Отдел продаж (biuro sprzedaży) предлагает забронировать квартиру: подписать договор бронирования (umowa rezerwacyjna) и внести плату. А вы ещё не знаете, одобрит ли банк ипотеку. Коротко, по состоянию на октябрь 2026 г.: плата за бронирование не может превышать 1% цены квартиры из информационного проспекта (art. 32 ust. 2). Для квартиры за 690 000 zł это не больше 6 900 zł. Если вы покупаете квартиру, плата входит в цену. Если банк отказал из-за отрицательной оценки кредитоспособности, застройщик обязан вернуть деньги. Если вы просто передумали, закон возврата не предусматривает, и плату, скорее всего, вы потеряете.
Правовая основа: закон от 20 мая 2021 г. о защите прав покупателя жилого помещения или одноквартирного дома и Гарантийном фонде застройщиков, единый текст Dz.U. 2026 poz. 880 (далее: закон о застройщиках), а также закон об ипотечном кредите, единый текст Dz.U. 2025 poz. 720. Все нормы приведены по состоянию на октябрь 2026 г.
Сколько максимум можно потерять на бронировании?
Лимит один, и он касается самой платы: не больше 1% цены помещения из информационного проспекта (art. 32 ust. 2). Поэтому сравните три цены: в проспекте, в договоре бронирования и на сайте застройщика, где он обязан публиковать цены с НДС (art. 19a ust. 1). Если цена на сайте отличается от цены при заключении договора, вы можете потребовать заключить договор по самой выгодной для вас цене (art. 19a ust. 6).
Пример (собственный расчёт, октябрь 2026 г.):
Прокрутите таблицу вбок, чтобы увидеть все столбцы.
| Цена квартиры в проспекте | Максимальная плата за бронирование (1%) |
|---|---|
| 690 000 zł | 6 900 zł |
Что происходит с этими деньгами:
- Вы покупаете. Плата засчитывается в цену (art. 32 ust. 3). После подписания договора с застройщиком (umowa deweloperska) застройщик переводит её на специальный (доверительный) счёт в банке (mieszkaniowy rachunek powierniczy) не позднее чем в течение 7 дней (art. 32 ust. 4). До этого момента деньги на этом счёте не лежат.
- Вы не покупаете. Вернут ли деньги, зависит от того, подпадает ли ваш случай под art. 34 (см. ниже).
Закон ограничивает только размер платы, но договор прочитайте целиком. Если он предусматривает при отказе какие-либо иные платежи, спросите о них письменно до подписи.
Когда застройщик обязан вернуть плату?
Art. 34 ust. 1 называет три ситуации, в которых плата возвращается без промедления (октябрь 2026 г.):
- Вы не получили кредит из-за отрицательной оценки кредитоспособности. Речь о том, что нет ни положительного кредитного решения, ни обещания кредита (przyrzeczenie udzielenia kredytu) именно из-за такой оценки в значении art. 4 pkt 11 закона об ипотечном кредите (art. 34 ust. 1 pkt 1).
- Застройщик не выполняет обязательство из договора бронирования (art. 34 ust. 1 pkt 2).
- Застройщик изменил проспект или его приложения и не сообщил вам (art. 34 ust. 1 pkt 3).
В двух случаях плата возвращается в двойном размере:
- если застройщик не выполняет обязательство из договора бронирования (art. 34 ust. 3). При плате 6 900 zł это 13 800 zł (собственный расчёт);
- при покупке готовой квартиры по договору купли-продажи (art. 3 закона; если продаёт предприниматель, не являющийся застройщиком, то art. 4), если бронирование предшествовало этому договору, продавец не устранил недостатки из протокола приёмки, а вы не подписали договор о переходе права собственности (art. 34 ust. 2).
При готовой квартире по договору купли-продажи закон применяет из art. 34 ust. 1 только pkt 1 и 2 (art. 3 и 4). Норма о возврате за неуведомлённое изменение проспекта на этот случай не распространяется.
Прокрутите таблицу вбок, чтобы увидеть все столбцы.
| Ситуация | Что с платой (октябрь 2026 г.) | Норма |
|---|---|---|
| Вы покупаете квартиру | входит в цену | art. 32 ust. 3 |
| Банк отказал из-за отрицательной оценки кредитоспособности | возврат без промедления | art. 34 ust. 1 pkt 1 |
| Застройщик не выполняет договор бронирования | двойной возврат | art. 34 ust. 1 pkt 2 и ust. 3 |
| Застройщик изменил проспект без уведомления | возврат без промедления | art. 34 ust. 1 pkt 3 |
| Готовая квартира: недостатки из протокола не устранены, вы не подписали | двойной возврат | art. 34 ust. 2 |
| Вы передумали | закон не регулирует, решает договор | art. 34 (закрытый перечень) |
Банк отказал в ипотеке: когда деньги вернут, а когда нет
Это самый частый вопрос тех, кто покупает с кредитом. Норма здесь точная, и её стоит знать до оплаты.
Что защищает закон. Возврат положен, если вы не получили положительного кредитного решения или обещания кредита из-за отрицательной оценки кредитоспособности (art. 34 ust. 1 pkt 1). Обещание кредита как понятие определено в art. 3 ust. 1 закона об ипотечном кредите. Закон о застройщиках не требует отказов от нескольких банков: достаточно одного решения, отвечающего этому условию.
Чего норма не покрывает. Перечень в art. 34 закрытый. Если кредит не состоялся по другой причине, чем отрицательная оценка кредитоспособности, art. 34 ust. 1 pkt 1 не даёт права на возврат. Тогда важно, что записано в договоре бронирования.
Что из этого следует на практике:
- сохраните решение банка и попросите письменное подтверждение, что отказ связан с отрицательной оценкой кредитоспособности. Это ваше доказательство перед застройщиком;
- если нужна более широкая защита, например возврат при любом отказе в кредите, впишите это в договор бронирования до подписи. Закон этого не гарантирует.
На какой срок бронировать, если берёте кредит
Договор бронирования заключается на определённый срок. Если вы подаёте заявку на кредит, срок должен учитывать время, необходимое для получения кредитного решения или обещания кредита (art. 31, октябрь 2026 г.).
Сколько это займёт, зависит от банка, но один срок задаёт закон. Банк передаёт кредитное решение на 21-й день после получения заявки, а раньше только с вашего согласия (art. 14 ust. 2 закона об ипотечном кредите). Решение связывает банк минимум 14 дней с момента передачи (art. 14 ust. 6). Бронь, отсчитанная от дня подписания, а не от дня подачи заявки, легко оказывается слишком короткой. Считайте срок от даты, когда вы реально подадите заявку в банк, и только потом подписывайте.
Если вы иностранец: что меняется при бронировании
- Язык. Закон о застройщиках не регулирует язык проспекта и договоров. Действует закон о польском языке (Dz.U. 2026 poz. 81): договор с потребителем может быть составлен на иностранном языке, если потребитель этого просит, знает язык, не является гражданином Польши и ему сообщили о праве на польский текст (art. 8 ust. 1b). Обязанности застройщика предоставить перевод закон не устанавливает.
- Форма. Договор бронирования достаточно заключить письменно (art. 30 ust. 1), нотариальный акт нужен только для договора с застройщиком (art. 40 ust. 1). Значит, нотариус не переводит и не разъясняет вам текст бронирования: читайте договор и проспект, который становится его частью (art. 23 ust. 2), заранее.
- Разрешение на покупку. Отдельная квартира покупается без разрешения независимо от гражданства, но не в приграничной зоне, а Варшава в неё не входит (art. 8 ust. 1 pkt 1 и ust. 3 закона о приобретении недвижимости иностранцами, Dz.U. 2017 poz. 2278, октябрь 2026 г.). Граждане стран ЕЭЗ и Швейцарии разрешения не требуют вообще (art. 8 ust. 2). Отказ в разрешении не входит в случаи возврата из art. 34 закона о застройщиках, поэтому, если в проспекте есть доля в отдельном земельном участке (например, в проезде), уточните у застройщика письменно, о каком участке идёт речь, до оплаты.
Что проверить в договоре бронирования до подписи
Список по состоянию на октябрь 2026 г.:
- Письменная форма. Договор бронирования, заключённый иначе, недействителен (art. 30 ust. 1).
- Проспект до договора. Застройщик вручает информационный проспект до договора бронирования, бесплатно и на долговременном носителе (art. 21 ust. 1–2). Без проспекта не платите. Что в нём смотреть, мы разбираем в материале об информационном проспекте.
- Размер платы. Не больше 1% цены из проспекта (art. 32 ust. 2). Посчитайте сами по проспекту.
- Цена. Сравните проспект, договор и сайт застройщика (art. 19a ust. 1 и 6).
- Срок брони. Определённый, с запасом на кредитное решение (art. 31).
- Положения об отказе и возврате. Повторяет ли договор случаи из art. 34 и добавляет ли что-то в вашу пользу, например возврат при любом отказе в кредите.
- Название платежа. Если в договоре появляется «задаток» (zadatek), спросите почему. Это другой институт (art. 394 гражданского кодекса), а закон о застройщиках слова не использует.
Ещё одно ограничение: бронь нельзя продать или передать третьему лицу, уступка требований из договора бронирования недействительна (art. 30 ust. 3). Исключение составляет передача лицу из I или II налоговой группы по закону о налоге на наследство и дарение, то есть члену семьи из этих групп (art. 30 ust. 4).
Плата за бронирование и задаток: в чём разница
Задаток регулирует art. 394 гражданского кодекса (Dz.U. 2026 poz. 795). Закон о застройщиках слова «задаток» не использует (октябрь 2026 г.). При покупке у застройщика действуют правила платы за бронирование: лимит 1% цены из проспекта и возвраты из art. 34. Задаток и аванс относятся прежде всего ко вторичному рынку и предварительному договору, разницу мы описываем отдельно: задаток и аванс на вторичном рынке.
Что с бронью после подписания договора с застройщиком
Договор с застройщиком содержит сведения о заключении договора бронирования и размере платы (art. 35 ust. 1 pkt 20). Плата поступает на специальный счёт в течение 7 дней (art. 32 ust. 4).
С этого момента действуют другие правила. Закон перечисляет случаи, когда можно отказаться от договора с застройщиком (art. 43 ust. 1), но отказа банка среди них нет (октябрь 2026 г.). Если финансирование не гарантировано, защиту нужно прописать в самом договоре. Подробности: что с договором застройщика, если банк откажет.
Изменятся ли нормы о плате за бронирование?
Правительственный проект поправок к закону о застройщиках (UD361, опубликован на сайте Правительственного центра законодательства 11 мая 2026 г.) предусматривает, в частности, возврат платы за бронирование в четырёхкратном размере в некоторых случаях. По состоянию на 7 октября 2026 г. проект не внесён в Сейм. Это не действующее право, поэтому сегодня при бронировании действуют нормы, описанные выше.
См. также: как платить застройщику: рассрочка или сразу.
FAQ
Сколько может стоить бронирование квартиры у застройщика в Польше?
По состоянию на октябрь 2026 г. плата за бронирование не может превышать 1% цены квартиры из информационного проспекта (art. 32 ust. 2 закона о застройщиках, Dz.U. 2026 poz. 880). Для квартиры за 690 000 zł это не больше 6 900 zł. Если вы покупаете квартиру, сумма засчитывается в цену (art. 32 ust. 3).
Вернут ли плату за бронирование, если банк отказал в ипотеке?
Да, если вы не получили положительного кредитного решения или обещания кредита из-за отрицательной оценки кредитоспособности: застройщик возвращает плату без промедления (art. 34 ust. 1 pkt 1, октябрь 2026 г.). Отказ нескольких банков закон не требует. Если кредит сорвался по другой причине, эта норма не поможет и решает текст договора.
Что с платой за бронь, если я просто передумал?
Закон этот случай не регулирует: art. 34 называет только три ситуации возврата. На практике застройщик обычно оставляет плату себе, если договор бронирования не говорит иное. Состояние права на октябрь 2026 г.
Когда застройщик обязан вернуть плату за бронирование вдвое больше?
В двух случаях (октябрь 2026 г.): если застройщик не выполняет обязательство из договора бронирования (art. 34 ust. 3) и при покупке готовой квартиры по договору купли-продажи, когда продавец не устранил недостатки из протокола приёмки, а вы не подписали договор о переходе права собственности (art. 34 ust. 2).
Нужен ли нотариус и польский язык для договора бронирования?
Нотариус не нужен: достаточно письменной формы, иначе договор недействителен (art. 30 ust. 1). Нотариальный акт требуется для последующего договора с застройщиком (art. 40 ust. 1). О языке закон о застройщиках ничего не говорит. По закону о польском языке договор с потребителем, не имеющим польского гражданства, может быть составлен на иностранном языке, если он этого просит, знает язык и ему сообщили о праве на польский текст (art. 8 ust. 1b).
Плата за бронирование и задаток (zadatek) это одно и то же?
Нет. Задаток регулирует art. 394 гражданского кодекса (Dz.U. 2026 poz. 795), а закон о застройщиках это слово не использует. У платы за бронирование свои правила: лимит 1% цены и возврат в случаях art. 34. Состояние права на октябрь 2026 г.
Планируете бронь квартиры у застройщика? Напишите нам до первого визита в отдел продаж: клиента нужно заявить до того, как он придёт туда самостоятельно. Мы пойдём вместе, пройдём с вами информационный проспект и проект договора бронирования и подскажем, о чём спросить застройщика или юриста. За помощь в покупке квартиры у застройщика мы не берём с вас вознаграждения. Наше вознаграждение на первичном рынке вытекает из договоров с застройщиками. Цены и предложения можно заранее посмотреть в каталоге новостроек Варшавы с датой данных из dane.gov.pl. Обслуживаем на 7 языках.
Jawno · +48 692 649 839 · infojawno@gmail.com
Текст носит информационный характер и не является юридической консультацией. Состояние права на октябрь 2026 г.