Sie haben 50.000 Dollar und möchten wissen, ob das für eine eigene Wohnung in Warschau reicht. Die kurze Antwort: Nach den Preislisten der Bauträger in unserem Katalog ist das für eine Neubauwohnung zu wenig. Zum NBP-Kurs vom 6. Oktober 2026 (3,8868 Zloty je Dollar, Tabelle 194/A/NBP/2026) sind 50.000 Dollar rund 194.340 Zloty, und selbst 200.000 Zloty (etwa 51.450 Dollar) liegen unter der günstigsten Einheit des Katalogs. Sie kostet 339.000 Zloty (Stand 4. Oktober 2026), und keine der 960 Einheiten in 22 Bauvorhaben passt in 200.000 Zloty. Nach den NBP-Durchschnittspreisen für das 2. Quartal 2026 bringt dieser Betrag in Warschau etwa 10-12 m².
Unten folgt die Rechnung Schritt für Schritt: Durchschnittspreise, unser Katalog, Kosten neben dem Wohnungspreis und das, was sich mit einem solchen Betrag tun lässt. Alle Beträge stehen in Zloty, weil der Preis im Vertrag in Zloty steht; der Dollar ist hier nur ein Anhaltspunkt zum NBP-Kurs des genannten Tages. Der Kurs ändert sich täglich, rechnen Sie daher vor der Zahlung zum aktuellen Kurs neu.
Wie viele Quadratmeter 200.000 Zloty laut NBP bringen
Das NBP veröffentlicht die durchschnittlichen Quadratmeterpreise in Warschau getrennt für den Primärmarkt (Neubau) und den Sekundärmarkt, jeweils in zwei Preisarten. Der Angebotspreis stammt aus Anzeigen, der Transaktionspreis ist der Preis, zu dem Wohnungen tatsächlich verkauft wurden. Die neuesten Daten betreffen das 2. Quartal 2026: Die NBP-Datei wurde seit dem 7. August 2026 nicht aktualisiert, Daten für das 3. Quartal gibt es im Oktober 2026 nicht.
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| Warschau, 2. Quartal 2026 (NBP, Zloty je m² inkl. MwSt.) | Durchschnittspreis je m² | m² für 200.000 Zloty |
|---|---|---|
| Primärmarkt, Angebotspreis | 18.488 Zloty | 10,8 m² |
| Primärmarkt, Transaktionspreis | 16.783 Zloty | 11,9 m² |
| Sekundärmarkt, Angebotspreis | 19.059 Zloty | 10,5 m² |
| Sekundärmarkt, Transaktionspreis | 16.723 Zloty | 12,0 m² |
Das sind Durchschnittswerte für die ganze Stadt, eine einzelne Wohnung kann pro Quadratmeter weniger oder mehr kosten. Doch selbst beim niedrigsten der vier Durchschnittspreise bringen 200.000 Zloty höchstens 12 m².
Was unser Katalog der Neubauwohnungen zeigt
Wir sammeln die Preislisten der Bauträger auf dem Open-Data-Portal dane.gov.pl. Der Bauträger übermittelt täglich Preisdaten an den für Digitalisierung zuständigen Minister, von dort gelangen sie auf dieses Portal (Art. 19b Abs. 1 und 3 des Bauträgergesetzes, Neufassung Dz.U. 2026 Pos. 880, Stand Oktober 2026). Am 4. Oktober 2026 gingen in die Berechnung ein:
- 22 Bauvorhaben mit Einheitenpreisen;
- 960 Einheiten im Angebot (Wohnungen und Häuser, nicht nur Wohnungen);
- 9 Bezirke Warschaus.
Die günstigste Einheit kostet 339.000 Zloty, es ist das Bauvorhaben Osiedle Sprawna. Bis 200.000 Zloty fehlen 139.000 Zloty.
Eigene Auswertung auf Grundlage der Daten von dane.gov.pl (Stand 4. Oktober 2026).
Das können Sie selbst prüfen. In der Suche nach Neubauwohnungen in Warschau gibt es den Filter „Preis bis“ und die Sortierung nach Preis. Bei jedem Bauvorhaben nennen wir die Preisquelle und das Datum der Daten. Wie Sie die Datei eines Bauträgers auf dane.gov.pl öffnen, beschreibt der Artikel zur Prüfung des Bauträgerpreises.
Warum Preislisten mehr Vertrauen verdienen als Anzeigen:
- Bei einer Preisänderung muss der Bauträger seine Seite am Tag der Änderung aktualisieren und bewahrt die bisherigen Preise ab Verkaufsbeginn auf (Art. 19a Abs. 2);
- in Werbung und Anzeigen muss er die Adresse der Seite mit den Preisen angeben (Art. 19a Abs. 3);
- weicht der Preis im Vertrag vom veröffentlichten ab, kann der Käufer einen Vertrag zu dem für ihn günstigeren Preis verlangen (Art. 19a Abs. 6).
Stellplatz und Kellerabteil (komórka lokatorska) gibt der Bauträger als gesonderten Preis an, wenn sie nicht im Wohnungspreis enthalten sind (Art. 19a Abs. 1). Wie viel das zum Budget addiert, beschreibt der Artikel zu den Preisen für Stellplatz und Kellerabteil.
Wo in Polen 200.000 Zloty mehr Quadratmeter bringen
Das NBP beobachtet die Preise in 17 Städten. In den günstigsten davon bekommen Sie für 200.000 Zloty mehr Fläche, aber zu Durchschnittspreisen immer noch weniger als 25 m². Durchschnittliche Transaktionspreise im 2. Quartal 2026:
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| Stadt und Markt (NBP, Transaktionspreis) | Zloty je m² | m² für 200.000 Zloty |
|---|---|---|
| Łódź, Sekundärmarkt | 8.020 | 24,9 m² |
| Katowice, Sekundärmarkt | 8.102 | 24,7 m² |
| Kielce, Sekundärmarkt | 8.193 | 24,4 m² |
| Bydgoszcz, Sekundärmarkt | 8.342 | 24,0 m² |
| Zielona Góra, Sekundärmarkt | 8.633 | 23,2 m² |
| Zielona Góra, Primärmarkt | 9.458 | 21,1 m² |
| Łódź, Primärmarkt | 9.945 | 20,1 m² |
| Rzeszów, Primärmarkt | 10.329 | 19,4 m² |
| Kielce, Primärmarkt | 10.402 | 19,2 m² |
Unser Katalog umfasst nur Warschau, daher wählen wir in diesen Städten keine Wohnungen aus. Die Tabelle dient der Einordnung: Selbst in den günstigsten der 17 Städte sind 200.000 Zloty zum Durchschnittspreis 19,2 bis 24,9 m².
Welche Kosten zum Preis hinzukommen
Auch wenn das Budget zum Wohnungspreis passt, kommen Steuer und Gebühren hinzu. Die Beträge unten gelten mit Stand Oktober 2026.
Primärmarkt. Die MwSt. ist bereits im Preis des Bauträgers enthalten. Für eine Wohnung gilt der Satz von 8 % bis 150 m² Fläche, für den darüber hinausgehenden Teil sieht das Gesetz gesonderte Regeln vor (Art. 41 Abs. 2 i. V. m. Abs. 12-12c und Art. 146ef des MwSt.-Gesetzes, Neufassung Dz.U. 2026 Pos. 1263). Die Steuer auf zivilrechtliche Geschäfte (PCC) fällt beim Kauf mit MwSt. nicht an (Art. 2 Nr. 4 lit. a des PCC-Gesetzes, Neufassung Dz.U. 2026 Pos. 191). Ausnahme: Beim Kauf der sechsten und weiterer Einheiten in einem Gebäude zahlt ein Käufer 6 % PCC (Art. 7a).
Sekundärmarkt. Der Käufer zahlt 2 % PCC vom Preis, der Notar erhebt die Steuer als Steuereinzieher (Art. 7 Abs. 1 Nr. 1 lit. a, Art. 4 Nr. 1, Art. 10 Abs. 2 des PCC-Gesetzes). Bei 200.000 Zloty sind das 4.000 Zloty. Für die erste Wohnung sieht das Gesetz eine Befreiung vor (Art. 9 Nr. 17); deren Voraussetzungen klären Sie vor dem Geschäft mit dem Notar.
Notar und Gericht:
- Die Notargebühr für einen Wohnungskaufvertrag, einen Bauträgervertrag (umowa deweloperska) und den darauf beruhenden Vertrag über die Eigentumsübertragung beträgt höchstens die Hälfte des Grundsatzes (§ 6 Nr. 15a, 16 und 19 i. V. m. § 3 Nr. 5, Dz.U. 2024 Pos. 1566). Der Grundsatz für Beträge von 60.000 bis 1.000.000 Zloty ist 1.010 Zloty plus 0,4 % des Betrags über 60.000 Zloty. Für 200.000 Zloty beträgt das Maximum 785 Zloty ohne MwSt. (965,55 Zloty mit 23 % MwSt.), für 339.000 Zloty 1.063 Zloty ohne MwSt. je solcher Urkunde;
- die Gerichtsgebühr für die Eintragung des Eigentums ins Grundbuch (księga wieczysta) beträgt 200 Zloty, für die Anlegung eines neuen Grundbuchs 100 Zloty (Art. 42 Abs. 1 und Art. 44 Abs. 1 Nr. 1 des Gesetzes über Gerichtskosten in Zivilsachen, Neufassung Dz.U. 2025 Pos. 1228).
Vermittler. Der Käufer auf dem Primärmarkt zahlt uns keine Vergütung. Auf dem Sekundärmarkt legen wir die Vergütung und die Frage, wer sie zahlt, vor Beginn der Arbeit im Vermittlungsvertrag fest.
Wenn Sie polnische Unterlagen nur über eine Übersetzung lesen
- Vertrag auf Polnisch. Das Gesetz über die polnische Sprache (Neufassung Dz.U. 2026 Pos. 81, Art. 8 Abs. 1b) erlaubt einen Verbrauchervertrag in einer Fremdsprache, wenn Sie das selbst wünschen, die Sprache beherrschen, kein polnischer Staatsbürger sind und auf Ihr Recht auf einen polnischen Text hingewiesen wurden. Eine Pflicht zur Übersetzung des Vertrags sieht das Gesetz nicht vor (Stand Oktober 2026).
- Zahlungswährung. Der Preis in der Preisliste und im Vertrag steht in Zloty. Die Umrechnung von Dollar in Zloty und der Kurs am Zahlungstag liegen bei Ihnen, planen Sie deshalb einen Puffer für Kursschwankungen ein.
- Kredit. Kreditbedingungen, auch für Nichtansässige, behandeln wir in diesem Artikel nicht.
Was mit 200.000 Zloty zu tun ist, wenn das Ziel Warschau heißt
In diesem Artikel gibt es keine Preisprognosen: Wir zeigen nur veröffentlichte Preise und amtliche Statistiken mit Datum. Darauf aufbauend sind drei Wege realistisch.
- Das Budget vom unteren Katalogpreis aus neu rechnen. Am 04.10.2026 beginnt das Angebot an Neubauwohnungen in unserem Katalog bei 339.000 Zloty. Dazu kommen der Notar (bis 1.063 Zloty ohne MwSt. je notarieller Urkunde) und Gerichtsgebühren (bis 300 Zloty für Eigentumseintragung und neues Grundbuch). Den fehlenden Teil müssen Eigenmittel oder eine Finanzierung decken.
- Auf die günstigsten Einheiten schauen, nicht auf Durchschnittspreise. Sortieren Sie die Suche nach Neubauwohnungen nach Preis und setzen Sie den Filter „Preis bis“. Bei größerem Budget prüfen Sie, wie viele Quadratmeter Beträge von 800.000 bis 1,2 Mio. Zloty je Bezirk bringen.
- Den Preis an der Quelle prüfen, nicht in der Anzeige. Der Preis in der Anzeige kann veraltet sein. Der Bauträger muss ihn am Tag der Änderung auf seiner Seite aktualisieren und einmal täglich Daten übermitteln, die auf dane.gov.pl veröffentlicht werden; bei Abweichung vom Vertrag können Sie den für Sie günstigeren Preis verlangen (Art. 19a Abs. 6).
FAQ
Kann ich in Warschau für 50.000 Dollar eine Wohnung kaufen?
Beim Bauträger nicht. Zum NBP-Kurs vom 6. Oktober 2026 (3,8868 Zloty je Dollar) sind 50.000 Dollar rund 194.340 Zloty. Die günstigste Einheit in unserem Katalog kostet 339.000 Zloty (Stand 04.10.2026), also passt keine der 960 Einheiten in 22 Bauvorhaben in 200.000 Zloty. Nach den NBP-Durchschnittspreisen für das 2. Quartal 2026 bringen 200.000 Zloty in Warschau etwa 10-12 m².
Was kostet die günstigste Neubauwohnung in Warschau?
In unserem Katalog kostet die günstigste Einheit 339.000 Zloty, es ist das Osiedle Sprawna (Preisliste des Bauträgers von dane.gov.pl, Stand 04.10.2026). Zum NBP-Kurs vom 6. Oktober 2026 sind das rund 87.200 Dollar. Bis 200.000 Zloty fehlen 139.000 Zloty. Der Katalog umfasst 22 Bauvorhaben mit Einheitenpreisen, nicht den gesamten Markt.
Wie viele Quadratmeter bekomme ich in Warschau für 200.000 Zloty?
Etwa 10-12 m². Laut NBP für das 2. Quartal 2026 liegt der Durchschnittspreis in Warschau je nach Markt und Preisart zwischen 16.723 und 19.059 Zloty je m² inklusive MwSt. Bei 200.000 Zloty ergibt das 10,5-12,0 m². Neuere NBP-Daten gibt es im Oktober 2026 nicht.
In welcher polnischen Stadt bekomme ich für 200.000 Zloty die meisten Quadratmeter?
In den günstigsten der 17 vom NBP beobachteten Städte, aber auch dort sind es unter 25 m². Bei den durchschnittlichen Transaktionspreisen des 2. Quartals 2026 reichen 200.000 Zloty für 19,2-24,9 m²: am meisten auf dem Sekundärmarkt in Łódź (8.020 Zloty je m²), am wenigsten auf dem Primärmarkt in Kielce (10.402 Zloty je m²).
Wie viel PCC-Steuer zahle ich beim Kauf auf dem Sekundärmarkt für 200.000 Zloty?
Der PCC-Satz beträgt 2 % des Preises, also 4.000 Zloty bei 200.000 Zloty. Zahlen muss der Käufer, der Notar erhebt die Steuer als Steuereinzieher (Art. 7 Abs. 1 Nr. 1 lit. a, Art. 4 Nr. 1 und Art. 10 Abs. 2 PCC-Gesetz). Für die erste Wohnung sieht das Gesetz eine Befreiung vor (Art. 9 Nr. 17); ob Sie die Voraussetzungen erfüllen, klären Sie vor dem Geschäft mit dem Notar.
Sie erhöhen Ihr Budget und wählen eine Neubauwohnung in Warschau? Schreiben Sie uns vor Ihrem ersten Besuch im Verkaufsbüro des Bauträgers: Ein Kunde muss beim Bauträger angemeldet werden, bevor er dort allein erscheint. Wir gehen gemeinsam mit Ihnen ins Verkaufsbüro, und vor der Unterschrift gehen wir mit Ihnen den Informationsprospekt und den Vertragsentwurf durch und zeigen, was Sie den Bauträger oder einen Anwalt fragen sollten. Wir betreuen in sieben Sprachen, auch auf Deutsch. Der Käufer auf dem Primärmarkt zahlt uns keine Vergütung. Unsere Vergütung beim Primärmarkt ergibt sich aus Verträgen mit Bauträgern.
Jawno · +48 692 649 839 · infojawno@gmail.com
Vermittler: Vladyslav Moroz (JDG, OC-Versicherung).
Dieser Text dient der Information und ist keine Rechtsberatung. Vorschriften und Daten gelten mit Stand Oktober 2026.