Ви живете у Варшаві, не хочете брати іпотечний кредит і шукаєте квартиру від забудовника, за яку можна платити частинами під час будівництва. Така «розстрочка» існує, але це не кредит і не розстрочка в магазині. Це графік внесків із договору із забудовником (umowa deweloperska): гроші потрапляють на спеціальний рахунок у банку, а не до рук забудовника, і ви вносите їх після завершення чергових етапів будівництва.
Посібник написано для людини без польського громадянства, яка вже певний час живе у Варшаві й купує за власні кошти. Правові норми наведено станом на жовтень 2026 р. Основа: закон від 20 травня 2021 р. про захист прав покупця житлового приміщення або одноквартирного будинку та Гарантійний фонд забудовників (ustawa deweloperska, єдиний текст Dz.U. 2026 poz. 880). Текст має інформаційний характер.
Чи може іноземець купити квартиру від забудовника без дозволу?
Так. Придбання нерухомості іноземцем загалом потребує дозволу міністра внутрішніх справ, але закон звільняє від цього обов’язку окреме житлове приміщення, незалежно від громадянства (art. 8 ust. 1 pkt 1 ustawy o nabywaniu nieruchomości przez cudzoziemców, єдиний текст Dz.U. 2017 poz. 2278). Придбання всупереч цьому закону є недійсним (art. 6 ust. 1), тому для інших об’єктів, наприклад земельної ділянки, спершу з’ясуйте, чи потрібен дозвіл. Докладніше: чи може іноземець купити квартиру в Польщі.
Сама купівля квартири не дає ні проживання, ні права на постійне проживання. У законі про іноземців такої підстави немає. Якщо ви плануєте легалізацію перебування, розглядайте ці питання окремо.
Як працюють внески по етапах під час купівлі від забудовника?
Те, що в оголошеннях називають «розстрочкою», у договорі із забудовником є графіком внесків. Договір має вказувати розмір, строки та спосіб внесків на спеціальний рахунок у банку (art. 35 ust. 1 pkt 9), дати початку й завершення робіт (pkt 12), а також відсотки й штрафні санкції, якщо сторони їх передбачили (pkt 14).
Головна різниця: платите ви не за календарем, а за ходом будівництва. Внесок настає після завершення етапу, а забудовник повідомляє вас про це на папері або іншому довговічному носії (art. 8 ust. 1 i 3). Проєкт ділять щонайменше на 4 етапи, і кожен відповідає 10–25% загальних витрат проєкту, а не ціни вашої квартири (art. 24 ust. 2). За завершений етап банк виплачує забудовнику суму, що дорівнює частці етапу, помноженій на ціну квартири (art. 16 ust. 1), і ваш внесок рахують так само.
Порядок купівлі такий:
- Інформаційний проспект (prospekt informacyjny). Забудовник безкоштовно вручає його на довговічному носії до договору із забудовником або до договору бронювання, який йому передує (art. 21). Загальну частину проспекту й ціну за м² кожного приміщення з ПДВ забудовник також публікує на своєму сайті (art. 19a ust. 1). Що перевірити в проспекті, описано в посібнику інформаційний проспект забудовника.
- Договір бронювання. Плата за бронювання не може перевищувати 1% ціни з проспекту й зараховується в ціну. Забудовник переказує її на спеціальний рахунок протягом 7 днів (art. 32 ust. 2–4). Подробиці: договір бронювання із забудовником.
- Договір із забудовником потребує форми нотаріального акта (art. 40 ust. 1).
Якщо будівництво вже просунулося, частина етапів може бути завершена в день підписання акта. Тоді їхні частки треба внести в перший термін за договором, тож перший внесок буває великим. Запитайте про нього до бронювання.
Куди йдуть ваші гроші і що захищає внески?
Забудовник, який починає продаж, мусить укласти з банком договір спеціального рахунку одного з двох видів (art. 6 ust. 1, art. 7 ust. 1):
- відкритого: банк виплачує забудовнику кошти після завершення етапів, не раніше ніж через 30 днів від укладення договору й після перевірки етапу особою з будівельними кваліфікаціями, яку вказав банк (art. 16 ust. 1, art. 17). Внески за останній етап забудовник отримує після передання власності нотаріальним актом (art. 16 ust. 2);
- закритого: забудовник отримує всю суму після передання вам власності без обтяжень (art. 5 pkt 10, art. 15).
Витрати на ведення рахунку й перевірку несе забудовник і не може віднімати їх від ваших внесків (art. 14, art. 17 ust. 3). У разі відкритого рахунку внески захищає Гарантійний фонд забудовників (DFG): він повертає гроші, зокрема після рішення в банкрутній процедурі забудовника не продовжувати будівництво та після вашої відмови від договору, якщо забудовник не повернув кошти за 30 днів (art. 48 ust. 1). Внесок до DFG сплачує забудовник: ставки становлять 0,45% для відкритого рахунку й 0,1% для закритого (розпорядження від 21.06.2022, Dz.U. 2022 poz. 1341).
Чи можна відмовитися від договору, якщо будівництво затримується?
Закон дає 12 підстав для відмови (art. 43 ust. 1). Дві найкорисніші:
- договір не містить обов’язкових елементів, суперечить проспекту, або проспект не вручено, він неповний чи неправдивий: відмова протягом 30 днів від підписання (ust. 1 pkt 1–5, ust. 2);
- забудовник не передав власність у строк: ви призначаєте йому додатковий термін 120 днів, а після його марного спливу можете відмовитися й зберігаєте право на штрафну санкцію (ust. 3).
Заяву про відмову подають письмово з підписом, засвідченим нотаріусом (art. 45 ust. 1). Кошти, отримані від банку, забудовник повертає протягом 30 днів (art. 44), а решту на рахунку банк повертає негайно (art. 18 ust. 1).
Що, якщо ви запізнилися з внеском?
Забудовник може відмовитися від договору лише після письмового виклику до сплати з 30-денним строком від вручення, якщо затримка не спричинена форс-мажором (art. 43 ust. 7). Якщо ви не з’явилися на приймання або до нотаріуса, він може відмовитися після двох письмових викликів із проміжком щонайменше 60 днів, якщо неявка не спричинена форс-мажором (ust. 8). Відсотки й штрафні санкції діють лише тоді, коли їх записано в договорі (art. 35 ust. 1 pkt 14), тож прочитайте цей пункт до підпису. Якщо купівля згодом потребуватиме кредиту, див. також договір із забудовником і відмова в кредиті.
Ситуація іноземця: мова, PESEL і походження коштів
Мова. Закон про забудовників не містить норм про мову проспекту чи договору. Нотаріальні дії виконують польською, але на вашу вимогу нотаріус може виконати їх додатково іноземною мовою, сам або із присяжним перекладачем (Prawo o notariacie, t.j. Dz.U. 2026 poz. 614, art. 2 § 3). Якщо ви не знаєте польської, акт перекладають (art. 87 § 1 pkt 1). Домовтеся з перекладачем заздалегідь і попросіть проєкт акта наперед.
PESEL. Для ідентифікації в нотаріуса він не обов’язковий. Без нього записують дату й країну народження, громадянство, серію та номер документа, а також адресу, якщо вона відома (ustawa AML, art. 36).
Походження коштів. Якщо ви платите власними коштами, чекайте на запитання. Про нотаріальний акт, у якому вартість угоди перевищує еквівалент 15 000 євро, нотаріус повідомляє Генерального інспектора фінансової інформації (GIIF) протягом 7 днів після складання акта (art. 72 ust. 4–5), а зобов’язана установа може перевірити походження коштів за обґрунтованих обставин (art. 34 ust. 1 pkt 4 lit. b). Ліміту готівкових платежів для споживача немає (ліміт 15 000 zł з art. 19 Prawo przedsiębiorców стосується угод між підприємцями), але внески на спеціальний рахунок на практиці є переказами. Заздалегідь зберіть документи, які зазвичай допомагають: виписки з рахунку, PIT за попередні роки, акт продажу попередньої квартири, договір дарування з підтвердженням переказу. Це практика, а не вимога закону.
Кредит на частину суми. Якщо ви все ж розглядаєте кредит, пам’ятайте, що іпотечний кредит для споживача може бути наданий лише у валюті, в якій він отримує більшість доходів або має більшість коштів, або з прив’язкою до неї (art. 6 ust. 1 ustawy o kredycie hipotecznym, t.j. Dz.U. 2025 poz. 720). Подробиці з’ясуйте в банку або в кредитного консультанта.
На що звернути увагу в графіку перед підписом
- Які етапи вже завершені і яка сума припадає на день акта.
- Чи підлягає ціна валоризації. Положення шукайте в проспекті та проєкті договору.
- Повна ціна квартири. Якщо у відділі продажу забудовника ви почули інший спосіб оплати, ніж у проспекті, попросіть його письмово й перевірте, що записано в проєкті договору.
- Відсотки й штрафні санкції за прострочення (art. 35 ust. 1 pkt 14).
- Актуальна версія проспекту. Якщо запланований строк етапу вже минув, запитайте про нову версію.
Ринковий орієнтир цін знайдете в каталозі нові квартири у Варшаві.
FAQ
Чи продає забудовник квартири в розстрочку без кредиту?
Це не кредит, а графік внесків із договору із забудовником. Гроші ви вносите на спеціальний рахунок у банку (mieszkaniowy rachunek powierniczy) після завершення чергових етапів будівництва (art. 8 ust. 1 i 3 ustawy deweloperskiej, станом на жовтень 2026 р.). Розмір, строки та спосіб внесків мають бути вказані в договорі (art. 35 ust. 1 pkt 9).
Чи потрібен іноземцю дозвіл MSWiA на купівлю квартири?
Ні. Окреме житлове приміщення можна придбати без дозволу незалежно від громадянства (art. 8 ust. 1 pkt 1 ustawy o nabywaniu nieruchomości przez cudzoziemców, станом на жовтень 2026 р.). Для інших об’єктів дозвіл потрібен, а придбання всупереч закону є недійсним (art. 6 ust. 1).
Чи потрібен номер PESEL для договору в нотаріуса?
Для ідентифікації в нотаріуса PESEL не є обов’язковим. Якщо його немає, записують дату й країну народження, громадянство, серію та номер документа (ustawa AML, art. 36, станом на жовтень 2026 р.).
Я погано знаю польську. Чи може договір бути моєю мовою?
Нотаріальні дії виконують польською. На вимогу сторони нотаріус може виконати їх додатково іноземною мовою, сам або із присяжним перекладачем (Prawo o notariacie, art. 2 § 3), а якщо сторона не знає польської, акт перекладають (art. 87 § 1 pkt 1). Закон про забудовників не регулює мову проспекту чи договору.
Що буде, якщо я не сплачу черговий внесок вчасно?
Забудовник може відмовитися від договору лише після письмового виклику до сплати з 30-денним строком, якщо затримка не спричинена форс-мажором (art. 43 ust. 7 ustawy deweloperskiej, станом на жовтень 2026 р.). Відсотки й штрафні санкції діють тільки тоді, коли їх передбачає договір (art. 35 ust. 1 pkt 14).
Що з моїми грошима, якщо забудовник збанкрутує?
У разі відкритого спеціального рахунку Гарантійний фонд забудовників (DFG) повертає внески у випадках, названих в art. 48 ust. 1, зокрема коли в банкрутній процедурі ухвалено рішення не продовжувати будівництво (станом на жовтень 2026 р.). Внески до фонду сплачує забудовник, а не покупець.
Текст має інформаційний характер і не є юридичною консультацією.
Обрали житловий комплекс і хочете платити по етапах, без кредиту? Напишіть нам до першого візиту у відділ продажу забудовника: ми маємо заявити вас забудовнику до вашого першого самостійного візиту. Підемо туди разом і разом з вами пройдемо інформаційний проспект та проєкт договору, зокрема графік внесків. Підкажемо, про що запитати забудовника або юриста. Обслуговуємо сімома мовами. На первинному ринку ми не беремо з покупця винагороди. Наша винагорода на первинному ринку випливає з договорів із забудовниками.
Jawno · +48 692 649 839 · infojawno@gmail.com