Esita tra il 2º e il 7º piano dello stesso edificio e vuole sapere quanto costa la vista dall’alto. In due investimenti con il maggior numero di appartamenti con piano indicato, il piano più alto costava di più, ma la differenza era di pochi punti percentuali del prezzo al m². In Rezydencja Liwska (Targówek) gli appartamenti da 30 a 39,9 m² al 7º piano costavano al m² il 3,7% in più dell’unico appartamento di quella fascia al 2º piano, cioè circa 21 mila zł per 35 m². In Korkowa 146 (Wawer) gli appartamenti da 50 a 59,9 m² al 4º piano costavano al m² il 4,1% in più rispetto al piano terra. Ci sono però investimenti in cui il piano più alto, perfino l’appartamento all’ultimo piano, non costa affatto di più. I dati provengono dai file dei costruttori su dane.gov.pl, al 4 ottobre 2026.
Un “supplemento per il piano” generale per Varsavia non lo indichiamo: ogni costruttore fissa da sé i prezzi dei piani. Statistiche aperte sul prezzo del piano a Varsavia per il 2025–2026 non ne abbiamo trovate (al 7 ottobre 2026). L’unica risposta sicura è il listino del singolo investimento. Qui sotto mostriamo come leggerlo.
Da dove vengono i numeri e che cosa non dicono
La legge sui costruttori (ustawa deweloperska) obbliga il costruttore a pubblicare sul proprio sito il prezzo al m² di superficie utile di ogni appartamento (art. 19a ust. 1, testo unico Dz.U. 2026 poz. 880, stato giuridico a ottobre 2026). Il piano non rientra tra questi dati. Alcuni costruttori lo indicano comunque nel file che finisce sul portale dane.gov.pl.
In 22 investimenti del nostro catalogo con appartamenti tratti dai file di dane.gov.pl c’erano 960 appartamenti in offerta. Per 197 di essi (20,5%) il piano era indicato, in 8 investimenti. La maggior parte viene da due investimenti: Rezydencja Liwska (88) e Korkowa 146 (40). I risultati riguardano quindi questi edifici, non il mercato di Varsavia.
Confrontiamo i prezzi al m² solo all’interno di un investimento e nella stessa fascia di metratura. Altrimenti il risultato sarebbe fuorviante: gli appartamenti più piccoli di solito costano di più al m², e in molti edifici ai piani alti ci sono metrature diverse da quelle ai piani bassi. Ne parliamo nella guida su perché i piccoli appartamenti costano di più al m².
Contiamo ciò che è rimasto in offerta. Nel file di Rezydencja Liwska, oltre agli 88 appartamenti in offerta, c’erano 50 appartamenti venduti e 1 prenotato. I prezzi degli appartamenti già venduti non compaiono nel confronto.
Rezydencja Liwska: il prezzo al m² cresce con il piano, ma non in modo uniforme
Nell’offerta di Rezydencja Liwska ci sono appartamenti dal piano terra al 7º piano. Tutti i 17 appartamenti all’8º piano risultano nel file come venduti. Ecco le mediane dei prezzi al m² nelle tre fasce di metratura più numerose (tra parentesi il numero di appartamenti):
Scorra la tabella di lato per vedere tutte le colonne.
| Piano | 30–39,9 m² | 40–49,9 m² | 50–59,9 m² |
|---|---|---|---|
| terra | 16.410 zł (2) | 15.908 zł (3) | 15.415 zł (2) |
| 1º | 16.458 zł (3) | 16.027 zł (4) | 15.733 zł (1) |
| 2º | 16.322 zł (1) | 16.136 zł (3) | 15.276 zł (3) |
| 3º | 16.550 zł (4) | 16.298 zł (3) | 15.328 zł (3) |
| 4º | 16.784 zł (4) | 16.290 zł (4) | 15.362 zł (3) |
| 5º | 16.696 zł (6) | 16.306 zł (2) | 15.379 zł (3) |
| 6º | 16.870 zł (7) | 16.208 zł (1) | 15.414 zł (3) |
| 7º | 16.923 zł (5) | 16.254 zł (3) | 15.717 zł (2) |
Elaborazione propria su dati di dane.gov.pl (file del costruttore del 2 ottobre 2026). Prezzi lordi al m² di superficie utile.
Che cosa ne risulta:
- La direzione è chiara. Gli appartamenti al piano terra e al 1º piano (19 appartamenti) avevano una mediana di 15.977 zł/m², quelli dal 4º piano in su (48 appartamenti) di 16.434 zł/m². È il 2,9% in più.
- I gradini non sono uguali. Nella fascia 40–49,9 m² dal 3º piano il prezzo resta quasi fermo. Nella fascia 50–59,9 m² il 2º piano costa meno del 1º.
- Lo si vede meglio negli appartamenti della stessa metratura. A ogni piano dal 2º al 7º c’è un appartamento di 79,1 m². Il file non indica la colonna verticale (pion), ma la superficie è quasi identica (79,10–79,12 m²). Ogni piano in più aggiunge 59–64 zł/m², e il prezzo dell’appartamento sale di 5 mila zł per piano: da 1.160.000 zł (14.665 zł/m²) al 2º piano a 1.185.000 zł (14.977 zł/m²) al 7º.
Le mediane di interi piani possono trarre in inganno. La mediana del 7º piano (16.546 zł/m²) è inferiore a quella del 6º (16.732 zł/m²), e quella del 2º piano (15.782 zł/m²) è inferiore a quella del 1º (16.027 zł/m²). Al 2º piano prevalgono gli appartamenti più grandi (mediana 54 m²), che costano meno al m². Al 6º e al 7º piano la metratura mediana è quasi uguale (39 e 40 m²), e in ciascuna delle tre fasce il 7º piano costava più del 6º. La differenza tra le mediane di interi piani dipende dunque dalla composizione degli appartamenti, non dal piano. Per questo confronti appartamenti di metratura simile, non interi piani.
2º o 7º piano: quanto fa in złoty
Lo stesso scenario calcolato per appartamenti di metratura simile in Rezydencja Liwska:
Scorra la tabella di lato per vedere tutte le colonne.
| Metratura | 2º piano | 7º piano | Differenza al m² | Differenza in % | Esempio in złoty |
|---|---|---|---|---|---|
| 30–39,9 m² | 16.322 zł | 16.923 zł | 601 zł | 3,7% | circa 21 mila zł per 35 m² |
| 40–49,9 m² | 16.136 zł | 16.254 zł | 118 zł | 0,7% | circa 5 mila zł per 45 m² |
| 50–59,9 m² | 15.276 zł | 15.717 zł | 441 zł | 2,9% | circa 24 mila zł per 55 m² |
| 79,1 m² (1 appartamento per piano) | 14.665 zł | 14.977 zł | 312 zł | 2,1% | 25 mila zł (1.160.000 → 1.185.000 zł) |
Elaborazione propria su dati di dane.gov.pl (file del costruttore del 2 ottobre 2026). Le differenze e gli esempi in złoty sono calcoli nostri. Con 1–5 appartamenti per gruppo il risultato dipende dai singoli appartamenti.
In questo investimento la differenza tra 2º e 7º piano va quindi da circa 5 mila a circa 25 mila zł per appartamento. Se compra anche un posto auto o una cantina, il loro prezzo di solito è una voce a parte, non compresa nel prezzo dell’appartamento. Quanto costano nei listini lo descriviamo nella guida sui prezzi di posti auto e cantine nei listini. Se il piano più alto valga il supplemento dipende da vista, rumore e luce, che il file non mostra.
Korkowa 146: ogni piano in più costa di più
Korkowa 146 a Wawer ha appartamenti dal piano terra al 4º piano, quasi tutti nella fascia 50–59,9 m². Qui si vede lo schema più semplice: ogni piano più in alto significa un prezzo al m² più alto.
Scorra la tabella di lato per vedere tutte le colonne.
| Piano | Appartamenti 50–59,9 m² | Mediana zł/m² | Variazione rispetto al piano sotto |
|---|---|---|---|
| terra | 6 | 15.700 zł | — |
| 1º | 9 | 16.000 zł | +300 zł |
| 2º | 8 | 16.150 zł | +150 zł |
| 3º | 8 | 16.300 zł | +150 zł |
| 4º | 5 | 16.350 zł | +50 zł |
Elaborazione propria su dati di dane.gov.pl (file del costruttore del 3 ottobre 2026). Prezzi lordi al m² di superficie utile.
La differenza tra piano terra e 4º piano è di 650 zł/m², cioè il 4,1%. Per un appartamento di 55 m² sono circa 36 mila zł. Tra 1º e 4º piano la differenza è di 350 zł/m² (2,2%), cioè circa 19 mila zł per 55 m². Il salto maggiore è tra piano terra e 1º piano. Più in alto ogni piano aggiunge meno.
I prezzi dei singoli appartamenti in questo investimento sono cambiati. Il 9 settembre 2026 il costruttore ha ridotto il prezzo al m² di quattro appartamenti (i prezzi precedenti valevano dal 14 marzo 2026) del 2,5–3,6% a parità di metratura: due al piano terra (K1.01 da 16.000 a 15.600 zł, K3.04 da 15.600 a 15.200 zł), uno al 2º e uno al 3º piano. Per questo, nel confrontare i piani, guardi sempre anche la data del prezzo di ogni appartamento.
Dove il piano più alto non costa di più
Due investimenti mostrano che la regola “più in alto, più caro” non si può dare per scontata.
Kowalskiego 37 (Targówek), 25 appartamenti, file del 3 ottobre 2026. Mediane al m² per piano: piano terra 14.900 zł, 1º piano 14.400 zł, 2º 14.500 zł, 3º 14.400 zł, 4º 14.700 zł. Nessuna dipendenza visibile dal piano. Negli appartamenti da 60 a 74,9 m² piano terra e 4º piano costavano lo stesso: 14.900 zł/m².
Apartamenty Płużnicka (Białołęka), 18 appartamenti, file del 28 settembre 2026. Al 4º piano c’erano 8 appartamenti con una mediana di 13.440 zł/m², nettamente sotto i piani inferiori. Parte della differenza si spiega con la metratura, perché gli appartamenti al 4º piano sono più grandi (mediana 77 m²). Ma anche negli appartamenti da 50 a 59,9 m² il 4º piano (13.890 zł/m², 2 appartamenti) costava meno del 3º (15.140 zł/m², 2 appartamenti). Il file non dice perché.
Per completezza, due investimenti con pochissimi appartamenti, solo a titolo illustrativo. In Aleja Krakowska 201 (Włochy), negli appartamenti da 40 a 49,9 m² il prezzo saliva da 15.754 zł/m² al piano terra a 17.074 zł/m² al 4º piano, ma a ogni piano si tratta di 1–2 appartamenti. In Galant Ząbkowska (Praga-Północ) gli appartamenti al 6º piano costavano da 21.886 a 29.707 zł/m², al 3º e al 4º piano ce n’era uno ciascuno: 17.910 e 19.010 zł/m². Cinque appartamenti sono troppo pochi per separare l’effetto del piano dalle differenze tra gli appartamenti stessi.
Elaborazione propria su dati di dane.gov.pl (al 4 ottobre 2026).
Appartamento all’ultimo piano a Varsavia: sempre il più caro?
Non sempre. In Rezydencja Liwska il piano più alto in offerta è il 7º (gli appartamenti all’8º sono venduti). Negli appartamenti da 30 a 39,9 m² era il più caro al m² (16.923 zł), ma in quelli da 40 a 49,9 m² costavano di più il 3º, il 4º e il 5º piano (16.290–16.306 contro 16.254 zł), e in quelli da 50 a 59,9 m² il 1º piano (15.733 contro 15.717 zł). In Apartamenty Płużnicka il piano più alto del file era il meno caro al m². In Korkowa 146 l’ultimo piano era il più caro, ma aggiungeva al piano sotto solo 50 zł/m².
All’ultimo piano ci sono spesso appartamenti diversi dal resto dell’edificio, per esempio più grandi (in Apartamenty Płużnicka la metratura mediana al 4º piano è 77 m²) o con terrazzo. Allora il prezzo dipende più da metratura e terrazzo che dal piano in sé. Ne parliamo nella guida su come il costruttore calcola la metratura con il terrazzo.
Prima di scegliere un piano alto chieda dell’ascensore. Il regolamento sulle condizioni tecniche del 12 aprile 2002 richiedeva un ascensore per persone in un edificio plurifamiliare quando il dislivello tra i pavimenti del primo e dell’ultimo piano fuori terra supera 9,5 m (§ 54 ust. 1, Dz.U. 2022 poz. 1225). Queste norme erano in vigore fino al 19 settembre 2026. Per 18 mesi dal 20 settembre 2026 l’investitore può continuare ad applicarle dopo aver presentato una dichiarazione (art. 102a del Codice edilizio, aggiunto dalla legge Dz.U. 2026 poz. 1161, in vigore dal 2 settembre 2026). Un nuovo regolamento per gli edifici non era stato pubblicato nel Dziennik Ustaw fino al 7 ottobre 2026. In un edificio in cui il dislivello non supera 9,5 m l’ascensore può mancare, e allora all’ultimo piano salirebbe ogni giorno a piedi.
Piano terra: costa meno o no?
In Rezydencja Liwska e in Korkowa 146 il piano terra aveva la mediana del prezzo al m² più bassa. In Kowalskiego 37 la mediana al piano terra (14.900 zł) era più alta di quella dei piani 1–3 (14.400–14.500 zł). Il file non ne indica il motivo.
Al piano terra controlli che cosa compra esattamente. Il costruttore pubblica sul sito anche i prezzi dei locali accessori o dei diritti necessari per usare l’appartamento e di altre prestazioni in denaro, se non sono compresi nel prezzo dell’appartamento (art. 19a ust. 1 pkt 2–3, stato giuridico a ottobre 2026). Se il giardinetto al piano terra è una voce a parte nel listino, confronti il piano terra con un piano più alto solo dopo aver aggiunto questo importo.
Se non legge il polacco: come verificare il prezzo per piano
- I documenti sono in polacco. I listini dei costruttori e i file su dane.gov.pl sono in polacco. Il piano di solito sta nella colonna “piętro”, la superficie in “powierzchnia”, il prezzo al m² in “cena za m²”. La legge sui costruttori non contiene norme sulla lingua o sulla traduzione di prospetto e contratto (testo unico Dz.U. 2026 poz. 880, a ottobre 2026).
- Faccia verificare prima della prenotazione. Faccia tradurre listino, prospetto e bozza di contratto, o li riveda con un giurista che conosca il polacco e la sua lingua.
- Dal notaio. Su richiesta di una parte il notaio può compiere l’atto anche in lingua straniera, da sé o con un traduttore giurato (tłumacz przysięgły; art. 2 § 3 della legge sul notariato, Dz.U. 2026 poz. 614, a ottobre 2026).
Come verificare da solo il supplemento per il piano nell’investimento scelto
- Scarichi il listino con la data. Dal sito del costruttore o il file da dane.gov.pl. Annoti la data, perché i file cambiano ogni giorno.
- Verifichi se il file indica il piano. In caso contrario lo legga dalla scheda dell’appartamento sul sito del costruttore.
- Scelga appartamenti di metratura simile, meglio nella stessa colonna verticale (pion), cioè la stessa pianta su piani diversi.
- Calcoli in zł/m², non nel prezzo dell’appartamento. Il prezzo dell’appartamento cresce con la metratura, non con il piano.
- Calcoli la differenza in złoty per la sua metratura: differenza al m² per superficie.
- Controlli la data del prezzo di ogni appartamento. Un appartamento a un piano più basso può costare meno perché il suo prezzo è stato ridotto, non a causa del piano.
- Aggiunga ciò che non è nel prezzo dell’appartamento: giardinetto, posto auto, cantina.
- Confronti con la mediana dell’intero investimento nell’indice dei prezzi, dove per ogni investimento del nostro catalogo c’è la mediana del prezzo al m² con la data dei dati.
Se sta valutando un edificio preciso, parta dall’elenco degli appartamenti in Rezydencja Liwska o di un altro investimento del catalogo e confronti appartamenti della stessa colonna verticale.
Vedi anche: Promozione del costruttore: come verificare se il prezzo è sceso.
FAQ
In un edificio nuovo il piano più alto costa sempre di più?
Non sempre. In Rezydencja Liwska e in Korkowa 146 il prezzo al m² degli appartamenti di metratura simile cresceva con il piano. In Kowalskiego 37 non c’era una regola del genere, e in Apartamenty Płużnicka gli appartamenti al 4º piano costavano meno al m² di quelli al 3º. Elaborazione propria su dati di dane.gov.pl, al 4 ottobre 2026.
Quanto costa in più il 7º piano rispetto al 2º?
In Rezydencja Liwska (Targówek), negli appartamenti da 30 a 39,9 m² la mediana del prezzo al m² al 7º piano era superiore di 601 zł (3,7%) al prezzo dell’unico appartamento di quella fascia al 2º piano, cioè circa 21 mila zł per 35 m². Negli appartamenti da 40 a 49,9 m² la differenza era di 118 zł/m² (0,7%). Dati del 2 ottobre 2026. Statistiche aperte sul supplemento per il piano a Varsavia per il 2025–2026 non ne abbiamo trovate (a ottobre 2026).
L’appartamento all’ultimo piano è il più caro dell’edificio?
Non sempre. In Rezydencja Liwska il 7º piano, il più alto in offerta, era il più caro al m² solo negli appartamenti da 30 a 39,9 m². In quelli da 40 a 49,9 m² costavano di più il 3º, il 4º e il 5º piano. In Apartamenty Płużnicka gli appartamenti al 4º piano, il più alto del file, costavano meno al m² di quelli al 3º. All’ultimo piano ci sono spesso appartamenti diversi, per esempio più grandi o con terrazzo, quindi confronti appartamenti di metratura simile.
Il piano terra costa meno?
In Rezydencja Liwska e in Korkowa 146 il piano terra aveva la mediana del prezzo al m² più bassa. In Kowalskiego 37 costava al m² quanto il 4º piano (14.900 zł negli appartamenti da 60 a 74,9 m²), e la sua mediana era più alta di quella dei piani 1–3. Dati del 2–3 ottobre 2026. Controlli anche se il giardinetto del piano terra è compreso nel prezzo dell’appartamento o è una voce a parte nel listino.
Dove vedo a che piano si trova un appartamento e quanto costa?
Nel listino e nella scheda dell’appartamento sul sito del costruttore, e nel suo file sul portale dane.gov.pl. La legge sui costruttori richiede il prezzo al m² di ogni appartamento (art. 19a ust. 1, testo unico Dz.U. 2026 poz. 880, stato giuridico a ottobre 2026), ma il piano non rientra tra questi dati. Nel nostro catalogo il piano era indicato nei file di 8 investimenti su 22 (al 4 ottobre 2026).
Non leggo il polacco: come trovo il piano nel listino?
I listini e i file su dane.gov.pl sono in polacco. Cerchi nella tabella la colonna del piano (in polacco piętro) e confronti solo appartamenti di superficie simile. La legge sui costruttori non contiene norme sulla lingua del prospetto e del contratto (a ottobre 2026): prima della prenotazione faccia tradurre i documenti o li riveda con un giurista.
Esita tra due piani nello stesso investimento? Ci scriva prima della prima visita all’ufficio vendite. La segnaliamo lì e andiamo insieme; prima esaminiamo con Lei il prospetto informativo e la bozza di contratto e Le indichiamo che cosa chiedere al costruttore o a un giurista. Chi compra sul mercato primario non ci paga alcun compenso. Il nostro compenso sul mercato primario deriva dai contratti con i costruttori.
Jawno · +48 692 649 839 · infojawno@gmail.com
Elaborazione propria su dati di dane.gov.pl (al 4 ottobre 2026). Il testo ha carattere informativo e non costituisce consulenza legale. Stato giuridico a ottobre 2026.