Ви маєте 50 000 доларів і хочете знати, чи вистачить їх на власну квартиру у Варшаві. Коротка відповідь: за прайсами забудовників у нашому каталозі на нову квартиру цього замало. За курсом NBP від 6 жовтня 2026 р. (3,8868 zł за долар, таблиця 194/A/NBP/2026) 50 000 доларів дорівнюють близько 194 340 zł, а 200 000 zł (близько 51 450 доларів) покривають менше, ніж найдешевше помешкання каталогу. Воно коштує 339 000 zł (стан на 4 жовтня 2026 р.), і жодне з 960 помешкань у 22 інвестиціях не вкладається в 200 000 zł. За середніми цінами NBP за II квартал 2026 р. ця сума дає у Варшаві приблизно 10–12 м².
Нижче розрахунок крок за кроком: середні ціни, наш каталог, витрати поверх ціни квартири та що робити з такою сумою. Усі суми подано в злотих, бо саме в них ціна вказана в договорі, а долар у цій статті лише орієнтир за курсом NBP на згадану дату. Курс змінюється щодня, тому перед платежем перерахуйте суму за актуальним курсом.
Скільки метрів дають 200 000 zł за даними NBP
NBP публікує середні ціни квадратного метра у Варшаві окремо для первинного ринку (нові квартири) і вторинного, а в кожному з них два види цін. Ціна пропозиції — це ціна з оголошень, трансакційна — ціна, за якою квартири справді продали. Найновіші дані стосуються II кварталу 2026 р.: файл NBP не оновлювали від 7 серпня 2026 р., а даних за III квартал на жовтень 2026 р. немає.
Прокрутіть таблицю вбік, щоб побачити всі стовпці.
| Варшава, II кв. 2026 р. (NBP, zł за м² з ПДВ) | Середня ціна м² | Скільки м² за 200 000 zł |
|---|---|---|
| Первинний ринок, ціна пропозиції | 18 488 zł | 10,8 м² |
| Первинний ринок, трансакційна ціна | 16 783 zł | 11,9 м² |
| Вторинний ринок, ціна пропозиції | 19 059 zł | 10,5 м² |
| Вторинний ринок, трансакційна ціна | 16 723 zł | 12,0 м² |
Це середні для всього міста, тож окрема квартира може коштувати за метр менше чи більше. Але навіть за найнижчої з чотирьох середніх цін 200 000 zł дають щонайбільше 12 м².
Що показує наш каталог нових квартир
Ми збираємо прайси забудовників із порталу відкритих даних dane.gov.pl. Забудовник щодня передає дані про ціни міністру, відповідальному за інформатизацію, а звідти вони потрапляють на цей портал (ст. 19b ust. 1 і 3 закону про забудовників, t.j. Dz.U. 2026 poz. 880, стан на жовтень 2026 р.). На 4 жовтня 2026 р. у розрахунок увійшло:
- 22 інвестиції з цінами помешкань;
- 960 помешкань у пропозиції (це квартири й будинки, не лише квартири);
- 9 районів Варшави.
Найдешевше помешкання коштує 339 000 zł, це інвестиція Osiedle Sprawna. До 200 000 zł бракує 139 000 zł.
Власне опрацювання на основі даних із dane.gov.pl (стан на 4 жовтня 2026 р.).
Це можна перевірити самостійно. У пошуку нових квартир у Варшаві є фільтр «ціна до» та сортування за ціною. Біля кожної інвестиції ми вказуємо джерело цін і дату даних. Як відкрити сам файл забудовника на dane.gov.pl, описано в статті про перевірку ціни забудовника.
Чому прайсам можна довіряти більше, ніж оголошенням:
- при зміні ціни забудовник мусить оновити сторінку в день зміни й зберігає попередні ціни від дня початку продажу (ст. 19a ust. 2);
- у рекламі та оголошеннях він зобов’язаний вказати адресу сторінки з цінами (ст. 19a ust. 3);
- якщо ціна в договорі відрізняється від опублікованої, покупець може вимагати договору за ціною, вигіднішою для себе (ст. 19a ust. 6).
Паркомісце й комору (komórka lokatorska) забудовник вказує окремою ціною, якщо вони не входять у ціну квартири (ст. 19a ust. 1). Скільки це додає до бюджету, описано в статті про ціни паркомісця та комори.
Де в Польщі 200 000 zł дадуть більше метрів
NBP відстежує ціни у 17 містах. У найдешевших із них за 200 000 zł отримаєте більше площі, але за середніх цін усе одно менше 25 м². Середні трансакційні ціни за II квартал 2026 р.:
Прокрутіть таблицю вбік, щоб побачити всі стовпці.
| Місто й ринок (NBP, трансакційна ціна) | zł за м² | Скільки м² за 200 000 zł |
|---|---|---|
| Лодзь, вторинний ринок | 8 020 | 24,9 м² |
| Катовіце, вторинний ринок | 8 102 | 24,7 м² |
| Кельце, вторинний ринок | 8 193 | 24,4 м² |
| Бидгощ, вторинний ринок | 8 342 | 24,0 м² |
| Зелена Гура, вторинний ринок | 8 633 | 23,2 м² |
| Зелена Гура, первинний ринок | 9 458 | 21,1 м² |
| Лодзь, первинний ринок | 9 945 | 20,1 м² |
| Жешув, первинний ринок | 10 329 | 19,4 м² |
| Кельце, первинний ринок | 10 402 | 19,2 м² |
Наш каталог охоплює лише Варшаву, тож квартир у цих містах ми не підбираємо. Таблиця потрібна для оцінки масштабу: навіть у найдешевших із 17 міст 200 000 zł — це від 19,2 до 24,9 м² за середньою ціною.
Які витрати додати до ціни
Навіть коли бюджет збігається з ціною квартири, додаються податок і збори. Нижче суми за станом на жовтень 2026 р.
Первинний ринок. ПДВ уже входить у ціну забудовника. Для квартири ставка 8% діє в межах 150 м² площі, а для надлишку закон вводить окремі правила (ст. 41 ust. 2 у зв’язку з ust. 12–12c і ст. 146ef закону про ПДВ, t.j. Dz.U. 2026 poz. 1263). Податку від цивільно-правових угод (PCC) при купівлі з ПДВ немає (ст. 2 pkt 4 lit. a закону про PCC, t.j. Dz.U. 2026 poz. 191). Виняток: при купівлі шостого й наступних помешкань в одному будинку один покупець платить PCC 6% (ст. 7a).
Вторинний ринок. PCC 2% ціни платить покупець, а нотаріус стягує податок як платник (ст. 7 ust. 1 pkt 1 lit. a, ст. 4 pkt 1, ст. 10 ust. 2 закону про PCC). Для 200 000 zł це 4 000 zł. Для першої квартири закон передбачає звільнення (ст. 9 pkt 17); чи виконуєте його умови, з’ясуйте у нотаріуса до угоди.
Нотаріус і суд:
- нотаріальна такса за договір купівлі-продажу квартири, договір із забудовником (umowa deweloperska) і договір про перехід власності на його виконання становить щонайбільше половину основної ставки (§ 6 pkt 15a, 16 і 19 у зв’язку з § 3 pkt 5, Dz.U. 2024 poz. 1566). Основна ставка для сум від 60 000 до 1 000 000 zł — 1 010 zł плюс 0,4% надлишку понад 60 000 zł. Для 200 000 zł максимум становить 785 zł без ПДВ (965,55 zł з ПДВ 23%), а для 339 000 zł — 1 063 zł без ПДВ за кожен такий акт;
- судовий збір за внесення права власності до земельно-іпотечної книги (księga wieczysta) — 200 zł, за відкриття нової книги — 100 zł (ст. 42 ust. 1 і ст. 44 ust. 1 pkt 1 закону про судові витрати в цивільних справах, t.j. Dz.U. 2025 poz. 1228).
Посередник. Покупець на первинному ринку не платить нам винагороди. На вторинному ринку винагороду та те, хто її платить, ми визначаємо в договорі посередництва до початку роботи.
Ситуація іноземця, який рахує бюджет у доларах
- Договір польською. Закон про польську мову (t.j. Dz.U. 2026 poz. 81, ст. 8 ust. 1b) допускає договір зі споживачем іноземною мовою, якщо ви самі про це просите, знаєте цю мову, не є громадянином Польщі й вас попередили про право на польський текст. Обов’язку перекладати договір закон не встановлює (стан на жовтень 2026 р.).
- Валюта платежу. Ціна в прайсі й у договорі вказана в злотих. Конвертація доларів у злоті та курс на день платежу залишаються на вашому боці, тому закладіть запас на коливання курсу.
- Кредит. Умов кредиту, зокрема для нерезидентів, у цій статті ми не розглядаємо.
Що робити зі 200 000 zł, якщо мета — Варшава
У цій статті немає прогнозів цін: ми показуємо лише опубліковані ціни й офіційну статистику з датою. На їхній основі реальні три шляхи.
- Перерахувати бюджет від нижньої ціни каталогу. На 04.10.2026 пропозиція нових квартир у нашому каталозі починається від 339 000 zł. До цієї суми додайте нотаріуса (до 1 063 zł без ПДВ за кожен нотаріальний акт) і судові збори (до 300 zł за внесення власності й відкриття книги). Відсутню частину треба покрити власними коштами або фінансуванням.
- Дивитися на найдешевші помешкання, а не на середні ціни. Відсортуйте пошук нових квартир за ціною й виставте фільтр «ціна до». Якщо бюджет більший, перевірте, скільки метрів дають суми від 800 тис. до 1,2 млн zł за районами.
- Перевіряти ціну в джерелі, а не в оголошенні. Ціна в оголошенні могла застаріти. Забудовник мусить оновлювати її на своєму сайті в день зміни й раз на добу передавати дані, що публікуються на dane.gov.pl, а при розбіжності з договором ви можете вимагати ціни, вигіднішої для себе (ст. 19a ust. 6).
FAQ
Чи можна купити квартиру у Варшаві за 50 000 доларів?
У забудовника ні. За курсом NBP від 6 жовтня 2026 р. (3,8868 zł за долар) 50 000 доларів дорівнюють близько 194 340 zł. Найдешевше помешкання в нашому каталозі коштує 339 000 zł (стан на 04.10.2026), тож жодне з 960 помешкань у 22 інвестиціях не вкладається в 200 000 zł. За середніми цінами NBP за II квартал 2026 р. 200 000 zł дають у Варшаві приблизно 10–12 м².
Скільки коштує найдешевша нова квартира у Варшаві?
У нашому каталозі найдешевше помешкання коштує 339 000 zł, це Osiedle Sprawna (прайс забудовника з dane.gov.pl, стан на 04.10.2026). За курсом NBP від 6 жовтня 2026 р. це близько 87 200 доларів. До 200 000 zł бракує 139 000 zł. Каталог охоплює 22 інвестиції з цінами, а не весь ринок.
Скільки квадратних метрів я куплю у Варшаві за 200 тис. zł?
Приблизно 10–12 м². За даними NBP за II квартал 2026 р. середня ціна у Варшаві становить від 16 723 до 19 059 zł за м² з ПДВ залежно від ринку та виду ціни. Для 200 000 zł це 10,5–12,0 м². Новіших даних NBP на жовтень 2026 р. немає.
У якому місті Польщі за 200 тис. zł можна купити найбільше метрів?
У найдешевших із 17 міст, які відстежує NBP, але й там це менше 25 м². За середніми трансакційними цінами за II квартал 2026 р. 200 000 zł дають 19,2–24,9 м²: найбільше на вторинному ринку в Лодзі (8 020 zł за м²), найменше на первинному в Кельцях (10 402 zł за м²).
Скільки податку PCC я заплачу при купівлі на вторинному ринку за 200 тис. zł?
Ставка PCC становить 2% ціни, тобто 4 000 zł при 200 000 zł. Платить покупець, а нотаріус стягує податок як платник (ст. 7 ust. 1 pkt 1 lit. a, ст. 4 pkt 1 і ст. 10 ust. 2 закону про PCC). Для першої квартири закон передбачає звільнення (ст. 9 pkt 17); чи виконуєте ви умови, з’ясуйте у нотаріуса до угоди.
Збільшуєте бюджет і обираєте нову квартиру у Варшаві? Напишіть нам до першого візиту у відділ продажу забудовника: клієнта треба заявити забудовнику, перш ніж він з’явиться там сам. До відділу продажу підемо разом, а перед підписанням пройдемо з вами інформаційний проспект і проєкт договору та підкажемо, про що запитати забудовника чи юриста. Обслуговуємо сімома мовами, зокрема українською. Покупець на первинному ринку не платить нам винагороди. Наша винагорода при купівлі на первинному ринку випливає з договорів із забудовниками.
Jawno · +48 692 649 839 · infojawno@gmail.com
Посередник: Vladyslav Moroz (JDG, страхування OC).
Текст має інформаційний характер і не є юридичною консультацією. Норми й дані подано за станом на жовтень 2026 р.