Projenin 1. etabından daire alıyorsunuz: sonraki etaplarda ne yapılacak ve prospektüste ne kontrol edilmeli

Aile için daha geniş bir daire arıyorsunuz ve çok etaplı bir projenin ilk etabındaki bina hoşunuza gitti. Satış ofisinde (biuro sprzedaży) „sonraki etaplarda” yeni binalar yapılacağı, belki daha fazlasının geleceği söyleniyor. Kısa cevap: Polonya müteahhit kanunu, bilgi prospektüsünde (prospekt informacyjny) sitenin sonraki etapları için ayrı bir alan öngörmüyor. Bütünü birkaç kaynaktan birleştirirsiniz: prospektüsteki proje açıklaması, çevre bilgileri, inşaat ruhsatı ve sözleşme örneği. Sonraki etaplar sizi en çok üç noktada ilgilendirir: kat malikleri topluluğunda (wspólnota mieszkaniowa), yollarda ve ortak alanlarda, ayrıca müteahhide inşaat sürerken yetki veren sözleşme hükümlerinde.

Hukuki dayanak: müteahhit kanunu (20 Mayıs 2021 tarihli, konut veya müstakil ev alıcısının haklarının korunması ve Müteahhit Teminat Fonu hakkında kanun, t.j. Dz.U. 2026 poz. 880), Yapı Kanunu (Prawo budowlane, t.j. Dz.U. 2026 poz. 524), Kat Mülkiyeti Kanunu (t.j. Dz.U. 2026 poz. 232) ve Medeni Kanun (t.j. Dz.U. 2026 poz. 795). Tüm hükümleri Ekim 2026 hukuki durumuna göre veriyoruz.

Varşova’da inşa edilen projeleri, dane.gov.pl fiyatları ve veri tarihiyle birlikte Varşova’daki yeni daireler kataloğunda bulabilirsiniz. Bu yazı, etaplar hâlinde inşa edilen bir projenin belgelerini okumanıza yardımcı olur.

Satış ofisindeki „etap” ile kanundaki „etap” aynı şey değil

Müteahhitle konuşurken „etap” üç farklı şey anlamına gelebilir. Prospektüsü okumadan önce bunları ayırın.

Tüm sütunları görmek için tabloyu yana kaydırın. →

Müteahhit görev birimi ayırmışsa bunun sizin için üç sonucu olur (hukuki durum Ekim 2026):

• Prospektüs görev birimi için hazırlanır (md. 20 f. 2); yani tüm site için değil, sizin binanız veya bina grubunuz için.
• Konut emanet hesabı (mieszkaniowy rachunek powierniczy) sözleşmesi her görev birimi için ayrı yapılır (md. 7 f. 2).
• Ödemeyi görev biriminin takvimindeki etaplar tamamlandıkça yaparsınız; etabın tamamlandığını müteahhit size kâğıt üzerinde veya başka bir kalıcı veri taşıyıcısında bildirir (md. 8 f. 3).

Reklam broşüründeki „1. etap” bu yüzden prospektüsteki görev birimiyle örtüşmek zorunda değil. Elinizdeki belgenin tam olarak kaç ve hangi binaları kapsadığını prospektüste kontrol edin.

Prospektüs sonraki etaplar hakkında ne söylüyor, ne söylemiyor

Müteahhit prospektüsü ekleriyle birlikte ücretsiz olarak, kalıcı veri taşıyıcısında, müteahhit sözleşmesinden veya ondan önceki rezervasyon sözleşmesinden önce teslim eder (md. 21 f. 1–2). Prospektüs bu sözleşmelerin ayrılmaz parçasıdır (md. 23 f. 2).

Prospektüs örneğiyle birlikte kanun metninde sitenin „sonraki etapları” için bir alan yok. Ancak yan tarafta ne yapılabileceğini dolaylı olarak gösteren üç alan var (hukuki durum Ekim 2026):

1. Projenin veya görev biriminin açıklaması: bina sayısı, yerleşim. Prospektüs yalnızca görev birimi içinse yalnızca onun binalarını anlatır.
2. Projenin veya görev biriminin sınırından 100 m’ye kadar olan parsellere veya parça parsellere ilişkin imar planı (plan miejscowy) hükümleri. Sonraki etabın parseli bu şeritteyse orada ne yapılabileceğini görürsünüz. Plan yoksa müteahhit „Brak planu” yazar.
3. 1 km yarıçapında öngörülen yatırımlar, bunlar arasında imar planları, imar durumu kararları (WZ), çevresel kararlar ve kamu yararı amaçlı yatırım kararları. Örneğin ek notu yollar, raylı hatlar, hava koridorları, arıtma tesisleri, yakma tesisleri, çöp depolama alanları ve mezarlıkları sayar.

Pratik sonuç: Kanun, prospektüsün müteahhidin sonraki etaplarda kaç bina, hangi yükseklikte ve ne zaman yapmayı planladığını belirtmesini şart koşmuyor. 100 m’lik şeritteki imar planından ve 1 km’lik çevre bilgisinden çıkanların ötesi müteahhidin kendi yazdıklarına bağlı. Bunu yazılı sorun ve cevabı aynı biçimde isteyin. Tüm alanlar için müteahhit bilgi prospektüsü yazımıza bakın.

Prospektüs tesliminden sözleşmeye kadar bir şey değişirse müteahhit, değişikliğin belirtildiği bir ek veya yeni prospektüsü, sözleşmeden önce inceleyebileceğiniz bir sürede teslim eder (md. 22 f. 1 ve 3). Müteahhit sözleşmesinin kendisinde bu tür değişikliklerin vurgulanması gerekir ve yalnızca sizin onayınızla sizi bağlar (md. 35 f. 2–3).

İnşaat ruhsatı: yalnızca sizin binanız için mi, tüm site için mi?

İnşaat ruhsatı bütün yapı projesine ilişkindir. Proje birden fazla yapı içeriyorsa, yatırımcının talebiyle ruhsat seçilen yapıları veya bağımsız işleyebilen yapı grubunu kapsayabilir. O zaman yatırımcı, tüm proje için arsa veya saha düzenleme projesini sunar (Prawo budowlane md. 33 f. 1, hukuki durum Ekim 2026).

1. etaptan alanlar için buradan müteahhide iki soru çıkar:

• Ruhsat yalnızca sizin etabınızın binalarını mı, yoksa tüm siteyi mi kapsıyor?
• Projenin yalnızca bir kısmı için ruhsat verildiyse bütünü için saha düzenleme projesi sunuldu mu ve sonraki binaların orada nasıl yerleştirildiğini görebilir misiniz?

İnşaat ruhsatının numarası ve kesinleşip kesinleşmediği ya da dava konusu olup olmadığı müteahhit sözleşmesinde yer almalıdır. Aynısı, projenin veya görev biriminin işlerinin başlangıç ve bitiş tarihleri ile mülkiyetin devri tarihi için de geçerlidir (müteahhit kanunu md. 35 f. 1 b. 7, 11 ve 12).

Ruhsatları ve başvuruları GUNB’un (Yapı Denetimi Başmüdürlüğü) Başvuru, Karar ve Bildirim Kaydı’nın kamuya açık arama motorunda (wyszukiwarka.gunb.gov.pl) kontrol edebilirsiniz. Numara, tarih, vilayet ve makam, yer, sokak, bina numarası, parsel numarası, ada, yapı türü, yapı kategorisi veya proje adıyla aranır. Formda „yatırımcı” alanı yok; müteahhidin adıyla değil, adres veya parselle arayın. Ayrıca resimdeki kodu yazmanız gerekir ve sonuçlar CSV olarak indirilebilir (Ekim 2026). Projenin çevresindeki parseller için sonucun nasıl okunacağını komşu parselde imar planı, WZ ve ruhsatları kontrol etme yazımızda anlatıyoruz.

Varşova’da 2026 sonbaharında imar planı ve WZ

Sonraki etabın henüz inşaat ruhsatı yoksa hangi dayanakla yapılacağını sorun. Varşova’da Ekim 2026 itibarıyla durum şöyle:

• Studium 1.09.2026’da yürürlükten çıktı. Studiumlar en geç 31.08.2026’ya kadar geçerliliğini korudu (7.07.2023 tarihli kanun md. 65 f. 1, Dz.U. 2026 poz. 781 metni).
• 1.09.2026’dan itibaren yapılan başvuruda imar durumu kararı (WZ) yalnızca belediyede genel plan (plan ogólny) yürürlükteyse verilebilir; kapalı alanlar hariç (7.07.2023 tarihli, imar ve mekânsal planlama kanununu ve bazı diğer kanunları değiştiren kanun md. 59 f. 3–4, Dz.U. 2026 poz. 781 metni).
• Varşova’nın genel planı henüz kabul edilmedi. Danışma süreci 14.11.2025 ile 9.02.2026 arasında sürdü. Şehir, 77 bini aşan talep içeren 27 binden fazla yazı aldı ve itirazları inceliyor.

Ruhsatı olmayan sonraki etap için o etabın parselini bir imar planının kapsayıp kapsamadığını veya daha önce verilmiş bir WZ kararı olup olmadığını sorun. Müteahhit bir dayanak gösteremiyorsa bunu teklifleri karşılaştırırken bir belirsizlik olarak not edin.

Kat malikleri topluluğu: kimlerle karar alacaksınız

Etaplar hâlinde inşa edilen sitede, sonraki etapların binalarının sizinkiyle aynı taşınmaz üzerinde olup olmayacağı önemlidir. Kat Mülkiyeti Kanunu’na göre (hukuki durum Ekim 2026):

• Topluluğu, belirli bir taşınmazdaki bağımsız bölümlerin tüm malikleri oluşturur (md. 6). Sonraki binalar aynı taşınmazda yapılırsa, oradaki bölümlerin malikleri sizinle aynı toplulukta olur.
• Ortak mülkteki pay, bağımsız bölümün ilgili müştemilatla birlikte kullanım alanının, bu tür müştemilatı olan tüm bölümlerin toplam alanına oranıdır; arsa birden fazla binayla yapılaşmış olsa da (md. 3 f. 3 ve 5). Ortak mülke arsa ile yalnızca malikler tarafından kullanılmayan bina bölümleri ve tesisler girer (md. 3 f. 2).
• Bölüm sayısı üçten fazlaysa (ayrılmış ve ayrılmamış olanlar sayılır) malikler karar ile bir yönetim seçmek zorundadır (md. 20 f. 1).
• Bölümler aşamalı olarak ayrıldığında başlangıçta benimsenen yönetim biçimi her sonraki alıcı için de geçerlidir; bunu noter tutanaklı bir kararla değiştirmek mümkündür (md. 18 f. 2 ve 2a).

İnşaat sürerken önemli kararların bir kısmı olağan yönetimi aşar. Bunlar için malikler kurulu kararı gerekir (md. 22 f. 2–3), örneğin:

• ortak mülkün bir bölümünün kullanım amacını değiştirmek;
• kat ilavesine veya yeniden yapıma onay vermek;
• payların büyüklüğünü değiştirmek;
• ortak mülkü bölmek;
• birden fazla konut binası bulunan bir arsanın bölünmesine onay vermek.

Müteahhitlerin bazen bu tür onayları sözleşmeyle önceden almaya çalışmasının nedeni budur. Sonraki bölüm bununla ilgili.

Sonraki etaplara ilişkin sözleşme hükümleri

Bireysel olarak müzakere edilmemiş sözleşme hükümleri, tüketicinin hak ve yükümlülüklerini dürüstlük kurallarına aykırı biçimde oluşturuyor ve çıkarlarını ağır biçimde ihlal ediyorsa tüketiciyi bağlamaz. Hüküm, fiyat gibi açıkça ifade edilmiş asıl edimleri kapsamaz (Medeni Kanun md. 385¹ § 1).

UOKiK Başkanı’nın iki kararı, ilk daireler satıldıktan sonra müteahhide yetki veren hükümlerin nasıl değerlendirildiğini gösteriyor:

Tüm sütunları görmek için tabloyu yana kaydırın. →

Kararlar belirli sözleşme örnekleriyle ilgiliydi. Bu, sözleşmenizdeki her benzer hükmün otomatik olarak geçersiz olduğu anlamına gelmez; ancak neyi soracağınızı bilirsiniz. Sözleşme örneğinde şunlara bakın:

• müteahhide verilen vekâletler: sonraki etapların inşaatı süresince neye yetki verdiği, ne kadar süreyle geçerli olduğu ve geri alınıp alınamayacağı;
• önceden verilen onaylar: ortak mülkte değişiklik, yeniden yapım, payların değişmesi veya arsanın bölünmesi;
• taleplerden feragat, örneğin yandaki inşaatın rahatsızlıklarına karşı;
• taşınmazın üzerindeki yükler ve irtifaklar; sözleşme bunları belirtmek zorundadır (md. 35 f. 1 b. 3), örneğin sonraki etaba sitenizin içinden geçen bir geçiş hakkı.

Siz zaten oturuyorken yandaki inşaat: gürültü, yollar, teslim

1. etaptan alan kişi, sonraki etaplar bitmeden taşınabilir. Üç hükmü önceden bilmekte fayda var (hukuki durum Ekim 2026):

• Komşuluk rahatsızlıkları. Taşınmaz maliki, komşu taşınmazların kullanımını ortalama ölçüyü aşacak biçimde engelleyen eylemlerden kaçınmalıdır (Medeni Kanun md. 144).
• Site içi yollar. İç yolların yapımı, bakımı ve finansmanı saha yöneticisine, o yoksa saha sahibine aittir (Kamu Yolları Kanunu md. 8 f. 2–3, t.j. Dz.U. 2025 poz. 889). Binanıza giden erişim yolunun kamu yolu mu iç yol mu olacağını ve kimin arazisinde bulunduğunu sorun.
• Çevresi bitmemiş binada teslim. Dairenin teslimi, kullanım izni (pozwolenie na użytkowanie) kararının kesinleşmesinden sonra yapılır (müteahhit kanunu md. 41 f. 1). Kullanım izni, bazı ince işçilik veya diğer işler yapılmamış olsa da, bunların tamamlanması için süre belirtilerek verilebilir (Prawo budowlane md. 59 f. 3).

Kendi binanızın inşaat ilerlemesini nasıl izleyeceğinizi inşaat ilerlemesini ve teslim tarihini takip etme yazımızda anlatıyoruz.

Müteahhit sözleşmesinden ne zaman cayabilirsiniz

Hukuki durum Ekim 2026: sözleşmenin yapılmasından itibaren 30 gün içinde, örneğin sözleşme prospektüsle uyuşmuyorsa (md. 35 f. 2 uyarınca kabul edilen değişiklikler hariç), prospektüs sözleşme gününde fiili veya hukuki durumla uyuşmuyorsa ya da örnekteki veriler eksikse cayma hakkınız vardır (md. 43 f. 1 b. 2, 4, 5 ve f. 2).

Müteahhit mülkiyeti zamanında devretmezse ona 120 günlük süre verirsiniz. Bu sürenin sonuçsuz geçmesinden sonra sözleşmeden cayabilir ve gecikme dönemi için sözleşme cezası talebinizi korursunuz (md. 43 f. 1 b. 6 ve f. 3).

Bu yüzden sonraki etaplarla ilgili sizin için önemli olan güvenceleri, imzadan önce sözleşmeye veya prospektüse yazdırmanızı isteyin. Md. 43 f. 1 b. 2, 4 ve 5’teki cayma gerekçeleri sözleşmeye ve prospektüse dayanır, satış ofisindeki konuşmaya değil.

Lehçe okumuyorsanız veya uzaktan alıyorsanız

Bu bölüm, prospektüsü ve sözleşmeyi Lehçe okuyamayan yabancı alıcılar içindir. Müteahhit kanunu prospektüsün diline ilişkin bir hüküm içermez. Genel Lehçe Dili Kanunu geçerlidir (t.j. Dz.U. 2026 poz. 81, hukuki durum Ekim 2026):

• Polonya’da yaşayan tüketiciyle, Polonya’da ifa edilecek bir sözleşmede Lehçe kullanılır (md. 7 f. 1); başka hükümlerin aradığı belgelerde de (md. 7 f. 3);
• bir belgenin paralel yabancı dil versiyonu olabilir (md. 8 f. 1a);
• ilgili dili bilen ve belgeyi Lehçe alma hakkı konusunda bilgilendirilmiş bir yabancı, belgenin yabancı dilde hazırlanmasını talep edebilir (md. 8 f. 1b).

Bu hükümler prospektüsün çevrilmesi yükümlülüğü getirmez. Bunların prospektüsünüze nasıl uygulanacağını bir avukat değerlendirir. Sonraki etaplara ilişkin sorularda: satış ofisindeki sözlü İngilizce veya Türkçe açıklamalara güvenmeyin, cevapları yazılı alın. Kamu kayıtları ve GUNB arama motoru Lehçedir; prospektüsün zorunlu alanları Lehçe adlar taşır.

Rezervasyondan önce müteahhide soru listesi

1. Prospektüs görev birimi için mi, tüm proje için mi hazırlandı? Hangi binaları kapsıyor?
2. Sonraki etaplarda kaç bina, hangi yükseklikte ve tam olarak nerede planlıyorsunuz?
3. İnşaat ruhsatı yalnızca benim etabımı mı kapsıyor? Tüm proje için saha düzenleme projesi var mı?
4. Sonraki etap hangi dayanakla yapılacak: imar planı, daha önceki WZ kararı mı, yoksa verilmiş ruhsat mı?
5. Sonraki etapların binaları benimkiyle aynı taşınmazda mı olacak? Topluluk kaç bölümü kapsayacak?
6. Sözleşme hangi yönetim biçimini öngörüyor ve başlangıçta yönetici kim?
7. Sözleşmede sonraki etaplarla ilgili vekâletler, önceden verilen onaylar veya taleplerden feragat var mı?
8. Sonraki etapların iş makineleri hangi yoldan girecek? Erişim yolu kamu yolu mu, iç yol mu?
9. Benim etabımda hangi ortak alanlar (örneğin oyun alanı, yeşil alan) yapılacak, hangileri ancak sonraki etaplarda?

FAQ

Müteahhit prospektüste sitenin sonraki etaplarında ne yapılacağını yazmak zorunda mı?

Bunun için ayrı bir alan yok. Hukuki durum Ekim 2026: prospektüs örneği (müteahhit kanununun eki, Dz.U. 2026 poz. 880) projenin veya görev biriminin açıklamasını (bina sayısı, yerleşim), proje sınırından 100 m içindeki parsellere ilişkin imar planı hükümlerini ve 1 km yarıçapındaki öngörülen yatırımları ister. Sonraki etapları müteahhide yazılı sorun.

1. etaptaki ödemelerim sonraki etabın inşaatını finanse edebilir mi?

Kanun, emanet hesabını ve ödemeleri sizin projenize veya görev biriminize bağlar. Müteahhit görev birimi (zadanie inwestycyjne) ayırmışsa emanet hesabı sözleşmesi her görev birimi için ayrı yapılır (md. 7 f. 2), prospektüs de görev birimi için hazırlanır (md. 20 f. 2). Ödemeyi, projenizin veya görev biriminizin takvimindeki etaplar tamamlandıkça yaparsınız (md. 8 f. 3). Hukuki durum Ekim 2026.

1. etap sakinleri sonraki etaplardan alanlarla aynı kat malikleri topluluğunda mı olur?

Binaların aynı taşınmaz üzerinde olup olmadığına bağlı. Topluluğu belirli bir taşınmazdaki bağımsız bölümlerin malikleri oluşturur (Kat Mülkiyeti Kanunu md. 6); arsa birden fazla binayla yapılaşmış olsa da pay alana göre hesaplanır (md. 3 f. 5). Hukuki durum Ekim 2026.

Müteahhit sözleşmede sonraki etaplar için onay veya vekâlet isteyebilir mi?

Bu tür hükümler bazen haksız şart sayılıyor. RPZ 1/2023 sayılı 22.06.2023 tarihli kararında UOKiK Başkanı, sonraki alıcıyı müteahhide vekâlet ve onay vermeye yükümlü kılan hükmü (sonraki etaplara ilişkin işler dahil) haksız buldu. Belirli bir hükmün geçerliliği metnine bağlıdır (Medeni Kanun md. 385¹ § 1).

Varşova’da sonraki etap hâlâ imar durumu (WZ) kararı alabilir mi?

1.09.2026’dan itibaren yapılan WZ başvurularında karar ancak belediyede genel plan (plan ogólny) yürürlükteyse verilebilir (7.07.2023 tarihli kanun md. 59 f. 3, Dz.U. 2026 poz. 781 metni). Varşova’nın genel planı henüz kabul edilmedi (Ekim 2026). Sonraki etap için imar planı veya daha önce verilmiş bir WZ kararı olup olmadığını sorun.

Bu metin bilgilendirme amaçlıdır ve hukuki tavsiye değildir. Hukuki durum: Ekim 2026.

1. etaptan daire seçiyor ve satış ofisine gitmeyi planlıyor musunuz? İlk ziyaretten önce bize yazın. Sizi satış ofisine bildirir, birlikte gideriz ve bu yazıdaki soru listesine göre bilgi prospektüsünü ve sözleşme taslağını sizinle birlikte inceleriz. Müteahhide veya bir avukata ne sorulacağını göstereriz. Birincil piyasada alıcı bize ücret ödemez. Birincil piyasadaki ücretimiz müteahhitlerle yaptığımız sözleşmelerden doğar.

Jawno · +48 692 649 839 · infojawno@gmail.com