Nel listino del costruttore si vede il prezzo dell’appartamento, mentre il posto in garage e la cantina (komórka lokatorska) sono spesso voci separate. Se vive a Varsavia da straniero, è in affitto e sta scegliendo un appartamento nuovo, questo supplemento può cambiare il budget di decine di migliaia di złoty. Secondo i file che i costruttori pubblicano su dane.gov.pl (dati al 4 ottobre 2026), nei 17 cantieri del nostro catalogo il posto auto costava da 17.800 PLN a 130.000 PLN e la cantina da 10.860 PLN a 69.800 PLN (7 cantieri, 32 voci).
Qui di seguito: da dove vengono questi prezzi, quale forbice si vede in alcuni quartieri, come si acquistano posto e cantina con documenti in polacco e se uno straniero ha bisogno di un permesso. La tabella completa per quartiere è in un testo a parte: tabella completa dei prezzi di posti auto e cantine per quartiere.
Da dove vengono questi prezzi e che cosa non mostrano
Il costruttore deve pubblicare sul proprio sito non solo il prezzo dell’appartamento, ma anche quello dei locali accessori e dei diritti necessari a usarlo, se non sono inclusi nel prezzo, e gli altri oneri. Tutti gli importi sono indicati IVA compresa (art. 19a ust. 1 della legge sui costruttori, testo unico Dz.U. 2026 poz. 880, stato giuridico a ottobre 2026). I dati vengono trasmessi una volta al giorno al ministro competente per l’informatizzazione, che li rende disponibili sul portale dane.gov.pl (art. 19b ust. 1 e 3).
Su questa base calcoliamo i prezzi del nostro catalogo. Tre avvertenze:
- È il nostro catalogo, non tutto il mercato di Varsavia. Il catalogo comprende 38 cantieri; per 22 gli appartamenti compaiono nei file dei costruttori. I prezzi dei posti sono indicati da 17 cantieri (867 voci), quelli delle cantine da 7 (32 voci).
- Non sappiamo se il posto sia libero. Il campo dello stato per posti e cantine è vuoto nei file.
- Uno o due cantieri non fanno un quartiere. Se per un quartiere abbiamo i dati di 1–2 cantieri, il numero descrive quei cantieri e non l’intero quartiere. Per Bemowo non ci sono dati.
Alcuni esempi per quartiere
Prezzi IVA compresa dai file dei costruttori, tutti i tipi di posto insieme (dati al 4 ottobre 2026):
Scorra la tabella di lato per vedere tutte le colonne.
| Quartiere | Cantieri (numero di posti) | Fascia di prezzo |
|---|---|---|
| Wola | NU! (86), Stacja Wola (29), Srebrna 5 (10) | 25.000–130.000 PLN, mediana 70.000 PLN |
| Włochy | Stilla (79), Aleja Krakowska 201 (19) | 17.800–53.000 PLN, mediana 53.000 PLN |
| Mokotów | Jaśminowy Mokotów (21) | 78.000 PLN ciascuno |
Elaborazione propria su dati di dane.gov.pl, dati al 4 ottobre 2026.
A NU!, Stilla e Jaśminowy Mokotów il costruttore ha chiamato la voce semplicemente «miejsce postojowe» (posto auto), senza indicare il tipo. Dal file non risulta quindi se si tratti di un garage interrato. Lo chieda all’ufficio vendite o controlli la pianta del garage nel prospetto informativo (prospekt informacyjny). Il tipo di posto incide sul prezzo: a Korkowa 146 il posto scoperto costava 17.000 PLN meno di quello interrato, a Stacja Wola 20.000 PLN meno.
Un esempio per una famiglia con due auto: due posti a NU! costano almeno 140.000 PLN, a Stilla 106.000 PLN. Questa cifra aumenta il budget d’acquisto e, se richiede un mutuo, anche l’importo del finanziamento.
Cantina: prezzo e acquisto obbligatorio
Nei 7 cantieri del catalogo le cantine costavano da 10.860 PLN a 69.800 PLN, mediana 27.350 PLN. Il prezzo più basso è a Galant Ząbkowska (mediana 16.830 PLN), il più alto a NU! (mediana 53.650 PLN). Il prezzo dipende soprattutto dalla superficie: per le 24 cantine di cui si conosce la superficie (5 cantieri) la mediana è di 9.720 PLN al m², con una forbice da 5.807 a 21.352 PLN/m².
A volte il supplemento non è una scelta. A Konopacka (Praga-Północ), per 9 dei 18 appartamenti in vendita, il costruttore ha scritto nelle note: «z mieszkaniem obowiązkowy zakup przynależnej komórki» (con l’appartamento acquisto obbligatorio della cantina annessa). Le cantine costavano da 23.600 a 68.000 PLN, mediana 42.800 PLN, cioè dal 3,2% al 12,8% del prezzo dell’appartamento, mediana 6,0% (file su dane.gov.pl del 3 ottobre 2026). Nel prezzo dell’appartamento indicato nel file questa cantina non è inclusa. Chieda di queste condizioni prima di firmare il contratto di prenotazione. Come calcolare il prezzo pieno lo descriviamo nel testo sul prezzo finale di un appartamento dal costruttore con i costi aggiuntivi.
Che cosa acquista: locale accessorio o quota del garage
La legge sulla proprietà dei locali (testo unico Dz.U. 2026 poz. 232, stato giuridico a ottobre 2026) include cantina e garage tra i locali che possono essere annessi all’appartamento, anche se non sono direttamente adiacenti (art. 2 ust. 4). Nel determinare la quota nell’immobile comune si tiene conto anche della superficie di questi locali (art. 3 ust. 3). Nel progetto di contratto controlli in quale forma viene venduto il posto: come locale, come quota del garage o come diritto d’uso. Da questo dipende anche se serva il permesso, come spiegato più sotto.
Straniero: permesso MSWiA, lingua dei documenti, notaio
Permesso MSWiA. Un appartamento autonomo a Varsavia uno straniero lo acquista senza il permesso del Ministro dell’Interno e dell’Amministrazione (MSWiA), a prescindere dalla cittadinanza, perché Varsavia non si trova in zona di confine (art. 8 ust. 1 pkt 1 e ust. 3 della legge sull’acquisto di immobili da parte di stranieri, testo unico Dz.U. 2017 poz. 2278; regolamento Dz.U. 2005 Nr 188 poz. 1580; stato giuridico a ottobre 2026). Anche un locale non residenziale a uso garage, o una quota di esso, si può acquistare senza permesso se ciò è collegato al soddisfacimento di esigenze abitative (art. 8 ust. 1 pkt 1a). Secondo i chiarimenti del MSWiA il permesso serve invece per la quota in un immobile separato venduta con l’appartamento, per esempio una strada di accesso o una parte del complesso. L’acquisto contrario alla legge è nullo (art. 6 ust. 1). Questo obbligo non riguarda i cittadini SEE e svizzeri né chi ha la cittadinanza polacca.
Lingua dei documenti. I file su dane.gov.pl sono in polacco, e la legge sui costruttori non impone la traduzione di listino, prospetto o contratto: della lingua di questi documenti non parla. Il prezzo del posto si trova facilmente con poche parole: «miejsce postojowe», «hala garażowa», «parking podziemny», «naziemne», «platforma parkingowa», «komórka lokatorska», «pomieszczenie przynależne», «obowiązkowy zakup».
Contratto dal notaio. Il contratto con il costruttore (umowa deweloperska) ha la forma di atto notarile (art. 40 ust. 1 della legge sui costruttori) e gli atti notarili si redigono in polacco. Su richiesta di una parte il notaio può compiere l’atto anche in lingua straniera: da solo, se la sua conoscenza della lingua è stata attestata come per il traduttore giurato, oppure con l’intervento di un traduttore giurato (tłumacz przysięgły) (art. 2 § 3 della legge sul notariato, testo unico Dz.U. 2026 poz. 614). Prima della firma l’atto viene letto e il notaio deve accertarsi che Lei ne comprenda il contenuto (art. 94 § 1). Verifichi che nell’atto compaiano il numero del posto e della cantina e il loro prezzo.
Come trovare da soli il prezzo nel file del costruttore
- Trovi il file del cantiere su dane.gov.pl. Gli insiemi di dati sono indicati nelle fonti sotto il testo, mentre nella pagina da dove prendiamo i dati descriviamo come li leggiamo.
- Cerchi il prezzo in due colonne. Nel nostro insieme di dati 553 voci aggiuntive (posti, cantine, box, giardini) avevano il prezzo nella colonna del prezzo del prodotto e 581 in quella del prezzo della parte di immobile o del locale accessorio.
- Controlli il nome della voce. «Miejsce postojowe z boksem» (posto auto con box) non è la stessa cosa del solo posto. Per un posto doppio dipendente chieda come si dispongono le auto e se una blocca l’altra.
- Annoti la data. Faccia uno screenshot del listino. Se il prezzo proposto alla stipula del contratto è diverso da quello del listino del costruttore, può chiedere di concludere il contratto al prezzo più favorevole per Lei (art. 19a ust. 6 della legge sui costruttori).
- Chieda se il posto è libero. Dal file non si vede.
I prezzi degli appartamenti di questi cantieri può confrontarli nell’indice dei prezzi. Se sta ancora scegliendo il quartiere in base al budget, veda quanti metri quadrati si comprano con 800.000–1,2 milioni di PLN.
FAQ
Quanto costa un posto auto in un edificio nuovo a Varsavia?
Nei 17 cantieri del nostro catalogo che indicano i prezzi dei posti nei file su dane.gov.pl, il posto costava da 17.800 PLN (piattaforma di parcheggio) a 130.000 PLN (867 voci, dati al 4 ottobre 2026). Dove il costruttore ha indicato espressamente un posto interrato, i prezzi andavano da 35.000 PLN (Kowalskiego 37) a 72.000 PLN (una voce a Galant Ząbkowska), mentre nel garage interrato di Srebrna 5 ogni posto costava 130.000 PLN.
Quanto costa una cantina (komórka lokatorska) dal costruttore a Varsavia?
Nei 7 cantieri del nostro catalogo che indicano i prezzi delle cantine, queste costavano da 10.860 a 69.800 PLN, mediana 27.350 PLN (32 voci, dati al 4 ottobre 2026). Per le 24 cantine di cui conosciamo la superficie (5 cantieri) la mediana è stata di 9.720 PLN al m².
Uno straniero ha bisogno del permesso MSWiA per un posto auto in garage?
Di regola no. Un locale non residenziale a uso garage, o una quota di esso, lo straniero lo acquista senza permesso se l’acquisto è collegato al soddisfacimento delle sue esigenze abitative (art. 8 ust. 1 pkt 1a della legge sull’acquisto di immobili da parte di stranieri, stato giuridico a ottobre 2026). Secondo i chiarimenti del MSWiA il permesso serve per la quota in un immobile separato venduta insieme all’appartamento, per esempio una strada di accesso. I cittadini SEE e svizzeri non rientrano in questa norma.
Il costruttore può obbligare ad acquistare la cantina insieme all’appartamento?
Nella pratica condizioni del genere esistono. A Konopacka, per 9 dei 18 appartamenti in vendita, il costruttore ha indicato nel file l’acquisto obbligatorio della cantina, da 23.600 a 68.000 PLN, cioè il 3,2–12,8% del prezzo dell’appartamento (file su dane.gov.pl del 3 ottobre 2026). Chieda dei supplementi obbligatori prima di firmare il contratto di prenotazione (umowa rezerwacyjna).
Dove trovo il prezzo del posto auto nel listino del costruttore?
Cerchi le espressioni «miejsce postojowe», «hala garażowa», «parking podziemny», «naziemne» e «komórka lokatorska». Nei file su dane.gov.pl (ottobre 2026) il prezzo del posto si trova nella colonna del prezzo del prodotto oppure in quella del prezzo della parte di immobile o del locale accessorio. Faccia uno screenshot datato del listino.
Il testo ha carattere informativo e non costituisce consulenza legale. Stato giuridico a ottobre 2026.
Ha scelto un cantiere e vuole sapere quanto pagherà davvero con posto auto e cantina? Ci scriva prima della prima visita all’ufficio vendite: infojawno@gmail.com o +48 692 649 839. La segnaliamo come cliente, andiamo insieme e passiamo con Lei il prospetto informativo (prospekt informacyjny) e il progetto di contratto, comprese le clausole su posto auto e cantina. Le indicheremo che cosa chiedere al costruttore o a un avvocato. Chi acquista dal costruttore non ci paga alcun compenso. Il nostro compenso sul mercato primario deriva dai contratti con i costruttori. La assistiamo in 7 lingue, italiano compreso. L’intermediario è Vladyslav Moroz (JDG, assicurazione OC). Jawno