Non ha l’auto e non pensa di comprarla; per lavoro o per l’università va in centro. In questo caso la domanda «quanto costa il m² vicino alla metro» è solo metà della decisione. L’altra metà è la strada fino alla stazione, le voci che dovrà comunque pagare (cantina, a volte il posto auto) e se la stazione che vuole usare è già in funzione. Nel nostro catalogo 7 progetti si trovano al massimo a circa 1 km in linea d’aria da una stazione della metro in funzione, tutti sulla linea M2. La mediana del prezzo al m² va da 12.100 PLN a Rzepichy (solo 4 appartamenti grandi) e 14.600 PLN a Kowalskiego 37 fino a 30.448 PLN a Srebrna 5, vicino a Rondo Daszyński. Dati al 4 ottobre 2026.
Tutti i numeri provengono dai listini che gli sviluppatori (deweloper) pubblicano sul portale dane.gov.pl (art. 19b della legge sugli sviluppatori, ustawa deweloperska, testo unico Dz.U. 2026 poz. 880). Si tratta di 22 progetti del nostro catalogo e 960 appartamenti in offerta, non dell’intera Varsavia. La distanza è calcolata in linea d’aria dal punto del progetto sulla mappa alla stazione. Elaborazione propria sui dati di dane.gov.pl.
Stazione per stazione: dove cercare se si sposta in metro
Invece di un unico elenco «vicino alla metro» è più semplice ragionare sulla stazione che userà. Dati al 4 ottobre 2026:
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| Stazione (linea) | Progetto | Distanza in linea d’aria | Appartamenti in offerta | Mediana, PLN/m² |
|---|---|---|---|---|
| Trocka (M2) | Kowalskiego 37 | ca. 206 m | 25 | 14.600 |
| Trocka (M2) | Rzepichy | ca. 206 m | 4 | 12.100 |
| Bemowo (M2) | Premiera Bemowo | ca. 380 m | 31 | 19.143 |
| Rondo Daszyńskiego (M2) | Srebrna 5 | ca. 529 m | 18 | 30.448 |
| Rondo Daszyńskiego (M2) | NU! | ca. 607 m | 74 | 24.500 |
| Szwedzka (M2) | Konopacka | ca. 629 m | 18 | 18.650 |
| Bródno (M2) | Rezydencja Liwska | ca. 899 m | 88 | 16.138 |
Elaborazione propria sui dati di dane.gov.pl (dati al 4 ottobre 2026). Prezzi lordi dai file degli sviluppatori, esclusi posto auto e cantina. Il file di Rezydencja Liwska è datato 2 ottobre 2026.
Che cosa ne ricava chi non ha l’auto:
- Gli appartamenti più economici. Il prezzo più basso vicino alla metro è 497.943 PLN a Konopacka (da 26,0 m²) e 575.000 PLN a Rezydencja Liwska (da 33,8 m²).
- Un prezzo al m² basso non significa sempre un appartamento economico. Rzepichy sono quattro appartamenti grandi da 85,5 m², e il più economico costa 1.137.017 PLN.
- Le stazioni sono già in funzione. Szwedzka e Trocka funzionano dal 15 settembre 2019, Bemowo dal 30 giugno 2022, Bródno dal 28 settembre 2022. Paga quindi per un collegamento che esiste già, non per una promessa.
- Il progetto più vicino alla M1 nel catalogo è Jaśminowy Mokotów: ca. 1.179 m dalla stazione Wilanowska.
Il resto del catalogo è più lontano. 9 progetti su 22 distano più di 3 km in linea d’aria da una stazione in funzione. Per Włochy un collegamento più rapido con il centro può darlo il treno, non la metro, come spieghiamo nel testo sui collegamenti in treno da Ursus e Włochy.
Che cosa aggiungere al budget se non compra l’auto
I prezzi nelle tabelle non includono il posto auto né la cantina (komórka lokatorska). Senza auto può rinunciare al posto auto, ma controlli nel listino che cosa è obbligatorio. Nel progetto Konopacka, per 9 appartamenti su 18, il file indica una cantina obbligatoria da 23.600 a 68.000 PLN (mediana 42.800 PLN). Aggiunga questa cifra al prezzo dell’appartamento. I prezzi di posti auto e cantine dai listini sono descritti nel testo sui prezzi di posti auto e cantine a Varsavia.
Più vicino alla metro significa più caro?
Studi meno recenti dicono di sì, ma riguardano solo la M1 e sono precedenti all’apertura delle stazioni della M2 a Targówek, Bródno e Bemowo. Home Broker nel dicembre 2014 ha indicato che gli appartamenti a non più di 5 minuti a piedi dalla stazione costavano il 7,2% in più a Bielany, il 12,3% a Mokotów, il 13,9% a Ursynów e il 21,4% a Żoliborz. In uno studio del 2016 (P. Torzewski, mercato primario di Ursynów) ogni chilometro in più dalla stazione della M1 corrispondeva a un prezzo più basso di circa 172 PLN/m², cioè del 2,35%.
Nei nostri dati di un solo giorno non si vede una relazione semplice. Mediana del prezzo al m² per fasce di distanza da una stazione in funzione (dati al 4 ottobre 2026):
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| Distanza da una stazione in funzione | Progetti | Appartamenti con prezzo al m² | Mediana, PLN/m² |
|---|---|---|---|
| fino a 500 m | 3 | 60 | 17.423 |
| 501–1000 m | 4 | 198 | 19.500 |
| 1001–1500 m | 3 | 55 | 26.802 |
| 1501–3000 m | 3 | 107 | 18.213 |
| oltre 3000 m | 9 | 460 | 15.443 |
La fascia più cara è quella tra 1 e 1,5 km, perché vi sono finiti i progetti di Wola e Mokotów. La distanza dalla stazione si mescola con il distretto e con il singolo progetto, e con 22 progetti questi effetti non si possono separare. Per questo non indichiamo un «sovrapprezzo metro» in percentuale. Confronti progetti concreti vicino alle stazioni che userà davvero.
Con quale linea arriva in centro
La stazione Centrum è sulla linea M1. La M2 incrocia la M1 alla stazione Świętokrzyska, accanto a Centrum. Tutti e sette i progetti della tabella si trovano sulla M2, quindi arriverà a Centrum con un cambio oppure a piedi da Świętokrzyska. Dopo l’apertura del tratto con le stazioni Zacisze, Kondratowicza e Bródno il 28 settembre 2022, Metro Warszawskie ha parlato di un tragitto verso il centro «in meno di 20 minuti». Il tempo in vagone è solo una parte del percorso: aggiunga la camminata fino alla stazione e dalla stazione all’ufficio. Il tempo di percorrenza indicativo lo trova nello strumento Tragitto, mentre la posizione dei progetti rispetto alle linee è visibile sulla mappa dei nuovi progetti. È un modello semplificato, non un orario dei treni.
Stazioni in costruzione e pianificate
Bemowo (M2). È in costruzione il tratto con le stazioni Karolin, Chrzanów e Lazurowa. Metro Warszawskie vi effettua corse di prova dal 14 settembre 2026, ma non ha comunicato una data di apertura (dati a ottobre 2026). Premiera Bemowo si trova a ca. 380 m dalla stazione Bemowo in funzione e a ca. 1.059 m dalla Lazurowa in costruzione.
M3. La linea è in fase di progettazione e non ha una data ufficiale di apertura (dati a ottobre 2026). Park Skandynawia si trova a ca. 377 m dalla stazione pianificata Jana Nowaka-Jeziorańskiego, Metro Art a ca. 709 m dalla stazione pianificata Mińska (punto approssimativo). Dalle stazioni della M2 in funzione li separano oggi rispettivamente ca. 4,9 km e ca. 1,9 km. Non facciamo previsioni sull’effetto delle future stazioni sui prezzi. Per i tempi della M3 a Gocław veda il testo su Gocław e la metro M3, per le stazioni Trocka e Kondratowicza il testo su Targówek alla M2.
Se il polacco le risulta difficile: che cosa è utile sapere
L’attesa delle chiavi. Se è in affitto e compra un appartamento in costruzione, paga l’affitto fino alla consegna. Secondo l’Istituto di statistica GUS («Efekty działalności budowlanej w 2025 r.») nel 2025 gli edifici plurifamiliari in Polonia sono stati costruiti in media in 24,8 mesi. È il tempo medio della sola costruzione, non il tempo dalla firma del Suo contratto. La data di consegna dell’appartamento la verifichi nel contratto.
Autorizzazione del MSWiA. Uno straniero acquista un’abitazione autonoma senza autorizzazione, indipendentemente dalla cittadinanza (art. 8 ust. 1 pkt 1 della legge sull’acquisto di immobili da parte degli stranieri, testo unico Dz.U. 2017 poz. 2278). L’eccezione è la zona di frontiera, e Varsavia non ne fa parte (regolamento del MSWiA, Dz.U. 2005 nr 188 poz. 1580). Anche un locale non abitativo adibito a garage, o una quota di esso, cioè di solito un posto nell’autorimessa, si acquista senza autorizzazione se l’acquisto è legato alle Sue esigenze abitative (art. 8 ust. 1 pkt 1a). Secondo i chiarimenti del MSWiA una quota di un immobile separato venduta insieme all’appartamento (per esempio una strada di accesso) può richiedere l’autorizzazione, quindi chieda di verificarlo nella bozza di contratto.
Documenti in polacco. La legge sugli sviluppatori non regola la lingua del prospetto e del contratto. Il contratto di sviluppo (umowa deweloperska) si conclude in forma di atto notarile (art. 40 ust. 1 della legge sugli sviluppatori). Il notaio lavora in polacco; se una parte non conosce il polacco e non ha un traduttore, il notaio può tradurre di persona oppure ricorrere a un traduttore giurato (tłumacz przysięgły) (art. 2 § 3 e art. 87 § 1 pkt 1 della legge sul notariato, testo unico Dz.U. 2026 poz. 614). Prima della firma l’atto viene letto e il notaio deve accertarsi che Lei ne comprenda il contenuto (art. 94 § 1).
Provenienza del denaro. Il notaio e l’intermediario, in quanto soggetti obbligati ai sensi della legge antiriciclaggio (testo unico Dz.U. 2025 poz. 644), accertano l’identità del cliente e, quando le circostanze lo giustificano, verificano la fonte dei fondi (art. 34 ust. 1). Conviene preparare i documenti in anticipo.
Soggiorno. L’acquisto di un appartamento non dà diritto al soggiorno. Nella legge sugli stranieri (testo unico Dz.U. 2025 poz. 1079 e successive modifiche) non esiste un simile titolo di soggiorno. La casa di proprietà può essere soltanto il titolo giuridico di alloggio da dimostrare nella domanda di permesso di soggiorno UE per soggiornanti di lungo periodo (art. 219a ust. 1, aggiunto dalla legge Dz.U. 2025 poz. 1794, applicato dal 27.04.2026). Da solo non dà il permesso.
Se si trasferisce con dei figli, prima della prenotazione controlli come stabilire la scuola di zona per l’indirizzo del progetto: una stazione vicino a casa non significa che sia vicina anche la scuola competente.
Come leggere questi dati e che cosa manca
- È il nostro catalogo, non tutta Varsavia. Il confronto comprende 22 dei 38 progetti del catalogo, quelli che nei file hanno appartamenti con prezzo. Sono 960 appartamenti in offerta, di cui 880 con il prezzo al m² di superficie utile. La mediana per gli 880 appartamenti è 16.696 PLN/m² (dati al 4 ottobre 2026).
- Il punto del progetto è approssimativo. La posizione esatta è nota solo per quattro progetti: Jaśminowy Mokotów, Park Skandynawia, NU! e Stilla. Kowalskiego 37 e Rzepichy hanno nei dati lo stesso punto.
- La linea d’aria non è il percorso a piedi. 600 m in linea d’aria possono significare un percorso molto più lungo se lungo la strada ci sono binari, recinzioni o una strada trafficata.
- Un appartamento in offerta non è sempre libero. Nei file di Skanska per Park Skandynawia e Jaśminowy Mokotów manca lo stato dell’appartamento, quindi il numero di appartamenti è probabilmente sovrastimato.
- È una singola rilevazione, non un andamento. I dati provengono da file del periodo 28 settembre – 4 ottobre 2026. Non si vede se i prezzi vicino a una data stazione salgano o scendano.
Per confronto: secondo la NBP il prezzo medio di offerta sul mercato primario a Varsavia nel secondo trimestre 2026 è stato di 18.488 PLN/m², il prezzo medio di transazione di 16.783 PLN/m². È un campione diverso e una metodologia diversa dalle nostre mediane.
FAQ
Quanto costa un nuovo appartamento vicino alla metro a Varsavia, se non ho l’auto?
Nel nostro catalogo 7 progetti si trovano al massimo a circa 1 km in linea d’aria da una stazione della metro in funzione, tutti sulla linea M2. La mediana del prezzo al m² va da 12.100 PLN (Rzepichy, 4 unità) e 14.600 PLN (Kowalskiego 37) a 30.448 PLN (Srebrna 5, alla stazione Rondo Daszyńskiego). Dati al 4 ottobre 2026, elaborazione propria sui listini degli sviluppatori pubblicati su dane.gov.pl.
Senza auto devo comunque comprare un posto auto?
I prezzi dei nostri confronti non includono il posto auto né la cantina (komórka lokatorska), perché gli sviluppatori li vendono a parte. Controlli nel listino che cosa è obbligatorio: nel progetto Konopacka, per 9 appartamenti su 18, il file dello sviluppatore indica una cantina obbligatoria da 23.600 a 68.000 PLN (dati al 4 ottobre 2026).
Un appartamento vicino alla metro costa di più?
Studi meno recenti dicono di sì, ma riguardano solo la linea M1. Home Broker nel dicembre 2014 ha indicato che gli appartamenti a non più di 5 minuti a piedi dalla stazione costavano dal 7,2% al 21,4% in più, a seconda del distretto. Nei nostri dati su 22 progetti la distanza dalla stazione si mescola con il distretto e con il singolo progetto, quindi non indichiamo un sovrapprezzo percentuale per la metro.
Uno straniero ha bisogno di un’autorizzazione per comprare un appartamento vicino alla metro?
No. Uno straniero può acquistare un’abitazione autonoma senza l’autorizzazione del ministro dell’Interno e dell’Amministrazione (art. 8 ust. 1 pkt 1 della legge sull’acquisto di immobili da parte degli stranieri, testo unico Dz.U. 2017 poz. 2278). Varsavia non si trova nella zona di frontiera. Situazione giuridica a ottobre 2026.
Come verifico quanto si cammina davvero fino alla stazione?
Le nostre distanze sono in linea d’aria dal punto del progetto alla stazione, non il percorso a piedi. Per 18 progetti su 22 il punto sulla mappa è approssimativo. Misuri il percorso dall’ingresso dell’edificio all’ingresso della stazione e lo percorra prima della prenotazione, meglio all’ora in cui andrà al lavoro.
Ha scelto un progetto vicino alla stazione che userà? Ci scriva prima della prima visita all’ufficio vendite dello sviluppatore: il cliente viene segnalato allo sviluppatore prima che vada da solo. All’ufficio vendite andremo insieme e prima della firma esamineremo con Lei il prospetto informativo (prospekt informacyjny) e la bozza del contratto, indicando che cosa chiedere allo sviluppatore o a un avvocato. Offriamo assistenza in sette lingue. Chi acquista sul mercato primario non ci paga alcun compenso. Il nostro compenso sul mercato primario deriva dai contratti con i costruttori.
Jawno · +48 692 649 839 · infojawno@gmail.com
Questo testo ha carattere informativo e non costituisce consulenza legale. Dati e situazione giuridica a ottobre 2026.