Mieszkasz w Warszawie, nie chcesz brać kredytu hipotecznego i szukasz mieszkania od dewelopera, za które zapłacisz częściami w trakcie budowy. Takie „raty” istnieją, ale nie są kredytem ani ratami w sklepie. To harmonogram wpłat z umowy deweloperskiej: pieniądze trafiają na specjalny rachunek w banku, a nie do ręki dewelopera, i wpłacasz je po zakończeniu kolejnych etapów budowy.
Poradnik jest dla osoby bez polskiego obywatelstwa, która mieszka w Warszawie od jakiegoś czasu i kupuje za własne środki. Normy prawne podajemy według stanu na październik 2026 r. Podstawa to ustawa z 20 maja 2021 r. o ochronie praw nabywcy lokalu mieszkalnego lub domu jednorodzinnego oraz Deweloperskim Funduszu Gwarancyjnym (ustawa deweloperska, tekst jednolity Dz.U. 2026 poz. 880). Tekst ma charakter informacyjny.
Czy cudzoziemiec może kupić mieszkanie od dewelopera bez zezwolenia?
Tak. Nabycie nieruchomości przez cudzoziemca co do zasady wymaga zezwolenia ministra właściwego do spraw wewnętrznych, ale ustawa wyłącza z tego obowiązku samodzielny lokal mieszkalny, niezależnie od obywatelstwa (art. 8 ust. 1 pkt 1 ustawy o nabywaniu nieruchomości przez cudzoziemców, tekst jednolity Dz.U. 2017 poz. 2278). Nabycie wbrew przepisom tej ustawy jest nieważne (art. 6 ust. 1), dlatego przy innych nieruchomościach, na przykład działce, najpierw sprawdź, czy zezwolenie jest potrzebne. Więcej o tym piszemy w poradniku czy cudzoziemiec może kupić mieszkanie w Polsce.
Zakup mieszkania sam w sobie nie daje pobytu ani prawa do stałego pobytu. W ustawie o cudzoziemcach nie ma takiej podstawy. Jeśli planujesz legalizację pobytu, traktuj te sprawy osobno.
Jak działają wpłaty etapami przy zakupie od dewelopera?
To, co w ogłoszeniach bywa nazywane „ratami”, w umowie deweloperskiej jest harmonogramem wpłat. Umowa musi wskazywać wysokość, terminy i sposób dokonywania wpłat na rachunek powierniczy (art. 35 ust. 1 pkt 9), daty rozpoczęcia i zakończenia prac (pkt 12) oraz odsetki i kary umowne, jeśli strony je przewidziały (pkt 14).
Kluczowa różnica: płacisz nie według kalendarza, tylko według postępu budowy. Wpłata następuje po zakończeniu danego etapu, a deweloper informuje Cię o tym na papierze lub innym trwałym nośniku (art. 8 ust. 1 i 3). Przedsięwzięcie dzieli się na co najmniej 4 etapy, a każdy odpowiada 10–25% całkowitych kosztów przedsięwzięcia, nie ceny Twojego mieszkania (art. 24 ust. 2). Za zakończony etap bank wypłaca deweloperowi kwotę równą udziałowi etapu pomnożonemu przez cenę mieszkania (art. 16 ust. 1), i tak samo liczy się Twoja wpłata.
Kolejność zakupu wygląda następująco:
- Prospekt informacyjny. Deweloper doręcza go bezpłatnie na trwałym nośniku przed umową deweloperską lub poprzedzającą ją umową rezerwacyjną (art. 21). Część ogólną prospektu i cenę za m² każdego lokalu z VAT deweloper publikuje też na swojej stronie (art. 19a ust. 1). Co sprawdzić w prospekcie, opisujemy w poradniku prospekt informacyjny dewelopera.
- Umowa rezerwacyjna. Opłata rezerwacyjna nie może przekroczyć 1% ceny z prospektu i zalicza się na poczet ceny. Deweloper przelewa ją na rachunek powierniczy w ciągu 7 dni (art. 32 ust. 2–4). Szczegóły: umowa rezerwacyjna z deweloperem.
- Umowa deweloperska wymaga formy aktu notarialnego (art. 40 ust. 1).
Jeśli stan budowy jest już zaawansowany, część etapów może być zakończona w dniu podpisania aktu. Wtedy ich udziały trzeba wpłacić w pierwszym terminie z umowy, więc pierwsza wpłata bywa duża. Zapytaj o nią przed rezerwacją.
Gdzie trafiają Twoje pieniądze i co chroni wpłaty?
Deweloper, który rozpoczyna sprzedaż, musi zawrzeć z bankiem umowę rachunku powierniczego jednego z dwóch rodzajów (art. 6 ust. 1, art. 7 ust. 1):
- otwartego: bank wypłaca deweloperowi środki po zakończeniu etapów, nie wcześniej niż po 30 dniach od zawarcia umowy i po weryfikacji etapu przez wskazaną przez bank osobę z uprawnieniami budowlanymi (art. 16 ust. 1, art. 17). Wpłaty za ostatni etap deweloper dostaje po przeniesieniu własności aktem notarialnym (art. 16 ust. 2);
- zamkniętego: deweloper dostaje całość po przeniesieniu na Ciebie własności bez obciążeń (art. 5 pkt 10, art. 15).
Koszty prowadzenia rachunku i weryfikacji ponosi deweloper i nie może ich potrącać z Twoich wpłat (art. 14, art. 17 ust. 3). Przy rachunku otwartym wpłaty chroni Deweloperski Fundusz Gwarancyjny (DFG), który zwraca pieniądze m.in. po decyzji w postępowaniu upadłościowym dewelopera o niekontynuowaniu budowy oraz po Twoim odstąpieniu od umowy, jeśli deweloper nie zwrócił środków w 30 dni (art. 48 ust. 1). Składkę do DFG płaci deweloper: stawki to 0,45% dla rachunku otwartego i 0,1% dla zamkniętego (rozporządzenie z 21.06.2022, Dz.U. 2022 poz. 1341).
Czy możesz odstąpić od umowy, gdy budowa się opóźnia?
Ustawa daje 12 podstaw odstąpienia (art. 43 ust. 1). Dwie najczęściej przydatne:
- umowa nie zawiera wymaganych elementów, jest niezgodna z prospektem albo prospekt nie został doręczony, jest niepełny lub nieprawdziwy: odstąpienie w ciągu 30 dni od podpisania (ust. 1 pkt 1–5, ust. 2);
- deweloper nie przeniósł własności w terminie: wyznaczasz mu dodatkowy termin 120 dni, a po jego bezskutecznym upływie możesz odstąpić i zachowujesz prawo do kary umownej (ust. 3).
Oświadczenie o odstąpieniu składa się na piśmie z podpisem poświadczonym przez notariusza (art. 45 ust. 1). Środki otrzymane od banku deweloper zwraca w ciągu 30 dni (art. 44), a pozostałe na rachunku bank zwraca niezwłocznie (art. 18 ust. 1).
Co jeśli spóźnisz się z wpłatą?
Deweloper może odstąpić od umowy dopiero po pisemnym wezwaniu do zapłaty z 30-dniowym terminem od doręczenia, chyba że opóźnienie wynika z siły wyższej (art. 43 ust. 7). Jeśli nie stawisz się na odbiór lub do notariusza, odstąpić może po dwóch pisemnych wezwaniach doręczonych w odstępie co najmniej 60 dni, o ile niestawiennictwo nie wynika z siły wyższej (ust. 8). Odsetki i kary umowne działają tylko wtedy, gdy zapisano je w umowie (art. 35 ust. 1 pkt 14), więc przeczytaj ten punkt przed podpisem. Jeśli zakup wymaga później kredytu, zobacz też umowa deweloperska a odmowa kredytu.
Sytuacja cudzoziemca: język, PESEL i pochodzenie pieniędzy
Język. Ustawa deweloperska nie zawiera przepisów o języku prospektu ani umowy. Czynności notarialne dokonuje się po polsku, ale na Twoje żądanie notariusz może dokonać ich dodatkowo w języku obcym, sam albo z tłumaczem przysięgłym (Prawo o notariacie, t.j. Dz.U. 2026 poz. 614, art. 2 § 3). Jeśli nie znasz polskiego, akt się tłumaczy (art. 87 § 1 pkt 1). Umów tłumacza przed terminem i poproś o projekt aktu z wyprzedzeniem.
PESEL. Do identyfikacji u notariusza nie jest obowiązkowy. Bez niego zapisuje się datę i państwo urodzenia, obywatelstwo, serię i numer dokumentu oraz adres, jeśli jest znany (ustawa AML, art. 36).
Pochodzenie pieniędzy. Jeśli płacisz własnymi środkami, spodziewaj się pytań. O akcie notarialnym, w którym wartość transakcji przekracza równowartość 15 000 euro, notariusz informuje Generalnego Inspektora Informacji Finansowej w ciągu 7 dni od sporządzenia aktu (art. 72 ust. 4–5), a instytucja obowiązana może zbadać pochodzenie środków w uzasadnionych okolicznościach (art. 34 ust. 1 pkt 4 lit. b). Limitu płatności gotówką dla konsumenta nie ma (limit 15 000 zł z art. 19 Prawa przedsiębiorców dotyczy transakcji między przedsiębiorcami), ale wpłaty na rachunek powierniczy w praktyce są przelewami. Zawczasu zbierz dokumenty, które zwykle są pomocne: wyciągi z konta, PIT za poprzednie lata, akt sprzedaży poprzedniego mieszkania, umowę darowizny z potwierdzeniem przelewu. To praktyka, nie wymóg ustawy.
Kredyt na część kwoty. Jeśli mimo wszystko rozważasz kredyt, pamiętaj, że kredyt hipoteczny dla konsumenta może być udzielony wyłącznie w walucie lub indeksowany do waluty, w której uzyskuje on większość dochodów lub posiada większość środków (art. 6 ust. 1 ustawy o kredycie hipotecznym, t.j. Dz.U. 2025 poz. 720). Szczegóły ustal w banku lub u doradcy kredytowego.
Na co zwrócić uwagę w harmonogramie przed podpisaniem
- Które etapy są już zakończone i jaka kwota przypada na dzień aktu.
- Czy cena podlega waloryzacji. Zapisy znajdziesz w prospekcie i projekcie umowy.
- Pełna cena mieszkania. Jeśli w biurze sprzedaży usłyszysz inny sposób płatności niż w prospekcie, poproś o niego na piśmie i sprawdź, co jest w projekcie umowy.
- Odsetki i kary umowne za opóźnienie (art. 35 ust. 1 pkt 14).
- Aktualna wersja prospektu. Jeśli planowany termin etapu już minął, zapytaj o nową wersję.
Rynkowy punkt odniesienia do cen znajdziesz w katalogu nowe mieszkania w Warszawie.
FAQ
Czy deweloper sprzedaje mieszkania „na raty” bez kredytu?
Nie jest to kredyt, tylko harmonogram wpłat z umowy deweloperskiej. Wpłacasz pieniądze na mieszkaniowy rachunek powierniczy po zakończeniu kolejnych etapów budowy (art. 8 ust. 1 i 3 ustawy deweloperskiej, stan prawny na październik 2026 r.). Wysokość, terminy i sposób wpłat muszą być wpisane w umowie (art. 35 ust. 1 pkt 9).
Czy cudzoziemiec potrzebuje zezwolenia MSWiA na kupno mieszkania?
Nie. Samodzielny lokal mieszkalny można nabyć bez zezwolenia niezależnie od obywatelstwa (art. 8 ust. 1 pkt 1 ustawy o nabywaniu nieruchomości przez cudzoziemców, stan prawny na październik 2026 r.). Zezwolenie jest potrzebne przy innych nieruchomościach, a nabycie wbrew przepisom jest nieważne (art. 6 ust. 1).
Czy do umowy u notariusza potrzebny jest numer PESEL?
Do identyfikacji u notariusza PESEL nie jest obowiązkowy. Jeśli go nie masz, zapisuje się datę i państwo urodzenia oraz obywatelstwo, serię i numer dokumentu (ustawa AML, art. 36, stan prawny na październik 2026 r.).
Nie mówię dobrze po polsku. Czy umowa może być w moim języku?
Czynności notarialne dokonuje się po polsku. Na żądanie strony notariusz może dokonać ich dodatkowo w języku obcym, sam albo z tłumaczem przysięgłym (Prawo o notariacie, art. 2 § 3), a gdy strona nie zna polskiego, akt się tłumaczy (art. 87 § 1 pkt 1). Ustawa deweloperska nie reguluje języka prospektu ani umowy.
Co się stanie, jeśli nie zapłacę kolejnej wpłaty w terminie?
Deweloper może odstąpić od umowy dopiero po pisemnym wezwaniu do zapłaty z 30-dniowym terminem, chyba że opóźnienie wynika z siły wyższej (art. 43 ust. 7 ustawy deweloperskiej, stan prawny na październik 2026 r.). Odsetki i kary umowne obowiązują tylko wtedy, gdy przewiduje je umowa (art. 35 ust. 1 pkt 14).
Co z moimi pieniędzmi, gdy deweloper zbankrutuje?
Przy otwartym rachunku powierniczym Deweloperski Fundusz Gwarancyjny zwraca wpłaty w przypadkach z art. 48 ust. 1, m.in. gdy w postępowaniu upadłościowym zapadnie decyzja o niekontynuowaniu budowy (stan prawny na październik 2026 r.). Składki do funduszu płaci deweloper, nie kupujący.
Tekst ma charakter informacyjny i nie jest poradą prawną.
Wybrałeś inwestycję i chcesz płacić etapami, bez kredytu? Napisz do nas, zanim pierwszy raz pójdziesz do biura sprzedaży: musimy zgłosić Cię deweloperowi przed Twoją pierwszą samodzielną wizytą. Pójdziemy tam razem i przejdziemy z Tobą przez prospekt informacyjny oraz projekt umowy, w tym harmonogram wpłat. Wskażemy, o co zapytać dewelopera lub prawnika. Obsługujemy w siedmiu językach. Na rynku pierwotnym nie pobieramy od kupującego wynagrodzenia. Nasze wynagrodzenie przy rynku pierwotnym wynika z umów z deweloperami.
Jawno · +48 692 649 839 · infojawno@gmail.com