Varşova’da sıfır daire mi, ikinci el mi: kendi parasıyla alan yabancıya hangisi kârlı?

Varşova’da kiradasınız, birikiminiz var ve krediye girmeden daire almak istiyorsunuz. Soru şu: müteahhitten sıfır mı, ikinci el mi? Metrekare fiyatında neredeyse fark yok: NBP’ye göre 2026’nın 2. çeyreğinde (mart–mayıs) ortalama işlem fiyatı birincil piyasada 16.783 zł/m², ikincil piyasada 16.723 zł/m² idi. 800.000 zł ile iki piyasada da yaklaşık 48 m² alırsınız. Farkı gerisi yaratır: ikinci elde PCC vergisi, yeni dairenin ince işçiliği, bina teslim edilene kadar ödenen kira ve yaptığınız ödemelerin korunması.

Aşağıda iki piyasayı madde madde karşılaştırıyor, yabancı için neyin değiştiğini ayrıca anlatıyoruz. Hukuki durum ve veriler: Ekim 2026.

Metrekare başına hangi piyasa daha ucuz?

Yayımlanan son NBP verileri 2026’nın 2. çeyreğine ait (NBP veri tabanında mart, nisan ve mayıs). Dosya 07.08.2026’da güncellendi; 3. çeyrek verisi henüz yok.

Tüm sütunları görmek için tabloyu yana kaydırın. →

Yıllık değişim ve metraj bizim hesabımızdır, NBP verilerine dayanır. NBP fiyatları KDV içerir ve Varşova idari sınırları içindeki çok daireli binalardaki konutları kapsar. NBP verilerin düzeltilebileceğini belirtir.

İki sonuç var. Ortalamada hiçbir piyasa belirgin biçimde ucuz değil. Ancak ikinci elde ilan fiyatı, dairelerin gerçekten satıldığı fiyattan daha çok sapıyor: yaklaşık 2,3 bin zł/m²; birincil piyasada 1,7 bin zł/m² (NBP 2026 2. çeyrek verilerinden kendi hesabımız). Bu yüzden ikinci elde ilan fiyatını yalnızca başka ilanlarla değil, gerçekleşen işlem fiyatlarıyla da karşılaştırın.

Fiyata hangi vergiler eklenir?

Tüm sütunları görmek için tabloyu yana kaydırın. →

Müteahhitten tipik alımda satış KDV’ye tabidir, dolayısıyla medeni hukuk işlemleri vergisini (PCC) ödemezsiniz (PCC kanunu art. 2 pkt 4 lit. a, t.j. Dz.U. 2026 poz. 191). %8 KDV oranı 150 m²’ye kadar konutları kapsar; 150 m² üstündeki alan için %23 uygulanır (KDV kanunu art. 41 ust. 12–12c, t.j. Dz.U. 2026 poz. 1263). İstisna: satış KDV’den muafsa PCC yine de %2 ödenir. Bunu satış ofisinde sorun.

İkinci elde PCC piyasa değerinin %2’sidir (art. 7 ust. 1 pkt 1 lit. a ve art. 6 ust. 1 pkt 1). 31.08.2023’ten beri ilk daire için muafiyet vardır (art. 9 pkt 17): alıcı daha önce hiç daire, ev veya kooperatif konut hakkına sahip olmamış olmalıdır. Miras kalan, bu hakkın %50’sine kadar olan pay muafiyeti kaldırmaz.

İki kişi birlikte alıyorsanız ve daha önce yalnızca biriniz konuta sahip olduysa, vergi daireleri yıllarca şartın her alıcı tarafından sağlanmasını istedi. NSA, 7 Nisan 2026 tarihli kararında (III FSK 281/25) muafiyetin orantılı işleyebileceğine, yani koşulları sağlayan kişinin payı için geçerli olabileceğine hükmetti; diğer kişinin payı için PCC ödenir. Bu tek bir davadır ve evli olmayan bir çifti ilgilendiriyordu; bu yüzden imzadan önce noterden PCC’yi nasıl hesaplayacağını sorun.

800.000 zł “her şey dahil” bütçenizse, vergi ve masraflar dairenin kendisine ayıracağınız tutarı düşürür. Müteahhit fiyatına başka neler eklendiğini müteahhit liste fiyatına eklenecek ek ödemeler rehberinde anlatıyoruz.

Ne zaman taşınırsınız ve kaç ay kira ödersiniz?

İnşaat halindeki daire. Müteahhit sözleşmesinde mülkiyetin devir tarihi, işlerin başlama ve bitiş tarihleri ile teslim tarihi zorunlu olarak yazılır (müteahhit kanunu art. 35 ust. 1 pkt 7, 12 ve 17, t.j. Dz.U. 2026 poz. 880). GUS’a göre Polonya’da çok daireli binalar 2025’te ortalama 24,8 ayda yapıldı. Sözleşmeyi inşaatın başında imzalarsanız anahtarı genellikle yaklaşık 2 yıl sonra alırsınız ve bu sürede kira ödemeye devam edersiniz. GUS ortalaması ülke geneline aittir ve sözleşme imzasından teslime kadar geçen süre değildir; müteahhidi sizin sözleşmenizdeki tarih bağlar. Müteahhit mülkiyeti zamanında devretmezse ona 120 gün ek süre verirsiniz, ardından sözleşmeden dönebilirsiniz (art. 43 ust. 1 pkt 6 ve ust. 3). Gecikme için cezai şart ancak sözleşme öngörüyorsa doğar.

Müteahhitten hazır daire. İnşaat beklemezsiniz; süreleri satış sözleşmesi belirler.

İkinci el. Teslim tarihini satıcıyla sözleşmede kararlaştırırsınız. Bu, satıcının ne zaman taşınacağına ve kendisinin yeni bir daire beklemesine bağlıdır.

Bekleme aylarını zlotiye nasıl çevireceğinizi inşaat halindeki daireyi beklemenin maliyeti rehberinde gösteriyoruz.

İnce işçilik veya tadilat için ne kadar ayırmalı?

“Stan deweloperski” (ham teslim) durumundaki daire taşınmadan önce tamamlanmalıdır. Portalların Varşova tahminleri:

• cennik-kosztorys.pl (Mayıs 2026): temel standart 1.500–2.500 zł/m², premium 3.000–5.000 zł/m² (malzeme, işçilik ve proje);
• RynekPierwotny.pl (Temmuz 2026): orta standartta “anahtar teslim” 3.000 zł/m²’ye kadar, yüksek standartta yaklaşık 4.000–5.000 zł/m².

Temel veya orta standart için yaklaşık 1.500–3.000 zł/m² varsayın. 48 m² için bu, daire fiyatının üstüne 72.000–144.000 zł eder. Bunlar portal tahminleridir, resmî veri değil; gerçek maliyet standarda ve yüklenicinin keşfine bağlıdır.

İkinci el daire çoğunlukla hemen oturulabilir durumdadır, ancak durumu değişkendir: yeni yapılmış tadilattan tesisatın değiştirilmesi gerekliliğine kadar. O zaman ince işçilik değil tadilat hesaplarsınız; sözleşmeyi imzalamadan önce keşif elinizde olsun.

Hukuk paranızı her piyasada nasıl korur?

Birincil piyasa (müteahhit kanunu, Ekim 2026 hukuki durumu):

• Konut emanet hesabı (mieszkaniowy rachunek powierniczy). Müteahhit açık veya kapalı bir hesap tutmak zorundadır (art. 6–7). Takvimdeki aşamalar tamamlandıktan sonra ödeme yaparsınız (art. 8). En az 4 aşama vardır; her biri projenin toplam maliyetinin %10’u ile %25’i arasındadır, sizin dairenizin fiyatının değil (art. 24 ust. 2).
• Müteahhit Teminat Fonu (DFG). Sigorta Teminat Fonu’nda (UFG) ayrı bir hesaptır (art. 46); primi müteahhit öder. DFG, açık hesaptaki parayı iade eder; örneğin müteahhit iflas ederse veya sözleşmeden döndüğünüzde para zamanında dönmezse (art. 48 ust. 1). Her ödemeyi her durumda sigortalamaz; o yüzden ilgili projenin hangi hesaba sahip olduğunu sorun.
• Bilgi prospektüsü (prospekt informacyjny). Rezervasyon sözleşmesinden önce ücretsiz verilir (art. 21). Rezervasyon ücreti en fazla fiyatın %1’idir (art. 32 ust. 2).
• Fiyat şeffaflığı. Müteahhit fiyat değişikliklerinin geçmişini yayımlar. Sitedeki fiyat sözleşmedeki fiyattan farklıysa lehinize olanı talep edebilirsiniz (art. 19a ust. 2 ve 6).
• Teslimdeki ayıplar. Müteahhit sözleşmesinde müteahhidin ayıpları kabul edip etmediğini bildirmek için 14 günü vardır. Sessizlik kabul sayılır ve kabul edilen ayıplar 30 günde giderilir (art. 41 ust. 4–6). Satış sözleşmesiyle alınan hazır dairede yalnızca teslim ve tutanak hükümleri işler (art. 41 ust. 1–3); bu süreler yoktur.
• Ayıba karşı tekeffül (rękojmia). Dairenin tesliminden itibaren 5 yıl (Medeni Kanun art. 568 § 1). Müteahhitten tüketici olarak aldığınız için sözleşmeyle devre dışı bırakılamaz (art. 558 § 1).

İkincil piyasa:

• Emanet hesabı da DFG de yoktur. Sizi sözleşmeden önce kontrol ettikleriniz korur: tapu sicili (księga wieczysta) ve sözleşme metni.
• Tekeffül burada da 5 yıldır, ancak özel kişi bunu sözleşmede sınırlayabilir veya kaldırabilir (art. 558 § 1). Satıcı kusuru hileyle gizlediyse kaldırma geçersizdir (art. 558 § 2). Satan bir şirketse tüketicisiniz ve tekeffül kaldırılamaz.

Müteahhit kanunu aşamalı değişiyor: Dz.U. 2025 poz. 1669 değişikliğinin art. 50–51 hükümleri 02.10.2026’dan itibaren geçerli, Dz.U. 2026 poz. 1077 11.11.2026’da yürürlüğe giriyor, Dz.U. 2025 poz. 1669’un ana kısmı ise 02.04.2027’den itibaren. İkinci elde tapu sicilini ve sözleşmeyi nasıl kontrol edeceğinizi yabancının ikinci elde neleri kontrol etmesi gerekir rehberinde anlatıyoruz.

Kendi parasıyla alan yabancı için ne değişir?

Kısaca: satın alma kuralları, vergiler ve para kontrolü iki piyasada aynıdır. Farklı olanlar ödeme takvimi, okumanız gereken belgeler ve kira ödediğiniz ay sayısıdır.

Tüm sütunları görmek için tabloyu yana kaydırın. →

İzin. Müstakil konut, sınır bölgesinde olmadığı sürece her uyrukluktaki kişi tarafından MSWiA izni olmadan alınır (yabancıların taşınmaz edinimi kanunu art. 8 ust. 1 pkt 1 ve ust. 3, t.j. Dz.U. 2017 poz. 2278). Varşova bu bölgede değildir. Arsadaki ve binanın ortak alanlarındaki pay için izin gerekmez. Ancak MSWiA’ya göre daireyle birlikte satılan ayrı bir taşınmazdaki pay, örneğin yaklaşım yolu veya konut kompleksinin bir parçası, izin gerektirir. Bu yüzden sözleşme taslağında tam olarak ne aldığınıza bakın.

Belgeler ve noter. Hem müteahhit sözleşmesi hem satış sözleşmesi noterde yapılır (Medeni Kanun art. 158, müteahhit kanunu art. 40 ust. 1). Noter senedi Lehçe düzenlenir; dili bilmiyorsanız noter kendisi çevirir veya yeminli tercüman aracılığıyla çevirtir (Noterlik Kanunu art. 2 § 3 ve art. 87 § 1 pkt 1, t.j. Dz.U. 2026 poz. 614) ve imzadan önce içeriği anladığınızdan emin olur (art. 94 § 1).

Noter huzuruna gelmeden önce belgeleri kendiniz okursunuz. Müteahhit kanunu prospektüsün dili konusunda sessizdir ve çeviri yükümlülüğü getirmez. Lehçe Dil Kanunu, yabancı tüketiciyle sözleşmenin, kendisi isterse, o dili biliyorsa ve metnin Lehçesini isteme hakkı konusunda bilgilendirilmişse kendi dilinde yapılmasına izin verir (art. 8 ust. 1b, t.j. Dz.U. 2026 poz. 81). İkinci elde tapu sicili kaydı ve satıcının belgeleri de Lehçe olacaktır; ne için imza attığınızı anlamak adına belgeleri önceden, çeviriyle okumanız mantıklıdır.

Para kontrolü iki piyasada aynıdır. Noter ve aracı, AML kanunu (t.j. Dz.U. 2025 poz. 644) kapsamındaki yükümlü kurumlar olarak kimliğinizi ve işlemin amacını belirler; paranın kaynağını koşullar gerektirdiğinde kontrol eder (art. 34 ust. 1); 15.000 euro ve üzeri tesadüfi işlemde bu zorunludur (art. 35 ust. 1 pkt 2). Banka, yurt dışından olanlar dahil 15.000 euro üzeri havaleleri Genel Mali Bilgi Müfettişi’ne (GIIF) bildirir (art. 72). İşlem AB’nin “yüksek riskli üçüncü ülkeler” listesindeki bir ülkeyle ilgiliyse (2026/46 sayılı tüzük, 29.01.2026’dan itibaren) servetin kaynağının belirlenmesi dahil güçlendirilmiş kontrol uygulanabilir (art. 44 ust. 1). Kapalı bir belge listesi yoktur; MSWiA kendi prosedürleri için örnekler verir: vergi beyannameleri, iş sözleşmeleri, bağış veya borç sözleşmesi, başka bir taşınmazın satışına ilişkin belgeler. Bunları ilk ödemeden önce hazırlayın.

Ek kısıtlamalar. AEA dışındaki bazı ülkelerin vatandaşları ek kısıtlamalara tabi olabilir; notere danışın. Bu sizi ilgilendiriyorsa, sözleşmeden önce ödeme yöntemini bankanızla konuşun.

Vergiler uyrukluğa bağlı değildir. PCC, KDV ve ilk daire muafiyeti yabancı için Polonya vatandaşıyla aynı işler. Yurt dışında dairesi olduysa, işlemden önce notere bunun muafiyeti nasıl etkileyeceğini sorun.

Alım oturum hakkı vermez. Yabancılar kanunu (t.j. Dz.U. 2025 poz. 1079) böyle bir dayanak içermez. Kendi daireniz, AB uzun dönemli ikametgâh statüsü başvurusunda barınma hukuki dayanağı olabilir (art. 219a ust. 1, 27.04.2026’dan itibaren uygulanır), ancak bunun için kira da yeterlidir.

Kredisiz. Burada kendi parayla alımı ele alıyoruz; kredi için kredi danışmanına başvurun. Böyle bir alıcı için piyasalar arasındaki temel fark ödeme takvimidir: inşaat halindeki binada para taksitle çıkar ve kira ödemeye devam edersiniz; ikinci elde ve müteahhitten hazır dairede ise ödeme biçimini sözleşme belirler ve kira ödemeyi daha erken bırakırsınız.

Birincil ve ikincil piyasada aracı ne kadar tutar?

Ekim 2026 kuralları:

• Birincil piyasa. Müteahhitten daire alırken yardımımız için sizden ücret almıyoruz. Birincil piyasadaki ücretimiz müteahhitlerle yaptığımız sözleşmelerden doğar. Sizi müteahhidin satış ofisine (biuro sprzedaży) ilk bağımsız ziyaretinizden önce bildiriyoruz, oraya birlikte gidiyoruz, prospektüsü (prospekt informacyjny) ve sözleşme taslağını sizinle birlikte inceliyoruz, müteahhide veya avukata ne soracağınızı gösteriyoruz. Bu yüzden ziyaretten önce bize yazın.
• İkincil piyasa. Sizinle yapacağımız aracılık sözleşmesi temelinde çalışıyoruz. Kanuna göre bu sözleşme yazılı ya da elektronik şekilde yapılmalıdır, aksi hâlde geçersizdir (Taşınmaz Yönetimi Kanunu art. 180 ust. 3, t.j. Dz.U. 2026 poz. 399). Ücreti ve kimin ödeyeceğini işe başlamadan önce aracılık sözleşmesinde belirliyoruz.

Aracı Vladyslav Moroz’dur (JDG); sorumluluğu OC sigortası kapsamındadır. Poliçenin bir kopyasını aracılık sözleşmesine ekliyoruz (art. 181 ust. 3a). 7 dilde hizmet veriyoruz. Birincil piyasadaki ücretimiz müteahhitlerle yaptığımız sözleşmelerden doğar.

Varşova’da yeni konutlar nerede yapılıyor, eski yapılar nerede ağırlıkta?

NBP verileri bütün Varşova’ya aittir; bu yüzden burada semtlere göre fiyat vermiyoruz. Hangi semtlerde metrajınıza ve bütçenize uyan projeler olduğunu müteahhit fiyatlarıyla Varşova yeni daire kataloğu sayfasında görün ve fiyatı müteahhidin sitesindeki fiyat geçmişiyle karşılaştırın (art. 19a). Eskiden yapılaşmış bir semt istiyorsanız orada yeni proje olmayabilir; geriye ikinci el kalır. Daha ucuz bir alternatif arıyorsanız Ząbki, Marki ve Varşova karşılaştırması sayfasına bakın.

Sıfır mı, ikinci el mi: durumunuza göre sorular

Aşağıdaki sorulara “evet” diyorsanız sıfır daire daha kârlı:

• Genellikle yaklaşık 2 yıl bekleyip bu sürede kira ödeyebilir misiniz, ya da müteahhitten hazır daire mi arıyorsunuz?
• Yaklaşık 48 m² ince işçilik için daire fiyatının üstünde 72.000–144.000 zł ayırabiliyor musunuz?
• Emanet hesabıyla taksitle ödemek ve satıcının devre dışı bırakamayacağı tekeffül sizin için önemli mi?
• Siz veya birlikte alacağınız kişi zaten bir konuta sahip misiniz? O zaman ikinci elde en azından o kişinin payı için %2 PCC ödersiniz; müteahhitten KDV’li satışta ödemezsiniz.

Aşağıdaki sorulara “evet” diyorsanız ikinci el daha kârlı:

• Hızla taşınıp kira ödemeyi bırakmak istiyor musunuz?
• İlk dairenizi alıyor ve PCC muafiyetinden yararlanabilir misiniz?
• Yeni proje olmayan belirli bir semte mi ihtiyacınız var?
• Tapu sicilini kontrol etmeye, sözleşmeyi çeviriyle okumaya ve fiyat pazarlığı yapmaya hazır mısınız?

Sıkça Sorulan Sorular

Varşova’da sıfır daire mi, ikinci el daire mi daha kârlı?

Ortalama metrekare fiyatı açısından iki piyasa neredeyse eşit. NBP verilerine göre 2026’nın 2. çeyreğinde (mart–mayıs) Varşova’da ortalama işlem fiyatı birincil piyasada 16.783 zł/m², ikincil piyasada 16.723 zł/m² oldu. Kârlılığı belirleyenler: ikinci elde %2 PCC, yeni dairenin ince işçiliği, inşaat sürerken ödenen kira ve ödemelerin korunması. Uyrukluk ne vergiyi ne de fiyatı değiştirir.

Yabancı, MSWiA izni olmadan Varşova’da daire satın alabilir mi?

Evet. Müstakil konut, sınır bölgesinde olmadığı sürece uyrukluğa bakılmaksızın izinsiz alınır; müteahhitten de özel kişiden de (yabancıların taşınmaz edinimi kanunu art. 8 ust. 1 pkt 1 ve ust. 3, Ekim 2026 hukuki durumu). Varşova bu bölgede değildir. Daireyle birlikte ayrı bir taşınmazda pay alırsanız, örneğin yaklaşım yolunda, izin gerekebilir (MSWiA SSS).

Müteahhitten ve ikinci elden alırken alıcı hangi vergiyi öder?

Müteahhitten tipik alımda satış KDV’ye tabidir ve KDV fiyatın içindedir; bu yüzden PCC ödemezsiniz (PCC kanunu art. 2 pkt 4 lit. a). Özel kişiden ikinci elde alıcı piyasa değerinin %2’si kadar PCC öder: 800.000 zł için 16.000 zł. İlk daire alımı PCC’den muaftır (art. 9 pkt 17). Kurallar Polonya vatandaşları ve yabancılar için aynıdır (Ekim 2026 hukuki durumu).

İnşaat halindeki daireyi müteahhitten alırsanız ne kadar beklersiniz?

GUS’a göre (30.06.2026 tarihli yayın) 2025’te Polonya’da çok daireli binalar inşaatın başlamasından kullanıma verilmesine kadar ortalama 24,8 ayda yapıldı. Sözleşmeyi inşaatın başında imzalarsanız anahtarı genellikle yaklaşık 2 yıl sonra alırsınız ve bu sürede kira ödemeye devam edersiniz. Müteahhidi sizin sözleşmenizdeki tarih bağlar (müteahhit kanunu art. 35 ust. 1 pkt 7).

Lehçe bilmiyorsam noter senedini nasıl imzalarım?

Noter senedi Lehçe düzenlenir. Lehçe bilmiyorsanız ve anlayacağınız dilde bir çeviri yoksa noter senedi ya kendisi çevirir ya da yeminli tercüman aracılığıyla çevirtir (Noterlik Kanunu art. 87 § 1 pkt 1). İmzadan önce senet okunur ve noter içeriğini ve anlamını kavradığınızdan emin olmak zorundadır (art. 94 § 1, Ekim 2026 hukuki durumu). Bu, birincil ve ikincil piyasa için geçerlidir.

Krediyle değil nakitle alırken paranın nereden geldiği sorulur mu?

Noter ve aracı, AML kanunu kapsamında yükümlü kurumlar olarak kimliğinizi ve işlemin amacını belirler; paranın kaynağını ise koşullar gerektirdiğinde kontrol eder (art. 34 ust. 1). 15.000 euro ve üzeri tesadüfi işlemde bu önlemler zorunludur (art. 35 ust. 1 pkt 2). Önlemler uygulanamazsa işlem yapılmaz (art. 41 ust. 1). Kanun kapalı bir belge listesi vermez; kanıtlarınızı önceden hazırlayın (Ekim 2026 hukuki durumu).

Sıfır mı ikinci el mi diye kararsız mısınız? Müteahhidin satış ofisine ilk ziyaretinizden önce bize yazın. Bu listeyi sizinle birlikte gözden geçirir, sizi ziyaretten önce müteahhide bildirir, satış ofisine birlikte gider, prospektüsü ve sözleşme taslağını sizinle inceler, müteahhide veya avukata ne soracağınızı gösteririz. Müteahhitten daire alırken yardımımız için sizden ücret almıyoruz. Birincil piyasadaki ücretimiz müteahhitlerle yaptığımız sözleşmelerden doğar.

Jawno · +48 692 649 839 · infojawno@gmail.com

Bu metin bilgilendirme amaçlıdır ve hukuki tavsiye değildir. Hukuki durum: Ekim 2026.