У прайсі забудовника видно ціну квартири, а місце в гаражі та комора (komórka lokatorska) часто йдуть окремими позиціями. Якщо ви живете у Варшаві як іноземець, винаймаєте житло й обираєте нову квартиру, ця доплата може змінити бюджет на кілька десятків тисяч злотих. За файлами, які забудовники публікують на dane.gov.pl (станом на 4 жовтня 2026 р.), у 17 житлових комплексах нашого каталогу паркомісце коштувало від 17 800 до 130 000 zł, а комора від 10 860 до 69 800 zł (7 комплексів, 32 позиції).
Нижче: звідки ці ціни, які розбіжності видно в кількох районах, як купити місце й комору, маючи документи польською, і чи потрібен іноземцю дозвіл. Повне зведення цін по районах — в окремій статті: повна таблиця цін паркомісць і комор по районах.
Звідки ці ціни й чого вони не показують
Забудовник мусить публікувати на своєму сайті не лише ціну квартири, а й ціну належних приміщень і прав, потрібних для користування квартирою, якщо вони не входять у ціну, та інші платежі. Усі суми подаються з ПДВ (art. 19a ust. 1 закону про забудовників, єдиний текст Dz.U. 2026 poz. 880, правовий стан на жовтень 2026 р.). Дані щодоби передаються міністру, відповідальному за інформатизацію, який оприлюднює їх на порталі dane.gov.pl (art. 19b ust. 1 i 3).
На цій основі ми рахуємо ціни в нашому каталозі. Три застереження:
- Це наш каталог, а не весь ринок Варшави. У каталозі 38 комплексів, у 22 квартири є у файлах забудовників. Ціни місць указують 17 комплексів (867 позицій), ціни комор — 7 (32 позиції).
- Ми не знаємо, чи місце вільне. Поле статусу в позиціях місць і комор у файлах порожнє.
- Один-два комплекси — це ще не район. Якщо по району є дані з 1–2 комплексів, цифра говорить про ці комплекси, а не про весь район. По Bemowo даних немає.
Кілька прикладів по районах
Ціни з ПДВ із файлів забудовників, усі види місць разом (станом на 4 жовтня 2026 р.):
Прокрутіть таблицю вбік, щоб побачити всі стовпці.
| Район | Комплекси (кількість місць) | Діапазон цін |
|---|---|---|
| Wola | NU! (86), Stacja Wola (29), Srebrna 5 (10) | 25 000–130 000 zł, медіана 70 000 zł |
| Włochy | Stilla (79), Aleja Krakowska 201 (19) | 17 800–53 000 zł, медіана 53 000 zł |
| Mokotów | Jaśminowy Mokotów (21) | по 78 000 zł |
Власне опрацювання на основі даних із dane.gov.pl, станом на 4 жовтня 2026 р.
У комплексах NU!, Stilla та Jaśminowy Mokotów забудовник назвав позицію просто «miejsce postojowe», без указання виду. Отже, з файлу не видно, чи це підземний гараж. Запитайте у відділі продажу забудовника (biuro sprzedaży) або перевірте план гаража в інформаційному проспекті (prospekt informacyjny). Вид місця впливає на ціну: у Korkowa 146 наземне місце було дешевшим за підземне на 17 000 zł, а в Stacja Wola — на 20 000 zł.
Приклад для родини з двома автомобілями: два місця в NU! — щонайменше 140 000 zł, у Stilla — 106 000 zł. Ця сума збільшує бюджет купівлі, а також суму кредиту, якщо ви його берете.
Комора: ціна й обов’язкова купівля
У 7 комплексах каталогу комори коштували від 10 860 до 69 800 zł, медіана 27 350 zł. Найдешевше — в Galant Ząbkowska (медіана 16 830 zł), найдорожче — в NU! (медіана 53 650 zł). Ціна залежить переважно від площі: для 24 комор із відомою площею (5 комплексів) медіана становить 9 720 zł за м², розкид — від 5 807 до 21 352 zł за м².
Іноді доплата — не вибір. У комплексі Konopacka (Praga-Północ) у 9 із 18 квартир у продажу забудовник написав в примітках: «з квартирою обов’язкова купівля належної комори». Комори коштували від 23 600 до 68 000 zł, медіана 42 800 zł, тобто від 3,2% до 12,8% ціни квартири, медіана 6,0% (файл із dane.gov.pl від 3 жовтня 2026 р.). У ціну квартири з файлу ця комора не входить. Про такі умови питайте до підписання договору бронювання. Як порахувати повну ціну, ми описуємо в тексті про реальну ціну квартири від забудовника з доплатами.
Що ви купуєте: належне приміщення чи частку в гаражі
Закон про власність приміщень (єдиний текст Dz.U. 2026 poz. 232, правовий стан на жовтень 2026 р.) називає комору й гараж серед приміщень, які можуть належати до квартири, навіть якщо не межують із нею (art. 2 ust. 4). Під час визначення частки в спільному майні враховується і площа цих приміщень (art. 3 ust. 3). У проєкті договору перевірте, у якій формі продається місце: як окреме приміщення, частка в гаражі чи право користування. Від цього залежить і те, чи потрібен дозвіл, про що нижче.
Ситуація іноземця: дозвіл MSWiA, мова документів, нотаріус
Дозвіл MSWiA. Самостійне житлове приміщення у Варшаві іноземець купує без дозволу Міністра внутрішніх справ і адміністрації (MSWiA) незалежно від громадянства, бо Варшава не лежить у прикордонній зоні (art. 8 ust. 1 pkt 1 i ust. 3 закону про набуття нерухомості іноземцями, єдиний текст Dz.U. 2017 poz. 2278; розпорядження Dz.U. 2005 Nr 188 poz. 1580; правовий стан на жовтень 2026 р.). Нежитлове приміщення гаражного призначення або частку в ньому також можна придбати без дозволу, якщо це пов’язано із задоволенням житлових потреб (art. 8 ust. 1 pkt 1a). За роз’ясненнями MSWiA, дозвіл потрібен, коли частка в окремій нерухомості продається разом із квартирою, наприклад у під’їзній дорозі чи в частині комплексу. Придбання всупереч положенням закону є недійсним (art. 6 ust. 1). Громадян ЄЕП і Швейцарії та осіб із польським громадянством ця вимога не стосується.
Мова документів. Файли на dane.gov.pl польською, а закон про забудовників не зобов’язує перекладати прайс, проспект чи договір: про мову цих документів він не говорить. Ціну місця легко знайти за кількома словами: «miejsce postojowe» (паркомісце), «hala garażowa» (гаражна зала), «parking podziemny» (підземний паркінг), «naziemne» (наземне), «platforma parkingowa» (паркувальна платформа), «komórka lokatorska» (комора), «pomieszczenie przynależne» (належне приміщення), «obowiązkowy zakup» (обов’язкова купівля).
Договір у нотаріуса. Договір із забудовником укладається у формі нотаріального акта (art. 40 ust. 1 закону про забудовників), а нотаріальні дії здійснюються польською мовою. На вимогу сторони нотаріус може здійснити дію додатково іноземною мовою: сам, якщо його знання мови підтверджено так, як у присяжного перекладача, або за участі присяжного перекладача (art. 2 § 3 Закону про нотаріат, єдиний текст Dz.U. 2026 poz. 614). Перед підписанням акт зачитується, а нотаріус має переконатися, що ви розумієте його зміст (art. 94 § 1). Простежте, щоб в акті були номер місця й комори та їх ціна.
Як самому знайти ціну у файлі забудовника
- Знайдіть файл комплексу на dane.gov.pl. Набори даних ми наводимо в джерелах під текстом, а на сторінці звідки ми беремо дані описуємо, як їх читаємо.
- Шукайте ціну у двох колонках. У нашому наборі 553 додаткові позиції (місця, комори, бокси, присадибні ділянки) мали ціну в колонці ціни продукту, а 581 — у колонці ціни частини нерухомості чи належного приміщення.
- Перевірте назву позиції. «Miejsce postojowe z boksem» — не те саме, що саме місце. У разі подвійного залежного місця запитайте, як ставляться автомобілі і чи один не блокує другий.
- Запишіть дату. Зробіть скриншот прайсу. Якщо ціна, запропонована під час укладення договору, відрізняється від ціни з прайсу забудовника, ви можете вимагати укладення договору за найвигіднішою для вас ціною (art. 19a ust. 6 закону про забудовників).
- Запитайте, чи місце вільне. З файлу цього не видно.
Ціни самих квартир із цих комплексів порівняйте в індексі цін. Якщо ви ще добираєте район під бюджет, подивіться, скільки метрів квартири можна купити за 800 тис.–1,2 млн zł.
FAQ
Скільки коштує паркомісце в новобудові у Варшаві?
У 17 житлових комплексах нашого каталогу, які вказують ціни місць у файлах на dane.gov.pl, паркомісце коштувало від 17 800 zł (паркувальна платформа) до 130 000 zł (867 позицій, станом на 4 жовтня 2026 р.). Там, де забудовник прямо назвав місце підземним, ціни становили від 35 000 zł (Kowalskiego 37) до 72 000 zł (одна позиція в Galant Ząbkowska), а в підземному гаражі Srebrna 5 кожне місце коштувало 130 000 zł.
Скільки коштує комора (komórka lokatorska) в забудовника?
У 7 комплексах нашого каталогу, які вказують ціни комор, вони коштували від 10 860 zł до 69 800 zł, медіана 27 350 zł (32 позиції, станом на 4 жовтня 2026 р.). Там, де відома площа (24 комори в 5 комплексах), медіана становила 9 720 zł за м².
Чи потрібен іноземцю дозвіл MSWiA на місце в гаражі?
Як правило, ні. Нежитлове приміщення гаражного призначення або частку в ньому іноземець купує без дозволу, якщо придбання пов’язане із задоволенням його житлових потреб (art. 8 ust. 1 pkt 1a закону про набуття нерухомості іноземцями, станом на жовтень 2026 р.). За роз’ясненнями MSWiA, дозвіл потрібен, коли частка в окремій нерухомості продається разом із квартирою, наприклад у під’їзній дорозі. Громадян ЄЕП і Швейцарії це не стосується.
Чи може забудовник змусити купити комору разом із квартирою?
На практиці такі умови трапляються. У комплексі Konopacka в 9 із 18 квартир у продажу забудовник записав у файлі обов’язкову купівлю комори за 23 600–68 000 zł, тобто 3,2–12,8% ціни квартири (файл на dane.gov.pl від 3 жовтня 2026 р.). Про обов’язкові доплати питайте до підписання договору бронювання.
Де в прайсі забудовника знайти ціну паркомісця?
Шукайте слова «miejsce postojowe», «hala garażowa», «parking podziemny», «naziemne» і «komórka lokatorska». У файлах із dane.gov.pl (станом на жовтень 2026 р.) ціна місця стоїть у колонці ціни продукту або в колонці ціни частини нерухомості чи належного приміщення. Зробіть скриншот прайсу з датою.
Текст має інформаційний характер і не є юридичною консультацією. Правовий стан на жовтень 2026 р.
Ви обрали комплекс і хочете знати, скільки заплатите разом із місцем і коморою? Напишіть нам до першого візиту у відділ продажу забудовника: infojawno@gmail.com або +48 692 649 839. Ми заявимо вас як нашого клієнта, підемо туди разом, пройдемо з вами інформаційний проспект і проєкт договору, зокрема положення про паркомісце й комору, та підкажемо, про що запитати забудовника або юриста. Покупець у забудовника не платить нам винагороди. Наша винагорода на первинному ринку випливає з договорів із забудовниками. Ми обслуговуємо клієнтів 7 мовами. Посередник — Vladyslav Moroz (JDG, страхування OC). Jawno