Contratto con il costruttore e mutuo rifiutato: cosa potete fare e cosa recuperate

Avete firmato la prenotazione e la banca non ha ancora deciso oppure ha già negato il mutuo? La risposta dipende dalla fase in cui vi trovate. Se avete solo il contratto di prenotazione (umowa rezerwacyjna) e la banca nega il mutuo per una valutazione negativa della vostra capacità creditizia, il costruttore deve restituire senza indugio la caparra di prenotazione (art. 34 c. 1 n. 1 della legge sui costruttori). Se invece avete già firmato dal notaio il contratto con il costruttore (umowa deweloperska), la legge non vi dà un diritto di recesso per il rifiuto del mutuo. Tra i 12 casi dell’art. 43 c. 1 questo motivo non c’è. Vi tutela allora soltanto ciò che è scritto nel contratto stesso. Per questo la sequenza sicura è: prenotazione, decisione sul mutuo e solo dopo l’atto notarile. Se l’atto deve arrivare prima, il contratto dovrebbe contenere una clausola sul mutuo.

Base giuridica: legge sulla tutela dei diritti dell’acquirente di un’abitazione o di una casa unifamiliare e sul Fondo di garanzia dei costruttori (di seguito: legge sui costruttori), testo unico Dz.U. 2026 poz. 880; Codice civile (k.c.), testo unico Dz.U. 2026 poz. 795; legge sul credito ipotecario, testo unico Dz.U. 2025 poz. 720. Stato normativo a ottobre 2026. La modifica entrata in vigore il 2 ottobre 2026 (art. 50 c. 2 e art. 51, Dz.U. 2025 poz. 1669) e quella dall’11 novembre 2026 (art. 19b, Dz.U. 2026 poz. 1077) non riguardano le norme descritte in questo testo.

In che fase siete e cosa vi spetta?

Scorra la tabella di lato per vedere tutte le colonne. →

Prenotazione: quando la caparra torna e quando si perde

Il contratto di prenotazione si conclude per iscritto a pena di nullità (art. 30 c. 1) e per un tempo determinato. Se chiedete un mutuo, questo tempo dovrebbe tenere conto del periodo necessario per la decisione della banca o per la promessa di concessione del mutuo (promesa) (art. 31 della legge sui costruttori, art. 3 c. 1 e art. 14 c. 2 della legge sul credito ipotecario). La caparra di prenotazione non può superare l’1% del prezzo dell’immobile indicato nel prospetto informativo (art. 32 c. 2). Per un appartamento da 690 000 zł sono al massimo 6 900 zł (calcolo nostro, stato normativo ottobre 2026).

Quando la caparra torna. L’art. 34 c. 1 elenca tre casi di restituzione immediata:

1. non avete ottenuto il mutuo per una valutazione negativa della capacità creditizia ai sensi dell’art. 4 n. 11 della legge sul credito ipotecario;
2. il costruttore non ha eseguito il contratto di prenotazione;
3. il costruttore ha modificato il prospetto o i suoi allegati e non vi ha informati.

La restituzione di cui al n. 1 riguarda il caso in cui, per valutazione negativa della capacità creditizia, non avete ottenuto né una decisione positiva né la promessa di concessione del mutuo (promesa). La norma rinvia all’art. 31, cioè alla prenotazione conclusa mentre richiedete un mutuo, perciò conviene indicarlo nel contratto di prenotazione.

La legge non richiede il rifiuto di più banche o di tre banche. In caso di rifiuto del mutuo recuperate la caparra in misura semplice. La restituzione doppia spetta, tra l’altro, quando è il costruttore a non eseguire il contratto di prenotazione (art. 34 c. 3).

Quando la caparra non è tutelata. La legge non dice cosa accade alla caparra se rinunciate voi all’acquisto, ad esempio perché avete trovato un altro appartamento o non avete presentato la domanda in tempo. Nella prassi di mercato il costruttore in questo caso di solito la trattiene. Conservate quindi la decisione di rifiuto della banca per iscritto o su supporto durevole e verificate se ne risulta che il rifiuto riguarda la capacità creditizia.

Sulla prenotazione in sé trovate di più nel testo contratto di prenotazione con il costruttore passo dopo passo.

Contratto firmato, mutuo assente: perché la legge non aiuta

Il contratto con il costruttore si conclude in forma di atto notarile (art. 40 c. 1). La caparra di prenotazione viene imputata al prezzo e il costruttore la versa sul conto vincolato abitativo (mieszkaniowy rachunek powierniczy) al più tardi entro 7 giorni dalla conclusione del contratto (art. 32 c. 3-4). La tutela dell’art. 34 riguarda il contratto di prenotazione. Per il contratto con il costruttore contano le norme sul recesso dell’art. 43 e il contenuto del contratto stesso.

L’art. 43 c. 1 elenca 12 situazioni in cui potete recedere dal contratto con il costruttore in base alla legge, ad esempio quando il costruttore non trasferisce il diritto nel termine e voi gli concedete ulteriori 120 giorni (art. 43 c. 1 n. 6, c. 3). Se il costruttore rispetterà i tempi potete valutarlo in anticipo: ne parliamo nel testo come verificare se il costruttore rispetterà la data di consegna. Il rifiuto del mutuo in questo elenco non c’è. Nei casi previsti dalla legge non pagate alcuna penale di recesso né costi del recesso (art. 44 c. 1-2) e il costruttore restituisce le somme che gli sono state versate dal conto vincolato al più tardi entro 30 giorni dal ricevimento della vostra dichiarazione (art. 44 c. 3). In caso di recesso per rifiuto del mutuo, cioè in base al contratto e non all’art. 43 c. 1, il divieto di penale e di costi (art. 44 c. 1-2) non si applica. Importo e termine della restituzione vanno quindi scritti nel contratto stesso.

Se il contratto è già firmato, aprite l’atto e cercate due punti. Il contratto con il costruttore deve indicare le condizioni di recesso ai sensi dell’art. 43 e la restituzione dei versamenti dal conto vincolato (art. 35 c. 1 n. 13) nonché l’importo di interessi e penali contrattuali, se previsti (n. 14). Verificate anche se accanto a queste clausole c’è un diritto di recesso contrattuale separato per il caso di mancato mutuo e quanto costa uscire dal contratto.

La banca temporeggia e la scadenza si avvicina: cosa fare passo dopo passo

1. Calcolate i termini. Secondo la legge sul credito ipotecario la banca comunica la decisione sul mutuo il 21° giorno dal ricevimento della domanda. Prima può farlo solo con il vostro consenso (art. 14 c. 2). Una decisione positiva vincola la banca per almeno 14 giorni (art. 14 c. 6). Annotate la data di presentazione della domanda e chiedete alla banca o al consulente un’informazione scritta su quando la decisione sarà pronta. Confrontatela con la fine della prenotazione.

2. Se la prenotazione scade prima della decisione, chiedete una proroga. Fatelo prima della scadenza e concordate la proroga per iscritto. Il costruttore non è obbligato ad acconsentire, ma di solito costa meno del rischio che la prenotazione scada senza esito.

3. Non firmate il contratto con il costruttore “per sicurezza”. Senza una decisione sul mutuo o senza clausola sul mutuo nell’atto vi assumete un rischio che la legge non si accolla al posto vostro.

4. Se il contratto è firmato e il denaro del mutuo non arriverà in tempo, agite prima della scadenza del pagamento. Il costruttore può recedere se non pagate nel termine o nell’importo del contratto, nonostante la diffida scritta a pagare l’importo arretrato e dopo 30 giorni dalla notifica della diffida. Fa eccezione la forza maggiore (art. 43 c. 7). Il tempo c’è, ma è limitato. Usatelo per:

• una domanda presso un’altra banca o un altro finanziatore;
• un colloquio con il costruttore sullo spostamento della scadenza di pagamento. La modifica del piano dei versamenti richiede il suo consenso;
• la cessione del credito derivante dal contratto con il costruttore a un’altra persona (cesja). La legge la consente se il contratto riguarda un solo immobile e nei 3 anni precedenti non avete ceduto crediti da un altro contratto con un costruttore (art. 37a c. 1). Il contratto di cessione si conclude in forma di atto notarile (art. 40 c. 1). La limitazione non vale per la cessione a una persona del I o II gruppo fiscale ai sensi della legge sull’imposta di successione e donazione (art. 37a c. 2). Perché il nuovo acquirente si assuma l’obbligo di pagare il saldo del prezzo serve il consenso del costruttore (accollo del debito, art. 519 § 2 n. 2 k.c.), quindi chiedetelo prima di cercare un interessato.

Clausola sul mutuo: cosa scrivere prima di andare dal notaio

Il momento migliore per negoziare è prima della prenotazione, al più tardi prima dell’atto. Il prospetto informativo il costruttore ve lo consegna gratuitamente, su supporto durevole, prima ancora del contratto di prenotazione (art. 21 c. 1-2). Chiedete nello stesso momento la bozza del contratto con il costruttore. La clausola può avere la forma di diritto di recesso contrattuale (art. 395 k.c.) o di condizione (art. 89 k.c.). Per evitare dispute successive, verificate se la clausola risponde a queste domande:

• Fino a quando potete recedere? Il diritto di recesso contrattuale si riserva per un termine determinato (art. 395 § 1 k.c.), quindi scrivete una data concreta, non un “termine ragionevole”.
• Quale rifiuto conta? Una decisione di rifiuto o i rifiuti di più banche e, se più banche, quante.
• Quale importo del mutuo? Se la banca concede meno di quanto vi serve, anche questo è “mutuo mancato”? Indicate l’importo minimo.
• Quale documento presentate? La decisione di rifiuto della banca per iscritto o su supporto durevole.
• Cosa torna e quando? L’importo restituito, compresa la caparra di prenotazione imputata al prezzo, e il termine di restituzione.
• Pagate una penale di recesso o una penale contrattuale? Con una clausola sul mutuo, meglio “no”.
• A chi e a quale indirizzo inviate la dichiarazione di recesso? La forma la stabilisce la legge: per iscritto, con firma autenticata da un notaio e con il consenso alla cancellazione dei diritti dal registro fondiario (art. 45 c. 1).

Confrontate queste clausole con quanto il costruttore ha indicato nel prospetto. Come si fa lo spieghiamo nel testo cosa controllare nel prospetto informativo.

Se finanziate l’acquisto in parte in contanti e in parte con il mutuo, verificate anche quando scadono le rate del piano dei versamenti. Ne parliamo nel testo piano delle rate in caso di acquisto senza mutuo.

Se acquistate dall’estero: a cosa fare attenzione su mutuo e contratto

L’atto, il prospetto, la bozza del contratto e la decisione della banca sono documenti emessi in Polonia, e i numeri degli articoli in questo testo si riferiscono a leggi polacche. Tre cose vi aiutano in particolare:

• Prima dell’atto, non dal notaio. Il prospetto informativo lo ricevete gratuitamente e prima della prenotazione (art. 21 c. 1-2) e la bozza del contratto potete chiederla nello stesso momento. Fate verificare la clausola sul mutuo con l’elenco qui sopra finché si può ancora negoziare.
• Conservate la decisione della banca. Solo così potete dimostrare che il rifiuto riguardava la capacità creditizia (art. 34 c. 1 n. 1). Tenetela per iscritto o su supporto durevole.
• Forma della dichiarazione di recesso. Servono la firma autenticata da un notaio e il consenso alla cancellazione dei diritti dal registro fondiario (art. 45 c. 1). Se non siete a Varsavia, prevedete il tempo necessario e tenete d’occhio il termine della clausola.

Il costo di un’eventuale uscita dal contratto conviene conoscerlo prima, anche se non siete sul posto.

Quanto costa uscire dal contratto con il costruttore?

Penale di recesso (odstępne). Il contratto può prevedere il diritto di recesso dietro pagamento di una penale di recesso. La dichiarazione di recesso è allora efficace solo se la presentate contemporaneamente al pagamento (art. 396 k.c.).

Penale contrattuale. Se il contratto prevede una penale per il caso in cui il costruttore receda per colpa vostra, il suo importo lo trovate nell’atto (art. 35 c. 1 n. 14). Il giudice può ridurre la penale manifestamente eccessiva (art. 484 § 2 k.c.).

Costi a vostro carico per l’atto. Onorario notarile, copie e tasse giudiziarie per le iscrizioni nel registro fondiario (księga wieczysta, KW) li dividete a metà con il costruttore (art. 40 c. 2). Esempio per un appartamento da 690 000 zł (calcolo nostro, stato normativo ottobre 2026):

Scorra la tabella di lato per vedere tutte le colonne. →

Ogni dichiarazione di recesso dell’acquirente dal contratto con il costruttore, anche in base a una clausola sul mutuo, è efficace solo se la presentate per iscritto con firma autenticata da un notaio e vi inserite il consenso alla cancellazione dei vostri diritti dal KW (art. 45 c. 1). La tassa per la cancellazione dell’iscrizione è pari alla metà della tassa per l’iscrizione (art. 46 della legge sulle spese giudiziarie nelle cause civili).

Vedi anche: progetto a più fasi: cosa verificare prima di acquistare.

Domande frequenti

Cosa recupero se la banca nega il mutuo dopo la prenotazione e cosa dopo il contratto con il costruttore?

Dopo la sola prenotazione recuperate l’intera caparra di prenotazione, se il rifiuto deriva da una valutazione negativa della vostra capacità creditizia: il costruttore deve restituirla senza indugio (art. 34 c. 1 n. 1 della legge sui costruttori, testo unico Dz.U. 2026 poz. 880, stato normativo ottobre 2026). L’importo è al massimo l’1% del prezzo dell’immobile indicato nel prospetto (art. 32 c. 2). Dopo la firma del contratto con il costruttore (umowa deweloperska) la legge non offre questa tutela, perché tra i casi dell’art. 43 c. 1 non c’è il rifiuto del mutuo. Recuperate allora quanto previsto dalla clausola sul mutuo nel contratto, senza clausola solo ciò che il costruttore accetta.

Posso recedere dal contratto con il costruttore se non ottengo il mutuo?

Sulla base della sola legge no. Tra i 12 casi dell’art. 43 c. 1 della legge sui costruttori (stato normativo ottobre 2026) non c’è il rifiuto del mutuo. Potete recedere solo se il contratto lo prevede, ad esempio come diritto di recesso contrattuale (art. 395 del Codice civile) o come condizione (art. 89 k.c.). Una simile clausola va negoziata prima di firmare l’atto notarile.

Come recedo dal contratto con il costruttore se ho una clausola sul mutuo?

Presentate la dichiarazione di recesso entro il termine indicato nella clausola. Il diritto di recesso contrattuale si riserva per un termine determinato (art. 395 § 1 del Codice civile, testo unico Dz.U. 2026 poz. 795). La dichiarazione deve essere scritta con firma autenticata da un notaio e contenere il consenso alla cancellazione dei vostri diritti dal registro fondiario (księga wieczysta), altrimenti è inefficace (art. 45 c. 1 della legge sui costruttori, testo unico Dz.U. 2026 poz. 880). Stato normativo ottobre 2026.

Cosa succede se non pago una rata al costruttore in tempo?

Il costruttore può recedere dal contratto se non pagate entro il termine o nell’importo previsti, nonostante una diffida scritta di pagamento e dopo 30 giorni dalla sua notifica. Fa eccezione la forza maggiore (art. 43 c. 7, stato normativo ottobre 2026). Quali penali contrattuali vi minacciano lo verificate nel contratto (art. 35 c. 1 n. 14).

Posso trasferire il contratto con il costruttore a un’altra persona se non ottengo il mutuo?

Sì, se rispettate le condizioni di legge. La cessione del credito derivante dal contratto con il costruttore (cesja) è ammessa quando il contratto riguarda un solo immobile e nei 3 anni precedenti non avete ceduto crediti da un altro contratto con un costruttore (art. 37a c. 1 della legge sui costruttori, stato normativo ottobre 2026). La limitazione non vale per la cessione a una persona del I o II gruppo fiscale ai sensi della legge sull’imposta di successione e donazione (art. 37a c. 2). Il contratto di cessione si conclude in forma di atto notarile (art. 40 c. 1). Perché il nuovo acquirente si assuma il debito del saldo del prezzo serve il consenso del costruttore (art. 519 § 2 n. 2 del Codice civile).

Cercate casa tra i nuovi progetti a Varsavia e pensate a un mutuo? Scriveteci prima della vostra prima visita all’ufficio vendite (biuro sprzedaży). Vi segnaliamo al costruttore e ci andiamo insieme. Prima della prenotazione esaminiamo con voi il prospetto informativo e la bozza del contratto, comprese le clausole su recesso e penali contrattuali. Assistiamo i clienti in 7 lingue. Per l’aiuto nell’acquisto di un appartamento dal costruttore non vi addebitiamo alcun compenso. Non siamo uno studio legale, quindi il testo della clausola sul mutuo conviene mostrarlo anche a un avvocato.

Jawno · +48 692 649 839 · infojawno@gmail.com

Questo testo ha carattere informativo e non è consulenza legale. Stato normativo ottobre 2026.