Ha scelto tre locali con le finestre su un terreno libero. È verde e tranquillo, ma all’ufficio vendite nessuno sa dire cosa ci sarà accanto fra tre anni. Una risposta certa non la dà nessuno. Può però verificare cosa vi si può costruire e se qualcuno ha già presentato domanda di permesso di costruire. Bastano quattro fonti: il prospetto informativo del costruttore (prospekt informacyjny), il piano urbanistico locale (miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego, MPZP), le decisioni sulle condizioni di edificazione (decyzje o warunkach zabudowy, WZ) e il registro pubblico dei permessi del GUNB (Główny Urząd Nadzoru Budowlanego, l’autorità centrale di vigilanza edilizia). Indichiamo le norme secondo lo stato giuridico di ottobre 2026 e, accanto a ogni cifra, la data dei dati.
Riepilogo rapido (stato di ottobre 2026)
Scorra la tabella di lato per vedere tutte le colonne.
| Passo | Dove | Cosa ne ricava |
|---|---|---|
| 1. Prospetto informativo | lo riceve dal costruttore prima della prenotazione | piano urbanistico fino a 100 m dall’investimento, investimenti previsti nel raggio di 1 km |
| 2. Piano urbanistico (MPZP) | architektura.um.warszawa.pl, mapa.um.warszawa.pl | cosa si può costruire sul terreno davanti alla finestra |
| 3. Decisioni WZ | registro tenuto dal sindaco, prospetto (1 km) | cosa si può costruire dove il piano non c’è |
| 4. Permessi e comunicazioni | wyszukiwarka.gunb.gov.pl, Rapporto sulla particella su geoportal.gov.pl | se qualcuno si prepara già formalmente a costruire |
Passo 1: cosa deve scrivere il costruttore sul vicinato?
Parta dal documento che riceverà comunque. Il modello di prospetto informativo (allegato alla legge sui costruttori, testo unico Dz.U. 2026 poz. 880) richiede tre informazioni sull’ambiente circostante:
- piano generale e piano urbanistico per l’area dell’investimento nonché le disposizioni del piano urbanistico per i terreni entro 100 m dal confine dell’area dell’investimento;
- investimenti previsti nel raggio di 1 km: tra l’altro da piani urbanistici, decisioni sulle condizioni di edificazione, decisioni sulle condizioni ambientali, delibere sulle aree a uso limitato, mappe del rischio alluvionale e decisioni sull’ubicazione di investimenti di interesse pubblico;
- oggetti esistenti nelle vicinanze che influiscono sulle condizioni di vita. La nota al modello cita in particolare gli oggetti fastidiosi per odore, rumore o luce.
Se il terreno libero si trova entro 100 m dal confine dell’area dell’investimento, le disposizioni del suo piano urbanistico dovrebbero essere descritte nel prospetto. Confronti questa descrizione con lo schizzo di sistemazione dell’area (szkic zagospodarowania terenu), allegato al prospetto. Il prospetto mostra però la situazione del giorno in cui è stato redatto, e l’elenco degli investimenti nel raggio di 1 km non comprende le domande di permesso di costruire. Per questo conviene fare comunque i passi 2–4. L’intero documento lo trattiamo nell’articolo su quali campi del prospetto informativo controllare prima della prenotazione.
Il terreno libero a volte appartiene allo stesso costruttore ed è destinato alla fase successiva del complesso. Lo chieda apertamente e domandi una risposta scritta. A cosa fare attenzione in tal caso lo spieghiamo nella guida su cosa verificare quando il costruttore realizza il complesso a fasi.
Passo 2: il terreno davanti alla finestra ha un piano urbanistico?
Il piano urbanistico locale (MPZP) stabilisce la destinazione dell’area e le condizioni di edificazione (art. 4 comma 1 della legge sulla pianificazione e sull’assetto del territorio, testo unico Dz.U. 2026 poz. 538 e successive modifiche). Se il terreno ha un piano, sa cosa vi si può costruire: ad esempio se è area residenziale, per servizi o verde, e quanto in alto si può costruire.
Dove verificarlo a Varsavia:
- architektura.um.warszawa.pl/plany-miejscowe: elenchi dei piani in vigore, nonché consultazioni e pubblicazioni dei piani in preparazione;
- mapa.um.warszawa.pl: il portale cartografico della città, dove trova i confini dei piani;
- estratto e stralcio cartografico (wypis i wyrys): l’art. 30 comma 1 della legge dice espressamente che ognuno ha il diritto di consultare il piano generale o il piano urbanistico e di ottenerne estratti e stralci cartografici.
Quanta parte di Varsavia ha un piano? Secondo il Comune della capitale Varsavia, al 1.09.2026 sono in vigore 424 piani urbanistici su 36.530,69 ha, cioè il 70,64% della superficie della città. Questo dato comprende anche le aree escluse dalla competenza pianificatoria. Altri 144 piani sono in preparazione (8.864,53 ha, 17,14%). Se sui media incontra la cifra del 44,1% (Demagog, fine febbraio 2024), si tratta di un altro metodo di calcolo, senza le aree escluse. Le due cifre non sono confrontabili.
Copertura dei piani in alcuni distretti, comprese le aree in cui non occorre redigere un piano (Comune di Varsavia, al 1.09.2026):
Scorra la tabella di lato per vedere tutte le colonne.
| Distretto | Copertura |
|---|---|
| Żoliborz | 99,45% |
| Targówek | 89,56% |
| Praga-Południe | 87,87% |
| Ursus | 54,73% |
| Praga-Północ | 49,99% |
| Włochy | 38,08% |
Nei distretti con copertura più bassa capita più spesso un terreno senza piano. In tal caso passi al passo 3.
Un piano urbanistico può anche cambiare. Se per la zona è in corso una procedura, segua consultazioni e pubblicazione su architektura.um.warszawa.pl. Le disposizioni di un piano oggi in vigore non sono una promessa per sempre.
Passo 3: nessun piano, quindi decisioni WZ
Senza piano urbanistico sull’edificazione decide la decisione sulle condizioni di edificazione (WZ) e, per gli investimenti di interesse pubblico, la decisione sull’ubicazione di un investimento di interesse pubblico (decyzja o lokalizacji inwestycji celu publicznego) (art. 4 comma 2 e art. 59 comma 1 della legge).
Come l’ufficio decide sulla WZ (art. 61 della legge, stato giuridico di ottobre 2026):
- buon vicinato (comma 1 punto 1): almeno un terreno confinante, raggiungibile dalla stessa strada pubblica, deve essere edificato. Oppure l’area si trova in una zona di completamento dell’edificazione individuata nel piano generale (comma 1 punto 1a);
- area di analisi (comma 5a): l’ufficio esamina l’ambiente del terreno in una fascia pari a tre volte la larghezza del suo fronte, non meno di 50 m e non più di 200 m.
Per Lei è importante per un motivo semplice. Quando il Suo edificio sarà costruito, potrà diventare esso stesso un terreno confinante edificato e parte dell’area di analisi per il terreno libero accanto.
Dove cercare le decisioni WZ rilasciate. Il registro delle decisioni sulle condizioni di edificazione rilasciate è tenuto dal sindaco (art. 67 comma 1 della legge). Le decisioni WZ nel raggio di 1 km devono comparire anche nel prospetto (passo 1).
Quanto dura la decisione. La decisione WZ decade dopo 5 anni dal giorno in cui è diventata definitiva (art. 64c). Questa norma non riguarda però le decisioni divenute definitive prima del 1.01.2026 né quelle emesse in procedimenti avviati prima del 16.10.2025 (art. 62 della legge del 7 luglio 2023 di modifica della legge sulla pianificazione, Dz.U. 2023 poz. 1688). Una decisione WZ divenuta definitiva prima del 1.01.2026, o emessa in un procedimento avviato prima del 16.10.2025, non decade quindi dopo 5 anni in base all’art. 64c.
Cosa cambia dal 1.01.2027. La modifica del 30 aprile 2026 (Dz.U. 2026 poz. 781) cambia l’art. 63 della legge dal 1° gennaio 2027. La decisione WZ sarà rilasciata solo al richiedente che ha il diritto di disporre dell’immobile a fini edilizi e lo dichiara sotto responsabilità penale. Nel nuovo testo la norma dice anche che per la stessa area può essere rilasciata più di una decisione WZ. Per questo una sola decisione trovata non stabilisce cosa sorgerà davvero.
Varsavia in autunno 2026: lo studio non è più in vigore, il piano generale non c’è ancora
È una fase di transizione che riguarda direttamente i terreni liberi senza piano:
- Lo studio del Comune di Varsavia è decaduto il 1.09.2026. La modifica Dz.U. 2026 poz. 781 ha spostato il termine di validità degli studi dal 30 giugno al 31 agosto 2026.
- Il piano generale di Varsavia non è ancora stato approvato (stato di ottobre 2026). Le consultazioni si sono svolte dal 14.11.2025 al 9.02.2026. Sono arrivati oltre 27 mila scritti con oltre 77 mila istanze. Seguono gli accordi, i pareri dei distretti e la delibera del Consiglio comunale.
- Nuove decisioni WZ. Su una domanda presentata dal 1.09.2026 la decisione WZ può essere rilasciata solo se il piano generale del comune è entrato in vigore (art. 59 comma 3 della legge del 7 luglio 2023 nel testo introdotto dalla modifica 2026/781).
- Nuovi piani urbanistici. Senza piano generale un piano urbanistico può essere approvato solo se la sua pubblicazione o consultazione è stata annunciata prima della decadenza dello studio, e in alcune altre eccezioni (art. 67 comma 4 della stessa legge).
Il piano generale individua zone di pianificazione e standard urbanistici comunali e può anche delimitare aree di completamento dell’edificazione e aree di edificazione del centro urbano (art. 13a della legge). Sarà la base delle decisioni WZ (art. 13a comma 5) e un atto di diritto locale (comma 7). Quando sarà approvato, verifichi in quale zona si trova il terreno davanti alla finestra. Progetto e comunicazioni sono su architektura.um.warszawa.pl/plan-ogolny.
Cosa significa in pratica? Per un terreno libero senza piano urbanistico oggi contano soprattutto tre cose: le decisioni WZ già rilasciate, le domande di WZ presentate prima del 1.09.2026 (la condizione del piano generale riguarda le domande presentate dal 1.09.2026) e i piani urbanistici la cui pubblicazione o consultazione è stata annunciata prima del 1.09.2026. Sono proprio questi che vale la pena cercare.
Passo 4: qualcuno ha presentato domanda di permesso di costruire?
Piano e WZ dicono cosa si può costruire. La domanda di permesso dice che qualcuno si sta davvero preparando a farlo. I lavori edili possono essere eseguiti, di norma, in base a una decisione di permesso di costruire, con le eccezioni degli artt. 29–31 del Codice edilizio (Prawo budowlane), dove in parte dei casi basta una comunicazione (art. 28 comma 1, testo unico Dz.U. 2026 poz. 524 e successive modifiche).
Registro delle domande, decisioni e comunicazioni (RWDZ). Le autorità di architettura e edilizia tengono un registro delle domande di permesso di costruire, delle decisioni e delle comunicazioni (art. 82b). I dati sono pubblici e pubblicati nel BIP dell’Autorità centrale di vigilanza edilizia, GUNB (comma 7). Cosa vede (stato di ottobre 2026):
- nome e cognome o denominazione dell’investitore, tipo e categoria dell’opera e indirizzo dell’intervento edilizio;
- voci dal 2016 nel portale di ricerca pubblico wyszukiwarka.gunb.gov.pl, senza accesso.
Cosa non vede: l’indirizzo di residenza o la sede dell’investitore, escluso dalla pubblicazione (art. 82b comma 3a punto 1 lett. e).
Rapporto sulla particella nel Geoportale. Dal 15.06.2026 lo strumento «Raport o działce» su geoportal.gov.pl ha la sezione «Rejestr Wniosków, Decyzji i Zgłoszeń (GUNB)» nel raggio di 150, 300 e 500 m dalla particella. È un modo comodo per vedere cosa accade formalmente attorno all’edificio in cui compra l’appartamento.
Le comunicazioni dei lavori possono essere presentate in via elettronica tramite il portale e-Budownictwo (art. 30 comma 4d punto 2 del Codice edilizio). L’assenza di una voce nel RWDZ non significa che sul terreno non sorgerà nulla. Significa solo che oggi nel registro non c’è una domanda, una decisione o una comunicazione per quel terreno.
Cosa sorgerà accanto? Come leggere il risultato in quattro situazioni tipiche
Scorra la tabella di lato per vedere tutte le colonne.
| Cosa ha trovato | Cosa significa |
|---|---|
| Il piano urbanistico prevede edificazione residenziale | Lì un edificio è ammesso. Controlli nel piano i parametri che La riguardano, ad esempio l’altezza. |
| Il piano prevede verde o servizi pubblici | L’edificazione residenziale oggi non è ammessa, ma il piano può essere modificato con una nuova procedura. |
| Nessun piano, c’è una decisione WZ | Verifichi la data in cui è diventata definitiva e se la decisione può decadere dopo 5 anni (art. 64c). Ce ne può essere più di una. |
| Voce nel RWDZ: domanda o permesso | Qualcuno prepara formalmente la costruzione. Dal registro conosce il tipo di opera e l’investitore. |
Sulla mappa degli investimenti e delle linee metropolitane a Varsavia vede dove nella zona sorgono gli appartamenti del catalogo di Jawno e il tracciato indicativo dei tratti di metropolitana in costruzione e in progetto. La maggior parte dei punti sulla mappa mostra una posizione approssimativa. Lo stato di piani e permessi per un terreno preciso lo verifica nelle fonti dei passi 2–4. Se l’appartamento è vicino all’aeroporto Chopin, legga anche come verificare il rumore dell’aeroporto prima di comprare a Włochy.
Cosa può fare come futuro vicino?
La legge non dà al vicino un diritto di veto. Gli dà però la tutela del suo interesse giuridico:
- ognuno può sistemare l’area su cui ha un titolo giuridico in conformità al piano o alla decisione WZ, «se ciò non viola l’interesse pubblico tutelato dalla legge e gli interessi di terzi». La stessa norma dà il diritto alla tutela del proprio interesse giuridico nella sistemazione delle aree altrui (art. 6 comma 2 della legge sulla pianificazione);
- progetto e costruzione devono garantire il rispetto dei legittimi interessi dei terzi nell’area di influenza dell’opera (art. 5 comma 1 punto 9 del Codice edilizio);
- parti del procedimento per il permesso di costruire sono l’investitore e i proprietari, gli usufruttuari perpetui (użytkownik wieczysty) o gli amministratori degli immobili nell’area di influenza dell’opera (art. 28 comma 2 del Codice edilizio).
Noti l’ultimo punto. Finché non firma l’atto di trasferimento della proprietà, non è proprietario, quindi questo ruolo di norma non Le spetta ancora. Se la questione è importante per Lei, ne parli con un avvocato prima di firmare il contratto di sviluppo (umowa deweloperska).
La Sua situazione di acquirente dall’estero
- Tutte le fonti sono in polacco. Piani urbanistici, registro WZ, portale di ricerca del GUNB e prospetto informativo sono documenti e portali polacchi. La legge sui costruttori non contiene alcuna norma sulla lingua del prospetto; la legge sulla lingua polacca (Dz.U. 2026 poz. 81, art. 8 commi 1a e 1b) consente una versione parallela in lingua straniera, che lo straniero può chiedere. Nessuna delle due leggi introduce un obbligo di traduzione. Come leggere i campi del prospetto lo spiega l’articolo collegato sopra.
- Verifica a distanza. I passi 2–4 si svolgono interamente online: il portale cartografico della città, il portale di ricerca del GUNB e il rapporto sulla particella nel Geoportale non richiedono una visita sul posto. Prima di cercare, annoti l’indirizzo o il numero della particella del terreno libero.
- L’estratto è un Suo diritto. Estratto e stralcio cartografico del piano possono essere chiesti da chiunque (art. 30 comma 1). Non serve essere proprietari.
FAQ
Come scopro cosa sorgerà sul terreno libero accanto al mio nuovo appartamento?
In quattro passi: legga nel prospetto informativo (prospekt informacyjny) la parte sull’ambiente circostante (piano urbanistico fino a 100 m, investimenti previsti nel raggio di 1 km). Verifichi se il terreno ha un piano urbanistico (architektura.um.warszawa.pl, mapa.um.warszawa.pl). Se manca il piano, chieda le decisioni sulle condizioni di edificazione (decyzje o warunkach zabudowy, WZ). Infine cerchi domande e permessi di costruire nel portale di ricerca pubblico del GUNB (stato giuridico di ottobre 2026).
Il costruttore deve dirmi cosa sorgerà accanto all’investimento?
Nei limiti previsti dalla legge, sì. Secondo lo stato giuridico di ottobre 2026 il prospetto informativo riporta le disposizioni del piano urbanistico per i terreni entro 100 m dal confine dell’investimento e gli investimenti previsti nel raggio di 1 km, tra l’altro da piani urbanistici, decisioni WZ e decisioni ambientali (allegato alla legge sui costruttori, Dz.U. 2026 poz. 880).
Dove verifico se sul terreno vicino c’è un permesso di costruire?
Nel Registro delle domande, decisioni e comunicazioni (RWDZ). I dati sono pubblici e pubblicati nel BIP del GUNB; il portale wyszukiwarka.gunb.gov.pl funziona senza accesso (stato di ottobre 2026). Dal 15.06.2026 il Rapporto sulla particella (Raport o działce) nel Geoportale mostra le voci del RWDZ nel raggio di 150, 300 e 500 m.
A Varsavia si può ottenere ora una decisione sulle condizioni di edificazione (WZ)?
Lo studio (studium) di Varsavia è decaduto il 1.09.2026. Una decisione WZ su una domanda presentata dal 1.09.2026 può essere rilasciata solo se il piano generale del comune è entrato in vigore. Il piano generale di Varsavia non è ancora stato approvato (stato di ottobre 2026). Le decisioni WZ rilasciate prima restano valide e vale la pena cercarle.
Quanto dura una decisione sulle condizioni di edificazione (WZ)?
Secondo l’art. 64c della legge sulla pianificazione e sull’assetto del territorio la decisione WZ decade dopo 5 anni dal giorno in cui è diventata definitiva. La norma non si applica alle decisioni divenute definitive prima del 1.01.2026 né a quelle emesse in procedimenti avviati prima del 16.10.2025 (stato giuridico di ottobre 2026).
Finestra su un terreno libero e appuntamento all’ufficio vendite? Ci scriva prima della prima visita. La segnaliamo all’ufficio vendite (biuro sprzedaży), ci andiamo insieme e rivediamo con Lei il prospetto informativo, compresa la parte sull’ambiente circostante dell’investimento, e il modello di contratto. Le indicheremo cosa chiedere al costruttore o a un avvocato. Assistiamo i clienti in 7 lingue. Chi compra sul mercato primario non ci paga alcun compenso. Il nostro compenso sul mercato primario deriva dai contratti con i costruttori.
Jawno · +48 692 649 839 · infojawno@gmail.com
Stato giuridico di ottobre 2026. Questo testo ha carattere informativo e non costituisce consulenza legale.