Bauträgervertrag und Kreditablehnung in Polen: Was Sie tun können und was Sie zurückbekommen

Sie haben reserviert, und die Bank hat noch nicht entschieden oder den Kredit schon abgelehnt? Die Antwort hängt davon ab, in welcher Phase Sie stecken. Haben Sie nur einen Reservierungsvertrag (umowa rezerwacyjna) und lehnt die Bank den Kredit wegen negativer Bewertung Ihrer Kreditwürdigkeit ab, muss der Bauträger die Reservierungsgebühr unverzüglich erstatten (Art. 34 Abs. 1 Nr. 1 des Bauträgergesetzes). Haben Sie den Bauträgervertrag (umowa deweloperska) bereits beim Notar unterschrieben, gibt Ihnen das Gesetz wegen einer Kreditablehnung kein Rücktrittsrecht. Unter den 12 Fällen des Art. 43 Abs. 1 findet sich dieser Grund nicht. Dann schützt Sie nur, was im Vertrag selbst steht. Die sichere Reihenfolge lautet deshalb: Reservierung, Kreditentscheidung und erst danach die notarielle Urkunde. Soll die Urkunde früher kommen, sollte der Vertrag eine Kreditklausel enthalten.

Rechtsgrundlage: Gesetz über den Schutz der Rechte des Erwerbers einer Wohnung oder eines Einfamilienhauses und über den Bauträger-Garantiefonds (im Folgenden: Bauträgergesetz), einheitlicher Text Dz.U. 2026 Pos. 880; Zivilgesetzbuch (k.c.), einheitlicher Text Dz.U. 2026 Pos. 795; Hypothekarkreditgesetz, einheitlicher Text Dz.U. 2025 Pos. 720. Rechtsstand Oktober 2026. Die Änderung, die am 2. Oktober 2026 in Kraft trat (Art. 50 Abs. 2 und Art. 51, Dz.U. 2025 Pos. 1669), und die Änderung ab dem 11. November 2026 (Art. 19b, Dz.U. 2026 Pos. 1077) betreffen die in diesem Text beschriebenen Vorschriften nicht.

In welcher Phase sind Sie, und was steht Ihnen zu?

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Reservierung: Wann die Gebühr zurückkommt und wann sie verfällt

Der Reservierungsvertrag wird schriftlich bei sonstiger Nichtigkeit (Art. 30 Abs. 1) und für eine bestimmte Zeit geschlossen. Wenn Sie einen Kredit beantragen, sollte diese Zeit die Dauer bis zur Kreditentscheidung oder bis zur Kreditzusage (promesa) berücksichtigen (Art. 31 des Bauträgergesetzes, Art. 3 Abs. 1 und Art. 14 Abs. 2 des Hypothekarkreditgesetzes). Die Reservierungsgebühr darf 1 % des Wohnungspreises laut Informationsprospekt nicht übersteigen (Art. 32 Abs. 2). Bei einer Wohnung für 690 000 zł sind das höchstens 6 900 zł (eigene Berechnung, Rechtsstand Oktober 2026).

Wann die Gebühr zurückkommt. Art. 34 Abs. 1 nennt drei Fälle der unverzüglichen Erstattung:

1. Sie haben den Kredit wegen negativer Bewertung der Kreditwürdigkeit im Sinne von Art. 4 Nr. 11 des Hypothekarkreditgesetzes nicht erhalten;
2. der Bauträger hat den Reservierungsvertrag nicht erfüllt;
3. der Bauträger hat den Prospekt oder dessen Anlagen geändert und Sie nicht darüber informiert.

Die Erstattung nach Nr. 1 betrifft den Fall, dass Sie wegen negativer Bewertung Ihrer Kreditwürdigkeit weder eine positive Kreditentscheidung noch eine Kreditzusage (promesa) erhalten haben. Die Vorschrift verweist auf Art. 31, also auf eine Reservierung, die geschlossen wurde, während Sie einen Kredit beantragen. Halten Sie das daher im Reservierungsvertrag fest.

Das Gesetz verlangt dabei keine Ablehnung durch mehrere oder drei Banken. Bei einer Kreditablehnung erhalten Sie die Gebühr einfach zurück. Die doppelte Erstattung steht Ihnen u. a. zu, wenn der Bauträger den Reservierungsvertrag nicht erfüllt (Art. 34 Abs. 3).

Wann die Gebühr nicht geschützt ist. Das Gesetz sagt nicht, was mit der Gebühr geschieht, wenn Sie selbst vom Kauf Abstand nehmen, etwa weil Sie eine andere Wohnung gefunden oder den Antrag nicht rechtzeitig gestellt haben. In der Marktpraxis behält der Bauträger sie dann in der Regel ein. Bewahren Sie deshalb die Ablehnung der Bank schriftlich oder auf einem dauerhaften Datenträger auf und prüfen Sie, ob daraus hervorgeht, dass sich die Ablehnung auf die Kreditwürdigkeit bezieht.

Mehr zur Reservierung lesen Sie im Text Reservierungsvertrag mit dem Bauträger Schritt für Schritt.

Bauträgervertrag unterschrieben, Kredit fehlt: warum das Gesetz nicht hilft

Der Bauträgervertrag wird in Form einer notariellen Urkunde geschlossen (Art. 40 Abs. 1). Die Reservierungsgebühr wird auf den Preis angerechnet, und der Bauträger überweist sie spätestens innerhalb von 7 Tagen nach Abschluss des Bauträgervertrags auf das Wohnungs-Treuhandkonto (Art. 32 Abs. 3–4). Der Schutz aus Art. 34 betrifft den Reservierungsvertrag. Beim Bauträgervertrag zählen die Rücktrittsvorschriften des Art. 43 und der Vertragsinhalt.

Art. 43 Abs. 1 nennt 12 Situationen, in denen Sie auf gesetzlicher Grundlage vom Bauträgervertrag zurücktreten können, etwa wenn der Bauträger das Recht nicht fristgerecht auf Sie überträgt und Sie ihm weitere 120 Tage setzen (Art. 43 Abs. 1 Nr. 6, Abs. 3). Ob der Bauträger rechtzeitig fertig wird, können Sie im Voraus einschätzen, dazu siehe ob der Bauträger den Termin einhält. Die Kreditablehnung steht in diesem Katalog nicht. In den gesetzlichen Fällen zahlen Sie weder Abstandssumme noch Rücktrittskosten (Art. 44 Abs. 1–2), und der Bauträger erstattet die ihm vom Treuhandkonto ausgezahlten Beträge spätestens binnen 30 Tagen nach Erhalt Ihrer Erklärung (Art. 44 Abs. 3). Beim Rücktritt wegen Kreditablehnung, also aufgrund des Vertrags und nicht nach Art. 43 Abs. 1, gilt das Verbot von Abstandssumme und Kosten (Art. 44 Abs. 1–2) nicht. Betrag und Frist der Rückzahlung müssen daher im Vertrag selbst stehen.

Ist der Vertrag schon unterschrieben, suchen Sie in der Urkunde zwei Stellen. Der Bauträgervertrag muss die Rücktrittsbedingungen nach Art. 43 und die Rückzahlung der Einzahlungen vom Treuhandkonto regeln (Art. 35 Abs. 1 Nr. 13) sowie Höhe der Zinsen und Vertragsstrafen, falls sie vorgesehen sind (Nr. 14). Prüfen Sie außerdem, ob daneben ein eigenes vertragliches Rücktrittsrecht für den Fall fehlenden Kredits steht und was der Ausstieg kostet.

Die Bank zögert, der Termin rückt näher: Vorgehen Schritt für Schritt

1. Fristen berechnen. Nach dem Hypothekarkreditgesetz übermittelt die Bank die Kreditentscheidung am 21. Tag nach Eingang des Antrags. Früher darf sie das nur mit Ihrer Zustimmung (Art. 14 Abs. 2). Eine positive Entscheidung bindet die Bank mindestens 14 Tage (Art. 14 Abs. 6). Notieren Sie das Datum der Antragstellung und bitten Sie Bank oder Berater um eine schriftliche Auskunft, wann die Entscheidung vorliegt. Vergleichen Sie sie mit dem Ende der Reservierung.

2. Endet die Reservierung vor der Entscheidung, bitten Sie um Verlängerung. Tun Sie das, bevor die Frist abläuft, und halten Sie die Verlängerung schriftlich fest. Der Bauträger muss nicht zustimmen, aber das ist meist günstiger als das Risiko, dass die Reservierung ohne Ergebnis ausläuft.

3. Unterschreiben Sie den Bauträgervertrag nicht „auf Vorrat“. Ohne Kreditentscheidung oder ohne Kreditklausel in der Urkunde tragen Sie ein Risiko, das das Gesetz nicht für Sie übernimmt.

4. Ist der Vertrag unterschrieben und kommt das Kreditgeld nicht rechtzeitig, handeln Sie vor dem Zahlungstermin. Der Bauträger kann zurücktreten, wenn Sie nicht fristgerecht oder nicht in der vertraglichen Höhe zahlen, obwohl er Sie schriftlich zur Zahlung des rückständigen Betrags aufgefordert hat und 30 Tage ab Zustellung der Aufforderung verstrichen sind. Ausnahme ist höhere Gewalt (Art. 43 Abs. 7). Sie haben also Zeit, aber begrenzt. Nutzen Sie sie für:

• einen Antrag bei einer anderen Bank oder einem anderen Kreditgeber;
• ein Gespräch mit dem Bauträger über die Verschiebung des Zahlungstermins. Eine Änderung des Zahlungsplans erfordert seine Zustimmung;
• die Übertragung der Forderung aus dem Bauträgervertrag auf eine andere Person (Abtretung, cesja). Das Gesetz erlaubt sie, wenn der Vertrag eine einzige Wohnung betrifft und Sie in den 3 vorangegangenen Jahren keine Forderung aus einem anderen Bauträgervertrag übertragen haben (Art. 37a Abs. 1). Der Abtretungsvertrag wird in notarieller Form geschlossen (Art. 40 Abs. 1). Die Beschränkung gilt nicht für die Übertragung auf eine Person der I. oder II. Steuergruppe im Sinne des Erbschaft- und Schenkungsteuergesetzes (Art. 37a Abs. 2). Damit der neue Erwerber die Pflicht zur Zahlung des Restpreises übernimmt, braucht es die Zustimmung des Bauträgers (Schuldübernahme, Art. 519 § 2 Nr. 2 k.c.). Fragen Sie danach, bevor Sie einen Interessenten suchen.

Kreditklausel: Was Sie festschreiben sollten, bevor Sie zum Notar gehen

Der beste Zeitpunkt für Verhandlungen ist vor der Reservierung, spätestens vor der Urkunde. Den Informationsprospekt muss der Bauträger Ihnen kostenlos auf einem dauerhaften Datenträger übergeben, noch vor dem Reservierungsvertrag (Art. 21 Abs. 1–2). Bitten Sie zur gleichen Zeit um den Entwurf des Bauträgervertrags. Die Klausel kann als vertragliches Rücktrittsrecht (Art. 395 k.c.) oder als Bedingung (Art. 89 k.c.) gestaltet sein. Damit es später keinen Streit gibt, prüfen Sie, ob die Klausel diese Fragen beantwortet:

• Bis wann können Sie zurücktreten? Ein vertragliches Rücktrittsrecht wird für eine bestimmte Frist vorbehalten (Art. 395 § 1 k.c.), tragen Sie also ein konkretes Datum ein, nicht „angemessene Frist“.
• Welche Ablehnung zählt? Eine Ablehnungsentscheidung oder Ablehnungen mehrerer Banken, und wenn mehrerer, wie vieler.
• Welche Kreditsumme? Wenn die Bank weniger bewilligt, als Sie brauchen, gilt das auch als „kein Kredit“? Schreiben Sie die Mindestsumme hinein.
• Welcher Nachweis? Die Ablehnungsentscheidung der Bank schriftlich oder auf einem dauerhaften Datenträger.
• Was kommt wann zurück? Rückzahlungsbetrag, einschließlich der auf den Preis angerechneten Reservierungsgebühr, und Rückzahlungsfrist.
• Zahlen Sie Abstandssumme oder Vertragsstrafe? Bei einer Kreditklausel am besten „nein“.
• An wen und an welche Adresse richten Sie die Rücktrittserklärung? Die Form gibt das Gesetz vor: schriftlich, mit notariell beglaubigter Unterschrift und mit Zustimmung zur Löschung der Ansprüche aus dem Grundbuch (Art. 45 Abs. 1).

Vergleichen Sie diese Regelungen mit den Angaben des Bauträgers im Prospekt. Wie das geht, lesen Sie im Text was Sie im Informationsprospekt prüfen sollten.

Finanzieren Sie den Kauf teils bar, teils mit Kredit, prüfen Sie auch, wann die Raten laut Zahlungsplan fällig werden. Dazu lesen Sie Ratenplan beim Kauf ohne Kredit.

Wenn Sie aus dem Ausland kaufen: worauf Sie bei Kredit und Vertrag achten

Die Urkunde, der Prospekt, der Vertragsentwurf und die Entscheidung der Bank werden in Polen ausgestellt, die Artikelnummern in diesem Text beziehen sich auf polnische Gesetze. Drei Dinge helfen Ihnen besonders:

• Vor der Urkunde, nicht beim Notar. Den Informationsprospekt erhalten Sie kostenlos und noch vor der Reservierung (Art. 21 Abs. 1–2), den Vertragsentwurf können Sie zur gleichen Zeit anfordern. Lassen Sie die Kreditklausel mit den Punkten der obigen Liste prüfen, solange Verhandeln noch möglich ist.
• Bankentscheidung aufbewahren. Nur so können Sie belegen, dass die Ablehnung Ihre Kreditwürdigkeit betraf (Art. 34 Abs. 1 Nr. 1). Legen Sie sie schriftlich oder auf einem dauerhaften Datenträger ab.
• Form der Rücktrittserklärung. Sie braucht eine notariell beglaubigte Unterschrift und die Zustimmung zur Löschung der Ansprüche aus dem Grundbuch (Art. 45 Abs. 1). Planen Sie dafür Zeit ein, falls Sie sich nicht in Warschau aufhalten, und halten Sie die Frist der Klausel im Blick.

Die Kosten eines Ausstiegs sollten Sie vorher kennen, auch wenn Sie nicht vor Ort sind.

Was kostet der Ausstieg aus dem Bauträgervertrag?

Abstandssumme. Der Vertrag kann ein Rücktrittsrecht gegen Zahlung einer Abstandssumme vorsehen. Die Rücktrittserklärung ist dann nur wirksam, wenn Sie sie gleichzeitig mit der Zahlung der Abstandssumme abgeben (Art. 396 k.c.).

Vertragsstrafe. Sieht der Vertrag eine Strafe für den Fall vor, dass der Bauträger aus Ihrem Verschulden zurücktritt, steht ihre Höhe in der Urkunde (Art. 35 Abs. 1 Nr. 14). Das Gericht kann eine übermäßig hohe Strafe herabsetzen (Art. 484 § 2 k.c.).

Kosten bei der Urkunde selbst. Notargebühr, Ausfertigungen und Gerichtsgebühren für Eintragungen im Grundbuch (księga wieczysta, KW) teilen Sie sich mit dem Bauträger je zur Hälfte (Art. 40 Abs. 2). Beispiel für eine Wohnung zu 690 000 zł (eigene Berechnung, Rechtsstand Oktober 2026):

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Jede Rücktrittserklärung des Erwerbers vom Bauträgervertrag, auch aufgrund einer Kreditklausel, ist nur wirksam, wenn Sie sie schriftlich mit notariell beglaubigter Unterschrift abgeben und die Zustimmung zur Löschung Ihrer Ansprüche aus dem KW aufnehmen (Art. 45 Abs. 1). Die Gebühr für die Löschung der Eintragung beträgt die Hälfte der Eintragungsgebühr (Art. 46 des Gesetzes über Gerichtskosten in Zivilsachen).

Siehe auch: mehrphasiges Bauprojekt: was Sie vor dem Kauf prüfen sollten.

FAQ

Was bekomme ich zurück, wenn die Bank nach der Reservierung den Kredit ablehnt, und was nach dem Bauträgervertrag?

Nach der bloßen Reservierung bekommen Sie die gesamte Reservierungsgebühr zurück, wenn die Ablehnung auf einer negativen Bewertung Ihrer Kreditwürdigkeit beruht: Der Bauträger muss sie unverzüglich erstatten (Art. 34 Abs. 1 Nr. 1 des Bauträgergesetzes, einheitlicher Text Dz.U. 2026 Pos. 880, Rechtsstand Oktober 2026). Die Gebühr beträgt höchstens 1 % des Wohnungspreises laut Prospekt (Art. 32 Abs. 2). Nach Unterzeichnung des Bauträgervertrags (umowa deweloperska) bietet das Gesetz diesen Schutz nicht, denn unter den Fällen des Art. 43 Abs. 1 ist die Kreditablehnung nicht aufgeführt. Dann erhalten Sie so viel, wie die Kreditklausel im Vertrag vorsieht, ohne Klausel nur das, womit der Bauträger einverstanden ist.

Kann ich vom Bauträgervertrag zurücktreten, wenn ich keinen Kredit bekomme?

Allein auf Grundlage des Gesetzes nicht. Unter den 12 Fällen des Art. 43 Abs. 1 des Bauträgergesetzes (Rechtsstand Oktober 2026) ist die Kreditablehnung nicht aufgeführt. Zurücktreten können Sie nur, wenn der Vertrag es vorsieht, etwa als vertragliches Rücktrittsrecht (Art. 395 des Zivilgesetzbuchs) oder als Bedingung (Art. 89 k.c.). Eine solche Regelung müssen Sie vor Unterzeichnung der notariellen Urkunde aushandeln.

Wie trete ich vom Bauträgervertrag zurück, wenn ich eine Kreditklausel habe?

Geben Sie die Rücktrittserklärung innerhalb der in der Klausel genannten Frist ab. Ein vertragliches Rücktrittsrecht wird für eine bestimmte Frist vorbehalten (Art. 395 § 1 des Zivilgesetzbuchs, einheitlicher Text Dz.U. 2026 Pos. 795). Die Erklärung muss schriftlich mit notariell beglaubigter Unterschrift erfolgen und die Zustimmung zur Löschung Ihrer Ansprüche aus dem Grundbuch (księga wieczysta) enthalten, sonst ist sie unwirksam (Art. 45 Abs. 1 des Bauträgergesetzes, einheitlicher Text Dz.U. 2026 Pos. 880). Rechtsstand Oktober 2026.

Was passiert, wenn ich eine Rate nicht rechtzeitig an den Bauträger zahle?

Der Bauträger kann vom Bauträgervertrag zurücktreten, wenn Sie nicht fristgerecht oder nicht in der vertraglichen Höhe zahlen, obwohl er Sie schriftlich zur Zahlung aufgefordert hat und 30 Tage ab Zustellung der Aufforderung verstrichen sind. Ausnahme ist höhere Gewalt (Art. 43 Abs. 7, Rechtsstand Oktober 2026). Welche Vertragsstrafen Ihnen dann drohen, steht im Vertrag (Art. 35 Abs. 1 Nr. 14).

Kann ich den Bauträgervertrag auf eine andere Person übertragen, wenn ich keinen Kredit bekomme?

Ja, wenn Sie die gesetzlichen Voraussetzungen erfüllen. Die Übertragung der Forderung aus dem Bauträgervertrag (Abtretung, cesja) ist zulässig, wenn der Vertrag eine einzige Wohnung betrifft und Sie in den 3 vorangegangenen Jahren keine Forderung aus einem anderen Bauträgervertrag übertragen haben (Art. 37a Abs. 1 des Bauträgergesetzes, Rechtsstand Oktober 2026). Die Beschränkung gilt nicht für die Übertragung auf eine Person der I. oder II. Steuergruppe im Sinne des Erbschaft- und Schenkungsteuergesetzes (Art. 37a Abs. 2). Der Abtretungsvertrag wird in notarieller Form geschlossen (Art. 40 Abs. 1). Damit der neue Erwerber die Pflicht zur Zahlung des Restpreises übernimmt, braucht es die Zustimmung des Bauträgers (Art. 519 § 2 Nr. 2 des Zivilgesetzbuchs).

Sie suchen eine Wohnung unter den Neubauprojekten in Warschau und planen einen Kredit? Schreiben Sie uns vor Ihrem ersten Besuch im Verkaufsbüro (biuro sprzedaży). Wir melden Sie beim Bauträger an und gehen gemeinsam hin. Vor der Reservierung gehen wir mit Ihnen den Informationsprospekt und den Vertragsentwurf durch, einschließlich der Regelungen zu Rücktritt und Vertragsstrafen. Wir betreuen Kunden in 7 Sprachen. Für die Hilfe beim Kauf einer Wohnung vom Bauträger berechnen wir Ihnen keine Vergütung. Unsere Vergütung auf dem Primärmarkt ergibt sich aus Verträgen mit Bauträgern. Wir sind keine Kanzlei, deshalb sollten Sie den Wortlaut einer Kreditklausel auch einem Rechtsanwalt zeigen.

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Dieser Text dient der Information und ist keine Rechtsberatung. Rechtsstand Oktober 2026.