In der Preisliste des Bauträgers steht der Preis der Wohnung, während Garagenstellplatz und Kellerabteil (komórka lokatorska) oft eigene Positionen sind. Wenn Sie als Ausländer in Warschau leben, zur Miete wohnen und eine Neubauwohnung auswählen, kann dieser Aufpreis das Budget um mehrere zehntausend Złoty verschieben. Laut den Dateien, die Bauträger auf dane.gov.pl veröffentlichen (Stand 4. Oktober 2026), kostete ein Stellplatz in den 17 Wohnanlagen unseres Katalogs zwischen 17.800 und 130.000 zł, ein Kellerabteil zwischen 10.860 und 69.800 zł (7 Anlagen, 32 Positionen).
Im Folgenden: woher diese Preise stammen, welche Spannen sich in einigen Stadtbezirken zeigen, wie Sie Platz und Abteil kaufen, wenn die Unterlagen auf Polnisch sind, und ob Ausländer eine Genehmigung brauchen. Die vollständige Übersicht nach Stadtbezirken finden Sie in einem eigenen Artikel: vollständige Preistabelle für Stellplätze und Kellerabteile nach Stadtbezirk.
Woher die Preise stammen und was sie nicht zeigen
Der Bauträger muss auf seiner Website nicht nur den Wohnungspreis veröffentlichen, sondern auch den Preis der Nebenräume und der Rechte, die zur Nutzung der Wohnung nötig sind, soweit sie nicht im Preis enthalten sind, sowie sonstige Gebühren. Alle Beträge werden einschließlich Mehrwertsteuer angegeben (Art. 19a Abs. 1 des Bauträgergesetzes, Einheitstext Dz.U. 2026 poz. 880, Stand Oktober 2026). Die Daten werden einmal täglich an den für Digitalisierung zuständigen Minister übermittelt, der sie auf dem Portal dane.gov.pl bereitstellt (Art. 19b Abs. 1 und 3).
Auf dieser Grundlage berechnen wir die Preise in unserem Katalog. Drei Einschränkungen:
- Das ist unser Katalog, nicht der gesamte Warschauer Markt. Der Katalog umfasst 38 Wohnanlagen, bei 22 davon stehen Wohnungen in den Dateien der Bauträger. Stellplatzpreise nennen 17 Anlagen (867 Positionen), Preise für Kellerabteile 7 (32 Positionen).
- Wir wissen nicht, ob ein Platz frei ist. Das Statusfeld bei Stellplätzen und Abteilen ist in den Dateien leer.
- Ein oder zwei Anlagen sind kein Stadtbezirk. Liegen für einen Bezirk Daten von nur 1–2 Anlagen vor, beschreibt die Zahl diese Anlagen und nicht den ganzen Bezirk. Für Bemowo gibt es keine Daten.
Einige Beispiele aus den Stadtbezirken
Preise inklusive Mehrwertsteuer aus den Dateien der Bauträger, alle Platzarten zusammen (Stand 4. Oktober 2026):
Schieben Sie die Tabelle zur Seite, um alle Spalten zu sehen.
| Stadtbezirk | Wohnanlagen (Anzahl Plätze) | Preisspanne |
|---|---|---|
| Wola | NU! (86), Stacja Wola (29), Srebrna 5 (10) | 25.000–130.000 zł, Median 70.000 zł |
| Włochy | Stilla (79), Aleja Krakowska 201 (19) | 17.800–53.000 zł, Median 53.000 zł |
| Mokotów | Jaśminowy Mokotów (21) | je 78.000 zł |
Eigene Auswertung auf Grundlage der Daten von dane.gov.pl, Stand 4. Oktober 2026.
In NU!, Stilla und Jaśminowy Mokotów hat der Bauträger die Position schlicht „miejsce postojowe“ (Stellplatz) genannt, ohne die Art. Aus der Datei geht also nicht hervor, ob es sich um eine Tiefgarage handelt. Fragen Sie im Verkaufsbüro des Bauträgers (biuro sprzedaży) nach oder prüfen Sie den Garagenplan im Informationsprospekt (prospekt informacyjny). Die Art des Platzes beeinflusst den Preis: In Korkowa 146 war ein Außenstellplatz um 17.000 zł günstiger als ein unterirdischer, in Stacja Wola um 20.000 zł.
Beispiel für eine Familie mit zwei Autos: zwei Plätze in NU! kosten mindestens 140.000 zł, in Stilla 106.000 zł. Dieser Betrag erhöht das Kaufbudget und, falls Sie einen Kredit aufnehmen, auch die Kreditsumme.
Kellerabteil: Preis und Pflichtkauf
In den 7 Anlagen des Katalogs kosteten Kellerabteile zwischen 10.860 und 69.800 zł, der Median liegt bei 27.350 zł. Am günstigsten war es in Galant Ząbkowska (Median 16.830 zł), am teuersten in NU! (Median 53.650 zł). Der Preis hängt vor allem von der Fläche ab: Für die 24 Abteile mit bekannter Fläche (5 Anlagen) beträgt der Median 9.720 zł pro m², bei einer Spanne von 5.807 bis 21.352 zł pro m².
Manchmal ist der Aufpreis keine Wahl. In der Anlage Konopacka (Praga-Północ) schrieb der Bauträger bei 9 von 18 Wohnungen im Angebot in die Bemerkungen: „mit der Wohnung Pflichtkauf des zugehörigen Kellerabteils“. Die Abteile kosteten 23.600 bis 68.000 zł, Median 42.800 zł, das sind 3,2 % bis 12,8 % des Wohnungspreises, Median 6,0 % (Datei von dane.gov.pl vom 3. Oktober 2026). Im Wohnungspreis aus der Datei ist dieses Abteil nicht enthalten. Fragen Sie nach solchen Bedingungen, bevor Sie den Reservierungsvertrag unterschreiben. Wie Sie den vollen Preis berechnen, beschreiben wir im Text über den Gesamtpreis einer Bauträgerwohnung mit allen Aufpreisen.
Was Sie kaufen: Nebenraum oder Anteil an der Garage
Das Wohnungseigentumsgesetz (Einheitstext Dz.U. 2026 poz. 232, Stand Oktober 2026) nennt Kellerabteil und Garage unter den Räumen, die zu einer Wohnung gehören können, auch wenn sie nicht unmittelbar daran angrenzen (Art. 2 Abs. 4). Bei der Bestimmung des Anteils am Gemeinschaftseigentum wird auch die Fläche dieser Räume berücksichtigt (Art. 3 Abs. 3). Prüfen Sie im Vertragsentwurf, in welcher Form der Platz verkauft wird: als Einheit, als Anteil an der Garage oder als Nutzungsrecht. Davon hängt auch ab, ob eine Genehmigung nötig ist, siehe unten.
Die Lage von Ausländern: MSWiA-Genehmigung, Sprache der Unterlagen, Notar
MSWiA-Genehmigung. Eine selbstständige Wohnung in Warschau erwirbt ein Ausländer ohne Genehmigung des Ministers für Inneres und Verwaltung (MSWiA) unabhängig von der Staatsangehörigkeit, weil Warschau nicht in der Grenzzone liegt (Art. 8 Abs. 1 Pkt 1 und Abs. 3 des Gesetzes über den Immobilienerwerb durch Ausländer, Einheitstext Dz.U. 2017 poz. 2278; Verordnung Dz.U. 2005 Nr. 188 poz. 1580; Stand Oktober 2026). Eine Nichtwohneinheit mit Garagenzweck oder einen Anteil daran kann man ebenfalls ohne Genehmigung erwerben, wenn dies der Deckung des Wohnbedarfs dient (Art. 8 Abs. 1 Pkt 1a). Laut Erläuterungen des MSWiA ist jedoch eine Genehmigung nötig, wenn zusammen mit der Wohnung ein Anteil an einem selbstständigen Grundstück verkauft wird, etwa an einer Zufahrtsstraße oder einem Teil der Wohnanlage. Ein Erwerb entgegen dem Gesetz ist unwirksam (Art. 6 Abs. 1). EWR-Bürger, Schweizer und polnische Staatsangehörige unterliegen dieser Pflicht nicht.
Sprache der Unterlagen. Die Dateien auf dane.gov.pl sind auf Polnisch, und das Bauträgergesetz verpflichtet nicht zur Übersetzung von Preisliste, Prospekt oder Vertrag: Zur Sprache dieser Unterlagen sagt es nichts. Den Preis eines Platzes finden Sie leicht anhand weniger Wörter: „miejsce postojowe“ (Stellplatz), „hala garażowa“ (Garagenhalle), „parking podziemny“ (Tiefgarage), „naziemne“ (oberirdisch), „platforma parkingowa“ (Parkplattform), „komórka lokatorska“ (Kellerabteil), „pomieszczenie przynależne“ (Nebenraum), „obowiązkowy zakup“ (Pflichtkauf).
Vertrag beim Notar. Der Bauträgervertrag (umowa deweloperska) bedarf der Form einer notariellen Urkunde (Art. 40 Abs. 1 des Bauträgergesetzes), und notarielle Handlungen werden auf Polnisch vorgenommen. Auf Verlangen einer Partei kann der Notar die Handlung zusätzlich in einer Fremdsprache vornehmen: selbst, wenn seine Sprachkenntnisse wie bei einem vereidigten Übersetzer nachgewiesen sind, oder unter Hinzuziehung eines vereidigten Übersetzers (Art. 2 § 3 des Notariatsgesetzes, Einheitstext Dz.U. 2026 poz. 614). Vor der Unterzeichnung wird die Urkunde verlesen, und der Notar muss sich vergewissern, dass Sie ihren Inhalt verstehen (Art. 94 § 1). Achten Sie darauf, dass in der Urkunde die Nummer des Stellplatzes und des Abteils sowie deren Preis stehen.
So finden Sie den Preis selbst in der Datei des Bauträgers
- Suchen Sie die Datei der Wohnanlage auf dane.gov.pl. Die Datensätze nennen wir in den Quellen unter dem Text, und auf der Seite woher wir unsere Daten haben beschreiben wir, wie wir sie lesen.
- Suchen Sie den Preis in zwei Spalten. In unserem Datensatz hatten 553 Zusatzpositionen (Stellplätze, Abteile, Boxen, Gärten) den Preis in der Spalte Produktpreis und 581 in der Spalte Preis für einen Grundstücksteil bzw. ein Nebengelass.
- Prüfen Sie die Bezeichnung der Position. „Miejsce postojowe z boksem“ (Stellplatz mit Box) ist nicht dasselbe wie der Stellplatz allein. Fragen Sie bei einem doppelten, abhängigen Platz, wie die Autos aufgestellt werden und ob eines das andere blockiert.
- Halten Sie das Datum fest. Machen Sie einen Screenshot der Preisliste. Weicht der beim Vertragsschluss angebotene Preis vom Preis der Bauträger-Preisliste ab, können Sie den Vertragsschluss zum für Sie günstigsten Preis verlangen (Art. 19a Abs. 6 des Bauträgergesetzes).
- Fragen Sie, ob der Platz frei ist. Aus der Datei ist das nicht ersichtlich.
Die Preise der Wohnungen aus diesen Anlagen vergleichen Sie im Preisindex. Wenn Sie den Bezirk erst noch zum Budget suchen, lesen Sie, wie viele Quadratmeter Sie für 800.000 bis 1,2 Mio. zł kaufen können.
FAQ
Was kostet ein Stellplatz im Neubau in Warschau?
In den 17 Wohnanlagen unseres Katalogs, die Stellplatzpreise in ihren Dateien auf dane.gov.pl angeben, kostete ein Stellplatz zwischen 17.800 zł (Parkplattform) und 130.000 zł (867 Positionen, Stand 4. Oktober 2026). Wo der Bauträger den Platz ausdrücklich als unterirdisch bezeichnete, lagen die Preise zwischen 35.000 zł (Kowalskiego 37) und 72.000 zł (eine Position in Galant Ząbkowska); in der Tiefgarage Srebrna 5 kostete jeder Platz 130.000 zł.
Was kostet ein Kellerabteil (komórka lokatorska) beim Bauträger in Warschau?
In den 7 Wohnanlagen unseres Katalogs, die Preise für Kellerabteile angeben, kosteten sie zwischen 10.860 zł und 69.800 zł, der Median liegt bei 27.350 zł (32 Positionen, Stand 4. Oktober 2026). Wo die Fläche bekannt ist (24 Abteile in 5 Anlagen), lag der Median bei 9.720 zł pro m².
Brauchen Ausländer für einen Garagenstellplatz eine MSWiA-Genehmigung?
In der Regel nicht. Eine Nichtwohneinheit mit Garagenzweck oder einen Anteil daran erwirbt ein Ausländer ohne Genehmigung, wenn der Erwerb der Deckung seines Wohnbedarfs dient (Art. 8 Abs. 1 Pkt 1a des Gesetzes über den Immobilienerwerb durch Ausländer, Stand Oktober 2026). Laut Erläuterungen des MSWiA ist eine Genehmigung nötig, wenn zusammen mit der Wohnung ein Anteil an einem selbstständigen Grundstück verkauft wird, etwa an einer Zufahrtsstraße. EWR-Bürger und Schweizer sind davon nicht betroffen.
Kann der Bauträger den Kauf eines Kellerabteils zusammen mit der Wohnung erzwingen?
In der Praxis kommen solche Bedingungen vor. In der Anlage Konopacka trug der Bauträger bei 9 von 18 Wohnungen im Angebot in seiner Datei den Pflichtkauf eines Kellerabteils für 23.600–68.000 zł ein, das sind 3,2–12,8 % des Wohnungspreises (Datei von dane.gov.pl vom 3. Oktober 2026). Fragen Sie nach Pflichtzusätzen, bevor Sie den Reservierungsvertrag unterschreiben.
Wo finde ich in der Preisliste des Bauträgers den Preis eines Stellplatzes?
Suchen Sie nach „miejsce postojowe“, „hala garażowa“, „parking podziemny“, „naziemne“ und „komórka lokatorska“. In den Dateien von dane.gov.pl (Stand Oktober 2026) steht der Preis des Platzes entweder in der Spalte Produktpreis oder in der Spalte Preis für einen Grundstücksteil bzw. ein Nebengelass. Machen Sie einen Screenshot der Preisliste mit Datum.
Dieser Text dient der Information und ist keine Rechtsberatung. Rechtsstand: Oktober 2026.
Sie haben eine Wohnanlage gewählt und wollen wissen, was Sie mit Stellplatz und Kellerabteil insgesamt zahlen? Schreiben Sie uns vor Ihrem ersten Besuch im Verkaufsbüro des Bauträgers: infojawno@gmail.com oder +48 692 649 839. Wir melden Sie dort als unseren Kunden an, gehen gemeinsam mit Ihnen hin, gehen mit Ihnen den Informationsprospekt und den Vertragsentwurf durch, einschließlich der Regelungen zu Stellplatz und Kellerabteil, und zeigen, was Sie den Bauträger oder einen Anwalt fragen sollten. Käufer beim Bauträger zahlen uns keine Vergütung. Unsere Vergütung auf dem Primärmarkt ergibt sich aus Verträgen mit Bauträgern. Wir betreuen Kunden in 7 Sprachen. Vermittler ist Vladyslav Moroz (Einzelunternehmer, Berufshaftpflichtversicherung). Jawno