Varşova’da her ay kira ödüyorsunuz ve iki teklifiniz var: yaklaşık iki ay sonra anahtarı teslim edilecek, müteahhitten hazır bir daire ya da fiyat listesinde daha ucuz görünen ama bir buçuk yıl bekleyeceğiniz, bu sürede kira ödemeye devam edeceğiniz inşaat halinde bir daire. İnşaat halindeki daireyi almak, ancak fiyat farkı ek bekleme aylarının kirasından büyükse ve gecikme için bir payınız kalıyorsa kârlıdır. Varşova’da 40–59 m² 2 odalı daire için ortalama kirada, ayda 3.897 PLN (Mayıs 2026 verileri, Bankier.pl’in Otodom Analytics verilerine dayanan 22.06.2026 tarihli raporu), 16 ek ay 62.352 PLN eder. 50 m² bir dairede bu, başa baş çıkmak için inşaat halindeki dairenin metrekare başına yaklaşık 1.247 PLN daha ucuz olması gerektiği anlamına gelir (kendi hesabımız, Ekim 2026 itibarıyla).
Aşağıda formül, tablo, kira dışındaki maliyetler ve yabancılara yönelik bölüm var. Hukuki durum: Ekim 2026. Geliştirici kanunu (ustawa deweloperska), 20 Mayıs 2021 tarihli kanundur (birleşik metin Dz.U. 2026 poz. 880). İlk evini alanlar için genel karşılaştırma: hazır mı inşaat halinde mi: anahtarı beklemenin maliyetini hesaplayın.
Kiradayken bekleme maliyeti nasıl hesaplanır
Önemli olan anahtara kadar geçen tüm süre değil, iki teklif arasındaki farktır. Hazır daire için de beklersiniz: noter senedi, teslim alma ve banka kararı için. Geliştirici standardındaki (stan deweloperski) bir konutun tamamlanması iki durumda da benzer sürdüğü için onu hesaba katmazsınız.
bekleme maliyeti = aylık kiranız × (inşaat halindeki daire için anahtara kalan ay − hazır daire için anahtara kalan ay)
Sonucu, metrekare farkıyla değil, ek ödemeler (otopark yeri, depo) dahil tüm konutların fiyat farkıyla karşılaştırın. Metrekareye ancak en sonda çevirin; teklifleri karşılaştırmak kolaylaşır.
Tablo, aylık ortalama 3.897 PLN kirayı kullanır (Mayıs 2026, kaynak yukarıdaki gibi). Kendi kiranızı yazın. Tutarlar kendi hesabımızdır, Ekim 2026 itibarıyla.
Tüm sütunları görmek için tabloyu yana kaydırın.
| Ek kira ayı | Kira maliyeti | 50 m²’de m² ne kadar ucuz olmalı | Örnek konut fiyatındaki payı* |
|---|---|---|---|
| 12 | 46.764 PLN | yaklaşık 935 PLN | %5,6 |
| 16 (örn. inşaat halinde 18 ay, hazır için 2 ay) | 62.352 PLN | yaklaşık 1.247 PLN | %7,4 |
| 20 (16 ay + yaklaşık 4 ay gecikme) | 77.940 PLN | yaklaşık 1.559 PLN | %9,3 |
| 24 | 93.528 PLN | yaklaşık 1.871 PLN | %11,1 |
* Örnek konut: 50 m² × 16.783 PLN/m² = 839.150 PLN. 16.783 PLN/m², NBP’ye (BaRN veri tabanı) göre 2026’nın 2. çeyreğinde Varşova birincil piyasadaki ortalama işlem fiyatıdır. Bu yalnızca bir referans noktasıdır; önemli olan sizin iki teklifinizin fiyatıdır.
Örnek: inşaat halindeki daire 40.000 PLN daha ucuzsa ve bekleme farkı 16 ayse, yalnızca kirada yaklaşık 22.000 PLN kaybedersiniz. Fiyat listesinde daha pahalı olan hazır daire, sonuçta daha ucuza gelir.
Varşova’da inşaat halindeki daire hazırdan daha ucuz mu
Ortalamada hayır. BIG DATA RynekPierwotny.pl’e göre (Ağustos 2026) Varşova’da hazır daireler ortalama m² başına 19,7 bin PLN, teslim tarihi 2 yıl veya daha uzak olanlar ise 26,2 bin PLN idi. Yani hazır daireler, uzun süre beklemeniz gerekenlerden ortalama %24,8 daha ucuzdu.
Bu, aynı dairenin inşaat halinde daha pahalı olduğu anlamına gelmez. Ortalamalar farklı semtleri, standartları ve metrekareleri karşılaştırır; teslimi uzak projeler, hazır binalarda kalan konutlardan farklı bir segmentte olabilir. Bu yüzden:
- aynı çevredeki, benzer büyüklük ve standarttaki daireleri, mümkünse müteahhit sonraki etapları satıyorsa aynı yatırımda karşılaştırın;
- fiyatları müteahhidin fiyat listesinden alın: Ekim 2026 itibarıyla geçerli hukuka göre müteahhit internet sitesinde metrekare fiyatını, her konutun KDV dahil fiyatını ve fiyat değişikliklerinin tarihli geçmişini yayımlamak zorundadır (geliştirici kanunu madde 19a);
- iki teklifi yan yana koymak için semt ve teslim tarihine göre Varşova’daki yeni daire arama aracını kullanın.
Hazır konut az değil: CBRE ve Tabelaofert.pl’e göre 2026 Haziran sonunda Varşova’da 3.344 hazır, satılmamış daire vardı; bu, teklifin %20,5’idir.
Kira dışında inşaatı beklemek neye mal olur
İnşaat sırasındaki ödemeler. Geliştirici sözleşmesinde (umowa deweloperska) ödemeleri işlerin ilerlemesine göre, her aşama tamamlandıktan sonra konut emanet hesabına (mieszkaniowy rachunek powierniczy) yaparsınız (madde 8 fıkra 1–3). Takvimde en az 4 aşama bulunur; her aşama, sizin dairenizin değil, projenin toplam maliyetinin %10–25’idir (madde 24 fıkra 2). Kendi parayla alıyorsanız inşaat boyunca hem kira hem müteahhide taksit ödersiniz. Ayrıntılar: yabancı için aşamalı ödemeler nasıl işler.
Kredi. Kredi danışmanınıza taksitlerin ne zaman başlayacağını sorun. Aynı anda hem taksit hem kira ödediğiniz ayları tabloya ekleyin.
Gecikme. Sözleşmedeki tarih müteahhidi bağlar, ama taşınma tarihiniz değildir. Yönlendirici olarak: GUS’a göre Polonya’da çok daireli binalar 2025’te ortalama 24,8 ayda inşa edildi (30.06.2026 tarihli yayın). Müteahhit mülkiyeti size zamanında devretmezse, ona 120 günlük ek süre verirsiniz. Ancak o süreye de uymazsa sözleşmeden cayabilirsiniz; gecikme için sözleşme cezası hakkınız saklı kalır (madde 43 fıkra 1 bent 6 ve fıkra 3). Tabloda yaklaşık 4 aylık payın nedeni budur. Tehlikeyi erken fark etmenin yolu: binanın zamanında teslim edilip edilmeyeceği nasıl kontrol edilir.
Sözleşme cezası ve kiranız. Geliştirici sözleşmesi, taraflar öngörmüşse faiz ve sözleşme cezalarının tutarını belirtir (madde 35 fıkra 1 bent 14). Bir aylık gecikme cezasını kendi kiranızla karşılaştırın. Ceza daha düşükse, her ay için aradaki farkı cebinizden ödersiniz.
Kira sözleşmesi. Fesih süresine ve sözleşmeyi birkaç ay uzatma imkânına bakın. Teslim ertelenirse, bir yıllık katı bir sözleşme gecikmenin kendisinden daha pahalıya gelebilir.
İnşaat halindeki daireyi beklerken ne kazanırsınız
Ödemelerin korunması. Geliştirici sözleşmesinde paranız konut emanet hesabına gider. Kapalı hesaptan banka parayı müteahhide ancak mülkiyeti devreden senetten sonra öder (madde 15), açık hesaptan aşama aşama (madde 16). Madde 48 fıkra 1’deki durumlarda açık hesaba yapılan ödemeleri Müteahhitler Garanti Fonu (Deweloperski Fundusz Gwarancyjny, DFG) korur. Primi müteahhit öder: açık hesapta %0,45, kapalı hesapta %0,1 (yönetmelik Dz.U. 2022 poz. 1341, Ekim 2026 itibarıyla).
Sözleşmede yazılı fiyat. Bilgilendirme prospektüsünde (prospekt informacyjny) ve sözleşme örneğinde fiyatın endekslenip endekslenemeyeceğini kontrol edin. Endekslemeyi yasaklayan hükümet taslağı (UD361, RCL 11.05.2026) 7 Ekim 2026 itibarıyla Sejm’e gönderilmedi; yani henüz hukuk değildir.
KDV farkı yok. 7 Ekim 2026 itibarıyla 150 m²’ye kadar konut satışına %8 KDV uygulanır; hazır binada da (KDV kanunu madde 41 fıkra 2 ve 12–12c ile madde 146ef, birleşik metin Dz.U. 2026 poz. 1263). Sözleşmeyi imzalamadan önce oranı bir kez daha kontrol edin.
Anahtarı iki ay sonra teslim edilen hazır daire: süre neye bağlı
Müteahhit hazır konutu doğrudan satış sözleşmesiyle satabilir (geliştirici kanunu madde 3). O zaman kanunun yalnızca bir kısmı uygulanır; örneğin rezervasyon, rezervasyon ücreti ve teslim alma hükümleri (madde 29–32, madde 34 fıkra 1 bent 1–2, madde 41 fıkra 1–3). Emanet hesap ve DFG hükümleri uygulanmaz. Buna karşılık hazır konutu görür ve noter senedinden önce teslim alırsınız. Taşınmazdaki kusurlardan kusur sorumluluğu (rękojmia) yoluyla 5 yıl boyunca sorumlu olunur; hem hazır hem inşa edilen dairede (Medeni Kanun madde 568 § 1, birleşik metin Dz.U. 2026 poz. 795).
Anahtar tarihini esas olarak üç şey etkiler:
- Krediyle alıyorsanız banka kararı. Ne kadar süreceğini kredi danışmanınıza sorun.
- Rezervasyon süresi. Rezervasyon sözleşmesi belirli süreli yapılır. Kredi kullanıyorsanız bu süre, kredi kararı için gereken zamanı kapsamalıdır (madde 31). Rezervasyon ücreti en fazla konut fiyatının %1’idir (madde 32 fıkra 2) ve banka kredi değerliliğinin olumsuz değerlendirilmesi nedeniyle krediyi reddederse size iade edilir (madde 34 fıkra 1 bent 1).
- Teslim alma ve senet tarihi. Tarihi müteahhit, noter ve kredi varsa banka ile birlikte belirlersiniz.
„İki ay” bir plandır, kesinlik değil. Kira sözleşmesini, senet ve konut teslim tarihini yazılı olarak elinize aldıktan sonra feshedin.
Yabancı olarak Varşova’da kiradaysanız ne değişir
Formül aynı; ama bekleme uzayabilir ve gözden kaçan bir sözleşme hükmü daha pahalıya gelir.
MSWiA izni ay ekleyebilir. Müstakil konutu, uyruğa bakılmaksızın MSWiA izni olmadan satın alabilirsiniz. İstisna sınır bölgesidir, ama Varşova orada değildir (yabancıların taşınmaz edinmesi hakkındaki kanun madde 8 fıkra 1 bent 1 ve fıkra 3, birleşik metin Dz.U. 2017 poz. 2278). Konutla ilgili ihtiyaçlarınıza bağlı garaj amaçlı bağımsız bölüm veya bunda pay için de izin gerekmez (madde 8 fıkra 1 bent 1a); arsa ve binanın ortak kısımlarındaki pay için de böyledir. Ancak konutla birlikte ayrı bir taşınmazda pay satılıyorsa, örneğin yaklaşık yolda veya sitenin bir bölümünde, MSWiA’ya göre izin gerekir. Kanun, özellikle karmaşık işler için 2 aya kadar süre tanır (İdari Usul Kanunu madde 35 § 3); MSWiA’nın 27.06.2022 tarihli SSS’sine göre genellikle 2–4 ay sürer, bazen daha uzun. İzin olmadan böyle bir işlem yapılamaz (madde 5 ve madde 6 fıkra 1). Bu hüküm AEA (EOG) ve İsviçre vatandaşlarını ve sürekli ikamet izni ya da AB uzun dönem ikamet izni aldıktan sonra Polonya’da en az 5 yıl yaşayanları kapsamaz. Ayları saymaya başlamadan önce satış ofisine sözleşmenin tam olarak neyi kapsadığını sorun.
Süre ve ceza maddesi Lehçedir; gecikmede kirayı kimin ödediği önemlidir. Geliştirici kanunu, prospektüsün ve sözleşmenin dilini düzenlemez. Polonya Dili Kanunu, tüketiciyle yapılan sözleşmenin yabancı dilde hazırlanmasına, bunu sizin istemeniz, o dili bilmeniz, Polonya vatandaşı olmamanız ve Lehçe metin hakkınızın size bildirilmiş olması koşuluyla izin verir (Polonya Dili Kanunu madde 8 fıkra 1b, birleşik metin Dz.U. 2026 poz. 81). Ancak geliştirici sözleşmesi noter senedi şeklinde yapılır (geliştirici kanunu madde 40 fıkra 1) ve senet Lehçe düzenlenir. Lehçe bilmiyorsanız ve çeviri yoksa noter senedi ya kendisi ya yeminli tercüman aracılığıyla çevirir ve imzadan önce içeriği anladığınızdan emin olur (Noterlik Kanunu madde 87 § 1 bent 1 ve madde 94 § 1, birleşik metin Dz.U. 2026 poz. 614). Talebiniz üzerine noter ek olarak senedi yabancı dilde de, kendisi ya da yeminli tercümanla düzenleyebilir (aynı kanun madde 2 § 3). Ama bu imza günüdür. Teslim tarihini, sözleşme cezasını ve fiyat endekslemesini sorular sorabileceğiniz bir zamanda, sözleşme örneğinde önceden kontrol edin.
Senet gününde Varşova’da olmayacaksanız. Mülkiyetin devri noter senedi gerektirir ve buna ilişkin vekâletname de aynı şekilde olmalıdır (Medeni Kanun madde 158 ve madde 99 § 1, birleşik metin Dz.U. 2026 poz. 795). Vekâletnamenin biçimini önceden Polonya’daki noterle netleştirin.
Yurt dışından ödemeler. Noter ve aracı kimliğinizi ve işlemin amacını belirler; paranın kaynağını ise koşullar gerektirdiğinde inceler (kara para aklamayı önleme kanunu, AML, madde 34 fıkra 1, birleşik metin Dz.U. 2025 poz. 644). Paranın kaynağını gösteren belgeleri önceden toplayın. AEA dışındaki bazı ülkelerin vatandaşları ek kısıtlamalara tabi olabilir; noterden öğrenin. Sizi ilgilendiriyorsa, sözleşmeyi imzalamadan önce bankaya aşamalı ödemelerin nasıl geçeceğini sorun.
Kira güvence bedeli. Olağan kirada güvence bedeli aylık kiranın 12 katına, „najem okazjonalny” (fırsat kirası) türünde 6 katına kadar çıkabilir (Kiracı Haklarının Korunması Kanunu madde 6 fıkra 1 ve madde 19a, birleşik metin Dz.U. 2023 poz. 725). Anahtarı beklerken bu para ev sahibinde durur. Müteahhide yapacağınız ödemeleri planlarken bunu hesaba katın.
Daire almak ikamet hakkı vermez; bu yüzden statü için anahtarı beklemeyin. Yabancılar Kanunu’nda (birleşik metin Dz.U. 2025 poz. 1079) taşınmaz alımına bağlı bir ikamet dayanağı yoktur. AB uzun dönem ikamet statüsü için konut üzerinde geçerli bir hukuki hak gerekir (madde 219a fıkra 1, 27.04.2026’dan itibaren uygulanır) ve kira sözleşmesi de böyle bir haktır. Kredi sorularınızı kredi danışmanına yöneltin.
Karar vermeden önce müteahhide mülkiyet devri tarihini, sözleşme cezasını, fiyat endekslemesini ve emanet hesabın türünü sorun; tamamlama işlerini anahtar teslim mi, geliştirici standardında mı rehberinde karşılaştırın. Yeni bir daireye mi ihtiyacınız olduğundan henüz emin değilseniz, karşılaştırmayla başlayın: Varşova’da yeni daire mi ikinci el mi.
Bu metin bilgilendirme amaçlıdır ve hukuki tavsiye değildir.
FAQ
Kirada oturuyorsam Varşova’da inşaat halindeki daire almak mantıklı mı?
Yalnızca daire, hazır olandan ek bekleme aylarının kirasından daha fazla ucuzsa. Ortalamada Varşova’da inşaat halindeki daireler daha ucuz değil: BIG DATA RynekPierwotny.pl’e göre (Ağustos 2026) hazır daireler ortalama m² başına 19,7 bin PLN, teslim tarihi 2 yıl veya daha uzak olanlar 26,2 bin PLN idi. Bunlar farklı semt ve standartların ortalamasıdır; bu yüzden aynı çevredeki somut daireleri karşılaştırın.
Varşova’da kirada otururken daireyi beklemek ne kadar tutar?
Aylık kira çarpı ek bekleme ayı sayısı. Varşova’da 40–59 m² 2 odalı daire için ortalama kirada, ayda 3.897 PLN (Mayıs 2026 verileri, Bankier.pl’in Otodom Analytics verilerine dayanan 22.06.2026 tarihli raporu), 16 ek ay 62.352 PLN, 18 ay ise 70.146 PLN eder (kendi hesabımız, Ekim 2026 itibarıyla).
Müteahhit daireyi geç teslim ederse ne olur?
Ekim 2026 itibarıyla geçerli hukuka göre müteahhide mülkiyetin devri için 120 günlük ek süre verirsiniz. Süreye uymazsa geliştirici sözleşmesinden (umowa deweloperska) cayabilirsiniz; gecikme için sözleşme cezası hakkınız saklı kalır (geliştirici kanunu madde 43 fıkra 1 bent 6 ve fıkra 3, birleşik metin Dz.U. 2026 poz. 880). Gecikmenin her ayı, kiranızın bir ayı daha demektir.
Polonya’da çok daireli bir bina ne kadar sürede inşa edilir?
GUS’a göre 2025’te Polonya’da çok daireli binalar ortalama 24,8 ayda inşa edildi („Efekty działalności budowlanej w 2025 r.” yayını, 30.06.2026). Bu ülke ortalamasıdır, sizin dairenizin tarihi değildir. Müteahhidi, sözleşmenizde yazılı mülkiyet devri tarihi bağlar.
Yabancı, inşaat halindeki daire almak için izne ihtiyaç duyar mı?
Dairenin kendisi için hayır: müstakil konut, uyruğa bakılmaksızın İçişleri ve İdare Bakanlığı (MSWiA) izni olmadan satın alınabilir ve Varşova sınır bölgesinde değildir (yabancıların taşınmaz edinmesi hakkındaki kanun madde 8 fıkra 1 bent 1 ve fıkra 3, birleşik metin Dz.U. 2017 poz. 2278, Ekim 2026 itibarıyla). Ancak daireyle birlikte ayrı bir taşınmazda pay, örneğin yaklaşık yolda pay alıyorsanız MSWiA’ya göre izin gerekir. Bu genellikle 2–4 ay sürer, bazen daha uzun (MSWiA’nın 27.06.2022 tarihli SSS’sine göre) ve beklemeyi uzatır.
Hazır dairede ödemeler inşaat halindekiyle aynı şekilde korunur mu?
Her zaman değil. Müteahhit hazır konutu doğrudan satış sözleşmesiyle satarsa (geliştirici kanunu madde 3), konut emanet hesabı (mieszkaniowy rachunek powierniczy) ve DFG hükümleri uygulanmaz. Buna karşılık hazır konutu görür ve noter senedinden önce teslim alırsınız. Taşınmazdaki kusurlar için sorumluluk (rękojmia) her iki durumda 5 yıl sürer (Medeni Kanun madde 568 § 1, Ekim 2026 itibarıyla).
İki teklifiniz var ve hangisini seçeceğinizi bilmiyor musunuz? Satış ofisine gitmeden önce bize yazın. Sizi ilk ziyaretinizden önce orada bildiririz, birlikte gideriz ve bilgilendirme prospektüsünü ve sözleşme örneğini, teslim tarihi ve sözleşme cezası dahil, sizinle birlikte inceleriz. Müteahhide veya bir hukukçuya ne soracağınızı gösteririz. Müşterilere 7 dilde hizmet veriyoruz. Birincil piyasada alıcı bize ücret ödemez. Birincil piyasadaki ücretimiz müteahhitlerle yaptığımız sözleşmelerden doğar.
Jawno · +48 692 649 839 · infojawno@gmail.com