Sie haben kein Auto und wollen auch keines kaufen, pendeln aber zur Arbeit oder Uni ins Zentrum. Dann ist die Frage „Was kostet der m² an der U-Bahn“ nur die halbe Entscheidung. Die andere Hälfte ist der Weg zur Station, das, was Sie ohnehin dazuzahlen (Kellerabteil, manchmal Stellplatz), und ob die gewünschte Station schon in Betrieb ist. In unserem Katalog liegen 7 Projekte höchstens rund 1 km Luftlinie von einer in Betrieb befindlichen U-Bahn-Station entfernt, alle an der Linie M2. Der Median des Preises je m² reicht dort von 12.100 PLN (Rzepichy, nur 4 große Wohnungen) und 14.600 PLN (Kowalskiego 37) bis 30.448 PLN (Srebrna 5 am Rondo Daszyńskiego). Stand 4. Oktober 2026.
Alle Zahlen stammen aus den Preislisten, die Bauträger auf dem Portal dane.gov.pl veröffentlichen (art. 19b des Bauträgergesetzes, einheitlicher Text Dz.U. 2026 poz. 880). Das sind 22 Projekte aus unserem Katalog und 960 Wohnungen im Angebot, nicht ganz Warschau. Die Entfernung messen wir als Luftlinie vom Punkt des Projekts auf der Karte zur Station. Eigene Auswertung auf Grundlage von Daten von dane.gov.pl.
Station für Station: Wo Sie suchen sollten, wenn Sie U-Bahn fahren
Statt einer einzigen Liste „nahe der U-Bahn“ ist es einfacher, von der Station auszugehen, die Sie nutzen werden. Stand 4. Oktober 2026:
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| Station (Linie) | Projekt | Entfernung (Luftlinie) | Wohnungen im Angebot | Median, PLN/m² |
|---|---|---|---|---|
| Trocka (M2) | Kowalskiego 37 | ca. 206 m | 25 | 14.600 |
| Trocka (M2) | Rzepichy | ca. 206 m | 4 | 12.100 |
| Bemowo (M2) | Premiera Bemowo | ca. 380 m | 31 | 19.143 |
| Rondo Daszyńskiego (M2) | Srebrna 5 | ca. 529 m | 18 | 30.448 |
| Rondo Daszyńskiego (M2) | NU! | ca. 607 m | 74 | 24.500 |
| Szwedzka (M2) | Konopacka | ca. 629 m | 18 | 18.650 |
| Bródno (M2) | Rezydencja Liwska | ca. 899 m | 88 | 16.138 |
Eigene Auswertung auf Grundlage von Daten von dane.gov.pl (Stand 4. Oktober 2026). Bruttopreise aus den Dateien der Bauträger, ohne Stellplatz und Kellerabteil. Die Datei der Rezydencja Liwska trägt das Datum 2. Oktober 2026.
Was daraus für Menschen ohne Auto folgt:
- Die günstigsten Wohnungen im Budget. Der niedrigste Wohnungspreis an der U-Bahn beträgt 497.943 PLN in der Konopacka (ab 26,0 m²) und 575.000 PLN in der Rezydencja Liwska (ab 33,8 m²).
- Ein niedriger m²-Preis heißt nicht immer eine günstige Wohnung. Rzepichy sind vier große Wohnungen ab 85,5 m², die günstigste kostet 1.137.017 PLN.
- Die Stationen sind schon in Betrieb. Szwedzka und Trocka fahren seit dem 15. September 2019, Bemowo seit dem 30. Juni 2022 und Bródno seit dem 28. September 2022. Sie zahlen also für eine bestehende Anbindung, nicht für ein Versprechen.
- Am nächsten an der M1 liegt im Katalog Jaśminowy Mokotów: rund 1.179 m von der Station Wilanowska.
Der Rest des Katalogs liegt weiter entfernt. 9 der 22 Projekte sind mehr als 3 km Luftlinie von einer in Betrieb befindlichen Station entfernt. Für Włochy kann die Bahn schneller ins Zentrum führen als die U-Bahn, wie wir im Text zur Anbindung per Bahn von Ursus und Włochy beschreiben.
Was Sie einplanen sollten, wenn Sie kein Auto kaufen
Die Preise in den Tabellen enthalten weder Stellplatz noch Kellerabteil (komórka lokatorska). Ohne Auto können Sie den Stellplatz weglassen, prüfen Sie aber in der Preisliste, was verpflichtend ist. Im Projekt Konopacka weist die Datei bei 9 von 18 Wohnungen ein Pflicht-Kellerabteil für 23.600–68.000 PLN aus (Median 42.800 PLN). Diesen Betrag addieren Sie zum Wohnungspreis. Preise für Stellplätze und Kellerabteile aus den Preislisten beschreiben wir im Text zu den Kosten für Stellplatz und Kellerabteil in Warschau.
Heißt näher an der U-Bahn teurer?
Ältere Studien sagen ja, beziehen sich aber ausschließlich auf die M1 und entstanden vor der Eröffnung der M2-Stationen in Targówek, Bródno und Bemowo. Home Broker meldete im Dezember 2014, dass Wohnungen bis 5 Gehminuten von der Station in Bielany um 7,2 %, in Mokotów um 12,3 %, in Ursynów um 13,9 % und in Żoliborz um 21,4 % teurer waren. In einer Arbeit von 2016 (P. Torzewski, Erstmarkt Ursynów) bedeutete jeder weitere Kilometer von einer M1-Station einen um etwa 172 PLN/m² niedrigeren Preis, also 2,35 %.
In unseren Daten von einem einzigen Tag zeigt sich kein einfacher Zusammenhang. Median des Preises je m² nach Entfernungsgruppen zur Station in Betrieb (Stand 4. Oktober 2026):
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| Entfernung zur Station in Betrieb | Projekte | Wohnungen mit Preis je m² | Median, PLN/m² |
|---|---|---|---|
| bis 500 m | 3 | 60 | 17.423 |
| 501–1.000 m | 4 | 198 | 19.500 |
| 1.001–1.500 m | 3 | 55 | 26.802 |
| 1.501–3.000 m | 3 | 107 | 18.213 |
| über 3.000 m | 9 | 460 | 15.443 |
Die Gruppe 1–1,5 km ist am teuersten, weil dort Projekte aus Wola und Mokotów liegen. Die Entfernung zur Station vermischt sich mit Bezirk und Projekt, und bei 22 Projekten lassen sich diese Einflüsse nicht trennen. Deshalb nennen wir keinen prozentualen „U-Bahn-Aufschlag“. Vergleichen Sie konkrete Projekte an den Stationen, die Sie wirklich nutzen werden.
Mit welcher Linie kommen Sie ins Centrum?
Die Station Centrum liegt an der M1. Die M2 kreuzt die M1 an der Station Świętokrzyska, neben Centrum. Alle sieben Projekte der Tabelle liegen an der M2, Sie erreichen das Centrum also mit einmal Umsteigen oder zu Fuß ab Świętokrzyska. Nach der Eröffnung des Abschnitts mit Zacisze, Kondratowicza und Bródno am 28. September 2022 sprach Metro Warszawskie von einer Fahrt ins Zentrum in „unter 20 Minuten“. Die Zeit im Wagen ist nur ein Teil des Wegs, rechnen Sie noch den Fußweg zur und von der Station ins Büro dazu. Die ungefähre Fahrzeit können Sie mit dem Werkzeug Dojazd prüfen, die Lage der Projekte zu den Linien sehen Sie auf der Karte neuer Projekte. Das ist ein vereinfachtes Modell, kein Fahrplan.
Im Bau befindliche und geplante Stationen
Bemowo (M2). Der Abschnitt mit den Stationen Karolin, Chrzanów und Lazurowa ist im Bau. Metro Warszawskie führt dort seit dem 14. September 2026 Testfahrten durch, hat aber kein Eröffnungsdatum genannt (Stand Oktober 2026). Premiera Bemowo liegt rund 380 m von der Station Bemowo in Betrieb und rund 1.059 m von der im Bau befindlichen Lazurowa.
M3. Die Linie ist in der Planungsphase und hat kein offizielles Eröffnungsdatum (Stand Oktober 2026). Park Skandynawia liegt rund 377 m von der geplanten Station Jana Nowaka-Jeziorańskiego, Metro Art rund 709 m von der geplanten Station Mińska (Punkt näherungsweise). Von den M2-Stationen in Betrieb trennen sie heute rund 4,9 km beziehungsweise rund 1,9 km. Den Einfluss künftiger Stationen auf die Preise prognostizieren wir nicht. Mehr zu den M3-Terminen in Gocław lesen Sie im Text Gocław und U-Bahn M3, zu den Stationen Trocka und Kondratowicza im Text über Targówek an der M2.
Wenn Sie als Ausländer nur mühsam Polnisch lesen: Das sollten Sie wissen
Warten auf die Schlüssel. Wenn Sie zur Miete wohnen und eine Wohnung im Bau kaufen, zahlen Sie die Miete bis zur Übergabe. Laut GUS („Efekty działalności budowlanej w 2025 r.“) dauerte der Bau von Mehrfamilienhäusern in Polen 2025 im Durchschnitt 24,8 Monate. Das ist die durchschnittliche Bauzeit, nicht die Zeit ab Unterzeichnung Ihres Vertrags. Den Übergabetermin prüfen Sie im Vertrag.
Genehmigung des MSWiA. Eine selbstständige Wohnung erwirbt ein Ausländer ohne Genehmigung, unabhängig von der Staatsangehörigkeit (art. 8 ust. 1 pkt 1 des Gesetzes über den Immobilienerwerb durch Ausländer, Dz.U. 2017 poz. 2278). Ausnahme ist die Grenzzone, zu der Warschau nicht gehört (Verordnung des MSWiA, Dz.U. 2005 nr 188 poz. 1580). Eine Gewerbeeinheit mit Garagennutzung oder ein Anteil daran, meist ein Platz in einer Tiefgarage, erwerben Sie ebenfalls ohne Genehmigung, wenn der Kauf mit Ihrem Wohnbedarf zusammenhängt (art. 8 ust. 1 pkt 1a). Nach Erläuterungen des MSWiA kann ein Anteil an einer gesonderten Immobilie, der zusammen mit der Wohnung verkauft wird (z. B. eine Zufahrtsstraße), genehmigungspflichtig sein. Lassen Sie das im Vertragsentwurf prüfen.
Dokumente auf Polnisch. Das Bauträgergesetz regelt nicht die Sprache von Prospekt und Vertrag. Den Bauträgervertrag (umowa deweloperska) schließt man in Form einer notariellen Urkunde (art. 40 ust. 1 des Bauträgergesetzes). Der Notar arbeitet auf Polnisch, und wenn eine Partei kein Polnisch versteht und keinen Dolmetscher hat, kann der Notar selbst übersetzen oder einen vereidigten Übersetzer (tłumacz przysięgły) hinzuziehen (art. 2 § 3 und art. 87 § 1 pkt 1 des Notariatsgesetzes, einheitlicher Text Dz.U. 2026 poz. 614). Vor der Unterzeichnung wird die Urkunde verlesen, und der Notar soll sich vergewissern, dass Sie ihren Inhalt verstehen (art. 94 § 1).
Woher das Geld stammt. Notar und Vermittler stellen als Verpflichtete (instytucja obowiązana) nach dem Geldwäschegesetz (einheitlicher Text Dz.U. 2025 poz. 644) die Identität des Kunden fest und prüfen, wenn die Umstände es rechtfertigen, die Herkunft der Mittel (art. 34 ust. 1). Bereiten Sie Ihre Unterlagen besser früh vor.
Aufenthalt. Der Wohnungskauf begründet kein Aufenthaltsrecht. Im Ausländergesetz (einheitlicher Text Dz.U. 2025 poz. 1079 mit Änderungen) gibt es keine solche Aufenthaltsgrundlage. Eine eigene Wohnung kann lediglich ein Rechtstitel zum Bewohnen sein, den man beim Antrag auf die Aufenthaltserlaubnis für langfristig Aufenthaltsberechtigte in der EU nachweisen muss (art. 219a ust. 1, eingefügt durch das Gesetz Dz.U. 2025 poz. 1794, angewandt ab 27.04.2026). Allein gewährt sie keine Erlaubnis.
Wenn Sie mit Kindern umziehen, prüfen Sie vor der Reservierung, wie Sie die zuständige Schule für die Adresse des Projekts ermitteln: Eine Station in der Nähe des Zuhauses heißt nicht, dass die richtige Schule nah ist.
Wie Sie diese Daten lesen und was darin fehlt
- Das ist unser Katalog, nicht ganz Warschau. Die Übersicht umfasst 22 der 38 Projekte des Katalogs, nämlich die mit bepreisten Wohnungen in den Dateien. Das sind 960 Wohnungen im Angebot, von denen 880 einen Preis je m² Nutzfläche haben. Der Median für die 880 Wohnungen beträgt 16.696 PLN/m² (Stand 4. Oktober 2026).
- Der Punkt des Projekts ist näherungsweise. Die genaue Lage kennen wir nur bei vier Projekten: Jaśminowy Mokotów, Park Skandynawia, NU! und Stilla. Kowalskiego 37 und Rzepichy haben in den Daten denselben Punkt.
- Luftlinie ist kein Fußweg. 600 m Luftlinie können einen deutlich längeren Weg bedeuten, wenn Gleise, Zäune oder eine stark befahrene Straße im Weg sind.
- Eine Wohnung im Angebot ist nicht immer frei. In den Skanska-Dateien für Park Skandynawia und Jaśminowy Mokotów fehlt der Wohnungsstatus, daher ist die Zahl der Wohnungen dort wahrscheinlich zu hoch.
- Das ist eine Momentaufnahme, kein Trend. Die Daten stammen aus Dateien vom 28. September bis 4. Oktober 2026. Ob die Preise an einer Station steigen oder fallen, lässt sich daraus nicht ablesen.
Zum Vergleich: Laut NBP betrug der durchschnittliche Angebotspreis am Erstmarkt in Warschau im 2. Quartal 2026 18.488 PLN/m², der durchschnittliche Transaktionspreis 16.783 PLN/m². Das ist eine andere Stichprobe und Methodik als unsere Mediane.
FAQ
Was kostet eine neue Wohnung an der U-Bahn in Warschau, wenn ich kein Auto habe?
In unserem Katalog liegen 7 Neubauprojekte höchstens rund 1 km Luftlinie von einer in Betrieb befindlichen U-Bahn-Station entfernt, alle an der Linie M2. Der Median des Preises je m² reicht dort von 12.100 PLN (Rzepichy, 4 Wohnungen) und 14.600 PLN (Kowalskiego 37) bis 30.448 PLN (Srebrna 5 an der Station Rondo Daszyńskiego). Stand 4. Oktober 2026, eigene Auswertung der Preislisten der Bauträger auf dane.gov.pl.
Muss ich ohne Auto einen Stellplatz kaufen?
Die Preise in unseren Übersichten enthalten weder Stellplatz noch Kellerabteil (komórka lokatorska), da Bauträger sie getrennt verkaufen. Prüfen Sie in der Preisliste, was verpflichtend ist: Im Projekt Konopacka weist der Bauträger bei 9 von 18 Wohnungen ein Pflicht-Kellerabteil für 23.600–68.000 PLN aus (Stand 4. Oktober 2026).
Sind Wohnungen an der U-Bahn teurer?
Ältere Studien sagen ja, beziehen sich aber nur auf die Linie M1. Home Broker meldete im Dezember 2014, dass Wohnungen bis 5 Gehminuten von der Station je nach Bezirk 7,2–21,4 % teurer waren. In unseren Daten aus 22 Projekten vermischt sich die Entfernung zur Station mit Bezirk und Projekt, deshalb nennen wir keinen prozentualen U-Bahn-Aufschlag.
Braucht ein Ausländer eine Genehmigung für den Kauf einer Wohnung an der U-Bahn?
Nein. Eine selbstständige Wohnung erwirbt ein Ausländer ohne Genehmigung des Ministers für Inneres und Verwaltung (art. 8 ust. 1 pkt 1 des Gesetzes über den Immobilienerwerb durch Ausländer, Dz.U. 2017 poz. 2278). Warschau liegt nicht in der Grenzzone. Rechtsstand Oktober 2026.
Wie prüfe ich, wie weit der Weg zur Station wirklich ist?
Unsere Entfernungen sind Luftlinie vom Punkt des Projekts zur Station, nicht der Fußweg. Bei 18 von 22 Projekten ist der Punkt auf der Karte nur näherungsweise bekannt. Messen Sie den Weg vom Hauseingang zum Stationseingang und gehen Sie ihn vor der Reservierung ab, am besten zu der Zeit, zu der Sie pendeln würden.
Ein Projekt an Ihrer Station gefunden? Schreiben Sie uns vor Ihrem ersten Besuch im Verkaufsbüro des Bauträgers: Der Kunde wird beim Bauträger angemeldet, bevor er selbst dort erscheint. Zum Verkaufsbüro gehen wir gemeinsam, und vor der Unterzeichnung gehen wir mit Ihnen auf Deutsch den Informationsprospekt und den Vertragsentwurf durch und zeigen Ihnen, was Sie den Bauträger oder einen Anwalt fragen sollten. Wir betreuen in sieben Sprachen. Käufer auf dem Erstmarkt zahlen uns keine Vergütung. Unsere Vergütung auf dem Erstmarkt ergibt sich aus Verträgen mit Bauträgern.
Jawno · +48 692 649 839 · infojawno@gmail.com
Dieser Text dient der Information und ist keine Rechtsberatung. Daten und Rechtsstand: Oktober 2026.