto, la legge prevede il rimborso dal DFG della parte dei versamenti non coperta dal pagamento del Fondo di garanzia bancario (BFG) (art. 48 comma 2). Il modello di prospetto contiene un paragrafo obbligatorio sulla tutela dei depositi presso il BFG fino al controvalore di 100 000 euro per depositante (stato di ottobre 2026). I dettagli sul fondo sono descritti dall’UFG sul portale dfg.ufg.pl.

E la tariffa di prenotazione? Viene imputata al prezzo. Dopo la firma del contratto di sviluppo il costruttore la trasferisce sul conto vincolato entro 7 giorni al più tardi (art. 32 commi 3-4, stato giuridico di ottobre 2026).

Cronoprogramma e termini: cosa è vincolante e cosa indicativo

Il cronoprogramma divide la costruzione in fasi. Secondo lo stato giuridico di ottobre 2026 deve avere almeno 4 fasi, e il costo di ciascuna non può essere inferiore al 10% né superiore al 25% dei costi totali dell’investimento (art. 24 comma 2). Per ogni fase si indicano il termine di conclusione e la ripartizione percentuale dei costi. La legge stessa definisce questa ripartizione «stimata» (art. 24 comma 1).

Come leggere i termini:

• «Planowany termin rozpoczęcia i zakończenia robót budowlanych» (termine previsto di inizio e fine dei lavori) nella parte generale è il piano di costruzione.
• «Termin, do którego nastąpi przeniesienie prawa własności» (termine entro cui avverrà il trasferimento della proprietà) nella parte individuale riguarda il Suo appartamento. Lo confronti con la data nel modello di contratto.
• Rivalutazione del prezzo. Il prospetto ha il campo «Dopuszczenie waloryzacji ceny oraz określenie zasad waloryzacji» (ammissibilità della rivalutazione del prezzo e sue regole). Se c’è scritto «tak» (sì), legga le regole prima di pagare la prenotazione.

Il prospetto è parte integrante del contratto (art. 23 comma 2). Se il contratto indica una data diversa dal prospetto, vale la regola descritta più sotto, nella sezione sulle differenze tra contratto e prospetto.

Cosa deve scrivere il costruttore sui dintorni dell’investimento?

Il modello di prospetto (stato giuridico di ottobre 2026) richiede tre tipi di informazioni sul vicinato:

1. Opere esistenti che influiscono sulle condizioni di vita, in particolare moleste per odori, rumore o luce. Per questo campo il modello non indica un raggio.
2. Previsioni del piano regolatore per le particelle fino a 100 m dal confine dell’investimento: destinazione dell’area, intensità e altezza dell’edificazione, quota di superficie biologicamente attiva, numero minimo di posti auto. Se il piano non c’è, il costruttore scrive «Brak planu» (nessun piano).
3. Investimenti previsti entro 1 km: tra l’altro da piani regolatori, decisioni sulle condizioni di edificazione (decyzje o warunkach zabudowy), decisioni ambientali, aree a uso limitato e mappe del rischio alluvionale. A parte le decisioni su opere di interesse pubblico, come strade, ferrovie, aeroporto, reti di trasmissione. La nota al modello cita tra l’altro la costruzione di strade e linee su rotaia, corridoi aerei, depuratori, inceneritori, discariche e cimiteri.

Confronti queste informazioni con lo schizzo di sistemazione dell’area (allegato 3). Se qualcosa di importante per Lei (una strada, i binari) è nello schizzo ma non nella descrizione, lo chieda per iscritto.

Il prospetto deve essere in inglese o in italiano, e cosa fare se non legge il polacco?

Questa sezione riguarda Lei come acquirente straniero, soprattutto se compra a distanza. La legge sui costruttori (con il modello di prospetto) non contiene alcuna norma sulla lingua. Vale la legge generale sulla lingua polacca (testo unico Dz.U. 2026 poz. 81, stato di ottobre 2026):

• nei rapporti con un consumatore residente in Polonia, per un contratto da eseguire in Polonia, si usa il polacco (art. 7 comma 1), anche nei documenti richiesti da altre norme (art. 7 comma 3);
• il documento può avere una versione parallela in lingua straniera. Se il consumatore è cittadino polacco, la base interpretativa è la versione polacca (art. 8 comma 1a);
• lo straniero che conosce la lingua in questione ed è stato informato del diritto a un documento in polacco può chiedere un documento in lingua straniera (art. 8 comma 1b).

Queste norme non introducono un obbligo di tradurre il prospetto. Può chiedere al costruttore una versione inglese, ma come si applichino queste regole al prospetto stesso lo valuta un avvocato. I registri pubblici (registro fondiario, KRS) sono in polacco; i nomi polacchi dei campi del prospetto li riportiamo sopra tra virgolette con la spiegazione in italiano. Esamineremo con Lei il prospetto e il modello di contratto in italiano.

Cosa fare se il contratto differisce dal prospetto?

Durante la prenotazione. Il costruttore deve informarLa delle modifiche al prospetto e agli allegati e indicare cosa è cambiato (art. 33 comma 1). Se ha modificato il prospetto senza informarLa, la tariffa di prenotazione va restituita senza ritardo (art. 34 comma 1 punto 3).

Alla firma del contratto di sviluppo. Le modifiche introdotte tra la consegna del prospetto e la firma del contratto devono essere evidenziate chiaramente nel contratto. La vincolano solo se acconsente al loro inserimento (art. 35 commi 2-3). Nel contratto firma anche la dichiarazione di aver ricevuto il prospetto e di averlo esaminato (art. 35 comma 1 punto 16): confronti quindi i due documenti prima di firmare.

Dopo la firma. La legge dà il diritto di recedere dal contratto di sviluppo entro 30 giorni dalla sua conclusione (art. 43 comma 2, stato giuridico di ottobre 2026), tra l’altro quando:

• le informazioni nel contratto non coincidono con il prospetto, salvo le modifiche accettate ai sensi dell’art. 35 comma 2;
• il costruttore non ha consegnato il prospetto o l’informazione sulla modifica;
• i dati del prospetto non sono conformi alla situazione di fatto o di diritto alla data del contratto;
• nel prospetto mancano dati richiesti dal modello.

La dichiarazione si rende per iscritto, con firma autenticata dal notaio e con il consenso alla cancellazione dei Suoi diritti dal registro fondiario (art. 45 comma 1). Il contratto è allora considerato non concluso, non sostiene costi di recesso e il costruttore restituisce il denaro prelevatogli dal conto senza ritardo e al più tardi entro 30 giorni dal ricevimento della dichiarazione (art. 44 commi 2-3). Questo diritto riguarda il contratto di sviluppo. Per la prenotazione valgono le regole degli artt. 33-34 descritte sopra.

FAQ

Il prospetto informativo del costruttore in Polonia è obbligatorio?

Sì, quando si acquista dal costruttore sulla base di un contratto di sviluppo (umowa deweloperska). Secondo lo stato giuridico di ottobre 2026 il costruttore deve consegnarLe il prospetto con gli allegati gratuitamente, su supporto durevole, prima del contratto di sviluppo e prima del contratto di prenotazione che lo precede (art. 21 della legge, Dz.U. 2026 poz. 880). Per un appartamento già pronto venduto con un normale contratto di compravendita riceve solo un’informativa abbreviata (art. 27 comma 1).

Quanto può essere la caparra di prenotazione presso il costruttore?

Secondo lo stato giuridico di ottobre 2026 la tariffa di prenotazione non può superare l’1% del prezzo dell’appartamento indicato nel prospetto (art. 32 comma 2). Il contratto di prenotazione richiede la forma scritta a pena di nullità (art. 30 comma 1) ed è concluso per un periodo determinato. Se chiede un mutuo, tale periodo dovrebbe tenere conto del tempo necessario per la decisione della banca (art. 31).

Il prospetto deve essere in inglese o in italiano?

No. Secondo lo stato giuridico di ottobre 2026 la legge sui costruttori non contiene alcuna norma sulla lingua del prospetto. La legge sulla lingua polacca (Dz.U. 2026 poz. 81, art. 8 commi 1a e 1b) consente una versione parallela in lingua straniera, e lo straniero che conosce quella lingua può chiederla. Nessuna delle due leggi introduce un obbligo di traduzione.

Cosa succede se il costruttore modifica il prospetto durante la prenotazione?

Deve informarLa e indicare cosa è cambiato (art. 33 comma 1). Se ha modificato il prospetto o gli allegati senza informarLa, la tariffa di prenotazione, che secondo lo stato giuridico di ottobre 2026 è al massimo l’1% del prezzo, va restituita senza ritardo (art. 34 comma 1 punto 3).

Di quanto tempo dispongo per recedere se il contratto non coincide con il prospetto?

Secondo lo stato giuridico di ottobre 2026 ha 30 giorni dalla conclusione del contratto di sviluppo (art. 43 comma 2). Vale tra l’altro per la difformità del contratto dal prospetto, per la mancata consegna del prospetto e per dati non conformi alla situazione di fatto o di diritto. La dichiarazione si rende per iscritto con firma autenticata dal notaio (art. 45 comma 1).

Questo testo ha carattere informativo e non costituisce consulenza legale.

Ha il prospetto e un appuntamento all’ufficio vendite? Ci scriva prima della visita. Esamineremo con Lei il prospetto e il modello di contratto secondo questo elenco, Le indicheremo cosa chiedere al costruttore o a un avvocato e all’ufficio vendite andremo insieme. Per l’aiuto nell’acquisto di un appartamento dal costruttore non Le addebitiamo alcun compenso (di più: intermediario per l’acquisto dal costruttore: quanto Le costa). Veda come funziona l’aiuto nell’acquisto di un appartamento dal costruttore oppure sfogli gli appartamenti nuovi a Varsavia con i prezzi da dane.gov.pl.

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