Fertigstellungstermin der Wohnung: Baufortschritt prüfen

Sie kaufen eine Wohnung im Bau und fragen sich, ob der Bauträger (deweloper) den Fertigstellungstermin einhält? Garantieren kann Ihnen das niemand, aber Sie können es selbst verfolgen, ohne Branchenkontakte. Dafür reichen vier Quellen: die Termine in Vertrag und Verkaufsprospekt, der Zeitplan samt Meldungen über abgeschlossene Etappen, die öffentlichen Spuren der Baustelle (Informationstafel und GUNB-Register) und die Register, in denen Sie die Gesellschaft des Bauträgers prüfen. Unten der Reihe nach: wo was steht, wie Sie es vergleichen und was zu tun ist, wenn sich der Termin verschiebt.

Rechtsgrundlage (Rechtsstand Oktober 2026): das Bauträgergesetz (ustawa deweloperska), einheitlicher Text Dz.U. 2026 Pos. 880, und das Baugesetz (Prawo budowlane), einheitlicher Text Dz.U. 2026 Pos. 524. Die Vorschriften des Gesetzes Dz.U. 2025 Pos. 1669, die am 2. Oktober 2026 in Kraft getreten sind, betreffen das vom UFG geführte Verzeichnis (Art. 50 und 51). Die Änderung ab dem 11. November 2026 (Dz.U. 2026 Pos. 1077) betrifft nur Art. 19b, also die Preisdaten. Die unten beschriebenen Regeln ändern sie nicht.

Welchen Fertigstellungstermin verspricht der Bauträger und welchen schreibt er in den Vertrag?

In der Anzeige oder auf der Projektkarte sehen Sie meist ein einziges Datum, etwa „IV. Quartal 2027“. Im Bauträgervertrag (umowa deweloperska) stehen mindestens drei getrennte Termine, und das Gesetz verlangt jeden von ihnen (Art. 35 Abs. 1, Rechtsstand Oktober 2026):

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Was im Vertrag steht	Vorschrift	Was es für Sie bedeutet
Termin für Beginn und Ende der Bauarbeiten	Art. 35 Abs. 1 Nr. 12	Wann das Gebäude physisch fertig sein soll
Termin und Art der Benachrichtigung über die Abnahme sowie Abnahmetermin	Nr. 17	Wann Sie die Wohnung sehen und Mängel aufnehmen
Termin der Eigentumsübertragung	Nr. 7	Wann Sie beim Notar Eigentümer werden
Nummer der Baugenehmigung, Behörde, Angabe ob die Entscheidung bestandskräftig oder angefochten ist	Nr. 11	Ausgangspunkt für die Prüfung der Baustelle im Register
Vertragsstrafen und Zinsen	Nr. 14	Nur vorhanden, wenn die Parteien sie vorgesehen haben

Am wichtigsten ist der Termin der Eigentumsübertragung. An ihn knüpft das Gesetz das Rücktrittsrecht bei Verzug (Art. 43 Abs. 1 Nr. 6). Das Ende der Bauarbeiten ist erst der Anfang des Weges zu den Schlüsseln, dazu unten mehr.

Das Gesetz schreibt keine Vertragsstrafe vor und legt auch ihre Höhe nicht fest. Fehlt im Vertragsentwurf eine Regel zur Strafe für Verzug, gibt es schlicht keine (Art. 35 Abs. 1 Nr. 14: „wenn die Parteien dies vorgesehen haben“). Prüfen Sie diesen Punkt, bevor Sie etwas unterschreiben.

Wo finden Sie diese Termine vor der Vertragsunterzeichnung?

Im Verkaufsprospekt (prospekt informacyjny). Der Bauträger händigt ihn Ihnen kostenlos auf einem dauerhaften Datenträger aus, bevor Sie den Reservierungs- oder den Bauträgervertrag schließen (Art. 21 Abs. 1–2). Das Muster des Prospekts, das dem Gesetz als Anlage beigefügt ist, hat eigene Felder für den geplanten Beginn und das geplante Ende der Arbeiten, für den Zeitplan des Vorhabens und für den Termin der Eigentumsübertragung. Ändert sich etwas, informiert der Bauträger per Nachtrag oder mit einem neuen Prospekt (Art. 22 Abs. 1). Die vollständige Liste der Felder besprechen wir im Text darüber, welche Felder des Verkaufsprospekts Sie prüfen sollten.

In den Geschäftsräumen des Bauträgers. Auf Ihr Verlangen muss der Bauträger Ihnen vor der Vertragsunterzeichnung in seinen Geschäftsräumen Einsicht gewähren in (Art. 26 Abs. 1 Nr. 3–6, Rechtsstand Oktober 2026):

die Baugenehmigung (oder die Anzeige);
den Jahresabschluss der letzten zwei Jahre, bei einer Projektgesellschaft auch den der Muttergesellschaft;
das Bauprojekt;
die Nutzungsgenehmigung, falls sie bereits erteilt ist.

Bitten Sie bei Ihrem Besuch im Vertriebsbüro (biuro sprzedaży) um diese Unterlagen. Wenn Sie uns dabeihaben möchten, schreiben Sie uns vor dem ersten Besuch. Notieren Sie das Datum der Baugenehmigung: Es hilft bei der Suche im GUNB-Register.

Zeitplan: So verfolgen Sie den Baufortschritt nach der Vertragsunterzeichnung

Der Zeitplan des Bauvorhabens ist das beste Instrument, das Sie in der Hand haben. Nach dem Rechtsstand von Oktober 2026 muss er mindestens 4 Etappen haben, jede mit 10 bis 25 % der Gesamtkosten des Vorhabens, und für jede einen Endtermin (Art. 24 Abs. 1–2).

Ihr Geld zahlen Sie auf das Treuhandkonto für Wohnungsbau (mieszkaniowy rachunek powierniczy) nach Abschluss der jeweiligen Etappe ein, und der Bauträger benachrichtigt Sie darüber in Papierform oder auf einem anderen dauerhaften Datenträger (Art. 8 Abs. 1–3). Bei einem offenen Treuhandkonto zahlt die Bank dem Bauträger das Geld frühestens 30 Tage nach Vertragsschluss und erst nach Feststellung des Etappenabschlusses aus, im Verhältnis zum Anteil der Etappe. Den Rest der letzten Etappe erhält der Bauträger, nachdem er der Bank den Auszug aus der notariellen Urkunde über die Eigentumsübertragung vorgelegt hat (Art. 16 Abs. 1–2).

Jede Meldung über eine abgeschlossene Etappe ist also ein Datum, das Sie mit dem Zeitplan vergleichen können. Dafür genügt eine einfache Tabelle:

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Etappe	Termin laut Zeitplan	Datum der Meldung des Bauträgers	Differenz
1
2
3
4

Kommen die Meldungen mit immer größerem Abstand zum Zeitplan, wächst die Verspätung, und der Endtermin ist gefährdet, noch bevor er formal verstrichen ist. Das ist ein Anlass für ein Gespräch mit dem Bauträger, kein Beweis für böse Absicht. Änderungen der Termine akzeptieren Sie nur schriftlich.

Bei Projekten, die in Abschnitten gebaut werden, bezieht sich der Zeitplan auf das Investitionsvorhaben, also auf den Teil der Siedlung, in dem Sie kaufen.

Was verrät Ihnen die Informationstafel auf der Baustelle?

Eine Baustelle muss eine gelbe Informationstafel mit Buchstaben von mindestens 6 cm Höhe haben, sichtbar von der öffentlichen Straße oder von der Zufahrt aus. Sie hängt bis zur Erteilung der Nutzungsgenehmigung (Art. 45b des Baugesetzes, Rechtsstand Oktober 2026). Auf der Tafel stehen:

Datum und Nummer der Baugenehmigung sowie die Behörde, die sie erteilt hat;
Name und Telefonnummer der zuständigen Bauaufsichtsbehörde;
der Bauherr und der Bauleiter, mit Telefonnummern.

Prüfen Sie, ob die Genehmigungsnummer auf der Tafel mit dem Vertrag (Art. 35 Abs. 1 Nr. 11) und dem Prospekt übereinstimmt. Fotografieren Sie die Tafel mit Datum. Beim nächsten Besuch sehen Sie, ob sich auf dem Gelände etwas verändert hat.

Bedenken Sie, dass „Baubeginn“ im rechtlichen Sinn die Aufnahme vorbereitender Arbeiten ist: geodätische Absteckung, Einebnung des Geländes, Einrichtung der Baustelle, Herstellung der Anschlüsse (Art. 41 Abs. 1–2 des Baugesetzes). Ein eingezäuntes Gelände mit Containern kann also formal schon als begonnene Baustelle gelten, auch wenn noch keine Fundamente zu sehen sind. Den geplanten Beginn der Arbeiten meldet der Bauherr der Bauaufsicht (Art. 41 Abs. 4).

GUNB-Register: Gibt es die Genehmigung und in welchem Stadium ist sie?

Das Register der Anträge, Entscheidungen und Anzeigen (RWDZ) des Hauptamts für Bauaufsicht (GUNB) finden Sie unter wyszukiwarka.gunb.gov.pl. Stand Oktober 2026:

es ist kostenlos und verlangt keine Anmeldung;
es erfasst Anträge und Entscheidungen über Baugenehmigungen sowie Anzeigen, die seit dem 1. Januar 2016 eingereicht wurden;
Sie suchen nach Woiwodschaft und Behörde, Ort, Straße, Flurstücksnummer, Gemarkung, Art des Vorhabens, Objektkategorie und Daten;
es zeigt den Status des Verfahrens (z. B. in Bearbeitung, positive oder ablehnende Entscheidung, kein Widerspruch), aber nicht den Inhalt der Entscheidung;
es enthält nur Entscheidungen erster Instanz und nicht alle Arten von Anzeigen.

Flurstücksnummer und Gemarkung finden Sie im Prospekt. Dasselbe Register hilft auch zu prüfen, ob neben Ihrer Siedlung ein anderes Vorhaben startet. Ausführlicher beschreiben wir das im Text darüber, wie Sie prüfen, was neben der Siedlung entsteht.

Warum ist das Datum der Genehmigung wichtig? Die Baugenehmigung erlischt, wenn mit dem Bau nicht innerhalb von 3 Jahren ab dem Tag begonnen wurde, an dem die Entscheidung bestandskräftig wurde, oder wenn der Bau länger als 3 Jahre unterbrochen war (Art. 37 Abs. 1 des Baugesetzes). Ist die Genehmigung alt und passiert auf dem Gelände nichts, fragen Sie den Bauträger direkt, wann die vorbereitenden Arbeiten begonnen haben.

Wie lange dauert der Bau eines Mehrfamilienhauses üblicherweise?

Laut GUS wurden Mehrfamilienhäuser, die 2025 fertiggestellt wurden, im Schnitt in 24,8 Monaten gebaut, gerechnet vom Baubeginn bis zur Übergabe zur Nutzung. Bei Einfamilienhäusern waren es 51 Monate, bei allen Wohngebäuden zusammen 42,2 Monate (GUS, „Efekty działalności budowlanej w 2025 r.“, Veröffentlichung vom 30.06.2026, Daten für ganz Polen).

Das ist ein Landesdurchschnitt und keine Norm für Ihr Projekt. Er misst auch nicht die Zeit von der Vertragsunterzeichnung bis zu den Schlüsseln. Er taugt als Vergleichswert, wenn Sie Beginn und Ende der Arbeiten aus dem Vertrag mit dem abgleichen, was Sie auf dem Gelände sehen.

Vom Bauende zu den Schlüsseln: Nutzungsgenehmigung und Abnahme

Das Ende der Bauarbeiten bedeutet noch keine Schlüssel. Nach dem Rechtsstand von Oktober 2026 liegen dazwischen drei Schritte.

1. Nutzungsgenehmigung. Ein Mehrfamilienwohnhaus gehört zur Kategorie XIII der Bauwerke. Vor der Nutzung braucht es eine Entscheidung über die Nutzungsgenehmigung (Art. 55 Abs. 1 Nr. 1 lit. a des Baugesetzes). Der kürzere Weg über die Anzeige der Fertigstellung mit 14 Tagen für einen Widerspruch (Art. 54 Abs. 1) gilt für ein solches Gebäude nicht. Die Entscheidung erlässt die Bauaufsichtsbehörde nach einer obligatorischen Kontrolle (Art. 59 Abs. 1, Art. 59a). Dem Antrag legt der Bauherr unter anderem das Bautagebuch, die technische Planung und die Erklärung des Bauleiters über die Übereinstimmung mit dem Projekt bei (Art. 57 Abs. 1).

Verfahrenspartei ist nur der Bauherr (Art. 59 Abs. 7), die Behörde stellt Ihnen die Entscheidung also nicht zu. Fragen Sie den Bauträger, wann die Entscheidung bestandskräftig wurde: Erst ab diesem Zeitpunkt kann die Abnahme der Wohnung stattfinden (Art. 41 Abs. 1 des Bauträgergesetzes). Wurde die Entscheidung erlassen, bevor Sie den Bauträgervertrag unterschrieben haben, musste der Bauträger sie Ihnen auf Verlangen zur Einsicht vorlegen (Art. 26 Abs. 1 Nr. 6).

2. Abnahme der Wohnung. Sie findet nach Bestandskraft der Nutzungsgenehmigung statt, mit Ihrer Beteiligung und mit Protokoll. Für gemeldete Mängel haftet der Bauträger: Er äußert sich innerhalb von 14 Tagen nach Unterzeichnung des Protokolls, und anerkannte Mängel beseitigt er innerhalb von 30 Tagen ab dem Tag der Unterzeichnung des Protokolls (Art. 41 Abs. 1–6 des Bauträgergesetzes).

3. Notarielle Urkunde über die Eigentumsübertragung. Hier gilt der Termin aus Art. 35 Abs. 1 Nr. 7, also der wichtigste.

Wenn Sie einen Umzug oder das Ende eines Mietvertrags planen, rechnen Sie ab dem Termin der Eigentumsübertragung, nicht ab dem Ende der Bauarbeiten, und lassen Sie Puffer. Wie Sie jeden zusätzlichen Monat Wartezeit in Geld umrechnen, zeigen wir im Text darüber, was das Warten auf eine Wohnung im Bau kostet.

Der Bauträger verzögert sich: Was sagt das Gesetz?

Überträgt der Bauträger das Eigentum nicht zum Vertragstermin auf Sie, gehen Sie nach dem Rechtsstand von Oktober 2026 so vor:

Sie setzen eine Nachfrist von 120 Tagen für die Eigentumsübertragung. Erst nach deren erfolglosem Ablauf können Sie vom Vertrag zurücktreten (Art. 43 Abs. 1 Nr. 6 und Abs. 3).
Sie geben die Rücktrittserklärung ab, schriftlich mit notariell beglaubigten Unterschriften, zusammen mit der Zustimmung zur Löschung Ihrer Ansprüche im Grundbuch (księga wieczysta) (Art. 45 Abs. 1).
Der Vertrag gilt als nicht geschlossen, und Ihnen entstehen durch den Rücktritt keine Kosten (Art. 44 Abs. 2). Der Bauträger erstattet das Geld, das ihm die Bank ausgezahlt hat, spätestens binnen 30 Tagen (Art. 44 Abs. 3).

Den Anspruch auf Vertragsstrafe für die Zeit der Verspätung behalten Sie auch nach dem Rücktritt (Art. 43 Abs. 3), aber nur, wenn die Strafe im Vertrag steht.

Mit dem Rücktritt verlieren Sie die Wohnung, auf die Sie warten. Eine solche Entscheidung sollten Sie mit einem Juristen treffen, der Ihren Vertrag gelesen hat.

Die Gesellschaft des Bauträgers: Was Sie ohne Anmeldung in Registern prüfen

Register sagen Ihnen nicht, ob der Bauträger rechtzeitig fertig wird. Sie zeigen aber, mit wem Sie den Vertrag schließen und wie seine Abschlüsse aussehen. Stand Oktober 2026, alle Suchmasken funktionieren ohne Anmeldung:

KRS (prs.ms.gov.pl/krs): Daten der Gesellschaft, die Vertragspartei ist. Oft ist das eine Projektgesellschaft und nicht die Marke aus der Werbung.
Repozytorium Dokumentów Finansowych (rdf-przegladarka.ms.gov.pl): eingereichte Jahresabschlüsse der Gesellschaft.
Monitor Sądowy i Gospodarczy (prs.ms.gov.pl/msig): Bekanntmachungen zur Gesellschaft.
Krajowy Rejestr Zadłużonych (krz.ms.gov.pl): Prüfen Sie, ob die Gesellschaft dort geführt wird.

Führt eine Projektgesellschaft das Vorhaben, bitten Sie vor der Vertragsunterzeichnung auch um den Jahresabschluss der Muttergesellschaft, den der Bauträger dann zur Einsicht bereithalten muss (Art. 26 Abs. 1 Nr. 4).

Wenn Sie nicht auf Polnisch lesen: Termine im Bau als Käufer aus dem Ausland

Fast alles, was in diesem Text vorkommt, liegt auf Polnisch vor: Bauträgervertrag, Verkaufsprospekt, Zeitplan, die Meldungen über abgeschlossene Etappen, die Unterlagen im Vertriebsbüro, die Einträge in KRS und GUNB-Register. Lesen Sie den Vertragsentwurf mit den Terminen in Ruhe, bevor Sie unterschreiben, und lassen Sie sich nichts erklären, was Sie nicht schriftlich vor sich haben.

Legen Sie die drei Termine (Bauarbeiten, Abnahme, Eigentumsübertragung) und die Strafe bei Verzug nebeneinander. Schon eine Zeile, die Sie nicht verstehen, ist ein Grund zu fragen.
Die Meldung über eine abgeschlossene Etappe ist eine Frist- und Zahlungsmeldung. Lassen Sie sich Meldungen auf Polnisch übersetzen, statt sie liegen zu lassen, und notieren Sie das Datum des Eingangs.
Der Rücktritt erfordert eine schriftliche Erklärung mit notariell beglaubigten Unterschriften (Art. 45 Abs. 1). Das lässt sich nicht per Mail erledigen. Planen Sie dafür Zeit ein, auch wenn Sie nicht in Polen wohnen.
Wenn Sie in Warschau mieten, bis die Wohnung fertig ist, rechnen Sie ab dem Termin der Eigentumsübertragung und nicht ab dem Ende der Bauarbeiten.

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Checkliste: Fertigstellungstermin Schritt für Schritt

Vor Reservierung und Vertrag:

Im Vertragsentwurf stehen drei Termine: Bauarbeiten, Abnahme und Eigentumsübertragung. Im Prospekt stehen der Termin der Arbeiten, der Zeitplan und der Termin der Eigentumsübertragung.
Der Vertrag sieht eine Vertragsstrafe für Verzug bei der Eigentumsübertragung vor.
Nummer und Datum der Baugenehmigung sind in Vertrag und auf der Tafel gleich, und im GUNB-Register sehen Sie nach Adresse oder Flurstücksnummer einen Vorgang mit positiver Entscheidung.
Der Vertrag nennt, ob die Baugenehmigung bestandskräftig ist und ob sie angefochten wurde.
Der Zeitplan hat mindestens 4 Etappen mit jeweils einem Endtermin.
Die Gesellschaft aus dem Vertrag steht im KRS, und ihre Abschlüsse liegen im RDF.

Während des Baus:

Jede Meldung über eine abgeschlossene Etappe tragen Sie in die Tabelle ein und vergleichen sie mit dem Zeitplan.
Alle paar Monate fotografieren Sie die Baustelle samt Tafel.
Terminänderungen akzeptieren Sie nur schriftlich.

Vor den Schlüsseln:

Sie fragen den Bauträger, ob die Nutzungsgenehmigung vorliegt und wann sie bestandskräftig wurde.
Die Abnahme vereinbaren Sie erst nach Bestandskraft dieser Entscheidung.

Die angekündigten Fertigstellungstermine vergleichen Sie im Katalog, in dem die Neubauwohnungen in Warschau mit Fertigstellungstermin stehen. Verstehen Sie sie als Ausgangspunkt: Es zählt der Termin im Bauträgervertrag.

Siehe auch: Mehrphasiges Bauprojekt: was Sie vor dem Kauf prüfen sollten und Bauträgervertrag und Kredit: was tun, wenn die Bank ablehnt.

FAQ

Welcher Termin im Bauträgervertrag ist der echte Übergabetermin der Wohnung?

Nach dem Rechtsstand von Oktober 2026 enthält der Bauträgervertrag (umowa deweloperska) mehrere getrennte Termine: Beginn und Ende der Bauarbeiten (Art. 35 Abs. 1 Nr. 12), Benachrichtigung über die Abnahme und die Abnahme selbst (Nr. 17) sowie die Eigentumsübertragung (Nr. 7; Bauträgergesetz, einheitlicher Text Dz.U. 2026 Pos. 880). An den Termin der Eigentumsübertragung knüpft das Gesetz das Rücktrittsrecht bei Verzug.

Wie prüfe ich, ob der Bauträger eine Baugenehmigung hat?

Nummer der Genehmigung, Behörde und die Angabe, ob die Entscheidung bestandskräftig ist, gehören in den Bauträgervertrag (Art. 35 Abs. 1 Nr. 11). Dieselbe Nummer steht auf der Informationstafel der Baustelle. Den Status von Antrag und Entscheidung sehen Sie kostenlos und ohne Anmeldung im GUNB-Register (wyszukiwarka.gunb.gov.pl), das Verfahren seit dem 1. Januar 2016 erfasst. Den Inhalt der Entscheidung zeigt es nicht (Stand Oktober 2026).

Woran erkenne ich eine Bauverzögerung, bevor der Vertragstermin verstreicht?

Das beste Signal ist der Zeitplan des Bauvorhabens. Er hat mindestens 4 Etappen mit je einem Endtermin (Art. 24 des Bauträgergesetzes), und der Bauträger meldet Ihnen das Ende jeder Etappe in Papierform oder auf einem anderen dauerhaften Datenträger (Art. 8). Notieren Sie die Daten dieser Meldungen und vergleichen Sie sie mit dem Zeitplan. Rechtsstand Oktober 2026.

Was kann ich tun, wenn der Bauträger das Eigentum nicht fristgerecht überträgt?

Nach dem Rechtsstand von Oktober 2026 setzen Sie dem Bauträger eine Nachfrist von 120 Tagen. Hält er sie nicht ein, können Sie vom Vertrag zurücktreten (Art. 43 Abs. 1 Nr. 6 und Abs. 3). Den Anspruch auf Vertragsstrafe für die Verspätung behalten Sie (Art. 43 Abs. 3), sofern der Vertrag eine Strafe vorsieht (Art. 35 Abs. 1 Nr. 14). Der Bauträger zahlt binnen 30 Tagen nach Erhalt der Erklärung das Geld zurück, das ihm die Bank vom Treuhandkonto ausgezahlt hat (Art. 44 Abs. 3).

Wie lange dauert der Bau eines Mehrfamilienhauses in Polen im Durchschnitt?

Laut GUS wurden Mehrfamilienhäuser, die 2025 fertiggestellt wurden, im Schnitt in 24,8 Monaten gebaut, gerechnet vom Baubeginn bis zur Übergabe zur Nutzung (Veröffentlichung „Efekty działalności budowlanej w 2025 r.“ vom 30.06.2026). Das ist ein Durchschnitt für ganz Polen und keine Norm für ein bestimmtes Projekt.

Sie wählen eine Wohnung im Bau und möchten die Termine vor der Unterschrift prüfen? Schreiben Sie uns vor dem ersten Besuch im Vertriebsbüro. Wir gehen gemeinsam hin, besprechen mit Ihnen den Verkaufsprospekt, den Zeitplan und den Vertragsentwurf und zeigen Ihnen, was Sie den Bauträger oder einen Juristen fragen sollten. Käufer auf dem Primärmarkt zahlen uns keine Vergütung. Unsere Vergütung auf dem Primärmarkt ergibt sich aus Verträgen mit Bauträgern.

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Der Text hat informativen Charakter und ist keine Rechtsberatung. Rechtsstand: Oktober 2026.

Dieses Material hat ein Immobilienvermittler erstellt. Reihenfolge und Auswahl der Projekte im Text hängen nicht von der Vergütung des Vermittlers ab. Der Text ist keine Rechts- oder Steuerberatung.

Fertigstellungstermin der Wohnung: So prüfen Sie den Baufortschritt selbst