Elinizde 200 bin zł var ve Varşova’da kendi daireniz için yetip yetmediğini öğrenmek istiyorsunuz. Kısa cevap: kataloğumuzdaki müteahhit fiyat listelerine göre yeni daire için yetmez. En ucuz konut 339.000 zł (4 Ekim 2026 itibarıyla); 22 projedeki 960 konutun hiçbiri 200.000 zł’ye sığmıyor. NBP’nin 2026 ikinci çeyrek ortalama fiyatlarına göre bu tutar Varşova’da yaklaşık 10–12 m² eder.
Aşağıda adım adım hesap var: ortalama fiyatlar, kataloğumuz, daire fiyatı dışındaki masraflar ve bu tutarla neler yapılabileceği.
NBP’ye göre 200.000 zł kaç metrekare eder
NBP, Varşova’da m² ortalama fiyatlarını birincil piyasa (yeni daireler) ve ikincil piyasa (ikinci el) için ayrı ayrı, her birinde de iki fiyat türüyle yayımlıyor. Teklif fiyatı ilanlardaki fiyattır; işlem fiyatı dairelerin gerçekte satıldığı fiyattır. En yeni veriler 2026 ikinci çeyreğe ait: NBP dosyası 7 Ağustos 2026’dan beri güncellenmedi, üçüncü çeyrek verisi Ekim 2026 itibarıyla yok.
Tüm sütunları görmek için tabloyu yana kaydırın.
| Varşova, 2026 II. çeyrek (NBP, KDV dahil m² başına zł) | Ortalama m² fiyatı | 200.000 zł ile kaç m² |
|---|---|---|
| Birincil piyasa, teklif fiyatı | 18.488 zł | 10,8 m² |
| Birincil piyasa, işlem fiyatı | 16.783 zł | 11,9 m² |
| İkincil piyasa, teklif fiyatı | 19.059 zł | 10,5 m² |
| İkincil piyasa, işlem fiyatı | 16.723 zł | 12,0 m² |
Bunlar tüm şehrin ortalamaları; tek bir dairenin m² fiyatı daha düşük ya da yüksek olabilir. Ama dört ortalamanın en düşüğünde bile 200.000 zł en fazla 12 m² eder.
Yeni daire kataloğumuz ne gösteriyor
Müteahhit fiyat listelerini açık veri portalı dane.gov.pl’den topluyoruz. Müteahhit fiyat verilerini her gün bilişimden sorumlu bakana iletir ve bu portalda yayımlanır (müteahhit kanunu art. 19b ust. 1 ve 3, t.j. Dz.U. 2026 poz. 880, Ekim 2026 hukuki durumu). 4 Ekim 2026 itibarıyla hesaba şunlar girdi:
- konut fiyatı olan 22 proje;
- satışta 960 konut (yalnızca daireler değil, evler de);
- Varşova’nın 9 ilçesi.
En ucuz konut 339.000 zł ve Osiedle Sprawna projesinde. 200.000 zł’ye 139.000 zł eksik.
Opracowanie własne na podstawie danych z dane.gov.pl (4 Ekim 2026 itibarıyla).
Bunu kendiniz de kontrol edebilirsiniz. Varşova yeni daire arama sayfasında “fiyat üst sınırı” filtresi ve fiyata göre sıralama var. Her projede fiyat kaynağını ve veri tarihini veriyoruz. Müteahhidin dosyasını dane.gov.pl’de nasıl açacağınızı müteahhit dairesi fiyatını kontrol etme yazımızda anlattık.
Fiyat listelerine ilanlardan neden daha çok güvenilir:
- fiyat değiştiğinde müteahhit sayfasını aynı gün güncellemek ve satışın başladığı günden itibaren önceki fiyatları saklamak zorunda (art. 19a ust. 2);
- reklamlarda ve ilanlarda fiyatların bulunduğu sayfanın adresini göstermekle yükümlü (art. 19a ust. 3);
- sözleşmedeki fiyat yayımlanan fiyattan farklıysa alıcı kendisi için daha elverişli fiyatla sözleşme yapılmasını talep edebilir (art. 19a ust. 6).
Otopark yeri ve depo (komórka lokatorska) daire fiyatına dahil değilse müteahhit bunları ayrı fiyatla verir (art. 19a ust. 1). Bunların bütçeye ne kadar eklediğini otopark yeri ve depo fiyatları yazımızda anlatıyoruz.
Polonya’da 200 bin zł nerede daha çok metrekare verir
NBP 17 şehirde fiyatları izliyor. En ucuzlarında 200.000 zł ile daha çok alan alırsınız, ama ortalama fiyatlarda yine de 25 m²’den azı. 2026 ikinci çeyrek ortalama işlem fiyatları:
Tüm sütunları görmek için tabloyu yana kaydırın.
| Şehir ve piyasa (NBP, işlem fiyatı) | m² başına zł | 200.000 zł ile kaç m² |
|---|---|---|
| Łódź, ikincil piyasa | 8.020 | 24,9 m² |
| Katowice, ikincil piyasa | 8.102 | 24,7 m² |
| Kielce, ikincil piyasa | 8.193 | 24,4 m² |
| Bydgoszcz, ikincil piyasa | 8.342 | 24,0 m² |
| Zielona Góra, ikincil piyasa | 8.633 | 23,2 m² |
| Zielona Góra, birincil piyasa | 9.458 | 21,1 m² |
| Łódź, birincil piyasa | 9.945 | 20,1 m² |
| Rzeszów, birincil piyasa | 10.329 | 19,4 m² |
| Kielce, birincil piyasa | 10.402 | 19,2 m² |
Kataloğumuz yalnızca Varşova’yı kapsıyor; bu şehirlerde daire seçmiyoruz. Tablo ölçeği değerlendirmek için: 17 şehrin en ucuzlarında bile ortalama fiyata göre 200 bin zł, 19,2 ile 24,9 m² arasında bir alan demek.
Fiyata hangi masrafları eklemelisiniz
Bütçe daire fiyatına yetse bile üstüne vergi ve harçlar biner. Aşağıdaki tutarlar Ekim 2026 durumuna göredir.
Birincil piyasa. KDV müteahhit fiyatına zaten dahildir. Daire için %8 oranı 150 m² alan sınırı içinde geçerlidir; aşan kısım için kanun ayrı kurallar getiriyor (KDV kanunu art. 41 ust. 2, ust. 12–12c ile bağlantılı ve art. 146ef, t.j. Dz.U. 2026 poz. 1263). KDV’li alımda medeni hukuk işlemleri vergisi (PCC) yoktur (PCC kanunu art. 2 pkt 4 lit. a, t.j. Dz.U. 2026 poz. 191). İstisna: aynı binada altıncı ve sonraki konutları alan tek bir alıcı %6 PCC öder (art. 7a).
İkincil piyasa. Fiyatın %2’si kadar PCC’yi alıcı öder, noter vergiyi vergi sorumlusu olarak tahsil eder (PCC kanunu art. 7 ust. 1 pkt 1 lit. a, art. 4 pkt 1, art. 10 ust. 2). 200.000 zł için bu 4.000 zł eder. İlk daire için kanun muafiyet öngörüyor (art. 9 pkt 17); şartları sağlayıp sağlamadığınızı işlemden önce noterle netleştirin.
Noter ve mahkeme:
- daire satış sözleşmesi, müteahhit sözleşmesi (umowa deweloperska) ve onun ifası olarak mülkiyeti devreden sözleşme için noter ücreti (taksa notarialna) temel oranın en fazla yarısıdır (§ 6 pkt 15a, 16 ve 19, § 3 pkt 5 ile bağlantılı, Dz.U. 2024 poz. 1566). 60.000 ile 1.000.000 zł arası tutarlar için temel oran 1.010 zł artı 60.000 zł’yi aşan kısmın %0,4’üdür. 200.000 zł için üst sınır KDV hariç 785 zł (%23 KDV ile 965,55 zł), 339.000 zł için her bu tür senet başına KDV hariç 1.063 zł;
- mülkiyetin kat mülkiyeti kütüğüne (księga wieczysta) tescili için mahkeme harcı 200 zł, yeni kütük açılması için 100 zł’dir (hukuk davalarında mahkeme masrafları kanunu art. 42 ust. 1 ve art. 44 ust. 1 pkt 1, t.j. Dz.U. 2025 poz. 1228).
Aracı. Birincil piyasada alıcı bize ücret ödemez. Birincil piyasadaki ücretimiz müteahhitlerle yaptığımız sözleşmelerden doğar. İkincil piyasada ücreti ve kimin ödeyeceğini, çalışmaya başlamadan önce aracılık sözleşmesinde (umowa pośrednictwa) belirleriz.
Polonyaca okumayan yabancı alıcı için: dikkat edilecekler
Bu yazıyı Türkçe okuyorsanız şunları bilmeniz yararlı olur (Ekim 2026 hukuki durumu):
- Yabancıya, uyruğu ne olursa olsun, tek bir daire almak için MSWiA izni (zezwolenie) gerekmez; daire sınır bölgesinde olmamalıdır (24.03.1920 tarihli kanun art. 8 ust. 1 pkt 1 ve ust. 3, t.j. Dz.U. 2017 poz. 2278). Varşova sınır bölgesinde değildir.
- Daire satın almak oturma izni vermez: yabancılar kanununda (t.j. Dz.U. 2025 poz. 1079) ikamet gerekçeleri arasında gayrimenkul alımı yoktur.
- Müteahhit sözleşmesini (umowa deweloperska) ve bilgi prospektüsünü (prospekt informacyjny) imzalamadan önce sizinle birlikte inceliyoruz ve müteahhide ya da bir hukukçuya ne soracağınızı gösteriyoruz; hizmeti 7 dilde veriyoruz.
Varşova hedefliyorsanız 200 bin zł ile ne yapılabilir
Bu yazıda fiyat tahmini yok: yalnızca yayımlanmış fiyatları ve tarihli resmî istatistikleri gösteriyoruz. Bunlara dayanarak üç yol var.
- Bütçeyi katalogdaki alt fiyattan yeniden hesaplayın. 04.10.2026 itibarıyla kataloğumuzdaki yeni daire teklifi 339.000 zł’den başlıyor. Bu tutara noteri (her noter senedi için KDV hariç en fazla 1.063 zł) ve mahkeme harçlarını (mülkiyet tescili ile yeni kütük açılması için en fazla 300 zł) ekleyin. Eksik kısmı öz kaynakla ya da finansmanla kapatmanız gerekir; kredi koşullarını bu yazıda ele almıyoruz.
- Ortalama fiyata değil, en ucuz konutlara bakın. Yeni daire aramasını fiyata göre sıralayın ve “fiyat üst sınırı” filtresini kullanın. Bütçeniz daha büyükse 800 bin ile 1,2 milyon zł’nin ilçelere göre kaç metrekare ettiğine bakın.
- Fiyatı ilanda değil, kaynağında doğrulayın. İlandaki fiyat eskimiş olabilir. Müteahhit fiyatı değiştiği gün sitesinde güncellemek ve günde bir kez dane.gov.pl’de yayımlanan verileri iletmek zorundadır; sözleşmeyle fark çıkarsa kendiniz için daha elverişli fiyatı talep edebilirsiniz (art. 19a ust. 6).
FAQ
200 bin zlotiye Varşova’da daire alınır mı?
Müteahhitten alınmaz. Kataloğumuzdaki en ucuz konut 339.000 zł (04.10.2026 tarihi itibarıyla); 22 projedeki 960 konutun hiçbiri 200.000 zł’ye sığmıyor. NBP’nin 2026 ikinci çeyrek ortalama fiyatlarına göre 200.000 zł Varşova’da yaklaşık 10–12 m² eder.
Varşova’daki en ucuz yeni daire ne kadar?
Kataloğumuzdaki en ucuz konut 339.000 zł ve Osiedle Sprawna projesinde (dane.gov.pl’deki müteahhit fiyat listesi, 04.10.2026 itibarıyla). 200.000 zł’ye 139.000 zł eksik. Katalog, konut fiyatı olan 22 projeyi kapsıyor; tüm piyasayı değil.
200 bin zl ile Varşova’da kaç metrekare alınır?
Yaklaşık 10–12 m². NBP’ye göre 2026 ikinci çeyrekte Varşova’da ortalama fiyat, piyasaya ve fiyat türüne bağlı olarak KDV dahil m² başına 16.723 ile 19.059 zł arasında. 200.000 zł ile bu 10,5–12,0 m² eder. Ekim 2026 itibarıyla NBP’nin daha yeni verisi yok.
200 bin zl ile hangi şehirde en çok metrekare alınır?
NBP’nin izlediği 17 şehrin en ucuzlarında, ama orada bile 25 m²’den az. 2026 ikinci çeyrek ortalama işlem fiyatlarıyla 200.000 zł, 19,2–24,9 m² eder: en çok Łódź ikinci el piyasasında (m² başına 8.020 zł), en az Kielce birincil piyasasında (m² başına 10.402 zł).
İkinci elden 200 bin zl’lik daire alırsam ne kadar PCC öderim?
PCC oranı fiyatın %2’si, yani 200.000 zł’de 4.000 zł. Alıcı öder; noter vergiyi vergi sorumlusu olarak tahsil eder (PCC kanunu art. 7 ust. 1 pkt 1 lit. a, art. 4 pkt 1 ve art. 10 ust. 2). İlk daire için kanun muafiyet öngörüyor (art. 9 pkt 17); şartları sağlayıp sağlamadığınızı işlemden önce noterle netleştirin.
Bütçenizi büyütüyor ve Varşova’da yeni daire mi seçiyorsunuz? Müteahhidin satış ofisine (biuro sprzedaży) ilk ziyaretinizden önce bize yazın: müşteriyi müteahhide kendisi oraya gitmeden önce bildirmek gerekir. Satış ofisine birlikte gideriz; imzadan önce bilgi prospektüsünü ve sözleşme taslağını sizinle birlikte inceler, müteahhide ya da bir hukukçuya ne soracağınızı gösteririz. 7 dilde hizmet veriyoruz. Birincil piyasada alıcı bize ücret ödemez.
Jawno · +48 692 649 839 · infojawno@gmail.com
Bu metin bilgilendirme amaçlıdır ve hukuki tavsiye değildir. Mevzuat ve veriler Ekim 2026 durumuna göredir.