Sta comprando un appartamento in costruzione e si chiede se il costruttore (deweloper) rispetterà la data di consegna? Nessuno può garantirglielo, ma può seguirla da solo, senza conoscenze nel settore. Bastano quattro fonti: le date scritte nel contratto e nel prospetto, il cronoprogramma con le comunicazioni delle fasi concluse, le tracce pubbliche del cantiere (cartello informativo e registro GUNB) e i registri in cui controllare la società del costruttore. Di seguito, in ordine: dove si trova cosa, come confrontarlo e cosa fare se la data slitta.
Base giuridica (stato giuridico a ottobre 2026): la legge sui costruttori (ustawa deweloperska), testo unico Dz.U. 2026 poz. 880, e il Codice dell’edilizia (Prawo budowlane), testo unico Dz.U. 2026 poz. 524. Le norme della legge Dz.U. 2025 poz. 1669, entrate in vigore il 2 ottobre 2026, riguardano l’elenco tenuto dall’UFG (art. 50 e 51); la modifica dall’11 novembre 2026 (Dz.U. 2026 poz. 1077) riguarda solo l’art. 19b, cioè i dati sui prezzi. Le regole descritte sotto non cambiano.
Quale data di consegna promette il costruttore e quale scrive nel contratto?
Nell’annuncio o nella scheda dell’investimento vede di solito una sola data, per esempio «IV trim. 2027». Nel contratto con il costruttore (umowa deweloperska) ci sono almeno tre date distinte, e la legge richiede ciascuna di esse (art. 35 comma 1, stato giuridico a ottobre 2026):
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| Cosa c’è nel contratto | Norma | Cosa significa per Lei |
|---|---|---|
| Termine di inizio e fine dei lavori edili | art. 35 comma 1 punto 12 | Quando l’edificio deve essere fisicamente finito |
| Termine e modalità dell’avviso di collaudo e data del collaudo | punto 17 | Quando vedrà l’appartamento e farà annotare i difetti |
| Termine del trasferimento della proprietà | punto 7 | Quando dal notaio diventa proprietario |
| Numero del permesso di costruire, autorità, indicazione se la decisione è definitiva o impugnata | punto 11 | Punto di partenza per verificare il cantiere nel registro |
| Penali contrattuali e interessi | punto 14 | Ci sono solo se le parti li hanno previsti |
Il più importante è il termine del trasferimento della proprietà. A esso la legge collega il diritto di recesso in caso di ritardo (art. 43 comma 1 punto 6). La fine dei lavori è solo l’inizio della strada verso le chiavi, come vedremo sotto.
La legge non impone una penale contrattuale e non ne fissa l’importo. Se nella bozza di contratto manca la clausola sulla penale per il ritardo, la penale semplicemente non c’è (art. 35 comma 1 punto 14: «se le parti l’hanno previsto»). Controlli questo punto prima di firmare qualsiasi cosa.
Dove trova queste date prima della firma del contratto?
Nel prospetto informativo (prospekt informacyjny). Il costruttore glielo consegna gratuitamente, su un supporto durevole, prima del contratto di prenotazione o del contratto con il costruttore (art. 21 comma 1–2). Il modello di prospetto, allegato alla legge, ha campi distinti per l’inizio e la fine previsti dei lavori, per il cronoprogramma dell’investimento e per il termine del trasferimento della proprietà. Se qualcosa cambia, il costruttore lo comunica con un addendum o con un nuovo prospetto (art. 22 comma 1). L’elenco completo dei campi è nel testo su quali campi del prospetto informativo controllare.
Nei locali del costruttore. A Sua richiesta, prima della firma del contratto, il costruttore deve metterle a disposizione per la consultazione nella sede dell’impresa (art. 26 comma 1 punti 3–6, stato giuridico a ottobre 2026):
- il permesso di costruire (o la comunicazione);
- il bilancio degli ultimi due anni, e se l’investimento è condotto da una società di scopo anche quello della società controllante;
- il progetto edilizio;
- la decisione di agibilità, se già rilasciata.
Chieda questi documenti durante la visita all’ufficio vendite (biuro sprzedaży); se vuole andarci con noi, ci scriva prima della prima visita. Annoti la data del permesso di costruire: servirà per la ricerca nel registro GUNB.
Cronoprogramma: come seguire i lavori dopo la firma
Il cronoprogramma dell’investimento è lo strumento migliore che ha in mano. Secondo lo stato giuridico a ottobre 2026 deve avere almeno 4 fasi, ognuna pari a una quota dal 10 al 25% dei costi complessivi dell’investimento, con la data di fine di ciascuna fase (art. 24 comma 1–2).
Il denaro lo versa sul conto vincolato abitativo (mieszkaniowy rachunek powierniczy) dopo la conclusione della singola fase, e il costruttore Le comunica la cosa su carta o su un altro supporto durevole (art. 8 comma 1–3). Con il conto aperto la banca versa il denaro al costruttore non prima di 30 giorni dalla conclusione del contratto e solo dopo aver accertato la fine della fase, in proporzione alla sua quota. Il resto dell’ultima fase il costruttore lo riceve dopo aver consegnato alla banca l’estratto dell’atto notarile che trasferisce la proprietà (art. 16 comma 1–2).
Ogni comunicazione di fine fase è dunque una data che può confrontare con il cronoprogramma. Basta una tabella semplice:
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| Fase | Data da cronoprogramma | Data della comunicazione del costruttore | Differenza |
|---|---|---|---|
| 1 | |||
| 2 | |||
| 3 | |||
| 4 |
Se le comunicazioni arrivano con un ritardo crescente rispetto al cronoprogramma, il ritardo si accumula e la data finale è a rischio prima ancora di scadere formalmente. È un segnale per parlare con il costruttore, non una prova di mala fede. Accetti ogni modifica delle date solo per iscritto.
Per gli investimenti costruiti per fasi, il cronoprogramma riguarda il compito d’investimento, cioè la parte del complesso in cui compra.
Cosa Le dice il cartello informativo in cantiere?
Il cantiere deve avere un cartello informativo giallo con lettere alte almeno 6 cm, visibile dalla strada pubblica o dal passaggio che vi conduce. Resta esposto fino al rilascio dell’agibilità (art. 45b del Codice dell’edilizia, stato giuridico a ottobre 2026). Sul cartello ci sono:
- data e numero del permesso di costruire e autorità che lo ha rilasciato;
- nome e telefono dell’autorità competente di vigilanza edilizia;
- committente e direttore dei lavori, con i numeri di telefono.
Verifichi che il numero del permesso sul cartello coincida con il contratto (art. 35 comma 1 punto 11) e con il prospetto. Fotografi il cartello con la data. Alla visita successiva vedrà se nel cantiere è cambiato qualcosa.
Ricordi che l’«inizio dei lavori» in senso giuridico è l’avvio dei lavori preparatori: tracciamento topografico, livellamento del terreno, sistemazione dell’area di cantiere, realizzazione degli allacciamenti (art. 41 comma 1–2 del Codice dell’edilizia). Un’area recintata con container può quindi essere formalmente un cantiere già avviato anche se le fondazioni non si vedono ancora. Dell’inizio previsto dei lavori il committente informa la vigilanza edilizia (art. 41 comma 4).
Registro GUNB: il permesso esiste e a che punto è?
Il registro delle domande, decisioni e comunicazioni (RWDZ) dell’Ufficio centrale di vigilanza edilizia (GUNB) è all’indirizzo wyszukiwarka.gunb.gov.pl. Stato a ottobre 2026:
- è gratuito e non richiede accesso;
- copre domande e decisioni sul permesso di costruire e le comunicazioni presentate dal 1° gennaio 2016;
- si cerca per voivodato e autorità, località, via, numero della particella, circoscrizione catastale (obręb), tipo di intervento, categoria dell’opera e date;
- mostra lo stato della pratica (per esempio in esame, decisione positiva o negativa, nessuna opposizione), ma non il contenuto della decisione;
- contiene solo le decisioni di primo grado e non tutti i tipi di comunicazione.
Numero della particella e circoscrizione si trovano nel prospetto. Lo stesso registro serve anche a verificare se vicino al Suo complesso sta per partire un altro cantiere. Lo spieghiamo meglio nel testo su come verificare cosa sorgerà accanto al complesso.
Perché la data del permesso conta? La decisione sul permesso di costruire decade se i lavori non sono iniziati entro 3 anni dal giorno in cui la decisione è diventata definitiva, o se sono stati interrotti per più di 3 anni (art. 37 comma 1 del Codice dell’edilizia). Se il permesso è vecchio e in cantiere non succede nulla, chieda direttamente al costruttore quando sono partiti i lavori preparatori.
Quanto dura di solito la costruzione di un condominio?
Secondo il GUS gli edifici residenziali plurifamiliari consegnati nel 2025 sono stati costruiti in media in 24,8 mesi, dall’inizio dei lavori alla messa in uso. Per le case unifamiliari erano 51 mesi, per tutti gli edifici residenziali 42,2 mesi (GUS, «Efekty działalności budowlanej w 2025 r.», pubblicazione del 30.06.2026, dati per tutta la Polonia).
È una media nazionale, non una norma per il Suo investimento. Non misura nemmeno il tempo dalla firma del contratto alle chiavi. Serve come punto di riferimento quando confronta le date di inizio e fine dei lavori del contratto con ciò che vede in cantiere.
Dalla fine dei lavori alle chiavi: agibilità e collaudo
La fine dei lavori non significa ancora le chiavi. Secondo lo stato giuridico a ottobre 2026 in mezzo ci sono tre passaggi.
1. Agibilità (pozwolenie na użytkowanie). Un edificio residenziale plurifamiliare rientra nella categoria XIII delle opere edilizie. Prima dell’uso serve la decisione di agibilità (art. 55 comma 1 punto 1 lett. a del Codice dell’edilizia). La via più breve, la comunicazione di fine lavori con 14 giorni per l’opposizione (art. 54 comma 1), non vale per un edificio di questo tipo. La decisione la emette l’autorità di vigilanza edilizia dopo un controllo obbligatorio (art. 59 comma 1, art. 59a). Alla domanda il committente allega, tra l’altro, il giornale dei lavori, il progetto tecnico e la dichiarazione del direttore dei lavori sulla conformità al progetto (art. 57 comma 1).
Parte del procedimento è solo il committente (art. 59 comma 7), quindi l’ufficio non Le notificherà la decisione. Chieda al costruttore quando la decisione è diventata definitiva: solo da quel momento può svolgersi il collaudo dell’appartamento (art. 41 comma 1 della legge sui costruttori). Se la decisione è stata emessa prima della firma del contratto, il costruttore doveva metterla a Sua disposizione per la consultazione su richiesta (art. 26 comma 1 punto 6).
2. Collaudo dell’appartamento. Si svolge dopo che la decisione di agibilità è diventata definitiva, con la Sua presenza e con un verbale. Sui difetti segnalati il costruttore risponde entro 14 giorni dalla firma del verbale, e quelli riconosciuti li elimina entro 30 giorni dalla data di firma del verbale (art. 41 comma 1–6 della legge sui costruttori).
3. Atto notarile di trasferimento della proprietà. Qui vale il termine dell’art. 35 comma 1 punto 7, cioè il più importante.
Se pianifica il trasloco o la fine di un affitto, conti a partire dal termine del trasferimento della proprietà, non dalla data di fine lavori, e lasci un margine. Come tradurre in denaro ogni mese di attesa in più lo mostriamo nel testo su quanto costa aspettare un appartamento in costruzione.
Il costruttore è in ritardo: cosa dice la legge?
Se il costruttore non Le trasferisce la proprietà entro il termine del contratto, secondo lo stato giuridico a ottobre 2026 si procede così:
- Assegna un termine aggiuntivo di 120 giorni per il trasferimento della proprietà. Solo dopo la sua scadenza infruttuosa può recedere dal contratto (art. 43 comma 1 punto 6 e comma 3).
- Presenta la dichiarazione di recesso, per iscritto con firme autenticate dal notaio, insieme al consenso alla cancellazione delle Sue pretese dal registro fondiario (księga wieczysta) (art. 45 comma 1).
- Il contratto si considera non concluso, e Lei non sostiene alcun costo legato al recesso (art. 44 comma 2). Il costruttore restituisce il denaro che la banca gli ha versato al più tardi entro 30 giorni (art. 44 comma 3).
La pretesa alla penale contrattuale per il periodo di ritardo la mantiene anche dopo il recesso (art. 43 comma 3), ma solo se la penale è scritta nel contratto.
Recedendo perde l’appartamento che sta aspettando. Una decisione del genere conviene prenderla con un avvocato che abbia letto il Suo contratto.
La società del costruttore: cosa controlla nei registri senza accesso
I registri non Le diranno se il costruttore finirà in tempo. Mostrano però con chi firma il contratto e come sono i suoi bilanci. Stato a ottobre 2026, tutti i motori di ricerca funzionano senza accesso:
- KRS (prs.ms.gov.pl/krs): dati della società che è parte del contratto. Spesso è una società di scopo e non il marchio della pubblicità.
- Repozytorium Dokumentów Finansowych (rdf-przegladarka.ms.gov.pl): bilanci depositati dalla società.
- Monitor Sądowy i Gospodarczy (prs.ms.gov.pl/msig): avvisi relativi alla società.
- Krajowy Rejestr Zadłużonych (krz.ms.gov.pl): verifichi se la società vi compare.
Se l’investimento è condotto da una società di scopo, prima della firma chieda anche il bilancio della società controllante, che in quel caso il costruttore deve mettere a disposizione per la consultazione (art. 26 comma 1 punto 4).
La Sua situazione di acquirente dall’estero: lingua, documenti, scadenze
Quasi tutti i documenti di cui parla questo testo sono in polacco: contratto con il costruttore, prospetto informativo, cronoprogramma, comunicazioni delle fasi concluse, documenti consultabili nell’ufficio vendite, schede KRS e GUNB.
- Metta una accanto all’altra le tre date (lavori, collaudo, trasferimento della proprietà) e la penale per il ritardo. Anche una sola riga che non capisce è un buon motivo per chiedere.
- La comunicazione di fine fase riguarda sia i termini sia i pagamenti. Si faccia tradurre le comunicazioni in polacco invece di lasciarle in un cassetto, e annoti la data di ricezione.
- Il recesso richiede una dichiarazione scritta con firme autenticate dal notaio (art. 45 comma 1). Non si sbriga via e-mail: ci dedichi del tempo, anche se non vive in Polonia.
- Se nel frattempo affitta a Varsavia, calcoli a partire dal termine del trasferimento della proprietà e non dalla fine dei lavori.
La assistiamo in 7 lingue, tra cui l’italiano.
Lista di controllo: data di consegna passo per passo
Prima di prenotazione e contratto:
- Nella bozza di contratto ci sono tre date: lavori, collaudo e trasferimento della proprietà; nel prospetto il termine dei lavori, il cronoprogramma e il termine del trasferimento della proprietà.
- Il contratto prevede una penale per il ritardo nel trasferimento della proprietà.
- Numero e data del permesso di costruire sono uguali nel contratto e sul cartello, e nel registro GUNB, cercando per indirizzo o numero di particella, si vede una pratica con decisione positiva.
- Il contratto indica se il permesso di costruire è definitivo e se non è stato impugnato.
- Il cronoprogramma ha almeno 4 fasi, ciascuna con la data di fine.
- La società del contratto è nel KRS e i suoi bilanci sono nel RDF.
Durante i lavori:
- Ogni comunicazione di fine fase la inserisce nella tabella e la confronta con il cronoprogramma.
- Ogni qualche mese fotografa il cantiere con il cartello.
- Accetta modifiche delle date solo per iscritto.
Prima delle chiavi:
- Chiede al costruttore se c’è la decisione di agibilità e quando è diventata definitiva.
- Fissa il collaudo solo dopo che questa decisione è diventata definitiva.
Le date di consegna dichiarate può confrontarle nel catalogo con i nuovi appartamenti a Varsavia con data di consegna. Le consideri un punto di partenza: conta il termine scritto nel contratto con il costruttore.
Vedi anche: Progetto a più fasi: cosa verificare prima di comprare e Contratto con il costruttore e mutuo: cosa fare se la banca rifiuta.
FAQ
Quale data del contratto con il costruttore è davvero la data di consegna?
Secondo lo stato giuridico a ottobre 2026 il contratto con il costruttore (umowa deweloperska) contiene più date distinte: inizio e fine dei lavori edili (art. 35 comma 1 punto 12), avviso di collaudo e collaudo (punto 17) e trasferimento della proprietà (punto 7; legge sui costruttori, testo unico Dz.U. 2026 poz. 880). Al termine del trasferimento della proprietà la legge collega il diritto di recesso in caso di ritardo.
Come verifico se il costruttore ha il permesso di costruire?
Numero del permesso, autorità e indicazione se la decisione è definitiva devono essere nel contratto con il costruttore (art. 35 comma 1 punto 11). Lo stesso numero è sul cartello informativo del cantiere. Stato della domanda e della decisione si vedono gratis e senza accesso nel registro GUNB (wyszukiwarka.gunb.gov.pl), che copre le pratiche dal 1° gennaio 2016. Il contenuto della decisione non c’è (a ottobre 2026).
Come capisco che il cantiere è in ritardo prima della scadenza del contratto?
Il segnale migliore è il cronoprogramma dell’investimento. Ha almeno 4 fasi, ciascuna con la propria data di fine (art. 24 della legge sui costruttori), e il costruttore Le comunica la fine di ogni fase su carta o su un altro supporto durevole (art. 8). Annoti le date di queste comunicazioni e le confronti con il cronoprogramma. Stato giuridico a ottobre 2026.
Cosa posso fare se il costruttore non trasferisce la proprietà entro il termine?
Secondo lo stato giuridico a ottobre 2026 assegna al costruttore un termine aggiuntivo di 120 giorni. Se non lo rispetta, può recedere dal contratto (art. 43 comma 1 punto 6 e comma 3) e mantiene la pretesa alla penale per il ritardo (art. 43 comma 3), se la penale è prevista nel contratto (art. 35 comma 1 punto 14). Entro 30 giorni dalla dichiarazione il costruttore restituisce il denaro che la banca gli ha versato dal conto vincolato (art. 44 comma 3).
Quanto dura in media la costruzione di un condominio in Polonia?
Secondo il GUS gli edifici residenziali plurifamiliari consegnati nel 2025 sono stati costruiti in media in 24,8 mesi, dall’inizio dei lavori alla messa in uso (pubblicazione „Efekty działalności budowlanej w 2025 r.” del 30.06.2026). È una media per tutta la Polonia, non una norma per uno specifico investimento.
Sta scegliendo un appartamento in costruzione e vuole verificare le date prima di firmare? Ci scriva prima della prima visita all’ufficio vendite. Andremo insieme, esamineremo con Lei il prospetto informativo (prospekt informacyjny), il cronoprogramma e la bozza di contratto e Le indicheremo cosa chiedere al costruttore o a un avvocato. Sul mercato primario l’acquirente non ci paga alcuna remunerazione. Il nostro compenso sul mercato primario deriva dai contratti con i costruttori.
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Questo testo ha carattere informativo e non costituisce consulenza legale. Stato giuridico a ottobre 2026.