Срок сдачи квартиры: как самому проверить ход строительства

Вы покупаете квартиру в строящемся доме и хотите понять, успеет ли застройщик в срок? Гарантий вам никто не даст, но следить за этим можно самостоятельно и без знакомств в отрасли. Достаточно четырёх источников: сроки в договоре и проспекте, график с уведомлениями о завершении этапов, публичные следы стройки (информационная табличка и реестр GUNB) и реестры, где видна компания застройщика. Ниже по порядку: где что найти, как сравнить и что делать, если срок сдвигается.

Правовая основа (состояние на октябрь 2026 г.): закон о защите прав покупателя жилого помещения (ustawa deweloperska), tekst jednolity Dz.U. 2026 poz. 880, и Строительный закон (Prawo budowlane), t.j. Dz.U. 2026 poz. 524. Нормы закона Dz.U. 2025 poz. 1669, вступившие в силу 2 октября 2026 г., касаются реестра, который ведёт UFG (art. 50 и 51), а изменение с 11 ноября 2026 г. (Dz.U. 2026 poz. 1077) затрагивает только art. 19b, то есть данные о ценах. Описанных ниже норм они не меняют.

Какой срок сдачи обещает застройщик и какой записывает в договор?

В объявлении или в карточке комплекса обычно одна дата, например «IV кв. 2027». В договоре с застройщиком (umowa deweloperska) не меньше трёх отдельных сроков, и закон требует каждого из них (art. 35 ust. 1, состояние на октябрь 2026 г.):

Прокрутите таблицу вбок, чтобы увидеть все столбцы. →

Важнее всего срок передачи права собственности. С ним закон связывает право отказаться от договора при просрочке (art. 43 ust. 1 pkt 6). Окончание работ — лишь начало пути к ключам, об этом ниже.

Закон не обязывает включать неустойку и не определяет её размер. Если в проекте договора нет пункта о неустойке за просрочку, то её и нет (art. 35 ust. 1 pkt 14: «если стороны это предусмотрели»). Проверьте этот пункт до подписания.

Где найти эти сроки до подписания договора?

В информационном проспекте (prospekt informacyjny). Застройщик вручает его бесплатно, на долговременном носителе, до договора бронирования или договора с застройщиком (art. 21 ust. 1–2). В образце проспекта, который является приложением к закону, есть отдельные поля для планируемого срока начала и окончания работ, для графика строительства и для срока передачи права собственности. Если что-то меняется, застройщик сообщает об этом приложением (aneks) или новым проспектом (art. 22 ust. 1). Полный список полей разобран в тексте о том, какие поля информационного проспекта проверить.

В офисе застройщика. По вашему требованию, до подписания договора, застройщик обязан дать вам на месте в офисе ознакомиться со следующим (art. 26 ust. 1 pkt 3–6, состояние на октябрь 2026 г.):

• разрешение на строительство (или уведомление);
• финансовая отчётность за последние два года, а если проект ведёт специальная компания, то и отчётность материнской компании;
• строительный проект;
• решение о разрешении на эксплуатацию, если оно уже выдано.

Попросите эти документы при визите в отдел продаж (biuro sprzedaży); если хотите прийти туда вместе с нами, напишите нам до первого визита. Запишите дату разрешения на строительство: она пригодится при проверке реестра GUNB.

График строительства: как следить за ходом работ после подписания

График (harmonogram przedsięwzięcia deweloperskiego) — лучший инструмент, который у вас есть. По состоянию на октябрь 2026 г. в нём должно быть не меньше 4 этапов, каждый из которых составляет от 10 до 25% общей стоимости проекта, и у каждого этапа указан срок окончания (art. 24 ust. 1–2).

Деньги вы вносите на специальный (доверительный) счёт в банке (mieszkaniowy rachunek powierniczy) после завершения очередного этапа, а застройщик уведомляет вас об этом на бумаге или на другом долговременном носителе (art. 8 ust. 1–3). При открытом счёте банк выплачивает застройщику деньги не раньше чем через 30 дней после заключения договора и только после подтверждения завершения этапа, пропорционально его доле. Остаток последнего этапа застройщик получает после передачи банку выписки из нотариального акта о переходе права собственности (art. 16 ust. 1–2).

Каждое уведомление о завершении этапа — это дата, которую можно сравнить с графиком. Хватит простой таблицы:

Прокрутите таблицу вбок, чтобы увидеть все столбцы. →

Если уведомления приходят со всё большим опозданием относительно графика, отставание растёт, и итоговый срок под угрозой ещё до того, как формально наступит. Это повод для разговора с застройщиком, а не доказательство недобросовестности. Любое изменение сроков принимайте только в письменном виде.

Если дом строится по очередям, график относится к инвестиционной задаче, то есть к той части комплекса, где вы покупаете.

Что расскажет информационная табличка на стройплощадке?

На стройке должна висеть жёлтая информационная табличка с буквами высотой не менее 6 см, видимая со стороны общественной дороги или подъезда к ней. Она висит до получения разрешения на эксплуатацию (art. 45b Prawa budowlanego, состояние на октябрь 2026 г.). На табличке указаны:

• дата и номер разрешения на строительство и выдавший его орган;
• название и телефон компетентного органа строительного надзора;
• инвестор и руководитель строительства с номерами телефонов.

Проверьте, совпадает ли номер разрешения с табличкой, договором (art. 35 ust. 1 pkt 11) и проспектом. Сфотографируйте табличку с датой. При следующем визите будет видно, изменилось ли что-то на площадке.

Помните, что «начало строительства» в юридическом смысле — это подготовительные работы: геодезическая разбивка, выравнивание участка, обустройство стройплощадки, подведение коммуникаций (art. 41 ust. 1–2 Prawa budowlanego). Поэтому огороженная площадка с бытовками может формально означать, что стройка уже началась, хотя фундамента ещё не видно. О планируемом сроке начала работ инвестор уведомляет строительный надзор (art. 41 ust. 4).

Реестр GUNB: есть ли разрешение и на каком оно этапе

Реестр заявлений, решений и уведомлений (RWDZ) Главного управления строительного надзора (GUNB) работает по адресу wyszukiwarka.gunb.gov.pl. Состояние на октябрь 2026 г.:

• он бесплатный и не требует регистрации;
• в нём есть заявления и решения о разрешении на строительство, а также уведомления, поданные с 1 января 2016 г.;
• искать можно по воеводству и органу, населённому пункту, улице, номеру участка, району кадастрового учёта (obręb), виду строительства, категории объекта и датам;
• он показывает статус дела (например, рассматривается, положительное или отрицательное решение, отсутствие возражений), но не текст решения;
• в нём только решения первой инстанции и не все виды уведомлений.

Номер участка и obręb указаны в проспекте. Этот же реестр помогает проверить, не начнётся ли рядом с вашим комплексом другая стройка. Подробнее об этом в тексте о том, как узнать, что построят рядом с комплексом.

Почему важна дата разрешения? Решение о разрешении на строительство утрачивает силу, если строительство не начато в течение 3 лет со дня, когда решение стало окончательным, или если стройка прервана более чем на 3 года (art. 37 ust. 1 Prawa budowlanego). Если разрешение старое, а на площадке ничего не происходит, прямо спросите застройщика, когда начались подготовительные работы.

Сколько обычно строится многоквартирный дом?

По данным GUS, многоквартирные жилые дома, сданные в 2025 г., строились в среднем 24,8 месяца от начала строительства до сдачи в эксплуатацию. Для односемейных домов этот показатель составил 51 месяц, а для всех жилых зданий — 42,2 месяца (GUS, «Efekty działalności budowlanej w 2025 r.», публикация от 30.06.2026, данные по всей Польше).

Это средняя по стране, а не норма для вашего жилого комплекса. Она не измеряет и время от подписания договора до получения ключей. Её удобно использовать как ориентир, когда вы сравниваете срок начала и окончания работ из договора с тем, что видите на площадке.

От конца работ до ключей: разрешение на эксплуатацию и приёмка

Окончание работ ещё не означает ключей. По состоянию на октябрь 2026 г. впереди ещё три шага.

1. Разрешение на эксплуатацию. Многоквартирный жилой дом относится к XIII категории строительных объектов. До начала эксплуатации ему нужно решение о разрешении на эксплуатацию (art. 55 ust. 1 pkt 1 lit. a Prawa budowlanego). Более короткий путь через уведомление об окончании строительства с 14 днями на возражение (art. 54 ust. 1) на такое здание не распространяется. Решение выдаёт орган строительного надзора после обязательной проверки (art. 59 ust. 1, art. 59a). К заявлению инвестор прилагает, в частности, журнал строительства, технический проект и заявление руководителя строительства о соответствии проекту (art. 57 ust. 1).

Стороной этого производства является только инвестор (art. 59 ust. 7), поэтому ведомство вам решение не направит. Спросите застройщика, когда решение вступило в силу: только с этого момента может состояться приёмка квартиры (art. 41 ust. 1 ustawy deweloperskiej). Если решение было принято до того, как вы подписали договор с застройщиком, он был обязан по вашему требованию дать вам с ним ознакомиться (art. 26 ust. 1 pkt 6).

2. Приёмка квартиры. Проходит после вступления в силу решения о разрешении на эксплуатацию, с вашим участием и с протоколом. По заявленным недостаткам застройщик отвечает в течение 14 дней со дня подписания протокола, а признанные недостатки устраняет в течение 30 дней со дня подписания протокола (art. 41 ust. 1–6 ustawy deweloperskiej).

3. Нотариальный акт о переходе права собственности. Здесь действует срок из art. 35 ust. 1 pkt 7, то есть самый важный.

Если вы планируете переезд или окончание аренды, отсчитывайте от срока передачи права собственности, а не от даты окончания работ, и оставляйте запас. Как посчитать каждый дополнительный месяц ожидания, показано в тексте о том, сколько стоит ожидание квартиры в строящемся доме.

Застройщик опаздывает: что говорит закон?

Если застройщик не передаст вам право собственности в срок из договора, то по состоянию на октябрь 2026 г. вы действуете так:

1. Назначаете дополнительный срок в 120 дней на передачу права собственности. Только после его безрезультатного истечения можно отказаться от договора (art. 43 ust. 1 pkt 6 и ust. 3).
2. Подаёте заявление об отказе в письменной форме с нотариально удостоверенными подписями, вместе с согласием на вычёркивание ваших требований из земельно-ипотечной книги (księga wieczysta) (art. 45 ust. 1).
3. Договор считается незаключённым, и вы не несёте никаких расходов, связанных с отказом (art. 44 ust. 2). Застройщик возвращает деньги, которые банк ему выплатил, не позднее чем через 30 дней (art. 44 ust. 3).

Требование о неустойке за период просрочки сохраняется и после отказа (art. 43 ust. 3), но только если неустойка прописана в договоре.

Отказавшись, вы теряете квартиру, которую ждёте. Такое решение стоит принимать вместе с юристом, который прочитает ваш договор.

Компания застройщика: что видно в реестрах без регистрации

Реестры не скажут, успеет ли застройщик. Зато они покажут, с кем вы подписываете договор и как выглядит его отчётность. Состояние на октябрь 2026 г., все поисковики работают без входа в аккаунт:

• KRS (prs.ms.gov.pl/krs): данные компании, которая является стороной договора. Часто это специальная проектная компания, а не бренд из рекламы.
• Репозиторий финансовых документов (rdf-przegladarka.ms.gov.pl): поданная финансовая отчётность компании.
• Судебный и хозяйственный вестник (Monitor Sądowy i Gospodarczy, prs.ms.gov.pl/msig): объявления, касающиеся компании.
• Национальный реестр должников (Krajowy Rejestr Zadłużonych, krz.ms.gov.pl): проверьте, нет ли в нём компании.

Если проект ведёт специальная компания, попросите до подписания договора также отчётность материнской компании, которую застройщик в этом случае обязан предоставить для ознакомления (art. 26 ust. 1 pkt 4).

Если вы иностранец: что учесть, проверяя срок сдачи

Документы будут на польском. Проспект, договор, график и уведомления о завершении этапов приходят на польском языке. Договор с застройщиком заключается в форме нотариального акта (art. 40 ust. 1 ustawy deweloperskiej), а нотариальный акт составляется на польском. Если вы не владеете польским, акт переводит сам нотариус или присяжный переводчик (tłumacz przysięgły) (art. 2 § 3 и art. 87 § 1 pkt 1 Prawa o notariacie). Попросите перевод проекта договора заранее, а не в день подписания: именно в проекте находятся сроки, пункт о неустойке и условия отказа.

Не откладывайте проверку на потом. Сроки из договора, номер разрешения и данные из реестра GUNB удобнее сверить до подписания, пока вы ещё можете задать вопросы застройщику и показать проект юристу.

Планируйте аренду по сроку передачи права собственности. Если вы снимаете жильё на время стройки, ориентируйтесь на срок передачи права собственности из договора, а не на дату окончания работ, и оставьте запас на случай просрочки.

Контрольный список: срок сдачи шаг за шагом

До брони и договора:

• В проекте договора указаны три срока: работ, приёмки и передачи права собственности, а в проспекте срок работ, график и срок передачи права собственности.
• Договор предусматривает неустойку за просрочку передачи права собственности.
• Номер и дата разрешения на строительство совпадают в договоре и на табличке, а в реестре GUNB по адресу или номеру участка видно дело с положительным решением.
• В договоре указано, является ли разрешение на строительство окончательным и не обжаловано ли оно.
• В графике не меньше 4 этапов, у каждого есть дата окончания.
• Компания, которая является стороной договора, есть в KRS, а её отчётность есть в RDF.

Во время строительства:

• Каждое уведомление о завершении этапа вы вносите в таблицу и сравниваете с графиком.
• Раз в несколько месяцев вы фотографируете стройплощадку вместе с табличкой.
• Изменения сроков вы принимаете только в письменном виде.

Перед ключами:

• Вы спрашиваете застройщика, есть ли решение о разрешении на эксплуатацию и когда оно вступило в силу.
• Приёмку вы назначаете только после вступления этого решения в силу.

Заявленные сроки сдачи комплексов можно сравнить в каталоге, где собраны новостройки Варшавы со сроками сдачи. Считайте их отправной точкой: решает срок, записанный в договоре с застройщиком.

Читайте также: Многоэтапный ЖК: что проверить перед покупкой и Договор с застройщиком и отказ банка в ипотеке.

FAQ

Какой срок в договоре с застройщиком считается сроком сдачи квартиры?

По состоянию на октябрь 2026 г. в договоре с застройщиком (umowa deweloperska) несколько отдельных сроков: начало и окончание строительных работ (art. 35 ust. 1 pkt 12), уведомление о приёмке и сама приёмка (pkt 17) и передача права собственности (pkt 7; ustawa deweloperska, t.j. Dz.U. 2026 poz. 880). С последним сроком закон связывает право отказаться от договора при просрочке.

Как проверить, есть ли у застройщика разрешение на строительство?

Номер разрешения, орган, который его выдал, и сведения о том, вступило ли решение в силу, должны быть в договоре с застройщиком (art. 35 ust. 1 pkt 11). Тот же номер указан на информационной табличке стройки. Статус заявления и решения можно бесплатно и без регистрации проверить в реестре GUNB (wyszukiwarka.gunb.gov.pl), в нём есть дела с 1 января 2016 г. Текста решений там нет (состояние на октябрь 2026 г.).

Как понять, что стройка отстаёт, ещё до срока из договора?

Лучший сигнал — график строительства. В нём не меньше 4 этапов со сроком окончания каждого (art. 24 ustawy deweloperskiej), а о завершении этапа застройщик сообщает вам на бумаге или на другом долговременном носителе (art. 8). Записывайте даты этих уведомлений и сравнивайте с графиком. Правовое состояние на октябрь 2026 г.

Что делать, если застройщик не передал право собственности в срок?

По состоянию на октябрь 2026 г. вы назначаете застройщику дополнительный срок в 120 дней. Если он и его не соблюдёт, можно отказаться от договора (art. 43 ust. 1 pkt 6 и ust. 3), а требование о неустойке за просрочку сохраняется (art. 43 ust. 3), если неустойка прописана в договоре (art. 35 ust. 1 pkt 14). В течение 30 дней после получения вашего заявления застройщик возвращает деньги, которые банк выплатил ему со специального счёта в банке (art. 44 ust. 3).

Сколько в среднем строится многоквартирный дом в Польше?

По данным GUS, многоквартирные жилые дома, сданные в 2025 г., строились в среднем 24,8 месяца от начала строительства до сдачи в эксплуатацию (публикация «Efekty działalności budowlanej w 2025 r.» от 30.06.2026). Это средняя по всей Польше, а не норма для конкретного жилого комплекса.

Выбираете квартиру в строящемся доме и хотите проверить сроки до подписания? Напишите нам до первого визита в отдел продаж. Мы заявим вас застройщику и пойдём туда вместе, пройдём с вами по информационному проспекту, графику и проекту договора и подскажем, о чём спросить застройщика или юриста. Мы обслуживаем клиентов на 7 языках. С покупателя на первичном рынке мы не берём вознаграждения. Наше вознаграждение на первичном рынке вытекает из договоров с застройщиками.

Jawno · +48 692 649 839 · infojawno@gmail.com

Текст носит информационный характер и не является юридической консультацией. Правовое состояние на октябрь 2026 г.