Купуєте квартиру в будинку, що будується, і хочете зрозуміти, чи встигне забудовник у строк? Гарантій вам ніхто не дасть, але стежити за цим можна самостійно, без знайомств у галузі. Вистачить чотирьох джерел: строки в договорі та проспекті, графік зі сповіщеннями про завершення етапів, публічні сліди будівництва (інформаційна табличка та реєстр GUNB) і реєстри, де видно компанію забудовника. Нижче по порядку: де що знайти, як порівняти й що робити, якщо термін зсувається.
Правова основа (станом на жовтень 2026 р.): закон про захист прав покупця житлового приміщення (ustawa deweloperska), tekst jednolity Dz.U. 2026 poz. 880, та Будівельне право (Prawo budowlane), t.j. Dz.U. 2026 poz. 524. Норми закону Dz.U. 2025 poz. 1669, що набули чинності 2 жовтня 2026 р., стосуються реєстру, який веде UFG (art. 50 і 51), а зміна від 11 листопада 2026 р. (Dz.U. 2026 poz. 1077) стосується лише art. 19b, тобто даних про ціни. Описаних нижче норм вони не змінюють.
Який термін здачі обіцяє забудовник і який записує в договір?
В оголошенні або в картці комплексу зазвичай одна дата, наприклад «IV кв. 2027». У договорі із забудовником (umowa deweloperska) щонайменше три окремі строки, і закон вимагає кожного з них (art. 35 ust. 1, станом на жовтень 2026 р.):
Прокрутіть таблицю вбік, щоб побачити всі стовпці.
| Що є в договорі | Норма | Що це означає для вас |
|---|---|---|
| Строк початку й завершення будівельних робіт | art. 35 ust. 1 pkt 12 | Коли будівля має бути фізично готова |
| Строк і спосіб повідомлення про приймання, а також строк приймання | pkt 17 | Коли ви побачите квартиру й запишете недоліки |
| Строк передачі права власності | pkt 7 | Коли в нотаріуса ви стаєте власником |
| Номер дозволу на будівництво, орган, відомості про те, чи рішення остаточне й чи не оскаржене | pkt 11 | Відправна точка для перевірки будівництва в реєстрі |
| Неустойки та відсотки | pkt 14 | Є, лише якщо сторони їх передбачили |
Найважливіший строк передачі права власності. З ним закон пов’язує право відмовитися від договору в разі прострочення (art. 43 ust. 1 pkt 6). Завершення робіт — лише початок шляху до ключів, про це нижче.
Закон не зобов’язує вносити неустойку й не визначає її розмір. Якщо в проєкті договору немає пункту про неустойку за прострочення, то її й немає (art. 35 ust. 1 pkt 14: «якщо сторони це передбачили»). Перевірте цей пункт до підписання.
Де знайти ці строки до підписання договору?
В інформаційному проспекті (prospekt informacyjny). Забудовник вручає його безкоштовно, на довговічному носії, до договору бронювання або договору із забудовником (art. 21 ust. 1–2). У зразку проспекту, який є додатком до закону, є окремі поля для запланованого строку початку й завершення робіт, для графіка будівництва та для строку передачі права власності. Якщо щось змінюється, забудовник повідомляє про це додатком (aneks) або новим проспектом (art. 22 ust. 1). Повний перелік полів розібрано в тексті про те, які поля інформаційного проспекту перевірити.
В офісі забудовника. На вашу вимогу, до підписання договору, забудовник зобов’язаний дати вам на місці в офісі ознайомитися з таким (art. 26 ust. 1 pkt 3–6, станом на жовтень 2026 р.):
- дозвіл на будівництво (або повідомлення);
- фінансова звітність за останні два роки, а якщо проєкт веде спеціальна компанія, то й звітність материнської компанії;
- будівельний проєкт;
- рішення про дозвіл на експлуатацію, якщо його вже видано.
Попросіть ці документи під час візиту у відділ продажу (biuro sprzedaży); якщо хочете піти туди разом із нами, напишіть нам до першого візиту. Запишіть дату дозволу на будівництво: вона знадобиться під час перевірки реєстру GUNB.
Графік будівництва: як стежити за ходом робіт після підписання
Графік (harmonogram przedsięwzięcia deweloperskiego) — найкращий інструмент, який у вас є. Станом на жовтень 2026 р. у ньому має бути щонайменше 4 етапи, кожен з яких становить від 10 до 25% загальної вартості проєкту, і в кожного етапу вказано строк завершення (art. 24 ust. 1–2).
Гроші ви вносите на спеціальний рахунок у банку (mieszkaniowy rachunek powierniczy) після завершення чергового етапу, а забудовник повідомляє вас про це на папері або іншому довговічному носії (art. 8 ust. 1–3). За відкритого рахунку банк виплачує забудовнику гроші не раніше ніж через 30 днів після укладення договору й лише після підтвердження завершення етапу, пропорційно його частці. Решту останнього етапу забудовник отримує після передачі банку витягу з нотаріального акта про перехід права власності (art. 16 ust. 1–2).
Кожне сповіщення про завершення етапу — це дата, яку можна порівняти з графіком. Вистачить простої таблиці:
Прокрутіть таблицю вбік, щоб побачити всі стовпці.
| Етап | Строк із графіка | Дата сповіщення від забудовника | Різниця |
|---|---|---|---|
| 1 | |||
| 2 | |||
| 3 | |||
| 4 |
Якщо сповіщення надходять із дедалі більшим запізненням щодо графіка, відставання зростає, і кінцевий строк під загрозою ще до того, як формально мине. Це привід для розмови із забудовником, а не доказ недобросовісності. Будь-які зміни строків приймайте лише письмово.
Якщо будинок будується чергами, графік стосується інвестиційного завдання, тобто тієї частини комплексу, де ви купуєте.
Що розповість інформаційна табличка на будівельному майданчику?
На будівництві має висіти жовта інформаційна табличка з літерами заввишки не менше 6 см, видима з боку громадської дороги або під’їзду до неї. Вона висить до отримання дозволу на експлуатацію (art. 45b Prawa budowlanego, станом на жовтень 2026 р.). На табличці вказано:
- дату й номер дозволу на будівництво та орган, що його видав;
- назву й телефон компетентного органу будівельного нагляду;
- інвестора та керівника будівництва з номерами телефонів.
Перевірте, чи збігається номер дозволу з табличкою, договором (art. 35 ust. 1 pkt 11) і проспектом. Сфотографуйте табличку з датою. Під час наступного візиту буде видно, чи щось змінилося на майданчику.
Пам’ятайте, що «початок будівництва» в юридичному значенні — це підготовчі роботи: геодезична розбивка, вирівнювання ділянки, облаштування будівельного майданчика, підведення комунікацій (art. 41 ust. 1–2 Prawa budowlanego). Тому огороджений майданчик із побутівками може формально означати, що будівництво вже розпочато, хоча фундаменту ще не видно. Про запланований строк початку робіт інвестор повідомляє будівельний нагляд (art. 41 ust. 4).
Реєстр GUNB: чи є дозвіл і на якому він етапі
Реєстр заяв, рішень і повідомлень (RWDZ) Головного управління будівельного нагляду (GUNB) працює за адресою wyszukiwarka.gunb.gov.pl. Станом на жовтень 2026 р.:
- він безкоштовний і не потребує реєстрації;
- у ньому є заяви та рішення про дозвіл на будівництво, а також повідомлення, подані від 1 січня 2016 р.;
- шукати можна за воєводством і органом, населеним пунктом, вулицею, номером ділянки, кадастровим районом (obręb), видом будівництва, категорією об’єкта та датами;
- він показує статус справи (наприклад, розглядається, позитивне чи негативне рішення, відсутність заперечень), але не текст рішення;
- у ньому лише рішення першої інстанції й не всі види повідомлень.
Номер ділянки й obręb указано в проспекті. Цей самий реєстр допомагає перевірити, чи не розпочнеться поруч із вашим комплексом інше будівництво. Докладніше про це в тексті про те, як дізнатися, що збудують поруч із комплексом.
Чому важлива дата дозволу? Рішення про дозвіл на будівництво втрачає чинність, якщо будівництво не розпочато протягом 3 років від дня, коли рішення стало остаточним, або якщо будівництво перервано більш як на 3 роки (art. 37 ust. 1 Prawa budowlanego). Якщо дозвіл старий, а на майданчику нічого не відбувається, прямо запитайте забудовника, коли розпочалися підготовчі роботи.
Скільки зазвичай будується багатоквартирний будинок?
За даними GUS, багатоквартирні житлові будинки, здані в 2025 р., будувалися в середньому 24,8 місяця від початку будівництва до введення в експлуатацію. Для односімейних будинків цей показник становив 51 місяць, а для всіх житлових будівель — 42,2 місяця (GUS, «Efekty działalności budowlanej w 2025 r.», публікація від 30.06.2026, дані по всій Польщі).
Це середнє по країні, а не норма для вашого житлового комплексу. Воно не вимірює й часу від підписання договору до отримання ключів. Його зручно використовувати як орієнтир, коли ви порівнюєте строк початку й завершення робіт із договору з тим, що бачите на майданчику.
Від кінця робіт до ключів: дозвіл на експлуатацію та приймання
Завершення робіт ще не означає ключів. Станом на жовтень 2026 р. попереду ще три кроки.
1. Дозвіл на експлуатацію. Багатоквартирний житловий будинок належить до XIII категорії будівельних об’єктів. До початку експлуатації йому потрібне рішення про дозвіл на експлуатацію (art. 55 ust. 1 pkt 1 lit. a Prawa budowlanego). Коротший шлях через повідомлення про завершення будівництва з 14 днями на заперечення (art. 54 ust. 1) на таку будівлю не поширюється. Рішення видає орган будівельного нагляду після обов’язкової перевірки (art. 59 ust. 1, art. 59a). До заяви інвестор додає, зокрема, журнал будівництва, технічний проєкт і заяву керівника будівництва про відповідність проєкту (art. 57 ust. 1).
Стороною цього провадження є лише інвестор (art. 59 ust. 7), тому відомство вам рішення не надішле. Запитайте забудовника, коли рішення набрало чинності: лише з цього моменту може відбутися приймання квартири (art. 41 ust. 1 ustawy deweloperskiej). Якщо рішення було ухвалено до того, як ви підписали договір із забудовником, він мав за вашою вимогою дати вам із ним ознайомитися (art. 26 ust. 1 pkt 6).
2. Приймання квартири. Відбувається після набрання чинності рішенням про дозвіл на експлуатацію, за вашої участі й з протоколом. За заявленими недоліками забудовник відповідає протягом 14 днів від дня підписання протоколу, а визнані недоліки усуває протягом 30 днів від дня підписання протоколу (art. 41 ust. 1–6 ustawy deweloperskiej).
3. Нотаріальний акт про перехід права власності. Тут діє строк із art. 35 ust. 1 pkt 7, тобто найважливіший.
Якщо ви плануєте переїзд або завершення оренди, відраховуйте від строку передачі права власності, а не від дати завершення робіт, і залишайте запас. Як порахувати кожен додатковий місяць очікування, показано в тексті про те, скільки коштує очікування квартири в будинку, що будується.
Забудовник запізнюється: що каже закон?
Якщо забудовник не передасть вам право власності у строк із договору, то станом на жовтень 2026 р. ви дієте так:
- Призначаєте додатковий строк у 120 днів на передачу права власності. Лише після його безрезультатного спливу можна відмовитися від договору (art. 43 ust. 1 pkt 6 і ust. 3).
- Подаєте заяву про відмову в письмовій формі з нотаріально засвідченими підписами, разом зі згодою на викреслення ваших вимог із земельно-іпотечної книги (księga wieczysta) (art. 45 ust. 1).
- Договір вважається неукладеним, і ви не несете жодних витрат, пов’язаних із відмовою (art. 44 ust. 2). Забудовник повертає гроші, які банк йому виплатив, не пізніше ніж через 30 днів (art. 44 ust. 3).
Вимога про неустойку за період прострочення зберігається й після відмови (art. 43 ust. 3), але лише якщо неустойку прописано в договорі.
Відмовившись, ви втрачаєте квартиру, на яку чекаєте. Таке рішення варто ухвалювати разом із юристом, який прочитає ваш договір.
Компанія забудовника: що видно в реєстрах без реєстрації
Реєстри не скажуть, чи встигне забудовник. Натомість вони покажуть, із ким ви підписуєте договір і як виглядає його звітність. Станом на жовтень 2026 р., усі пошукові системи працюють без входу в обліковий запис:
- KRS (prs.ms.gov.pl/krs): дані компанії, яка є стороною договору. Часто це спеціальна проєктна компанія, а не бренд із реклами.
- Репозиторій фінансових документів (rdf-przegladarka.ms.gov.pl): подана фінансова звітність компанії.
- Судовий і господарський вісник (Monitor Sądowy i Gospodarczy, prs.ms.gov.pl/msig): оголошення, що стосуються компанії.
- Національний реєстр боржників (Krajowy Rejestr Zadłużonych, krz.ms.gov.pl): перевірте, чи немає в ньому компанії.
Якщо проєкт веде спеціальна компанія, попросіть до підписання договору також звітність материнської компанії, яку забудовник у цьому разі зобов’язаний надати для ознайомлення (art. 26 ust. 1 pkt 4).
Якщо ви іноземець: що врахувати, перевіряючи термін здачі
Документи будуть польською. Проспект, договір, графік і сповіщення про завершення етапів надходять польською мовою. Договір із забудовником укладається у формі нотаріального акта (art. 40 ust. 1 ustawy deweloperskiej), а нотаріальний акт складається польською мовою. Якщо ви не володієте польською, акт перекладає сам нотаріус або присяжний перекладач (tłumacz przysięgły) (art. 2 § 3 і art. 87 § 1 pkt 1 Prawa o notariacie). Попросіть переклад проєкту договору заздалегідь, а не в день підписання: саме в проєкті містяться строки, пункт про неустойку й умови відмови.
Не відкладайте перевірку на потім. Строки з договору, номер дозволу та дані з реєстру GUNB зручніше звірити до підписання, поки ви ще можете ставити запитання забудовнику й показати проєкт юристові.
Плануйте оренду за строком передачі права власності. Якщо ви винаймаєте житло на час будівництва, орієнтуйтеся на строк передачі права власності з договору, а не на дату завершення робіт, і залиште запас на випадок прострочення.
Контрольний список: термін здачі крок за кроком
До броні та договору:
- У проєкті договору вказано три строки: робіт, приймання та передачі права власності, а в проспекті строк робіт, графік і строк передачі права власності.
- Договір передбачає неустойку за прострочення передачі права власності.
- Номер і дата дозволу на будівництво збігаються в договорі та на табличці, а в реєстрі GUNB за адресою або номером ділянки видно справу з позитивним рішенням.
- У договорі вказано, чи є дозвіл на будівництво остаточним і чи не оскаржений він.
- У графіку щонайменше 4 етапи, у кожного є дата завершення.
- Компанія, яка є стороною договору, є в KRS, а її звітність є в RDF.
Під час будівництва:
- Кожне сповіщення про завершення етапу ви вносите до таблиці й порівнюєте з графіком.
- Раз на кілька місяців ви фотографуєте будівельний майданчик разом із табличкою.
- Зміни строків ви приймаєте лише письмово.
Перед ключами:
- Ви запитуєте забудовника, чи є рішення про дозвіл на експлуатацію і коли воно набрало чинності.
- Приймання ви призначаєте лише після набрання цим рішенням чинності.
Заявлені строки здачі комплексів можна порівняти в каталозі, де зібрано новобудови Варшави зі строками здачі. Вважайте їх відправною точкою: вирішує строк, записаний у договорі із забудовником.
Читайте також: Багатоетапна інвестиція: що перевірити перед купівлею та Договір із забудовником і відмова банку в іпотеці.
FAQ
Який термін у договорі із забудовником вважається терміном здачі квартири?
Станом на жовтень 2026 р. у договорі із забудовником (umowa deweloperska) кілька окремих термінів: початок і завершення будівельних робіт (art. 35 ust. 1 pkt 12), повідомлення про приймання та саме приймання (pkt 17) і передача права власності (pkt 7; ustawa deweloperska, t.j. Dz.U. 2026 poz. 880). З останнім терміном закон пов’язує право відмовитися від договору в разі прострочення.
Як перевірити, чи є у забудовника дозвіл на будівництво?
Номер дозволу, орган, який його видав, і відомості про те, чи рішення набрало чинності, мають бути в договорі із забудовником (art. 35 ust. 1 pkt 11). Той самий номер указано на інформаційній табличці будівництва. Статус заяви й рішення можна безкоштовно й без реєстрації перевірити в реєстрі GUNB (wyszukiwarka.gunb.gov.pl), у ньому є справи від 1 січня 2016 р. Тексту рішень там немає (станом на жовтень 2026 р.).
Як зрозуміти, що будівництво відстає, ще до терміну з договору?
Найкращий сигнал — графік будівництва. У ньому щонайменше 4 етапи з терміном завершення кожного (art. 24 ustawy deweloperskiej), а про завершення етапу забудовник повідомляє вас на папері або іншому довговічному носії (art. 8). Записуйте дати цих повідомлень і порівнюйте з графіком. Правовий стан на жовтень 2026 р.
Що робити, якщо забудовник не передав право власності вчасно?
Станом на жовтень 2026 р. ви призначаєте забудовнику додатковий строк у 120 днів. Якщо він і його не дотримається, можна відмовитися від договору (art. 43 ust. 1 pkt 6 і ust. 3), а вимога про неустойку за прострочення зберігається (art. 43 ust. 3), якщо неустойку прописано в договорі (art. 35 ust. 1 pkt 14). Упродовж 30 днів після отримання вашої заяви забудовник повертає гроші, які банк виплатив йому зі спеціального рахунку в банку (art. 44 ust. 3).
Скільки в середньому будується багатоквартирний будинок у Польщі?
За даними GUS, багатоквартирні житлові будинки, здані в 2025 р., будувалися в середньому 24,8 місяця від початку будівництва до введення в експлуатацію (публікація «Efekty działalności budowlanej w 2025 r.» від 30.06.2026). Це середнє по всій Польщі, а не норма для конкретного житлового комплексу.
Обираєте квартиру в будинку, що будується, і хочете перевірити строки до підписання? Напишіть нам до першого візиту у відділ продажу. Ми заявимо вас забудовнику й підемо туди разом, пройдемо з вами по інформаційному проспекту, графіку та проєкту договору й підкажемо, про що запитати забудовника або юриста. Ми обслуговуємо клієнтів 7 мовами. З покупця на первинному ринку ми не беремо винагороди. Наша винагорода на первинному ринку випливає з договорів із забудовниками.
Jawno · +48 692 649 839 · infojawno@gmail.com
Текст має інформаційний характер і не є юридичною консультацією. Правовий стан на жовтень 2026 р.