Vive a Varsavia, non vuole accendere un mutuo ipotecario e cerca un appartamento dal costruttore da pagare a parti durante i lavori. Queste “rate” esistono, ma non sono un finanziamento né un pagamento rateale da negozio. Sono il calendario dei versamenti del contratto con il costruttore: il denaro non va nelle mani del costruttore ma su uno speciale conto in banca, e lo versa al termine delle successive fasi dei lavori.
La guida è pensata per chi non ha la cittadinanza polacca, vive a Varsavia da qualche tempo e compra con mezzi propri. Le norme sono riportate secondo lo stato di ottobre 2026. La base è la legge del 20 maggio 2021 sulla tutela dei diritti dell’acquirente di un’unità abitativa o di una casa unifamiliare e sul Fondo di garanzia dei costruttori (legge sui costruttori, ustawa deweloperska, testo unico Dz.U. 2026 poz. 880). Il testo ha carattere informativo.
Uno straniero può comprare dal costruttore senza autorizzazione?
Sì. L’acquisto di un immobile da parte di uno straniero richiede in linea di principio l’autorizzazione del ministro competente per gli affari interni, ma la legge esclude da questo obbligo l’unità abitativa autonoma, a prescindere dalla cittadinanza (art. 8 c. 1 pkt 1 della legge sull’acquisto di immobili da parte di stranieri, testo unico Dz.U. 2017 poz. 2278). L’acquisto in violazione di questa legge è nullo (art. 6 c. 1): per altri immobili, per esempio un terreno, verifichi quindi prima se l’autorizzazione sia necessaria. Ne parliamo nella guida se uno straniero può comprare casa in Polonia.
L’acquisto di un appartamento di per sé non dà il permesso di soggiorno né il diritto al soggiorno permanente: la legge sugli stranieri non prevede una base del genere. Se pensa alla regolarizzazione del soggiorno, tratti le due questioni separatamente.
Come funzionano i versamenti a tappe nell’acquisto dal costruttore?
Ciò che negli annunci si chiama “rate” è, nel contratto con il costruttore, un calendario di versamenti. Il contratto deve indicare importo, scadenze e modalità dei versamenti sul conto vincolato (art. 35 c. 1 pkt 9), le date di inizio e fine dei lavori (pkt 12) e, se le parti li hanno previsti, interessi e penali contrattuali (pkt 14).
La differenza essenziale: non paga secondo il calendario, ma secondo l’avanzamento dei lavori. Il versamento avviene dopo il completamento della fase e il costruttore ne informa Lei su carta o altro supporto durevole (art. 8 c. 1 e 3). L’investimento si divide in almeno 4 fasi, e ciascuna corrisponde al 10-25% dei costi complessivi dell’investimento, non del prezzo del Suo appartamento (art. 24 c. 2). Per la fase completata la banca versa al costruttore un importo pari alla quota della fase moltiplicata per il prezzo dell’appartamento (art. 16 c. 1), e allo stesso modo si calcola il Suo versamento.
L’ordine dell’acquisto è questo:
- Prospetto informativo (prospekt informacyjny). Il costruttore lo consegna gratuitamente su supporto durevole prima del contratto con il costruttore o del contratto di prenotazione che lo precede (art. 21). La parte generale del prospetto e il prezzo al m² di ogni unità, IVA inclusa, vengono pubblicati anche sul sito del costruttore (art. 19a c. 1). Che cosa controllare nel prospetto lo spieghiamo nella guida che cosa controllare nel prospetto informativo del costruttore.
- Contratto di prenotazione (umowa rezerwacyjna). La caparra di prenotazione non può superare l’1% del prezzo indicato nel prospetto e viene imputata al prezzo. Il costruttore la trasferisce sul conto vincolato entro 7 giorni (art. 32 c. 2-4). Dettagli: contratto di prenotazione con il costruttore.
- Contratto con il costruttore (umowa deweloperska), che richiede la forma di atto notarile (art. 40 c. 1).
Se i lavori sono già avanzati, alla data dell’atto alcune fasi possono essere già completate. In tal caso le loro quote vanno versate alla prima scadenza prevista dal contratto, quindi il primo versamento può essere consistente. Lo chieda prima della prenotazione.
Dove vanno i Suoi soldi e che cosa li protegge?
Il costruttore che avvia la vendita deve stipulare con la banca un contratto di conto vincolato di uno dei due tipi (art. 6 c. 1, art. 7 c. 1):
- aperto: la banca versa i fondi al costruttore al termine delle fasi, non prima di 30 giorni dalla stipula del contratto e dopo la verifica della fase da parte di una persona indicata dalla banca e abilitata in materia edilizia (art. 16 c. 1, art. 17). I versamenti dell’ultima fase il costruttore li riceve dopo il trasferimento della proprietà con atto notarile (art. 16 c. 2);
- chiuso: il costruttore riceve l’intero importo dopo il trasferimento a Lei della proprietà libera da gravami (art. 5 pkt 10, art. 15).
I costi di gestione del conto e di verifica li sostiene il costruttore e non può detrarli dai Suoi versamenti (art. 14, art. 17 c. 3). Con il conto aperto i versamenti sono protetti dal Fondo di garanzia dei costruttori (Deweloperski Fundusz Gwarancyjny, DFG), che rimborsa il denaro, tra l’altro, dopo la decisione di non proseguire i lavori nella procedura fallimentare del costruttore e dopo il Suo recesso, se il costruttore non ha restituito i fondi entro 30 giorni (art. 48 c. 1). Il contributo al DFG lo paga il costruttore: le aliquote sono 0,45% per il conto aperto e 0,1% per il conto chiuso (regolamento del 21.06.2022, Dz.U. 2022 poz. 1341).
Può recedere dal contratto se i lavori sono in ritardo?
La legge prevede 12 motivi di recesso (art. 43 c. 1). I due più utili:
- il contratto non contiene gli elementi richiesti, è difforme dal prospetto oppure il prospetto non è stato consegnato, è incompleto o non veritiero: recesso entro 30 giorni dalla firma (c. 1 pkt 1-5, c. 2);
- il costruttore non ha trasferito la proprietà nei termini: gli concede un termine aggiuntivo di 120 giorni e, se scade inutilmente, può recedere e conserva il diritto alla penale contrattuale (c. 3).
La dichiarazione di recesso si fa per iscritto con firma autenticata dal notaio (art. 45 c. 1). I fondi ricevuti dalla banca il costruttore li restituisce entro 30 giorni (art. 44), quelli rimasti sul conto li restituisce la banca senza indugio (art. 18 c. 1).
E se è in ritardo con un versamento?
Il costruttore può recedere solo dopo una diffida scritta di pagamento con termine di 30 giorni dalla consegna, salvo che il ritardo dipenda da forza maggiore (art. 43 c. 7). Se non si presenta alla consegna o dal notaio, può recedere dopo due diffide scritte consegnate a distanza di almeno 60 giorni, purché l’assenza non dipenda da forza maggiore (c. 8). Interessi e penali contrattuali operano solo se sono scritti nel contratto (art. 35 c. 1 pkt 14): legga quel punto prima di firmare. Se in seguito l’acquisto richiedesse un mutuo, veda anche contratto con il costruttore e mutuo rifiutato.
La situazione dello straniero: lingua, PESEL e origine del denaro
Lingua. La legge sui costruttori non contiene norme sulla lingua del prospetto né del contratto. Gli atti notarili si redigono in polacco, ma su Sua richiesta il notaio può redigerli anche in lingua straniera, da solo o con un traduttore giurato (tłumacz przysięgły; legge sul notariato, testo unico Dz.U. 2026 poz. 614, art. 2 § 3). Se non conosce il polacco, l’atto viene tradotto (art. 87 § 1 pkt 1). Prenoti il traduttore prima dell’appuntamento e chieda la bozza dell’atto con anticipo.
PESEL. Per l’identificazione dal notaio non è obbligatorio. Senza di esso si registrano data e Stato di nascita, cittadinanza, serie e numero del documento e l’indirizzo, se noto (legge AML, ustawa AML, art. 36).
Origine del denaro. Se paga con mezzi propri, si aspetti delle domande. Per l’atto notarile in cui il valore dell’operazione supera l’equivalente di 15.000 euro, il notaio informa l’Ispettore generale dell’informazione finanziaria (GIIF) entro 7 giorni dalla redazione dell’atto (art. 72 c. 4-5), e l’istituzione obbligata può verificare l’origine dei fondi in circostanze giustificate (art. 34 c. 1 pkt 4 lit. b). Per il consumatore non esiste un limite ai pagamenti in contanti (il limite di 15.000 zł dell’art. 19 del Diritto degli imprenditori riguarda le operazioni tra imprenditori), ma i versamenti sul conto vincolato avvengono in pratica con bonifico. Raccolga per tempo i documenti che di solito aiutano: estratti conto, dichiarazioni dei redditi (PIT) degli anni precedenti, atto di vendita del precedente appartamento, contratto di donazione con la conferma del bonifico. È una prassi, non un requisito di legge.
Mutuo su una parte dell’importo. Se comunque valuta un mutuo, ricordi che il credito ipotecario al consumatore può essere concesso solo nella valuta, o indicizzato alla valuta, in cui percepisce la maggior parte del reddito o detiene la maggior parte dei fondi (art. 6 c. 1 della legge sul credito ipotecario, testo unico Dz.U. 2025 poz. 720). I dettagli li verifichi in banca o con un consulente creditizio.
Che cosa controllare nel calendario prima di firmare
- Quali fasi sono già completate e quale importo cade alla data dell’atto.
- Se il prezzo è soggetto a rivalutazione. Le clausole le trova nel prospetto e nella bozza di contratto.
- Il prezzo pieno dell’appartamento. Se all’ufficio vendite sente una modalità di pagamento diversa da quella del prospetto, la chieda per iscritto e verifichi che cosa c’è nella bozza di contratto.
- Interessi e penali contrattuali per il ritardo (art. 35 c. 1 pkt 14).
- La versione aggiornata del prospetto. Se la data prevista di una fase è già trascorsa, chieda la nuova versione.
Un riferimento di mercato per i prezzi lo trova nel catalogo dei nuovi appartamenti a Varsavia.
FAQ
Il costruttore vende appartamenti “a rate” senza mutuo?
Non è un finanziamento, ma un calendario di versamenti previsto dal contratto con il costruttore (umowa deweloperska). Versa il denaro sul conto vincolato abitativo (mieszkaniowy rachunek powierniczy) al termine delle singole fasi di costruzione (art. 8 c. 1 e 3 della legge sui costruttori, stato normativo ottobre 2026). Importi, scadenze e modalità devono essere indicati nel contratto (art. 35 c. 1 pkt 9).
Uno straniero ha bisogno dell’autorizzazione del Ministero dell’Interno (MSWiA) per comprare casa?
No. Un’unità abitativa autonoma si può acquistare senza autorizzazione, a prescindere dalla cittadinanza (art. 8 c. 1 pkt 1 della legge sull’acquisto di immobili da parte di stranieri, stato normativo ottobre 2026). L’autorizzazione serve per altri immobili e l’acquisto in violazione della legge è nullo (art. 6 c. 1).
Per l’atto dal notaio serve il numero PESEL?
Per l’identificazione davanti al notaio il PESEL non è obbligatorio. Se non lo ha, si registrano data e Stato di nascita, cittadinanza, serie e numero del documento (legge AML, art. 36, stato normativo ottobre 2026).
Non parlo bene il polacco. Il contratto può essere nella mia lingua?
Gli atti notarili si redigono in polacco. Su richiesta della parte il notaio può redigerli anche in lingua straniera, da solo o con un traduttore giurato (tłumacz przysięgły) (legge sul notariato, art. 2 § 3); se la parte non conosce il polacco, l’atto viene tradotto (art. 87 § 1 pkt 1). La legge sui costruttori non disciplina la lingua del prospetto né del contratto.
Che cosa succede se non pago una rata entro la scadenza?
Il costruttore può recedere solo dopo una diffida scritta di pagamento con termine di 30 giorni, salvo che il ritardo dipenda da forza maggiore (art. 43 c. 7 della legge sui costruttori, stato normativo ottobre 2026). Interessi e penali contrattuali valgono solo se previsti dal contratto (art. 35 c. 1 pkt 14).
Che fine fanno i miei soldi se il costruttore fallisce?
Con il conto vincolato aperto, il Fondo di garanzia dei costruttori (Deweloperski Fundusz Gwarancyjny) rimborsa i versamenti nei casi dell’art. 48 c. 1, tra cui la decisione di non proseguire i lavori nella procedura fallimentare (stato normativo ottobre 2026). I contributi al fondo li paga il costruttore, non l’acquirente.
Questo testo ha carattere informativo e non è consulenza legale. Stato normativo ottobre 2026.
Ha scelto un investimento e vuole pagare a tappe, senza mutuo? Ci scriva prima di andare per la prima volta all’ufficio vendite (biuro sprzedaży): dobbiamo segnalarLa al costruttore prima della Sua prima visita autonoma. Ci andiamo insieme e ripassiamo con Lei il prospetto informativo e la bozza di contratto, compreso il calendario dei versamenti. Le indicheremo che cosa chiedere al costruttore o a un avvocato. Assistiamo i clienti in 7 lingue. Sul mercato primario non addebitiamo alcun compenso all’acquirente. Il nostro compenso sul mercato primario deriva dagli accordi con i costruttori.
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