На первичном рынке покупатель обычно не платит посреднику. У нас ставка для покупателя — 0% (на сентябрь 2026). Цену каждой квартиры застройщик обязан публиковать на своём сайте, а закон не предусматривает доплаты за то, что вы приходите с посредником. Посредник пригодится, чтобы сравнить комплексы, вместе с вами пройти по информационному проспекту и проекту договора и сходить на встречу в отдел продаж. Главное: обратитесь к нему до того, как отдел продаж узнает ваши данные, иначе застройщик может не признать участие посредника.
Платите ли вы посреднику, когда покупаете у застройщика?
Мы не берём с вас вознаграждения за помощь в покупке квартиры у застройщика. Наше вознаграждение на первичном рынке вытекает из договоров с застройщиками.
У нас ставка для покупателя на первичном рынке — 0% (на сентябрь 2026). Вы не платите нам ни за сравнение комплексов, ни за совместный визит в отдел продаж (biuro sprzedaży). Расходов нет и тогда, когда вы посмотрели несколько комплексов и не выбрали ни одного.
В разговоре часто говорят «посредник застройщика», но это не сотрудник отдела продаж. Условия сотрудничества посредника с застройщиком, в том числе правила подачи заявок на клиентов, определяет застройщик. Они не входят в ваш договор. Закон о застройщиках вообще не регулирует вознаграждение посредника (правовое состояние на сентябрь 2026).
Честный вопрос поэтому такой: на чьей стороне посредник, которому вы не платите? Смотрите, показывает ли он несколько комплексов с ценами из открытых реестров или уговаривает на один. Решение и подпись остаются за вами.
Станет ли дороже, чем при покупке напрямую в отделе продаж?
С 11 июля 2025 г. застройщик обязан публиковать на своём сайте цену квадратного метра и общую цену каждой предлагаемой квартиры с НДС. Он публикует также цены принадлежащих помещений и прав (например, машино-места), если они не включены в цену, и другие денежные платежи. При изменении цены застройщик обновляет её в день изменения, указывает дату и сохраняет прежние данные (art. 19a ust. 1–2, правовое состояние на сентябрь 2026). Эти же данные раз в сутки попадают на портал dane.gov.pl (art. 19b).
Что из этого следует для вас:
- если цена при заключении договора отличается от опубликованной, вы вправе потребовать заключить договор по наиболее выгодной для вас цене (art. 19a ust. 6);
- закон не предусматривает отдельной цены для клиента, который приходит с посредником.
Конкретную цену мы не обещаем, потому что её определяет застройщик. Перед визитом сделайте скриншот цены из реестра с датой, чтобы при подписании было с чем сравнить. Как найти реестр конкретного застройщика, мы описали в руководстве Прозрачность цен на квартиры: где проверить цену застройщика.
Что такое заявка на клиента и карточка презентации и что это значит для вас
Заявка на клиента — это сообщение посредника застройщику о том, что он придёт с конкретным человеком. Её передают по правилам, которые устанавливает застройщик. Карточка презентации (иногда «карточка встречи») — документ, который подписывают в отделе продаж и который подтверждает, что комплекс вам показали с участием посредника.
У каждого застройщика свои правила. В части комплексов нужно назначить совместный визит в отдел продаж и подписать там карточку презентации¹. Срок действия заявки тоже определяет застройщик.
Для вас это означает две вещи:
- Порядок важен. Если застройщик знает вас раньше, потому что вы уже обращались в отдел продаж (визит, звонок или данные в форме), он может не признать участие посредника. Скажите нам об этом в самом начале. Лучше узнать это до визита, чем после.
- Заявка вам ничего не стоит. Мы не берём с вас вознаграждения за помощь в покупке квартиры у застройщика. Подавая заявку, мы согласуем сотрудничество с отделом продаж и можем пойти с вами на встречу.
¹ Правила заявок и визитов различаются у разных застройщиков и в разных комплексах (на сентябрь 2026).
Что посредник делает на стороне покупателя: сравнение комплексов, проспект, визит, договоры
Сравнение комплексов. Выбранную вами квартиру мы сопоставляем с похожими в других комплексах: цена из открытого реестра с датой, метраж, цены машино-места и кладовой. Вы видите, хорошее ли это предложение или оно просто хорошо сфотографировано. Актуальные предложения есть в каталоге новостройки от застройщиков в Варшаве.
Информационный проспект (prospekt informacyjny). Застройщик обязан вручить его до договора с застройщиком (umowa deweloperska) или предшествующего ему договора бронирования, бесплатно и на долговременном носителе (art. 21 ust. 1–2, правовое состояние на сентябрь 2026). Мы проходим по нему вместе с вами до бронирования и подсказываем, о чём спросить застройщика или юриста. Список пунктов для проверки: Информационный проспект застройщика: что проверить.
Визит в отдел продаж. Если хотите, идём вместе. Спрашиваем о том, чего нет ни в реестре, ни в проспекте, и оформляем формальности заявки.
Договоры. Договор бронирования (umowa rezerwacyjna) заключается письменно под страхом недействительности. Плата за бронирование не может превышать 1% цены из проспекта и засчитывается в счёт цены (art. 30 ust. 1, art. 32 ust. 2–3, правовое состояние на сентябрь 2026). Если вы берёте кредит, срок бронирования должен учитывать время, необходимое для решения банка (art. 31). Подробнее: договор бронирования у застройщика. Мы не юридическая контора, поэтому договор с застройщиком стоит дать прочитать юристу.
Как выглядит вся работа шаг за шагом, описано на странице помощь в покупке квартиры.
Если вы иностранец и читаете по-русски
Проспект и проект договора вы будете получать на польском, и подписываете вы именно польский текст. Поэтому до бронирования мы проходим с вами проспект и проект договора и показываем, о чём спросить застройщика или юриста. Проспект застройщик обязан передать бесплатно и на долговременном носителе (art. 21 ust. 1–2), так что у вас будет время прочитать его не в отделе продаж, а дома. Обслуживаем мы на 7 языках, в том числе по-русски. Для идентификации клиента нужен документ, удостоверяющий личность (см. FAQ ниже).
Когда посредник вам не нужен?
- Вы уже общаетесь с отделом продаж выбранного комплекса. Застройщик может тогда не признать участие посредника. Скажите нам сразу, до любых договорённостей.
- Вы знаете один конкретный комплекс и у вас есть время. Реестры цен вы сравниваете сами, проспект читаете внимательно, а договор проверит ваш юрист.
В остальных случаях посредник может сэкономить вам время и помочь не пропустить различия между предложениями.
Как проверить посредника: CEIDG, NIP, обязательная страховка OC
С 1 января 2014 г. лицензия посредника не требуется, а государственные реестры посредников с этого дня закрыты. Лицензия поэтому не критерий. Проверьте три вещи:
- Запись в CEIDG (или в KRS, если это компания). Посредник — предприниматель (art. 179a u.g.n.). Введите его NIP в поисковике CEIDG, данные открыты. Посредничество в сфере недвижимости имеет в классификации PKD 2025 код 68.31.Z (PKD 2025 действует с 1 января 2025 г.).
- Отсутствие судимости. С 31 октября 2021 г. посредником не может быть лицо, осуждённое вступившим в силу приговором за умышленное преступление, в частности против собственности, достоверности документов или хозяйственного оборота (art. 180a u.g.n.).
- Обязательная страховка OC. Посредник обязан иметь страхование гражданской ответственности (art. 181 ust. 3 u.g.n.). Минимальная страховая сумма — эквивалент 25 000 евро на одно событие и на все события за период страхования. Для полисов, заключённых в 2026 г., это не менее 105 390 зл. (первый средний курс NBP в 2026 г.: 4,2156 зл. от 2 января 2026 г.; на сентябрь 2026). Копия полиса, действующего на день заключения договора посредничества, является приложением к этому договору (art. 181 ust. 3a u.g.n.).
Наши данные для проверки: Jawno ведёт Vladyslav Moroz в рамках индивидуальной хозяйственной деятельности, NIP 5214128421, Варшава. У нас есть обязательное страхование OC посредника (на сентябрь 2026).
Сколько стоит посредник на вторичном рынке и почему это другая ситуация?
На вторичном рынке продаёт обычно частное лицо, а не застройщик. Кто платит посреднику и сколько, определяет договор посредничества, закон этого не решает. Договор требует письменной или электронной формы под страхом недействительности (art. 180 ust. 3 u.g.n.). Электронная форма означает квалифицированную электронную подпись. Скан подписанного договора, отправленный по почте, — это документальная форма, а не письменная.
Сколько берут агентства на вторичном рынке, с источником и датой данных, собрано в руководстве Комиссия посредника при покупке квартиры: кто платит. Размер нашего вознаграждения на вторичном рынке, то, кто его платит, и остальные условия мы устанавливаем в договоре посредничества до начала сотрудничества.
Идёт работа над правительственным проектом изменения закона (UD424, на сентябрь 2026). По проекту вознаграждение причиталось бы только от одной из сторон сделки. Сегодня проект не действует.
FAQ
Сколько платит покупатель посреднику при покупке квартиры у застройщика?
У нас ставка для покупателя на первичном рынке — 0% (на сентябрь 2026). Мы не берём с вас вознаграждения за помощь в покупке квартиры у застройщика. Расходов нет и тогда, когда вы посмотрели несколько комплексов и не купили ни одной квартиры.
Станет ли квартира дороже, если покупать через посредника?
С 11 июля 2025 г. застройщик публикует на своём сайте цену каждой предлагаемой квартиры с НДС. Если цена в договоре отличается от опубликованной, вы можете потребовать заключить договор по наиболее выгодной для вас цене (art. 19a ust. 6). Закон не предусматривает доплаты за посредника (правовое состояние на сентябрь 2026). Окончательную цену определяет застройщик.
Почему посредник просит документ, удостоверяющий личность?
Посредник в сфере недвижимости — обязанное учреждение (instytucja obowiązana) по закону о противодействии отмыванию денег (art. 2 ust. 1 pkt 18). Он обязан установить личность клиента, в том числе имя и фамилию, номер PESEL и данные документа, а документацию хранит 5 лет (art. 49 ust. 1, правовое состояние на сентябрь 2026). Без этих данных начать сотрудничество нельзя.
Как проверить, что у посредника есть обязательная страховка OC?
Попросите копию полиса OC посредника. Страхование обязательно (art. 181 ust. 3 u.g.n.), минимальная страховая сумма — эквивалент 25 000 евро, то есть для полисов, заключённых в 2026 г., не менее 105 390 зл. (на сентябрь 2026). Проверьте также NIP посредника в CEIDG. Лицензия с 1 января 2014 г. не требуется.
Сколько берёт агентство с покупателя на вторичном рынке?
Рыночные ставки агентств с источником и датой мы собрали в отдельном руководстве: Комиссия посредника при покупке квартиры: кто платит. Закон не определяет, кто платит: решает договор посредничества в письменной или электронной форме. Размер нашего вознаграждения на вторичном рынке и то, кто его платит, мы устанавливаем в договоре посредничества до начала сотрудничества.
Присмотрели квартиру у застройщика?
Напишите нам до визита в отдел продаж, можем пойти туда вместе. Пришлите ссылку на выбранное предложение: +48 692 649 839, infojawno@gmail.com.
Текст носит информационный характер и не является юридической консультацией.