Найбільше метрів за ту саму суму сьогодні дає Białołęka, найменше Wola. За 1 млн zł найбільша квартира в нашому каталозі має 76,4 м² на Białołęce, 66,6 м² у Włochach і 62,6 м² на Targówku, а на Woli 44,2 м². Рахуємо за файлами, які забудовники публікують на dane.gov.pl: 960 квартир у 22 житлових комплексах із 9 районів, станом на 4 жовтня 2026 р.
Текст для тих, хто живе за кордоном або щойно переїжджає до Польщі й обирає квартиру у Варшаві за прайсами та планами, без візиту на місце. Суму ви вже знаєте. Лишається питання, де вона перетвориться на найбільший метраж і що ви заплатите понад ціну квартири.
Звідки ці цифри і чого в них немає
Забудовник мусить публікувати на своєму сайті ціну квадратного метра корисної площі кожної квартири з ПДВ. Окремо він вказує ціну приналежних приміщень, наприклад комори чи гаража, і прав, потрібних для користування квартирою, якщо вони не входять у ціну, а також інші витрати, які понесе покупець (art. 19a ust. 1 pkt 1–3 закону про забудовників (ustawa deweloperska), єдиний текст Dz.U. 2026 poz. 880, станом на жовтень 2026 р.). Ті самі дані раз на добу надходять до міністра, відповідального за інформатизацію, і публікуються на dane.gov.pl (art. 19b ust. 1 і 3).
Як ми рахували:
- База: файли 22 комплексів із нашого каталогу, завантажені 4.10.2026; дати даних у файлах 28.09–04.10.2026.
- Квартира в пропозиції: має ціну більше нуля і не позначена як продана, зарезервована чи недоступна. Таких квартир 960.
- Ціна за м²: є для 880 квартир. Для 80 квартир (79 у Metro Art і 1 у Miasteczko Nova Sfera) забудовник вказує ціну за м² розрахункової площі, а не корисної, тому вони не потрапляють ні в ціни за метр, ні в метражі.
- Район: медіану подаємо лише тоді, коли в районі є щонайменше 2 комплекси. На Bemowie й Mokotowie по одному, тому там пишемо про конкретний комплекс.
Обмеження:
- Це не весь ринок. Бракує Śródmieście, Ochoty, Ursynowa, Wilanowa, Bielan, Żoliborza, Rembertowa, Wesołej і Ursusa (в Ursusie немає квартир у файлах).
- Один комплекс часто важить найбільше. Частка найбільшого комплексу в квартирах району: Białołęka 38% (Osiedle Sprawna), Praga-Południe 67% (Metro Art), Praga-Północ 78% (Konopacka), Targówek 75% (Rezydencja Liwska), Wawer 91% (Korkowa 146), Wola 68% (NU!), Włochy 83% (Stilla). Медіана району значною мірою є медіаною цього комплексу.
- Наявність. Більшість файлів не каже, чи квартира вільна. Частина квартир могла вже зникнути, тож наявність перевіряйте в прайсі забудовника.
Власне опрацювання на основі даних із dane.gov.pl (ліцензія CC0), станом на 4 жовтня 2026 р. Як ми збираємо файли, описано на сторінці джерел даних.
Медіанна ціна за м² і найбільша квартира в трьох бюджетах
Медіана — це ціна посередині: половина квартир дешевша, половина дорожча. Колонка «орієнтовно» — простий розрахунок: сума, поділена на медіанну ціну за м² у районі. Це орієнтир, а не пропозиція конкретної квартири. Колонки «найбільша квартира» показують, що справді є у файлах.
Прокрутіть таблицю вбік, щоб побачити всі стовпці.
| Район | Комплексів | Медіана, zł/м² | Орієнтовно за 1 млн zł | Найбільша квартира до 800 тис. zł | до 1 млн zł | до 1,2 млн zł |
|---|---|---|---|---|---|---|
| Białołęka | 6 | 13 795 | 72,5 м² | 60,4 м² | 76,4 м² | 88,8 м² |
| Targówek | 3 | 15 819 | 63,2 м² | 49,4 м² | 62,6 м² | 85,5 м² |
| Wawer | 2 | 16 175 | 61,8 м² | 47,1 м² | 59,8 м² (будинок 94,1 м²) | будинок 94,1 м² |
| Włochy | 2 | 17 895 | 55,9 м² | 48,5 м² | 66,6 м² | 75,2 м² |
| Praga-Południe | 2 | 18 467 | 54,2 м² | 45,7 м² | 59,8 м² | 70,0 м² |
| Praga-Północ | 2 | 19 010 | 52,6 м² | 43,9 м² | 52,6 м² | 59,6 м² |
| Wola | 3 | 26 271 | 38,1 м² | 29,7 м² | 44,2 м² | 58,1 м² |
| Premiera Bemowo (єдиний комплекс) | 1 | 19 143 | замало даних | 46,5 м² | 48,0 м² | 60,9 м² |
| Jaśminowy Mokotów (єдиний комплекс) | 1 | 26 811 | замало даних | немає | немає | немає (найдешевша квартира: 1 380 000 zł) |
Власне опрацювання на основі даних із dane.gov.pl, станом на 4 жовтня 2026 р. Ціни з ПДВ за м² корисної площі. У бюджет 800 тис. zł вкладається 451 із 960 квартир (47,0%), в 1 млн zł 735 (76,6%), в 1,2 млн zł 824 (85,8%).
Два зауваження. На Wawerze медіана — це практично Korkowa 146: друге житлове містечко, Osiedle Śpiewających Ptaków, складається з 4 будинків. На Woli медіани трьох комплексів розтягнуті від 24 500 zł/м² (NU!) до 30 448 zł/м² (Srebrna 5). Оцінка за медіаною також не є гарантією: на Targówku вона дає 63,2 м², а найбільша квартира у файлах має 62,6 м².
Скільки грошей потрібно на 40, 50 і 60 м²
Коли ви починаєте з метражу, а не з суми, розрахунок той самий, тільки навпаки: медіанна ціна за м² помножена на метраж. Результат — орієнтовна сума в тисячах злотих, округлена до тисячі.
Прокрутіть таблицю вбік, щоб побачити всі стовпці.
| Район | 40 м² | 50 м² | 60 м² |
|---|---|---|---|
| Białołęka | 552 тис. zł | 690 тис. zł | 828 тис. zł |
| Targówek | 633 тис. zł | 791 тис. zł | 949 тис. zł |
| Wawer | 647 тис. zł | 809 тис. zł | 971 тис. zł |
| Włochy | 716 тис. zł | 895 тис. zł | 1 074 тис. zł |
| Praga-Południe | 739 тис. zł | 923 тис. zł | 1 108 тис. zł |
| Praga-Północ | 760 тис. zł | 951 тис. zł | 1 141 тис. zł |
| Wola | 1 051 тис. zł | 1 314 тис. zł | 1 576 тис. zł |
Власний розрахунок на основі медіани з dane.gov.pl, станом на 4 жовтня 2026 р. Це не ціни конкретних квартир: ціна за м² у певній квартирі може бути вищою або нижчою за медіану.
Практичний висновок: квартира 60 м² вкладається в 800 тис. zł лише на Białołęce (60,4 м² в Osiedle Sprawna). При 1 млн zł межа 60 м² зсувається на Białołękę, Włochy і Targówek. Понад 80 м² за 1,2 млн zł знайдете лише на Białołęce й Targówku (85,5 м² у Rzepichach — єдина квартира цього комплексу в такому бюджеті, на першому поверсі), а на Wawerze будинок 94,1 м². У всьому каталозі є 110 квартир від 75 м²; до 1 млн zł коштує 13 із них, до 1,2 млн zł 44.
Кількість кімнат вказує лише частина забудовників: це поле заповнене для 94 із 960 квартир у 6 комплексах. Тому ми порівнюємо метри, а не кімнати; планування конкретної квартири перевірте на її картці в прайсі.
Скільки доплатите понад ціну квартири
У ціні квартири з файлів немає ні паркомісця, ні комори. Медіанні ціни паркомісць (файли від 6.10.2026) становлять від 32 000 zł у Metro Art (Praga-Południe) і 35 000 zł у Kowalskiego 37 (Targówek), через 42 000 zł у Korkowej 146 (підземні місця; наземні 25 000 zł) і 53 000 zł у Stilla (Włochy), до 70 000 zł у NU! (Wola) і 78 000 zł у Jaśminowy Mokotów. У файлі Premiera Bemowo місць немає. У багатьох файлах не вказано тип місця, тож перед порівнянням цін перевірте в прайсі, чи це гаражний паркінг. Подробиці в тексті про ціни паркомісць і комор у Варшаві.
Приклад: у вас 1 млн zł на квартиру з місцем у гаражі. Якщо місце коштує 40 000 zł, на саму квартиру лишається 960 000 zł. Це може виключити найбільшу квартиру з таблиці, тож для кожної квартири одразу рахуйте суму.
У комплексі Konopacka (Praga-Północ) у 9 із 18 квартир у файлі є примітка про обов’язкову купівлю комори за 23 600–68 000 zł (медіана 42 800 zł), тобто від 3,2% до 12,8% ціни квартири (файл від 2.10.2026). У файлах 16 комплексів забудовники називають і інші витрати, наприклад розрахунок плати за право вічного користування або витрати на утримання квартири від передачі до переходу права власності, але суму не вказує жоден файл (станом на 4 жовтня 2026 р.). Запитайте про неї у відділі продажу (biuro sprzedaży) до підписання договору бронювання.
Ціна з прайсу і ціна, яку заплатите
Ціни у файлах — це ціни пропозиції. Для всієї Варшави NBP публікує обидві середні: у II кварталі 2026 р. середня ціна пропозиції на первинному ринку становила 18 488,28 zł/м², а ціна угод 16 783,49 zł/м², тобто на 9,22% менше (NBP, файл ceny_mieszkan.xlsx від 7.08.2026; даних за III квартал у ньому ще немає). За середньою ціною угод за NBP 800 тис. zł — це близько 47,7 м², 1 млн zł близько 59,6 м², а 1,2 млн zł близько 71,5 м². Це середнє для міста, а не обіцянка знижки в конкретному комплексі: пропозиції й угоди — різні набори квартир.
Закон захищає вас і з іншого боку. Якщо ціна в договорі відрізняється від опублікованої забудовником, ви можете вимагати договір за найвигіднішою для вас ціною (art. 19a ust. 6 закону про забудовників, станом на жовтень 2026 р.). У договорах, укладених від 13.02.2026, ціна — це добуток корисної площі та ціни за 1 м² (art. 5a, доданий законом Dz.U. 2026 poz. 27), тож метраж із картки квартири порівняйте з проєктом договору. Як знайти ціну конкретної квартири й дату, від якої вона діє, показуємо в тексті про те, як самостійно перевірити ціну забудовника на dane.gov.pl.
Якщо ви купуєте з-за кордону
Дозвіл MSWiA на квартиру не потрібен. Окрему житлову квартиру іноземець будь-якого громадянства купує без дозволу міністра внутрішніх справ, якщо вона не лежить у прикордонній смузі (art. 8 ust. 1 pkt 1 і ust. 3 закону про набуття нерухомості іноземцями, єдиний текст Dz.U. 2017 poz. 2278, станом на жовтень 2026 р.). Варшава не лежить у прикордонній смузі (розпорядження Dz.U. 2005 nr 188 poz. 1580). Місце в гаражі, якщо це нежитлове приміщення або частка в ньому, ви купите без дозволу, коли це пов’язано з вашими житловими потребами (pkt 1a). Дозволу, за MSWiA, потребує частка в окремій нерухомості, яку продають з квартирою, наприклад у під’їзній дорозі. Тож перед бронюванням перевірте в проєкті договору, що, крім квартири, ви купуєте.
ПДВ уже в ціні. Забудовники публікують ціни з ПДВ. Ставка для квартир до 150 м² — 8% (art. 41 ust. 2 і 12–12c у зв’язку з art. 146ef ust. 1 pkt 2 закону про ПДВ, єдиний текст Dz.U. 2026 poz. 1263, станом на жовтень 2026 р.). Усі квартири в описаних бюджетах менші за 150 м², а ставка не залежить від громадянства.
Походження грошей перевірятимуть. Нотаріус і посередник мають на підставі закону AML (єдиний текст Dz.U. 2025 poz. 644) застосувати заходи фінансової безпеки під час разової операції від 15 000 євро (art. 35 ust. 1 pkt 2), а кожна квартира з цих бюджетів дорожча. Походження коштів перевіряють, коли цього вимагають обставини (art. 34 ust. 1 pkt 4 lit. b), а якщо заходи безпеки застосувати не можна, операцію не здійснюють (art. 41 ust. 1). Банк повідомляє GIIF про перекази понад 15 000 євро, зокрема з-за кордону, з винятками (art. 72). Громадяни деяких держав поза ЄЕП можуть підпадати під додаткові обмеження — уточніть у нотаріуса. Документи, що підтверджують походження грошей, підготуйте до приїзду.
Документи будуть польською. Закон про забудовників не визначає мову проспекту й договору. Згідно із законом про польську мову договір зі споживачем можна укласти іноземною мовою, якщо ви самі про це попросите, знаєте цю мову, не є громадянином Польщі й вас раніше поінформували про право на польську версію (art. 8 ust. 1b, єдиний текст Dz.U. 2026 poz. 81). Нотаріальний акт (akt notarialny) складають польською. Якщо ви не знаєте польської й до акта не додано перекладу зрозумілою вам мовою, акт перекладає нотаріус (якщо має кваліфікацію присяжного перекладача) або присяжний перекладач (tłumacz przysięgły), а перед підписом акт зачитують і нотаріус пересвідчується, що ви розумієте його зміст (art. 2 § 3, art. 87 § 1 pkt 1, art. 94 § 1 закону про нотаріат, єдиний текст Dz.U. 2026 poz. 614). Якщо за вас підпише представник, форму довіреності з-за кордону узгодьте заздалегідь із нотаріусом у Польщі.
Якщо будинок ще будується. За GUS (публікація від 30.06.2026) у 2025 р. багатоквартирний будинок у Польщі будували в середньому 24,8 місяця. Якщо ви переїжджаєте до Варшави й до отримання квартири орендуватимете житло, додайте оренду за цей час до бюджету. Усю суму ви не вносите одразу: гроші надходять на житловий ескроу-рахунок (mieszkaniowy rachunek powierniczy) у міру будівництва, після завершення етапів із графіка в договорі (art. 8 закону про забудовників).
Купівля не дає права проживання. Закон про іноземців (єдиний текст Dz.U. 2025 poz. 1079) не містить такої підстави. Власна квартира може лише підтверджувати правовий титул на житло у заяві про статус довгострокового резидента ЄС (art. 219a ust. 1, доданий законом Dz.U. 2025 poz. 1794, застосовується з 27.04.2026). Бюджет у цьому тексті — сума, яку ви вже маєте; про кредит запитайте кредитного консультанта.
Якщо бюджет помітно менший, почніть із тексту про те, що купити у Варшаві, коли бюджет менший. Якщо їздитимете без авто, порівняйте ціни нових квартир біля станцій метро.
Як користуватися цим зіставленням
- Визначте бюджет разом із доплатами. Відніміть паркомісце, комору й запас на витрати купівлі. Лише з тим, що лишиться, шукайте в таблицях. Суму у вашій валюті перерахуйте на злоті на день купівлі: прайси у злотих.
- Дивіться на найбільшу квартиру, а не на оцінку за медіаною. Перевірте й те, чи за районом не стоїть один комплекс (крім Białołęki, де це 38%, найбільший комплекс має від 67% квартир на Pradze-Południe до 91% на Wawerze).
- Перевірте наявність і дату ціни. Наші цифри станом на 4 жовтня 2026 р., а прайс забудовника може змінитися будь-якої миті. Свіжі медіани показує індекс цін пропозицій із файлів забудовників.
Ми не пишемо, дорожчають чи дешевшають нові квартири в районах: історію змін ціни має 42 із 960 квартир (4,4%) у 6 комплексах, цього замало для висновку про тренд.
FAQ
Скільки квадратних метрів у новобудові у Варшаві дає 1 млн zł?
Залежить від району. За файлами забудовників із dane.gov.pl (22 житлові комплекси з нашого каталогу, станом на 4 жовтня 2026 р.) найбільша квартира в цьому бюджеті має 76,4 м² на Białołęce і 66,6 м² у Włochach. На Targówku це 62,6 м², на Pradze-Południe 59,8 м², на Woli 44,2 м². В єдиному комплексі на Mokotowie жодна квартира не вкладається в 1 млн zł.
У якому районі Варшави нові квартири найдешевші за квадратний метр?
Найдешевше на Białołęce: медіанна ціна пропозиції 13 795 zł/м² (6 комплексів, станом на 4 жовтня 2026 р.). Далі Targówek (15 819 zł) і Wawer (16 175 zł). На протилежному кінці Wola (26 271 zł) та єдиний комплекс на Mokotowie (26 811 zł). Порівняння охоплює 9 районів і 22 комплекси з файлів забудовників, тож це не весь ринок Варшави.
Чи потрібен іноземцю дозвіл, щоб купити квартиру у Варшаві?
На окрему житлову квартиру поза прикордонною смугою дозвіл MSWiA не потрібен, незалежно від громадянства (art. 8 ust. 1 pkt 1 закону про набуття нерухомості іноземцями, станом на жовтень 2026 р.). Варшава не лежить у прикордонній смузі. Дозвіл буває потрібен на частку в окремій нерухомості, яку продають разом з квартирою, наприклад у під’їзній дорозі, тому в проєкті договору перевірте, що саме ви купуєте.
Чи входить паркомісце в ціну квартири з прайсу?
У файлах із нашого каталогу ні. Ціна квартири в них охоплює лише саму квартиру з ПДВ. Ціну приналежних приміщень і прав, потрібних для користування квартирою, забудовник вказує окремо, якщо вона не входить у ціну (art. 19a ust. 1 pkt 2 закону про забудовників, станом на жовтень 2026 р.). Медіанні ціни паркомісць у 9 комплексах — від 32 000 zł у Metro Art до 78 000 zł у Jaśminowy Mokotów (файли від 6 жовтня 2026 р.).
Чи є ціна з прайсу забудовника остаточною?
Це ціна пропозиції. За даними NBP, у II кварталі 2026 р. середня ціна угод на нові квартири у Варшаві (16 783,49 zł/м²) була на 9,22% нижчою за ціну пропозиції (18 488,28 zł/м²). Якщо ціна в договорі відрізняється від опублікованої, ви можете вимагати договір за найвигіднішою для вас ціною (art. 19a ust. 6 закону про забудовників, станом на жовтень 2026 р.).
Чи дає купівля квартири право на проживання в Польщі?
Ні. Закон про іноземців не передбачає такої підстави для проживання. Власна квартира може лише підтверджувати правовий титул на житло у заяві про статус довгострокового резидента ЄС (art. 219a ust. 1, застосовується з 27.04.2026, станом на жовтень 2026 р.).
Уже обрали комплекс? Напишіть нам через Jawno (infojawno@gmail.com) до першого візиту у відділ продажу забудовника. Ми заявимо вас забудовнику як нашого клієнта, підемо туди разом, пройдемо з вами інформаційний проспект і проєкт договору та підкажемо, про що запитати забудовника або юриста. Обслуговуємо сімома мовами, зокрема українською. За допомогу в купівлі квартири від забудовника ви не платите нам винагороди. Наша винагорода на первинному ринку випливає з договорів із забудовниками. Посередник: Vladyslav Moroz (JDG, страхування OC).
Текст має інформаційний характер і не є юридичною порадою. Правовий стан на жовтень 2026 р.