Polonya’da müteahhit rezervasyon sözleşmesi: ücret, iade ve risk

Satış ofisi size daireyi rezerve etmeyi öneriyor: müteahhitle bir rezervasyon sözleşmesi (umowa rezerwacyjna) ve bir rezervasyon ücreti. Ama bankanın krediyi verip vermeyeceğini henüz bilmiyorsunuz ya da tam olarak bu dairenin doğru olduğundan emin değilsiniz. Ekim 2026 hukuki durumuna göre kısa cevap: rezervasyon ücreti, bilgi prospektüsündeki daire fiyatının yüzde 1’ini aşamaz (32. madde, 2. fıkra). 690 000 zł fiyatlı bir dairede bu en fazla 6 900 zł eder. Daireyi alırsanız ücret fiyata dahil olur. Banka olumsuz kredi değerliliği değerlendirmesi nedeniyle krediyi reddederse müteahhit ücreti iade etmek zorundadır. Sadece fikrinizi değiştirirseniz kanun iade öngörmez ve ücreti çoğunlukla kaybedersiniz.

Hukuki dayanak: 20 Mayıs 2021 tarihli, konut veya müstakil ev alıcısının haklarının korunması ve Müteahhit Garanti Fonu hakkındaki kanun, birleştirilmiş metin Dz.U. 2026 poz. 880 (devamında: müteahhitlik kanunu) ile konut ipoteği kredisi kanunu, Dz.U. 2025 poz. 720. Tüm hükümleri Ekim 2026 hukuki durumuna göre veriyoruz.

Rezervasyonda en fazla ne kaybedebilirsiniz?

Tek bir sınır vardır ve ücretin kendisiyle ilgilidir: bilgi prospektüsünde belirtilen konut fiyatının en fazla yüzde 1’i (32. madde, 2. fıkra). Bu yüzden prospektüsteki fiyatı rezervasyon sözleşmesindeki fiyatla ve müteahhidin web sitesindeki fiyatla karşılaştırın; müteahhit bu fiyatı sitesinde KDV dahil yayımlamak zorundadır (19a madde, 1. fıkra). Sitedeki fiyat sözleşme yapılırken sunulan fiyattan farklıysa, sizin için en elverişli fiyattan sözleşme yapılmasını talep edebilirsiniz (19a madde, 6. fıkra).

Örnek (kendi hesabımız, Ekim 2026 hukuki durumu):

Tüm sütunları görmek için tabloyu yana kaydırın. →

Bu paranın akıbeti:

• Satın alırsanız. Ücret fiyata mahsup edilir (32. madde, 3. fıkra). Müteahhitlik sözleşmesi (umowa deweloperska) imzalandıktan sonra müteahhit bunu en geç 7 gün içinde konut emanet hesabına (mieszkaniowy rachunek powierniczy) aktarır (32. madde, 4. fıkra). O ana kadar para emanet hesabında değildir.
• Satın almazsanız. İade, durumunuzun 34. maddeye girip girmediğine bağlıdır. Aşağıda anlatıyoruz.

Kanun ücretin tutarını sınırlar, ama sözleşmeyi baştan sona okuyun. Sözleşme vazgeçme halinde ücret dışında başka ödemeler öngörüyorsa, imzadan önce yazılı olarak sorun.

Müteahhit rezervasyon ücretini ne zaman iade etmek zorundadır?

34. madde, 1. fıkra ücretin gecikmeksizin iade edildiği üç durumu sayar (Ekim 2026 hukuki durumu):

35. Olumsuz kredi değerliliği değerlendirmesi nedeniyle kredi alamadınız. Konut ipoteği kredisi kanununun 4. maddesinin 11. bendi anlamında olumsuz kredi değerliliği değerlendirmesi nedeniyle olumlu bir kredi kararı veya kredi verme taahhüdü alamamak kastedilir (34. madde, 1. fıkra, 1. bent).

36. Müteahhit rezervasyon sözleşmesinden doğan yükümlülüğünü yerine getirmiyor (34. madde, 1. fıkra, 2. bent).

37. Müteahhit bilgi prospektüsünü veya eklerini size haber vermeden değiştirdi (34. madde, 1. fıkra, 3. bent).

İki durumda ücret iki katı olarak iade edilir:

• müteahhit rezervasyon sözleşmesinden doğan yükümlülüğünü yerine getirmediğinde (34. madde, 3. fıkra). 6 900 zł’lik ücrette bu 13 800 zł eder (kendi hesabımız);
• satış sözleşmesiyle hazır daire alımında (kanunun 3. maddesi; müteahhit dışındaki bir girişimci satıyorsa 4. madde), rezervasyon bu sözleşmeden önce yapılmışsa, satıcı teslim tutanağına yazılan kusurları gidermemişse ve siz mülkiyeti devreden sözleşmeyi imzalamamışsanız (34. madde, 2. fıkra).

Satış sözleşmesiyle alınan hazır dairede kanun, 34. maddenin 1. fıkrasından yalnızca 1. ve 2. bentleri uygular (3. ve 4. madde). Bildirilmeyen prospektüs değişikliği nedeniyle iade hükmü bu durumu kapsamaz.

Tüm sütunları görmek için tabloyu yana kaydırın. →

Banka krediyi reddetti: ücret ne zaman geri gelir, ne zaman gelmez?

İlk daireyi alanların rezervasyonu en çok bu nedenle sorması doğaldır. Hüküm burada kesindir ve ödemeden önce bilmeye değer.

Kanun neyi korur. İade, olumsuz kredi değerliliği değerlendirmesi nedeniyle olumlu kredi kararı veya kredi verme taahhüdü (promesa) alamadığınızda hak olur (34. madde, 1. fıkra, 1. bent). Kredi verme taahhüdü, konut ipoteği kredisi kanununun 3. maddesinin 1. fıkrasındaki bir kavramdır. Müteahhitlik kanunu birkaç bankanın reddetmesini aramaz. Bu koşulu karşılayan bir karar yeterlidir.

Hükmün kapsamadığı şey. 34. maddedeki liste kapalıdır. Kredi, olumsuz kredi değerliliği değerlendirmesi dışında bir nedenle çıkmazsa 34. madde, 1. fıkra, 1. bent iade için dayanak vermez. O zaman rezervasyon sözleşmesinde yazanlar geçerlidir.

Uygulamada bu şu anlama gelir:

• bankanın kararını saklayın ve ret nedeninin olumsuz kredi değerliliği değerlendirmesi olduğunu yazılı olarak teyit etmesini isteyin. Müteahhide karşı delilinizdir;
• daha geniş koruma istiyorsanız, örneğin her kredi reddinde iade, bunu imzadan önce rezervasyon sözleşmesine yazdırın. Kanun bunu garanti etmez, geriye yalnızca sözleşme kalır.

Kredi kullanıyorsanız rezervasyon ne kadar sürmeli?

Rezervasyon sözleşmesi belirli bir süre için yapılır. Kredi başvurusu yapıyorsanız bu süre, kredi kararı veya kredi taahhüdü için gereken süreyi dikkate almalıdır (31. madde, Ekim 2026 hukuki durumu).

Ne kadar süreceği bankaya bağlıdır, ama kanundan çıkan bir süre vardır. Banka kredi kararını başvurunun alınmasından sonraki 21. günde iletir, daha önce yalnızca sizin rızanızla iletir (konut ipoteği kredisi kanunu, 14. madde, 2. fıkra). Karar, iletildiği tarihten itibaren bankayı en az 14 gün bağlar (14. madde, 6. fıkra). Rezervasyon başvuru gününden değil imza gününden sayılırsa kolayca kısa kalır. Rezervasyon süresini başvuruyu bankaya gerçekten yapacağınız tarihten hesaplayın ve ancak sonra imzalayın.

Yurt dışından alım yapan biri olarak nelere dikkat etmelisiniz?

Uzaktan alım yapanlar için satış ofisinde soruları hızlıca netleştirmek çoğu zaman daha zordur. Bu yüzden yukarıdaki hükümlerden şu noktalar özellikle işe yarar:

• Yazılı şekil. Yazılı yapılmayan rezervasyon sözleşmesi geçersizdir (30. madde, 1. fıkra). Sözlü vaatlere dayanarak ödeme yapmayın.
• Önce prospektüs. Müteahhit, prospektüsü rezervasyon sözleşmesinden önce ücretsiz ve kalıcı veri taşıyıcısı üzerinde vermek zorundadır (21. madde, 1–2. fıkralar). Prospektüs olmadan ödeme yapmayın.
• Banka retini belgeleyin. Reddi yazılı olarak teyit ettirin; böylece 34. madde, 1. fıkra, 1. bent uyarınca iadeyi kanıtlayabilirsiniz.
• Rezervasyon devredilemez. Rezervasyon sözleşmesinden doğan alacağın devri geçersizdir (30. madde, 3. fıkra). İstisna, Veraset ve Bağış Vergisi Kanunu anlamında I. veya II. vergi grubuna giren bir kişiye, yani bu gruplardaki aile bireyine devirdir (30. madde, 4. fıkra).
• Terimleri netleştirin. Prospektüs, emanet hesabı ve rezervasyon sözleşmesi gibi terimleri imzadan önce açıklatın ve açık soruları yazılı sorun.

Rezervasyon sözleşmesinde imzadan önce neyi kontrol etmelisiniz?

Ekim 2026 hukuki durumuna göre liste:

1. Yazılı şekil. Aksi halde sözleşme geçersizdir (30. madde, 1. fıkra).
2. Sözleşmeden önce prospektüs. Ücretsiz ve kalıcı veri taşıyıcısı üzerinde (21. madde, 1–2. fıkralar). İçinde neye bakacağınızı bilgi prospektüsü kontrol listemizde anlatıyoruz.
3. Ücretin tutarı. Prospektüs fiyatının en fazla yüzde 1’i (32. madde, 2. fıkra). Kendiniz hesaplayın.
4. Fiyat. Prospektüsteki, sözleşmedeki ve müteahhidin sitesindeki fiyatı karşılaştırın. Sitedeki fiyat sunulan fiyattan farklıysa sizin için en elverişli fiyatı talep edebilirsiniz (19a madde, 6. fıkra).
5. Rezervasyon süresi. Belirli süre, kredi kararı için pay bırakarak (31. madde).
6. Vazgeçme ve iade hükümleri. Sözleşme 34. maddedeki durumları tekrarlıyor mu, lehinize bir şey ekliyor mu, örneğin her kredi reddinde iade?
7. Ödemenin adı. Sözleşmede „kapora” (zadatek) geçiyorsa nedenini sorun. Bu başka bir kurumdur (art. 394 k.c.), müteahhitlik kanunu bu sözcüğü kullanmaz.

Rezervasyon ücreti ve kapora: fark nedir?

Zadatek’i Medeni Kanun’un 394. maddesi düzenler (Dz.U. 2026 poz. 795). Müteahhitlik kanunu „zadatek” sözcüğünü hiç kullanmaz (Ekim 2026 hukuki durumu). Müteahhitten alımda rezervasyon ücreti kuralları geçerlidir: prospektüs fiyatının yüzde 1’i sınırı ve 34. maddedeki iadeler.

Kapora ve ön ödeme esas olarak ikinci el piyasasının, ön sözleşmedeki konusudur. Farkları ayrıca anlatıyoruz: daire alımında kapora ve ön ödeme.

Müteahhitlik sözleşmesi imzalandıktan sonra rezervasyona ne olur?

Müteahhitlik sözleşmesi, rezervasyon sözleşmesinin yapıldığı bilgisini ve ücretin tutarını içerir (35. madde, 1. fıkra, 20. bent). Ücret 7 gün içinde emanet hesabına aktarılır (32. madde, 4. fıkra).

Bu andan itibaren başka kurallar geçerlidir. Kanun, müteahhitlik sözleşmesinden cayabileceğiniz durumları sayar (43. madde, 1. fıkra), ama kredinin reddedilmesi bunların arasında yoktur (Ekim 2026 hukuki durumu). Finansman kesin değilse güvence sözleşmenin kendisine yazılmalıdır. Ayrıntılar: banka krediyi reddederse müteahhitlik sözleşmesi.

Rezervasyon ücretiyle ilgili hükümler değişecek mi?

Müteahhitlik kanununu değiştiren hükümet tasarısı (UD361, Hükümet Mevzuat Merkezi sitesinde 11 Mayıs 2026’da yayımlandı) bazı durumlarda rezervasyon ücretinin dört katı olarak iadesini öngörüyor. 7 Ekim 2026 itibarıyla tasarı Sejm’e sunulmamıştı. Bu yürürlükteki hukuk değildir, dolayısıyla bugün rezervasyonda yukarıda anlatılan kurallar geçerlidir.

Ayrıca bakın: müteahhitten peşin daire: taksit mi, hemen mi?.

FAQ

Polonya’da müteahhide ödenen rezervasyon ücreti en fazla ne kadar olabilir?

Ekim 2026 hukuki durumuna göre ücret, bilgi prospektüsünde (prospekt informacyjny) belirtilen daire fiyatının yüzde 1’ini aşamaz (müteahhitlik kanunu, 32. madde, 2. fıkra, Dz.U. 2026 poz. 880). 690 000 zł fiyatlı bir dairede bu en fazla 6 900 zł eder. Daireyi satın alırsanız ücret fiyata mahsup edilir.

Banka krediyi reddederse rezervasyon ücretini geri alır mıyım?

Evet, olumsuz kredi değerliliği değerlendirmesi nedeniyle olumlu kredi kararı veya kredi taahhüdü alamadıysanız. Müteahhit ücreti bu durumda gecikmeksizin iade eder (34. madde, 1. fıkra, 1. bent; Ekim 2026 hukuki durumu). Kanun birkaç bankanın reddetmesini aramaz. Kredi başka bir nedenle çıkmazsa bu hüküm yardımcı olmaz ve sözleşme metni belirleyici olur.

Fikrimi değiştirirsem rezervasyon ücreti ne olur?

Kanun bu durumu düzenlemez. 34. madde ücretin iade edildiği yalnızca üç durumu sayar. Uygulamada müteahhit, rezervasyon sözleşmesi aksini söylemiyorsa ücreti genellikle alıkoyar. Ekim 2026 hukuki durumu.

Müteahhit rezervasyon ücretini ne zaman iki katı olarak iade etmek zorundadır?

Ekim 2026 hukuki durumuna göre iki durumda: müteahhit rezervasyon sözleşmesinden doğan yükümlülüğünü yerine getirmediğinde (34. madde, 3. fıkra) ve satış sözleşmesiyle hazır daire alımında, satıcı teslim tutanağına yazılan kusurları gidermediğinde ve siz mülkiyeti devreden sözleşmeyi imzalamadığınızda (34. madde, 2. fıkra).

Rezervasyon ücreti kapora (zadatek) ile aynı şey midir?

Hayır. Zadatek, Medeni Kanun’un kurumudur (art. 394 k.c., Dz.U. 2026 poz. 795); müteahhitlik kanunu bu sözcüğü hiç kullanmaz. Rezervasyon ücretinin kendi kuralları vardır: fiyatın yüzde 1’i sınırı ve 34. maddedeki durumlarda iade. Ekim 2026 hukuki durumu.

Bu metin bilgilendirme amaçlıdır ve hukuki tavsiye değildir. Ekim 2026 hukuki durumu.

Müteahhitten daire rezerve etmeyi mi planlıyorsunuz? Satış ofisine ilk ziyaretinizden önce bize yazın: siz oraya tek başınıza gitmeden önce sizi bildirmemiz gerekiyor. Birlikte gideriz, prospektüsü ve rezervasyon sözleşmesi taslağını sizinle birlikte inceler, müteahhide veya bir hukukçuya ne soracağınızı gösteririz. Müteahhitten daire alımında yardım için sizden ücret almıyoruz. Birincil piyasadaki ücretimiz müteahhitlerle yaptığımız sözleşmelerden doğar. Fiyatlara ve tekliflere önceden Varşova’daki yeni daireler sayfasından, dane.gov.pl veri tarihiyle birlikte bakabilirsiniz.

Jawno · +48 692 649 839 · infojawno@gmail.com