Wohnung im 1. Bauabschnitt kaufen: was in den weiteren Abschnitten entsteht und was Sie im Prospekt prüfen

Sie suchen eine größere Wohnung für die Familie, und Ihnen gefällt ein Gebäude im ersten Abschnitt einer mehrphasigen Wohnanlage. Im Verkaufsbüro (biuro sprzedaży) hören Sie, in den „weiteren Etappen“ entstünden weitere Gebäude, vielleicht noch mehr. Die kurze Antwort: Das polnische Bauträgergesetz sieht im Informationsprospekt (prospekt informacyjny) kein eigenes Feld für spätere Bauabschnitte vor. Das Gesamtbild setzen Sie aus mehreren Quellen zusammen: der Beschreibung des Vorhabens im Prospekt, den Angaben zur Umgebung, der Baugenehmigung und dem Mustervertrag. Spätere Abschnitte betreffen Sie vor allem an drei Stellen: in der Eigentümergemeinschaft (wspólnota mieszkaniowa), bei Zufahrten und Gemeinschaftsflächen und bei Vertragsklauseln, die dem Bauträger für die Dauer der weiteren Bauarbeiten Befugnisse einräumen.

Rechtsgrundlagen: das Bauträgergesetz (Gesetz vom 20. Mai 2021 über den Schutz der Rechte des Erwerbers einer Wohnung oder eines Einfamilienhauses und über den Bauträger-Garantiefonds, t.j. Dz.U. 2026 poz. 880), das Baugesetz (Prawo budowlane, t.j. Dz.U. 2026 poz. 524), das Wohnungseigentumsgesetz (t.j. Dz.U. 2026 poz. 232) und das Zivilgesetzbuch (t.j. Dz.U. 2026 poz. 795). Alle Vorschriften nennen wir nach dem Rechtsstand Oktober 2026.

Die in Warschau gebauten Projekte mit Preisen von dane.gov.pl und Datenstand finden Sie im Katalog der Neubauwohnungen in Warschau. Dieser Text hilft Ihnen, die Unterlagen eines Projekts zu lesen, das in Abschnitten gebaut wird.

„Etappe“ im Verkaufsbüro und „Etappe“ im Gesetz sind nicht dasselbe

Im Gespräch mit dem Bauträger kann „Etappe“ drei verschiedene Dinge bedeuten. Trennen Sie sie, bevor Sie den Prospekt lesen.

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Hat der Bauträger eine Teilaufgabe gebildet, hat das für Sie drei Folgen (Rechtsstand Oktober 2026):

• Der Prospekt wird für die Teilaufgabe erstellt (Art. 20 Abs. 2), also für Ihr Gebäude oder Ihre Gebäudegruppe, nicht für die ganze Wohnanlage.
• Der Vertrag über das Wohnungs-Treuhandkonto (mieszkaniowy rachunek powierniczy) wird für jede Teilaufgabe gesondert geschlossen (Art. 7 Abs. 2).
• Sie zahlen nach Abschluss der jeweiligen Etappen des Bauzeitenplans der Teilaufgabe, und über den Abschluss einer Etappe informiert der Bauträger Sie in Papierform oder auf einem anderen dauerhaften Datenträger (Art. 8 Abs. 3).

Der „Abschnitt I“ aus dem Werbeprospekt muss also nicht mit der Teilaufgabe im Prospekt übereinstimmen. Prüfen Sie im Prospekt, wie viele und welche Gebäude das Dokument genau umfasst.

Was der Prospekt zu weiteren Abschnitten sagt und was nicht

Den Prospekt mit Anlagen händigt der Bauträger kostenlos auf einem dauerhaften Datenträger aus, und zwar vor dem Bauträgervertrag oder vor dem vorausgehenden Reservierungsvertrag (Art. 21 Abs. 1–2). Er ist fester Bestandteil dieser Verträge (Art. 23 Abs. 2).

Im Gesetzestext samt Prospektmuster gibt es kein Feld zu „weiteren Etappen“ der Wohnanlage. Es gibt aber drei Felder, aus denen Sie mittelbar erfahren, was nebenan entstehen kann (Rechtsstand Oktober 2026):

1. Beschreibung des Vorhabens oder der Teilaufgabe: Zahl der Gebäude, Lage. Betrifft der Prospekt nur die Teilaufgabe, beschreibt er nur deren Gebäude.
2. Festsetzungen des Bebauungsplans (plan miejscowy) für Grundstücke oder Grundstücksteile im Abstand bis 100 m von der Grenze des Vorhabens oder der Teilaufgabe. Liegt das Grundstück des nächsten Abschnitts in diesem Streifen, sehen Sie, was darauf gebaut werden darf. Gibt es keinen Plan, trägt der Bauträger „Brak planu“ ein.
3. Geplante Vorhaben im Umkreis von 1 km, unter anderem aus Bebauungsplänen, Bebauungsgenehmigungen (WZ), Umweltentscheidungen und Entscheidungen über Vorhaben im öffentlichen Interesse. Die Fußnote zum Muster nennt unter anderem Straßen, Schienenstrecken, Flugkorridore, Kläranlagen, Verbrennungsanlagen, Deponien und Friedhöfe.

Praktisch heißt das: Das Gesetz verlangt nicht, dass der Prospekt angibt, wie viele Gebäude in welcher Höhe und wann der Bauträger in weiteren Abschnitten plant. Über das hinaus, was sich aus dem Bebauungsplan im 100-m-Streifen und den Angaben zum 1-km-Umkreis ergibt, hängt es davon ab, was der Bauträger selbst schreibt. Fragen Sie schriftlich nach und bitten Sie um eine Antwort in derselben Form. Alle Felder finden Sie im Ratgeber zum Verkaufsprospekt des Bauträgers.

Ändert sich zwischen Aushändigung des Prospekts und Vertrag etwas, händigt der Bauträger einen Nachtrag oder einen neuen Prospekt mit der gekennzeichneten Änderung aus, und zwar so rechtzeitig, dass Sie sich vor dem Vertrag damit vertraut machen können (Art. 22 Abs. 1 und 3). Im Bauträgervertrag selbst müssen solche Änderungen hervorgehoben werden und binden Sie nur mit Ihrer Zustimmung (Art. 35 Abs. 2–3).

Baugenehmigung: für Ihr Gebäude oder für die ganze Anlage?

Die Baugenehmigung betrifft das gesamte Bauvorhaben. Umfasst das Vorhaben mehr als ein Objekt, kann die Genehmigung auf Antrag des Bauherrn einzelne Objekte oder eine Objektgruppe betreffen, die selbstständig funktionieren können. Dann legt der Bauherr den Entwurf der Grundstücks- oder Geländeplanung für das gesamte Vorhaben vor (Art. 33 Abs. 1 Prawo budowlane, Rechtsstand Oktober 2026).

Für Käufer im 1. Abschnitt ergeben sich daraus zwei Fragen an den Bauträger:

• Umfasst die Genehmigung nur die Gebäude Ihres Abschnitts oder die ganze Anlage?
• Wurde bei einer Genehmigung für einen Teil des Vorhabens ein Planungsentwurf für das Ganze eingereicht, und dürfen Sie sehen, wie die weiteren Gebäude darin angeordnet sind?

Nummer der Baugenehmigung und die Angabe, ob sie rechtskräftig oder angefochten ist, müssen im Bauträgervertrag stehen. Dasselbe gilt für Beginn und Ende der Arbeiten des Vorhabens oder der Teilaufgabe sowie für den Termin der Eigentumsübertragung (Art. 35 Abs. 1 Nr. 7, 11 und 12 Bauträgergesetz).

Genehmigungen und Anträge können Sie in der öffentlichen Suche des Registers der Anträge, Entscheidungen und Anzeigen des GUNB (Hauptbauaufsicht, wyszukiwarka.gunb.gov.pl) nachsehen. Gesucht wird nach Nummer, Daten, Woiwodschaft und Behörde, Ort, Straße, Hausnummer, Flurstücksnummer, Gemarkung, Art des Vorhabens, Objektkategorie oder Name des Vorhabens. Ein Feld „Bauherr“ gibt es nicht, suchen Sie also nach Adresse oder Flurstück, nicht nach dem Namen des Bauträgers. Außerdem müssen Sie einen Code aus einem Bild abtippen, und die Ergebnisse lassen sich als CSV herunterladen (Stand Oktober 2026). Wie Sie das Ergebnis für die Grundstücke rund um ein Projekt lesen, beschreibt der Ratgeber zum Bebauungsplan, zur WZ und zu Genehmigungen auf dem Nachbargrundstück.

Bebauungsplan und WZ in Warschau im Herbst 2026

Hat der nächste Abschnitt noch keine Baugenehmigung, fragen Sie, auf welcher Grundlage er entstehen soll. In Warschau sieht es im Oktober 2026 so aus:

• Die Studie (studium) ist am 1.09.2026 außer Kraft getreten. Studien galten längstens bis zum 31.08.2026 fort (Art. 65 Abs. 1 des Gesetzes vom 7.07.2023, Fassung Dz.U. 2026 poz. 781).
• Eine Bebauungsgenehmigung (WZ) auf einen Antrag ab 1.09.2026 darf nur ergehen, wenn in der Gemeinde ein Gesamtplan (plan ogólny) in Kraft ist, ausgenommen geschlossene Gebiete (Art. 59 Abs. 3–4 des Gesetzes vom 7.07.2023 zur Änderung des Raumplanungsgesetzes und einiger anderer Gesetze, Fassung Dz.U. 2026 poz. 781).
• Der Gesamtplan Warschaus ist noch nicht beschlossen. Die Konsultation lief vom 14.11.2025 bis 9.02.2026. Die Stadt erhielt über 27 Tsd. Schreiben mit über 77 Tsd. Anträgen und bearbeitet die Eingaben.

Fragen Sie daher bei einem weiteren Abschnitt ohne Genehmigung, ob dessen Grundstück von einem Bebauungsplan erfasst ist oder ob dafür eine früher erteilte WZ vorliegt. Kann der Bauträger keine Grundlage nennen, halten Sie das beim Vergleich der Angebote als Unbekannte fest.

Eigentümergemeinschaft: mit wem Sie Beschlüsse fassen

Bei einer in Abschnitten gebauten Anlage ist wichtig, ob die Gebäude der weiteren Abschnitte auf demselben Grundstück wie Ihres stehen. Nach dem Wohnungseigentumsgesetz (Rechtsstand Oktober 2026) gilt:

• Die Gemeinschaft bilden alle Eigentümer der Wohnungen eines bestimmten Grundstücks (Art. 6). Entstehen weitere Gebäude auf demselben Grundstück, gehören deren Wohnungseigentümer mit Ihnen zu einer Gemeinschaft.
• Der Miteigentumsanteil ergibt sich aus dem Verhältnis der Nutzfläche Ihrer Wohnung samt Nebenräumen zur Gesamtfläche aller Wohnungen mit solchen Räumen, auch wenn das Grundstück mit mehreren Gebäuden bebaut ist (Art. 3 Abs. 3 und 5). Zum gemeinschaftlichen Eigentum gehören der Grund und Boden sowie Gebäudeteile und Einrichtungen, die nicht ausschließlich den Wohnungseigentümern dienen (Art. 3 Abs. 2).
• Gibt es mehr als drei Wohnungen (gezählt werden abgetrennte und noch nicht abgetrennte), müssen die Eigentümer per Beschluss eine Verwaltung wählen (Art. 20 Abs. 1).
• Bei schrittweiser Abtrennung der Wohnungen gilt die anfangs gewählte Verwaltungsform gegenüber jedem weiteren Erwerber, und sie lässt sich durch einen notariell beurkundeten Beschluss ändern (Art. 18 Abs. 2 und 2a).

Ein Teil der Entscheidungen, die beim Weiterbau wichtig sind, überschreitet die gewöhnliche Verwaltung. Dafür ist ein Eigentümerbeschluss nötig (Art. 22 Abs. 2–3), unter anderem bei:

• Änderung der Zweckbestimmung eines Teils des gemeinschaftlichen Eigentums;
• Zustimmung zu Aufstockung oder Umbau;
• Änderung der Miteigentumsanteile;
• Teilung des gemeinschaftlichen Eigentums;
• Zustimmung zur Teilung eines mit mehr als einem Wohngebäude bebauten Grundstücks.

Deshalb versuchen Bauträger mitunter, solche Zustimmungen schon im Vertrag vorab einzuholen. Davon handelt der nächste Abschnitt.

Vertragsklauseln zu weiteren Abschnitten

Nicht individuell ausgehandelte Vertragsbestimmungen binden einen Verbraucher nicht, wenn sie seine Rechte und Pflichten entgegen guten Sitten gestalten und seine Interessen grob verletzen. Das gilt nicht für eindeutig formulierte Hauptleistungen wie den Preis (Art. 385¹ § 1 Zivilgesetzbuch).

Zwei Entscheidungen des UOKiK-Präsidenten zeigen, wie Klauseln beurteilt wurden, die dem Bauträger nach dem Verkauf der ersten Wohnungen Befugnisse geben:

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Die Entscheidungen betrafen bestimmte Mustervertrag-Formulare. Das heißt nicht, dass jede ähnliche Klausel in Ihrem Vertrag automatisch unwirksam ist, aber Sie wissen, wonach Sie fragen sollten. Achten Sie im Mustervertrag auf:

• Vollmachten für den Bauträger für die Zeit des Weiterbaus: wozu sie ermächtigen, für wie lange und ob sie widerrufbar sind;
• vorab erteilte Zustimmungen zu Änderungen am gemeinschaftlichen Eigentum, zu Umbau, Änderung der Anteile oder Teilung des Grundstücks;
• Verzichte auf Ansprüche, etwa wegen Beeinträchtigungen durch die Baustelle nebenan;
• Belastungen und Dienstbarkeiten des Grundstücks, die der Vertrag nennen muss (Art. 35 Abs. 1 Nr. 3), etwa eine Zufahrt über Ihre Anlage zum nächsten Abschnitt.

Baustelle nebenan, wenn Sie schon wohnen: Lärm, Straßen, Abnahme

Wer im 1. Abschnitt kauft, kann einziehen, bevor die weiteren fertig sind. Drei Vorschriften sollten Sie vorher kennen (Rechtsstand Oktober 2026):

• Immissionen. Der Eigentümer eines Grundstücks muss Einwirkungen unterlassen, die die Nutzung der Nachbargrundstücke über das durchschnittliche Maß hinaus stören (Art. 144 Zivilgesetzbuch).
• Innere Straßen. Bau, Unterhaltung und Finanzierung innerer Straßen obliegen dem Geländeverwalter, ohne einen solchen dem Grundstückseigentümer (Art. 8 Abs. 2–3 des Gesetzes über öffentliche Straßen, t.j. Dz.U. 2025 poz. 889). Fragen Sie, ob die Zufahrt zu Ihrem Gebäude eine öffentliche oder eine innere Straße sein soll und auf wessen Grund sie liegt.
• Abnahme bei unfertigem Umfeld. Die Wohnungsabnahme erfolgt, nachdem die Nutzungsgenehmigung (pozwolenie na użytkowanie) rechtskräftig geworden ist (Art. 41 Abs. 1 Bauträgergesetz). Die Nutzungsgenehmigung kann trotz nicht ausgeführter Teile der Ausbau- oder sonstigen Arbeiten erteilt werden, mit einer Frist für deren Ausführung (Art. 59 Abs. 3 Prawo budowlane).

Wie Sie den Baufortschritt Ihres eigenen Gebäudes verfolgen, beschreibt der Ratgeber zum Fertigstellungstermin und Baufortschritt.

Wann Sie vom Bauträgervertrag zurücktreten können

Nach dem Rechtsstand Oktober 2026 haben Sie 30 Tage ab Abschluss des Vertrags für den Rücktritt, unter anderem wenn der Vertrag nicht zum Prospekt passt (außer bei akzeptierten Änderungen nach Art. 35 Abs. 2), wenn der Prospekt am Vertragstag nicht der tatsächlichen oder rechtlichen Lage entspricht oder wenn ihm Angaben aus dem Muster fehlen (Art. 43 Abs. 1 Nr. 2, 4, 5 und Abs. 2).

Überträgt der Bauträger das Eigentum nicht rechtzeitig, setzen Sie ihm eine Frist von 120 Tagen. Nach deren fruchtlosem Ablauf können Sie zurücktreten und behalten den Anspruch auf die Vertragsstrafe für die Dauer der Verzögerung (Art. 43 Abs. 1 Nr. 6 und Abs. 3).

Lassen Sie sich Zusagen zu weiteren Abschnitten, die für Sie wichtig sind, deshalb vor der Unterschrift in den Vertrag oder den Prospekt schreiben. Die Rücktrittsgründe aus Art. 43 Abs. 1 Nr. 2, 4 und 5 stützen sich auf Vertrag und Prospekt, nicht auf ein Gespräch im Verkaufsbüro.

Wenn Sie kein Polnisch lesen oder aus der Ferne kaufen

Dieser Abschnitt betrifft Sie, wenn Sie Prospekt und Vertrag nicht auf Polnisch lesen. Das Bauträgergesetz enthält keine Vorschrift zur Sprache des Prospekts. Es gilt das allgemeine Gesetz über die polnische Sprache (t.j. Dz.U. 2026 poz. 81, Rechtsstand Oktober 2026):

• Im Verkehr mit einem in Polen wohnenden Verbraucher wird bei einem in Polen zu erfüllenden Vertrag Polnisch verwendet (Art. 7 Abs. 1), auch in Dokumenten, die andere Vorschriften verlangen (Art. 7 Abs. 3);
• ein Dokument kann eine parallele fremdsprachige Fassung haben (Art. 8 Abs. 1a);
• ein Ausländer, der die jeweilige Sprache beherrscht und über sein Recht auf ein Dokument auf Polnisch belehrt wurde, kann ein Dokument in der Fremdsprache beantragen (Art. 8 Abs. 1b).

Eine Pflicht zur Übersetzung des Prospekts begründen diese Vorschriften nicht. Wie sie auf Ihren Prospekt anzuwenden sind, beurteilt ein Rechtsanwalt. Für die hier besprochenen Fragen zu weiteren Abschnitten gilt: Verlassen Sie sich nicht auf mündliche Angaben auf Englisch oder Deutsch im Verkaufsbüro, sondern lassen Sie sich die Antworten schriftlich geben. Die öffentlichen Register und die GUNB-Suche sind auf Polnisch; die Pflichtangaben im Prospekt tragen polnische Feldnamen.

Fragenliste an den Bauträger vor der Reservierung

1. Betrifft der Prospekt eine Teilaufgabe oder das ganze Vorhaben? Welche Gebäude umfasst er?
2. Wie viele Gebäude und in welcher Höhe planen Sie in den weiteren Abschnitten, und wo genau?
3. Umfasst die Baugenehmigung nur meinen Abschnitt? Gibt es eine Geländeplanung für das gesamte Vorhaben?
4. Auf welcher Grundlage entsteht der nächste Abschnitt: Bebauungsplan, frühere WZ-Entscheidung oder bereits erteilte Baugenehmigung?
5. Stehen die Gebäude der weiteren Abschnitte auf demselben Grundstück wie meines? Wie viele Wohnungen umfasst die Gemeinschaft?
6. Welche Verwaltungsform sieht der Vertrag vor, und wer ist anfangs Verwalter?
7. Enthält der Vertrag Vollmachten, vorab erteilte Zustimmungen oder Anspruchsverzichte im Zusammenhang mit weiteren Abschnitten?
8. Wo verläuft die Zufahrt für die Baumaschinen der weiteren Abschnitte? Ist die Zufahrtsstraße öffentlich oder innerer Natur?
9. Welche gemeinschaftlichen Anlagen (etwa Spielplatz, Grünflächen) entstehen in meinem Abschnitt, welche erst in späteren?

FAQ

Muss der Bauträger im Prospekt angeben, was in späteren Bauabschnitten entsteht?

Ein eigenes Feld dafür gibt es nicht. Nach dem Rechtsstand Oktober 2026 verlangt das Prospektmuster (Anlage zum Bauträgergesetz, Dz.U. 2026 poz. 880) die Beschreibung des Vorhabens oder der Teilaufgabe (Zahl und Lage der Gebäude), die Festsetzungen des Bebauungsplans für Grundstücke bis 100 m Entfernung und Angaben zu geplanten Vorhaben im Umkreis von 1 km. Fragen Sie den Bauträger zu den weiteren Abschnitten schriftlich.

Können meine Zahlungen im 1. Bauabschnitt den nächsten Abschnitt finanzieren?

Das Gesetz bindet Treuhandkonto und Zahlungen an Ihr Vorhaben oder Ihre Teilaufgabe. Hat der Bauträger eine Teilaufgabe gebildet, wird der Treuhandkontovertrag für jede Teilaufgabe gesondert geschlossen (Art. 7 Abs. 2) und der Prospekt für die Teilaufgabe erstellt (Art. 20 Abs. 2). Sie zahlen nach Abschluss der jeweiligen Etappen des Bauzeitenplans Ihres Vorhabens oder Ihrer Teilaufgabe (Art. 8 Abs. 3). Rechtsstand Oktober 2026.

Gehören die Käufer des 1. Abschnitts zur selben Eigentümergemeinschaft wie die späteren Käufer?

Das hängt davon ab, ob die Gebäude auf demselben Grundstück stehen. Die Gemeinschaft bilden die Eigentümer der Wohnungen eines bestimmten Grundstücks (Art. 6 des Wohnungseigentumsgesetzes). Der Anteil richtet sich nach der Fläche, auch wenn das Grundstück mit mehreren Gebäuden bebaut ist (Art. 3 Abs. 5). Rechtsstand Oktober 2026.

Darf der Bauträger im Vertrag Zustimmungen für weitere Bauabschnitte verlangen?

Solche Klauseln werden mitunter als unzulässig beurteilt. In der Entscheidung RPZ 1/2023 vom 22.06.2023 erklärte der Präsident der Verbraucherschutzbehörde UOKiK die Pflicht für unzulässig, spätere Erwerber zu Vollmachten und Zustimmungen zugunsten des Bauträgers zu verpflichten, unter anderem für Arbeiten zu weiteren Abschnitten. Ob eine Klausel unwirksam ist, hängt von ihrem Wortlaut ab (Art. 385¹ § 1 Zivilgesetzbuch).

Kann ein weiterer Abschnitt in Warschau noch eine Bebauungsgenehmigung (WZ) erhalten?

Für Anträge auf Baugenehmigung nach Lage (WZ) ab 1.09.2026 darf die Entscheidung nur ergehen, wenn in der Gemeinde ein Gesamtplan (plan ogólny) in Kraft ist (Art. 59 Abs. 3 des Gesetzes vom 7.07.2023, Fassung Dz.U. 2026 poz. 781). Der Gesamtplan Warschaus ist noch nicht beschlossen (Stand Oktober 2026). Fragen Sie, ob für den weiteren Abschnitt ein Bebauungsplan oder eine frühere WZ-Entscheidung vorliegt.

Der Text hat informativen Charakter und ist keine Rechtsberatung. Rechtsstand Oktober 2026.

Sie wählen eine Wohnung im 1. Bauabschnitt und planen einen Besuch im Verkaufsbüro? Schreiben Sie uns vor dem ersten Besuch. Wir melden Sie dort an, gehen gemeinsam hin und besprechen mit Ihnen den Informationsprospekt und den Vertragsentwurf anhand der Fragenliste aus diesem Text. Wir zeigen, was Sie den Bauträger oder einen Rechtsanwalt fragen sollten. Käufer auf dem Primärmarkt zahlen uns keine Vergütung. Unsere Vergütung auf dem Primärmarkt ergibt sich aus Verträgen mit Bauträgern.

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