Neubau in Warschau: wie viele Quadratmeter Ihr Budget bringt, wenn Sie aus der Ferne wählen

Die meisten Quadratmeter für dasselbe Geld bietet heute Białołęka, die wenigsten Wola. Für 1 Mio. PLN hat die größte Wohnung in unserem Katalog 76,4 m² in Białołęka, 66,6 m² in Włochy und 62,6 m² in Targówek, in Wola dagegen 44,2 m². Wir rechnen mit den Dateien, die Bauträger auf dane.gov.pl veröffentlichen: 960 Wohnungen in 22 Bauvorhaben aus 9 Bezirken, Stand 4. Oktober 2026.

Dieser Text richtet sich an Menschen, die im Ausland leben oder erst nach Polen ziehen und eine Wohnung in Warschau anhand von Preislisten und Grundrissen auswählen, ohne vor Ort zu sein. Den Betrag kennen Sie bereits. Offen ist, wo er sich in die größte Fläche verwandelt und was Sie zusätzlich zum Wohnungspreis zahlen.

Woher die Zahlen stammen und was sie nicht enthalten

Ein Bauträger muss auf seiner Website den Preis je Quadratmeter Nutzfläche jeder Wohnung inklusive Mehrwertsteuer veröffentlichen. Getrennt nennt er den Preis für Nebenräume, etwa Kellerabteil oder Garage, und für Rechte, die zur Nutzung der Wohnung nötig sind, falls sie nicht im Preis enthalten sind, sowie weitere Kosten, die der Erwerber trägt (Art. 19a Abs. 1 Nr. 1–3 des Bauträgergesetzes (ustawa deweloperska), Einheitlicher Text Dz.U. 2026 poz. 880, Rechtsstand Oktober 2026). Dieselben Daten gehen einmal täglich an den für Digitalisierung zuständigen Minister und werden auf dane.gov.pl veröffentlicht (Art. 19b Abs. 1 und 3).

So haben wir gerechnet:

• Grundlage: Dateien der 22 Bauvorhaben aus unserem Katalog, abgerufen am 4.10.2026; die Datenstände in den Dateien liegen zwischen dem 28.09. und 04.10.2026.
• Wohnung im Angebot: hat einen Preis über null und ist nicht als verkauft, reserviert oder nicht verfügbar markiert. Das trifft auf 960 Wohnungen zu.
• Preis je m²: liegt für 880 Wohnungen vor. Bei 80 Wohnungen (79 im Metro Art und 1 in Miasteczko Nova Sfera) nennt der Bauträger den Preis je m² Abrechnungsfläche statt Nutzfläche, daher fließen sie weder in Preise je Quadratmeter noch in die Flächen ein.
• Bezirk: einen Median nennen wir nur, wenn wir im Bezirk mindestens 2 Bauvorhaben haben. Bemowo und Mokotów haben je eines, deshalb beschreiben wir dort das konkrete Bauvorhaben.

Einschränkungen:

• Das ist nicht der ganze Markt. Es fehlen Śródmieście, Ochota, Ursynów, Wilanów, Bielany, Żoliborz, Rembertów, Wesoła und Ursus (in Ursus haben wir keine Wohnungen aus den Dateien).
• Ein Bauvorhaben wiegt oft am schwersten. Anteil des größten Bauvorhabens an den Wohnungen des Bezirks: Białołęka 38 % (Osiedle Sprawna), Praga-Południe 67 % (Metro Art), Praga-Północ 78 % (Konopacka), Targówek 75 % (Rezydencja Liwska), Wawer 91 % (Korkowa 146), Wola 68 % (NU!), Włochy 83 % (Stilla). Der Bezirksmedian ist weitgehend der Median dieses Bauvorhabens.
• Verfügbarkeit. Die meisten Dateien sagen nicht, ob eine Wohnung frei ist. Ein Teil der Wohnungen kann bereits vergeben sein, prüfen Sie die Verfügbarkeit daher in der Preisliste des Bauträgers.

Eigene Auswertung auf Grundlage der Daten von dane.gov.pl (Lizenz CC0), Stand 4. Oktober 2026. Wie wir die Dateien sammeln, beschreiben wir auf der Seite zu den Datenquellen.

Median des Preises je m² und größte Wohnung in drei Budgets

Der Median ist der Preis in der Mitte: Die Hälfte der Wohnungen ist günstiger, die Hälfte teurer. Die Spalte „orientierend“ ist eine einfache Rechnung: Betrag geteilt durch den Median des Preises je m² im Bezirk. Sie ist ein Richtwert, kein Angebot für eine konkrete Wohnung. Die Spalten „größte Wohnung“ zeigen, was tatsächlich in den Dateien steht.

Schieben Sie die Tabelle zur Seite, um alle Spalten zu sehen. →

Eigene Auswertung auf Grundlage der Daten von dane.gov.pl, Stand 4. Oktober 2026. Preise inklusive Mehrwertsteuer je m² Nutzfläche. In ein Budget von 800.000 PLN passen 451 der 960 Wohnungen (47,0 %), in 1 Mio. PLN 735 (76,6 %), in 1,2 Mio. PLN 824 (85,8 %).

Zwei Anmerkungen. In Wawer ist der Median praktisch Korkowa 146: Die zweite Siedlung, Osiedle Śpiewających Ptaków, besteht aus 4 Häusern. In Wola reichen die Mediane der drei Bauvorhaben von 24.500 PLN/m² (NU!) bis 30.448 PLN/m² (Srebrna 5). Auch eine Schätzung aus dem Median ist keine Garantie: In Targówek ergibt sie 63,2 m², die größte Wohnung in den Dateien hat aber 62,6 m².

Wie viel Geld Sie für 40, 50 und 60 m² brauchen

Beginnen Sie mit der Fläche statt mit dem Betrag, ist die Rechnung dieselbe, nur umgekehrt: Median des Preises je m² mal Fläche. Das Ergebnis ist ein Richtbetrag in Tausend Zloty, auf Tausend gerundet.

Schieben Sie die Tabelle zur Seite, um alle Spalten zu sehen. →

Eigene Berechnung auf Grundlage des Medians von dane.gov.pl, Stand 4. Oktober 2026. Das sind keine Preise konkreter Wohnungen: Der Preis je m² einer bestimmten Wohnung kann über oder unter dem Median liegen.

Praktisches Fazit: Eine Wohnung mit 60 m² passt in 800.000 PLN nur in Białołęka (60,4 m² im Osiedle Sprawna). Bei 1 Mio. PLN verschiebt sich die 60-m²-Grenze nach Białołęka, Włochy und Targówek. Über 80 m² finden Sie für 1,2 Mio. PLN nur in Białołęka und Targówek (die 85,5 m² in Rzepichy sind die einzige Wohnung dieses Bauvorhabens in diesem Budget, im Erdgeschoss), in Wawer ein Haus mit 94,1 m². Im gesamten Katalog gibt es 110 Wohnungen ab 75 m²; bis 1 Mio. PLN kosten davon 13, bis 1,2 Mio. PLN 44.

Die Zimmerzahl geben nur einige Bauträger an: Das Feld ist für 94 von 960 Wohnungen in 6 Bauvorhaben ausgefüllt. Deshalb vergleichen wir Quadratmeter, nicht Zimmer; den Grundriss einer konkreten Wohnung prüfen Sie auf ihrer Karte in der Preisliste.

Was Sie zusätzlich zum Wohnungspreis zahlen

Im Wohnungspreis aus den Dateien sind weder Stellplatz noch Kellerabteil enthalten. Die mittleren Stellplatzpreise (Dateien vom 6.10.2026) reichen von 32.000 PLN im Metro Art (Praga-Południe) und 35.000 PLN in Kowalskiego 37 (Targówek) über 42.000 PLN in Korkowa 146 (Tiefgarage; oberirdisch 25.000 PLN) und 53.000 PLN in Stilla (Włochy) bis 70.000 PLN in NU! (Wola) und 78.000 PLN im Jaśminowy Mokotów. In der Datei von Premiera Bemowo gibt es keine Stellplätze. In vielen Dateien ist die Stellplatzart nicht angegeben, prüfen Sie daher vor dem Preisvergleich in der Preisliste, ob es ein Tiefgaragenplatz ist. Einzelheiten finden Sie im Text zu Preisen für Stellplätze und Kellerabteile in Warschau.

Beispiel: Sie haben 1 Mio. PLN für eine Wohnung mit Garagenplatz. Kostet der Platz 40.000 PLN, bleiben für die Wohnung selbst 960.000 PLN. Das kann die größte Wohnung aus der Tabelle ausschließen, rechnen Sie also für jede Wohnung sofort die Summe.

Im Bauvorhaben Konopacka (Praga-Północ) steht bei 9 von 18 Wohnungen in der Datei ein Vermerk zum verpflichtenden Kauf eines Kellerabteils für 23.600–68.000 PLN (Median 42.800 PLN), also 3,2 % bis 12,8 % des Wohnungspreises (Datei vom 2.10.2026). In den Dateien von 16 Bauvorhaben nennen die Bauträger auch andere Kosten, etwa die Abrechnung der Gebühr für das ewige Nutzungsrecht oder Kosten für den Unterhalt der Wohnung zwischen Übergabe und Eigentumsübertragung, doch keine Datei nennt den Betrag (Stand 4. Oktober 2026). Fragen Sie im Verkaufsbüro (biuro sprzedaży) danach, bevor Sie den Reservierungsvertrag unterschreiben.

Listenpreis und Preis, den Sie zahlen

Die Preise in den Dateien sind Angebotspreise. Für ganz Warschau veröffentlicht die NBP beide Durchschnitte: Im 2. Quartal 2026 betrug der durchschnittliche Angebotspreis auf dem Primärmarkt 18.488,28 PLN/m², der Transaktionspreis 16.783,49 PLN/m², also 9,22 % weniger (NBP, Datei ceny_mieszkan.xlsx vom 7.08.2026; Daten für das 3. Quartal sind darin noch nicht enthalten). Zum durchschnittlichen NBP-Transaktionspreis ergeben 800.000 PLN rund 47,7 m², 1 Mio. PLN rund 59,6 m² und 1,2 Mio. PLN rund 71,5 m². Das ist ein Durchschnitt für die Stadt, kein Versprechen eines Rabatts in einem konkreten Bauvorhaben: Angebote und Transaktionen sind unterschiedliche Wohnungsmengen.

Das Recht schützt Sie auch von der anderen Seite. Weicht der Preis im Vertrag von dem ab, den der Bauträger veröffentlicht hat, können Sie einen Vertrag zum für Sie günstigsten Preis verlangen (Art. 19a Abs. 6 des Bauträgergesetzes, Rechtsstand Oktober 2026). In Verträgen, die ab dem 13.02.2026 geschlossen werden, ist der Preis das Produkt aus Nutzfläche und Preis je 1 m² (Art. 5a, eingefügt durch das Gesetz Dz.U. 2026 poz. 27), vergleichen Sie also die Fläche auf der Wohnungskarte mit dem Vertragsentwurf. Wie Sie den Preis einer konkreten Wohnung und das Datum seiner Geltung finden, zeigen wir im Text, wie Sie den Bauträgerpreis selbst auf dane.gov.pl prüfen.

Wenn Sie aus dem Ausland kaufen

Für eine Wohnung ist keine MSWiA-Genehmigung nötig. Eine eigenständige Wohnung erwirbt ein Ausländer jeder Staatsangehörigkeit ohne Genehmigung des Innenministers, wenn sie nicht in der Grenzzone liegt (Art. 8 Abs. 1 Nr. 1 und Abs. 3 des Gesetzes über den Immobilienerwerb durch Ausländer, Einheitlicher Text Dz.U. 2017 poz. 2278, Rechtsstand Oktober 2026). Warschau liegt nicht in der Grenzzone (Verordnung Dz.U. 2005 nr 188 poz. 1580). Einen Garagenplatz, wenn er eine Nichtwohnung oder ein Anteil daran ist, kaufen Sie ohne Genehmigung, wenn das mit Ihrem Wohnbedarf zusammenhängt (Nr. 1a). Eine Genehmigung verlangt laut MSWiA der Anteil an einem gesonderten Grundstück, der mit der Wohnung verkauft wird, etwa an einer Zufahrtsstraße. Prüfen Sie daher vor der Reservierung im Vertragsentwurf, was Sie außer der Wohnung kaufen.

Die Mehrwertsteuer ist bereits im Preis. Bauträger veröffentlichen Preise inklusive Mehrwertsteuer. Der Satz für Wohnungen bis 150 m² beträgt 8 % (Art. 41 Abs. 2 und 12–12c in Verbindung mit Art. 146ef Abs. 1 Nr. 2 des Mehrwertsteuergesetzes, Einheitlicher Text Dz.U. 2026 poz. 1263, Rechtsstand Oktober 2026). Alle Wohnungen in den beschriebenen Budgets sind kleiner als 150 m², und der Satz hängt nicht von der Staatsangehörigkeit ab.

Die Herkunft des Geldes wird geprüft. Notar und Vermittler müssen nach dem Geldwäschegesetz (AML-Gesetz, Einheitlicher Text Dz.U. 2025 poz. 644) bei einer gelegentlichen Transaktion ab 15.000 Euro Maßnahmen der finanziellen Sicherheit anwenden (Art. 35 Abs. 1 Nr. 2), und jede Wohnung in diesen Budgets ist teurer. Die Herkunft der Mittel wird geprüft, wenn die Umstände es erfordern (Art. 34 Abs. 1 Nr. 4 lit. b); können die Maßnahmen nicht angewandt werden, wird die Transaktion nicht durchgeführt (Art. 41 Abs. 1). Eine Bank meldet Überweisungen über 15.000 Euro, auch aus dem Ausland, dem Generalinspekteur für Finanzinformationen (GIIF), mit Ausnahmen (Art. 72). Für Staatsangehörige einiger Staaten außerhalb des EWR können zusätzliche Beschränkungen gelten, fragen Sie den Notar. Bereiten Sie Unterlagen zur Herkunft des Geldes vor Ihrer Anreise vor.

Die Dokumente sind auf Polnisch. Das Bauträgergesetz legt die Sprache des Informationsprospekts und des Vertrags nicht fest. Nach dem Gesetz über die polnische Sprache kann ein Vertrag mit einem Verbraucher in einer Fremdsprache geschlossen werden, wenn Sie selbst darum bitten, die Sprache beherrschen, kein polnischer Staatsbürger sind und zuvor über das Recht auf eine polnische Fassung informiert wurden (Art. 8 Abs. 1b, Einheitlicher Text Dz.U. 2026 poz. 81). Die notarielle Urkunde (akt notarialny) wird auf Polnisch errichtet. Sprechen Sie kein Polnisch und liegt keine Übersetzung in eine Sprache bei, die Sie verstehen, übersetzt der Notar (sofern er als vereidigter Übersetzer qualifiziert ist) oder ein vereidigter Übersetzer (tłumacz przysięgły) die Urkunde; vor der Unterschrift wird sie verlesen, und der Notar vergewissert sich, dass Sie den Inhalt verstehen (Art. 2 § 3, Art. 87 § 1 Nr. 1, Art. 94 § 1 des Notargesetzes, Einheitlicher Text Dz.U. 2026 poz. 614). Unterschreibt für Sie ein Bevollmächtigter, klären Sie die Form einer im Ausland erteilten Vollmacht vorab mit einem Notar in Polen.

Wenn das Haus noch gebaut wird. Nach dem Statistischen Hauptamt (GUS; Veröffentlichung vom 30.06.2026) dauerte der Bau eines Mehrfamilienhauses in Polen 2025 durchschnittlich 24,8 Monate. Ziehen Sie nach Warschau und mieten bis zur Übergabe, rechnen Sie die Miete für diese Zeit zum Budget hinzu. Den gesamten Betrag zahlen Sie nicht auf einmal: Das Geld fließt auf ein Wohnungs-Treuhandkonto (mieszkaniowy rachunek powierniczy) im Baufortschritt, nach Abschluss der Etappen laut Zeitplan im Vertrag (Art. 8 des Bauträgergesetzes).

Der Kauf verschafft kein Aufenthaltsrecht. Das Ausländergesetz (Einheitlicher Text Dz.U. 2025 poz. 1079) enthält keine solche Grundlage. Eine eigene Wohnung kann lediglich den Rechtstitel für den Wohnraum im Antrag auf den Status eines langfristig Aufenthaltsberechtigten in der EU belegen (Art. 219a Abs. 1, eingefügt durch das Gesetz Dz.U. 2025 poz. 1794, angewandt seit 27.04.2026). Das Budget in diesem Text ist ein Betrag, den Sie bereits haben; zu einem Kredit fragen Sie einen Kreditberater.

Ist Ihr Budget deutlich kleiner, beginnen Sie mit dem Text darüber, was Sie in Warschau mit kleinerem Budget kaufen können. Wenn Sie ohne Auto pendeln, vergleichen Sie die Neubaupreise an U-Bahn-Stationen.

So nutzen Sie diese Zusammenstellung

1. Legen Sie das Budget samt Nebenkosten fest. Ziehen Sie Stellplatz, Kellerabteil und eine Reserve für die Erwerbskosten ab. Erst mit dem Rest suchen Sie in den Tabellen. Rechnen Sie den Betrag in Ihrer Währung am Kauftag in Zloty um: Die Preislisten sind in Zloty.
2. Achten Sie auf die größte Wohnung, nicht auf die Schätzung aus dem Median. Prüfen Sie auch, ob hinter dem Bezirk nur ein Bauvorhaben steht (außer Białołęka mit 38 % hat das größte Bauvorhaben zwischen 67 % der Wohnungen in Praga-Południe und 91 % in Wawer).
3. Prüfen Sie Verfügbarkeit und Preisdatum. Unsere Zahlen gelten für den 4. Oktober 2026, die Preisliste des Bauträgers kann sich jederzeit ändern. Aktuelle Mediane zeigt der Angebotspreisindex aus den Bauträgerdateien.

Ob Neubauwohnungen in den Bezirken teurer oder günstiger werden, schreiben wir nicht: Eine Preisänderungshistorie haben 42 von 960 Wohnungen (4,4 %) in 6 Bauvorhaben, das genügt nicht für eine Aussage zum Trend.

FAQ

Wie viele Quadratmeter bekomme ich in einem Warschauer Neubau für 1 Mio. PLN?

Das hängt vom Bezirk ab. Nach den Bauträgerdateien auf dane.gov.pl (22 Bauvorhaben aus unserem Katalog, Stand 4. Oktober 2026) hat die größte Wohnung in diesem Budget 76,4 m² in Białołęka und 66,6 m² in Włochy. In Targówek sind es 62,6 m², in Praga-Południe 59,8 m² und in Wola 44,2 m². Im einzigen Bauvorhaben in Mokotów passt keine Wohnung in 1 Mio. PLN.

In welchem Warschauer Bezirk sind Neubauwohnungen pro Quadratmeter am günstigsten?

In Białołęka, dort liegt der mittlere Angebotspreis bei 13.795 PLN/m² (6 Bauvorhaben, Stand 4. Oktober 2026). Es folgen Targówek (15.819 PLN) und Wawer (16.175 PLN). Am anderen Ende liegen Wola (26.271 PLN) und das einzige Bauvorhaben in Mokotów (26.811 PLN). Der Vergleich umfasst 9 Bezirke und 22 Bauvorhaben aus den Bauträgerdateien, bildet also nicht den gesamten Warschauer Markt ab.

Braucht ein Ausländer eine Genehmigung, um in Warschau eine Wohnung zu kaufen?

Für eine eigenständige Wohnung außerhalb der Grenzzone ist unabhängig von der Staatsangehörigkeit keine Genehmigung des Innenministeriums (MSWiA) nötig (Art. 8 Abs. 1 Nr. 1 des Gesetzes über den Immobilienerwerb durch Ausländer, Rechtsstand Oktober 2026). Warschau liegt nicht in der Grenzzone. Eine Genehmigung kann für einen Anteil an einem gesonderten Grundstück nötig sein, der zusammen mit der Wohnung verkauft wird, etwa an einer Zufahrtsstraße. Prüfen Sie deshalb im Vertragsentwurf genau, was Sie kaufen.

Ist der Stellplatz im Preis der Wohnung laut Preisliste enthalten?

In den Dateien aus unserem Katalog nicht. Der Wohnungspreis umfasst dort nur die Wohnung inklusive Mehrwertsteuer. Den Preis für Nebenräume und für Rechte, die zur Nutzung der Wohnung nötig sind, gibt der Bauträger getrennt an, wenn sie nicht im Preis enthalten sind (Art. 19a Abs. 1 Nr. 2 des Bauträgergesetzes, Rechtsstand Oktober 2026). Die mittleren Stellplatzpreise in 9 Bauvorhaben reichen von 32.000 PLN im Metro Art bis 78.000 PLN im Jaśminowy Mokotów (Dateien vom 6. Oktober 2026).

Ist der Preis aus der Preisliste des Bauträgers der Endpreis?

Es ist ein Angebotspreis. Laut Polnischer Nationalbank (NBP) lag der durchschnittliche Transaktionspreis neuer Wohnungen in Warschau im 2. Quartal 2026 (16.783,49 PLN/m²) um 9,22 % unter dem Angebotspreis (18.488,28 PLN/m²). Weicht der Preis im Vertrag vom veröffentlichten ab, können Sie einen Vertrag zum für Sie günstigsten Preis verlangen (Art. 19a Abs. 6 des Bauträgergesetzes, Rechtsstand Oktober 2026).

Verschafft der Wohnungskauf ein Aufenthaltsrecht in Polen?

Nein. Das Ausländergesetz sieht keine solche Aufenthaltsgrundlage vor. Eine eigene Wohnung kann lediglich den Rechtstitel für den Wohnraum im Antrag auf den Status eines langfristig Aufenthaltsberechtigten in der EU belegen (Art. 219a Abs. 1, angewandt seit 27.04.2026, Rechtsstand Oktober 2026).

Haben Sie sich schon für ein Bauvorhaben entschieden? Schreiben Sie uns über Jawno (infojawno@gmail.com) vor Ihrem ersten Besuch im Verkaufsbüro des Bauträgers. Wir melden Sie beim Bauträger als unseren Kunden an, gehen gemeinsam hin, gehen mit Ihnen den Informationsprospekt und den Vertragsentwurf durch und zeigen, wonach Sie den Bauträger oder einen Rechtsanwalt fragen sollten. Wir betreuen in 7 Sprachen, auch auf Deutsch. Für die Hilfe beim Kauf einer Wohnung vom Bauträger zahlen Sie uns keine Vergütung. Unsere Vergütung auf dem Primärmarkt ergibt sich aus Verträgen mit Bauträgern. Unsere Vergütung auf dem Primärmarkt ergibt sich aus Vereinbarungen mit Bauträgern. Vermittler: Vladyslav Moroz (Einzelunternehmen, Berufshaftpflichtversicherung OC).

Dieser Text dient der Information und ist keine Rechtsberatung. Die Vorschriften sind mit Stand Oktober 2026 angegeben.