Новобудова чи вторинка у Варшаві: що вигідніше іноземцю, який купує за власні гроші

Ви живете у Варшаві, винаймаєте житло, маєте заощадження й хочете купити квартиру без кредиту. Вагаєтеся: нова від забудовника чи з вторинного ринку. За ціною метра різниці майже немає: за даними NBP за II квартал 2026 р. (березень–травень) середня ціна угоди становила 16 783 zł/м² на первинному ринку і 16 723 zł/м² на вторинному. За 800 000 zł на обох ринках ви купите приблизно 48 м². Вигоду визначає решта: PCC на вторинці, оздоблення нової квартири, оренда, яку ви платите до здачі будинку, і захист ваших внесків.

Нижче порівнюємо обидва ринки пункт за пунктом, а окремо описуємо, що змінюється для іноземця. Правовий стан і дані: жовтень 2026 р.

Який ринок дешевший за квадратний метр?

Останні опубліковані дані NBP стосуються II кварталу 2026 р. (у базі NBP це березень, квітень і травень). Файл оновлено 07.08.2026, даних за III квартал у ньому ще немає.

Прокрутіть таблицю вбік, щоб побачити всі стовпці. →

Річна зміна і метраж — наші розрахунки на даних NBP. Ціни NBP містять ПДВ (VAT) і стосуються квартир у багатоквартирних будинках у межах адміністративних кордонів Варшави. NBP застерігає, що дані можуть коригуватися.

Висновків два. У середньому жоден ринок не є помітно дешевшим. Натомість на вторинці ціна з оголошення більше відрізняється від ціни, за якою квартири реально продаються: бл. 2,3 тис. zł/м² проти 1,7 тис. zł/м² на первинному ринку (наші розрахунки на даних NBP за II кв. 2026). Тому на вторинці порівнюйте ціну з оголошення з цінами справжніх угод, а не лише з іншими оголошеннями.

Які податки додають до ціни?

Прокрутіть таблицю вбік, щоб побачити всі стовпці. →

За типової купівлі в забудовника продаж обкладається VAT, тож податок від цивільно-правових дій (PCC) ви не платите (art. 2 pkt 4 lit. a закону про PCC, т.в. Dz.U. 2026 poz. 191). Ставка VAT 8% охоплює квартири до 150 м²; за площу понад 150 м² діє 23% (art. 41 ust. 12–12c закону про VAT, т.в. Dz.U. 2026 poz. 1263). Виняток: якщо продаж звільнений від VAT, PCC 2% все ж таки сплачують. Запитайте про це у відділі продажу забудовника (biuro sprzedaży).

На вторинному ринку PCC становить 2% ринкової вартості (art. 7 ust. 1 pkt 1 lit. a та art. 6 ust. 1 pkt 1). З 31.08.2023 діє звільнення для першої квартири (art. 9 pkt 17): покупець ніколи не був власником квартири, будинку чи кооперативного права на приміщення. Успадкована частка до 50% такого права звільнення не скасовує.

Коли купують удвох, а квартира раніше була лише в одного з покупців, податкові органи роками вимагали, щоб умову виконував кожен. NSA у вироку від 7 квітня 2026 р. (III FSK 281/25) визнав, що звільнення може діяти пропорційно, тобто в частці особи, яка виконує умови; PCC сплачують від частки другої особи. Це одна справа, і стосувалася вона пари, що не перебуває в шлюбі, тому перед підписанням запитайте нотаріуса, як він порахує PCC.

Якщо 800 000 zł — бюджет «на все», то податок і витрати зменшують суму на саму квартиру. Що ще додається до ціни в забудовника, ми описали в гіді які доплати додати до цінника забудовника.

Коли ви в’їдете і скільки місяців оренди заплатите?

Квартира в будівництві. У договорі із забудовником (umowa deweloperska) обов’язково вказують строк передачі права власності, строки початку й завершення робіт та строк прийняття (art. 35 ust. 1 pkt 7, 12 і 17 закону про забудовників, т.в. Dz.U. 2026 poz. 880). За даними GUS багатоквартирні будинки в Польщі у 2025 р. будувалися в середньому 24,8 місяця. Якщо ви підпишете договір на початку будівництва, ключі зазвичай отримаєте приблизно за 2 роки й увесь цей час і далі винаймаєте житло. Середнє GUS загальнопольське і не є строком від підписання договору до прийняття; забудовника зобов’язує строк із вашого договору. Якщо забудовник не передасть право власності вчасно, ви призначаєте йому додаткові 120 днів, а потім можете відмовитися від договору (art. 43 ust. 1 pkt 6 i ust. 3). Договірна неустойка за прострочення належить лише тоді, коли її передбачає договір.

Готова квартира від забудовника. Ви не чекаєте на будівництво, а строки визначає договір купівлі-продажу.

Вторинний ринок. Дату передачі квартири ви погоджуєте з продавцем у договорі. Вона залежить від того, коли він виїде і чи сам не чекає на нову квартиру.

Як перерахувати місяці очікування на гроші, показуємо в гіді скільки коштує очікування квартири в будівництві.

Скільки докласти на оздоблення чи ремонт?

Квартиру в девелоперському стані (stan deweloperski) перед в’їздом потрібно оздобити. Оцінки порталів для Варшави:

• cennik-kosztorys.pl (травень 2026): базовий стандарт 1 500–2 500 zł/м², преміум 3 000–5 000 zł/м² (матеріали, робота й проєкт);
• RynekPierwotny.pl (липень 2026): «під ключ» у середньому стандарті до 3 000 zł/м², у високому бл. 4 000–5 000 zł/м².

Для базового чи середнього стандарту закладайте орієнтовно 1 500–3 000 zł/м². Для 48 м² це 72 000–144 000 zł понад ціну квартири. Це оцінки порталів, а не офіційні дані; реальна вартість залежить від стандарту й кошторису виконавця.

Квартира з вторинного ринку часто придатна для проживання одразу, але її стан буває різним: від свіжого ремонту до потреби замінювати інсталяції. Тоді ви рахуєте не оздоблення, а ремонт, і кошторис варто мати до підписання договору.

Як закон захищає ваші гроші на кожному ринку?

Первинний ринок (закон про забудовників, станом на жовтень 2026 р.):

• Спеціальний рахунок у банку (mieszkaniowy rachunek powierniczy). Забудовник зобов’язаний його вести, відкритий або закритий (art. 6–7). Ви платите після завершення етапів із графіка (art. 8). Етапів щонайменше 4, кожен становить від 10% до 25% загальних витрат на підприємство, а не ціни вашої квартири (art. 24 ust. 2).
• Гарантійний фонд забудовників (DFG). Це окремий рахунок у Страховому гарантійному фонді (art. 46), внески сплачує забудовник. DFG повертає кошти з відкритого рахунку, наприклад у разі банкрутства забудовника або коли ви відмовилися від договору, а гроші не повернулися в строк (art. 48 ust. 1). Він не страхує кожен внесок за будь-якої ситуації, тож запитайте, який рахунок має конкретна інвестиція.
• Інформаційний проспект (prospekt informacyjny). Ви отримуєте його безоплатно до договору бронювання (art. 21). Плата за бронювання — максимум 1% ціни (art. 32 ust. 2).
• Прозорість цін. Забудовник публікує історію змін ціни. Якщо ціна на сайті відрізняється від ціни в договорі, ви можете вимагати вигіднішу для себе (art. 19a ust. 2 i 6).
• Недоліки під час прийняття. За договору із забудовником (umowa deweloperska) забудовник має 14 днів, щоб відповісти, чи визнає недоліки. Мовчання означає визнання, а визнані недоліки він усуває за 30 днів (art. 41 ust. 4–6). У разі готової квартири, яку купують за договором купівлі-продажу, діють лише приписи про прийняття й протокол (art. 41 ust. 1–3), без цих строків.
• Гарантія якості (rękojmia). 5 років від передачі квартири (art. 568 § 1 Кодексу цивільного). У забудовника ви купуєте як споживач, тому виключити її в договорі не можна (art. 558 § 1).

Вторинний ринок:

• Спеціального рахунку й DFG немає. Вас захищає те, що ви перевірите до договору: земельно-іпотечна книга (księga wieczysta) і зміст договору.
• Гарантія якості теж триває 5 років, але приватна особа може обмежити чи виключити її в договорі (art. 558 § 1). Виключення не діє, якщо продавець підступно приховав недолік (art. 558 § 2). Коли продає фірма, ви споживач, і виключити гарантію не можна.

Закон про забудовників змінюється поетапно: новела Dz.U. 2025 poz. 1669 в art. 50–51 діє з 02.10.2026, Dz.U. 2026 poz. 1077 набуває чинності 11.11.2026, а основна частина Dz.U. 2025 poz. 1669 діє з 02.04.2027. Як перевірити книгу й договір на вторинці, описано в гіді що іноземцю перевірити на вторинному ринку.

Що змінюється для іноземця, який платить власними грошима?

Коротко: правила купівлі, податки й контроль грошей однакові на обох ринках. Відрізняються графік платежів, документи, які вам доведеться прочитати, та кількість місяців, протягом яких ви платите за оренду.

Прокрутіть таблицю вбік, щоб побачити всі стовпці. →

Дозвіл. Окрему житлову квартиру купують без дозволу MSWiA за будь-якого громадянства, якщо вона не лежить у прикордонній зоні (art. 8 ust. 1 pkt 1 i ust. 3 закону про набуття нерухомості іноземцями, т.в. Dz.U. 2017 poz. 2278). Варшава до цієї зони не належить. Частка в землі й спільних частинах будинку дозволу не потребує. Натомість, за даними MSWiA, його потребує частка в окремій нерухомості, яку продають разом із квартирою, наприклад у під’їзній дорозі чи частині житлового комплексу. Тому в проєкті договору перевірте, що саме ви купуєте.

Документи й нотаріус. І договір із забудовником, і договір купівлі-продажу укладають у нотаріуса (art. 158 Кодексу цивільного, art. 40 ust. 1 закону про забудовників). Акт складають польською; якщо ви не знаєте мови, нотаріус перекладає його сам або через присяжного перекладача (tłumacz przysięgły), art. 2 § 3 i art. 87 § 1 pkt 1 Prawa o notariacie, т.в. Dz.U. 2026 poz. 614, і перед підписанням переконується, що ви розумієте зміст (art. 94 § 1).

Перед нотаріусом документи ви читаєте самі. Про мову проспекту закон про забудовників мовчить і не встановлює обов’язку перекладу. Закон про польську мову дозволяє скласти договір зі споживачем-іноземцем його мовою, якщо він сам про це попросить, знає цю мову й був поінформований про право на текст польською (art. 8 ust. 1b, т.в. Dz.U. 2026 poz. 81). На вторинному ринку виписка з книги й документи продавця також будуть польською. Тому заздалегідь домовтеся про присяжного перекладача (tłumacz przysięgły), якщо вам потрібен письмовий переклад проєкту договору.

Контроль грошей однаковий на обох ринках. Нотаріус і посередник як зобов’язані установи за законом AML (т.в. Dz.U. 2025 poz. 644) встановлюють вашу особу та мету угоди, а походження коштів перевіряють, коли цього вимагають обставини (art. 34 ust. 1); при разовій угоді від 15 000 євро це обов’язково (art. 35 ust. 1 pkt 2). Банк повідомляє Генерального інспектора фінансової інформації (GIIF) про перекази понад 15 000 євро, зокрема й з-за кордону (art. 72). Якщо угода пов’язана з країною з переліку ЄС «третіх країн високого ризику» (регламент 2026/46, з 29.01.2026), може застосовуватися посилений контроль, зокрема встановлення джерела майна (art. 44 ust. 1). Закритого переліку документів немає; MSWiA для власних процедур наводить приклади: податкові декларації, трудові договори, договір дарування чи позики, документи про продаж іншої нерухомості. Підготуйте їх до першого внеску.

Додаткові обмеження. Громадяни деяких держав поза ЄЕП можуть підпадати під додаткові обмеження — перевірте у нотаріуса. Якщо це стосується вас, до договору обговоріть із банком спосіб оплати.

Податки не залежать від громадянства. PCC, VAT і звільнення для першої квартири діють для іноземця так само, як для громадянина Польщі. Якщо ви мали квартиру за кордоном, перед угодою запитайте нотаріуса, як це вплине на звільнення.

Купівля не дає права проживання. Закон про іноземців (т.в. Dz.U. 2025 poz. 1079) такої підстави не містить. Власна квартира може бути правовим титулом на проживання під час подання заяви про статус довгострокового резидента ЄС (art. 219a ust. 1, застосовується з 27.04.2026), але для цього достатньо й оренди.

Без кредиту. Ми розглядаємо купівлю за власні кошти; про кредит запитайте кредитного радника. Для такого покупця головна різниця ринків — графік платежів: у будинку в будівництві гроші виходять частинами, а ви платите за оренду, натомість на вторинному ринку й при готовій квартирі від забудовника спосіб оплати визначає договір, і ви раніше перестаєте орендувати.

Скільки коштує посередник на первинному і вторинному ринку?

Правила станом на жовтень 2026 р.:

• Первинний ринок. Ми не беремо з вас винагороди за допомогу в купівлі квартири від забудовника. Ми заявляємо вас у відділ продажу забудовника (biuro sprzedaży) до вашого першого самостійного візиту, ідемо туди разом із вами, пройдемо з вами інформаційний проспект і проєкт договору, підкажемо, про що запитати забудовника або юриста. Тому напишіть нам до візиту. Наша винагорода на первинному ринку випливає з договорів із забудовниками.
• Вторинний ринок. Ми працюємо на підставі договору посередництва, який укладаємо з вами. Згідно із законом він вимагає письмової або електронної форми під страхом нікчемності (art. 180 ust. 3 закону про управління нерухомістю, т.в. Dz.U. 2026 poz. 399). Винагороду і те, хто її платить, ми визначаємо в договорі посередництва до початку роботи.

Посередник — Vladyslav Moroz (JDG), відповідальність застрахована за поліса OC. Копію поліса додаємо до договору посередництва (art. 181 ust. 3a). Ми обслуговуємо 7 мовами.

Де у Варшаві з’являються нові будинки, а де переважає старіша забудова?

Дані NBP стосуються всієї Варшави, тому цін за районами тут не наводимо. У каталозі нових квартир у Варшаві з цінами забудовників перегляньте, у яких районах є інвестиції, що підходять за метражем і бюджетом, і порівняйте ціну з історією цін на сайті забудовника (art. 19a). Якщо вам важливий давно забудований район, нових інвестицій там може не бути, і залишається вторинний ринок. Коли шукаєте дешевшу альтернативу, зазирніть у порівняння Ząbki, Marki чи Варшава: порівняння.

Новобудова чи вторинка: запитання до вашої ситуації

Нова квартира вигідніша, якщо ви відповідаєте «так» на ці запитання:

• Чи можете ви чекати зазвичай бл. 2 роки й весь цей час платити за оренду, або ви шукаєте готову квартиру в забудовника?
• Чи маєте ви понад ціну квартири 72 000–144 000 zł на оздоблення бл. 48 м²?
• Чи важливо вам платити частинами через спеціальний рахунок і мати гарантію якості, яку продавець не може виключити?
• Чи ви або друга особа-покупець уже маєте квартиру? Тоді на вторинці PCC 2% ви заплатите щонайменше від частки цієї особи, а в забудовника при продажу з VAT — ні.

Вторинний ринок вигідніший, якщо ви відповідаєте «так» на ці запитання:

• Чи хочете швидко в’їхати й перестати платити за оренду?
• Чи купуєте першу квартиру й можете скористатися звільненням від PCC?
• Чи потрібен вам конкретний район, де немає нових інвестицій?
• Чи готові ви перевірити книгу, прочитати договір із перекладом і торгуватися за ціну?

FAQ

Що вигідніше у Варшаві: новобудова чи вторинка?

За середньою ціною метра ринки майже рівні. За даними NBP за II квартал 2026 р. (березень–травень) середня ціна угоди у Варшаві становила 16 783 zł/м² на первинному ринку і 16 723 zł/м² на вторинному. Вигоду визначають податок PCC 2% на вторинці, оздоблення нової квартири, оренда, яку ви платите, поки дім будується, та захист ваших внесків. Громадянство не змінює ні податків, ні ціни.

Чи може іноземець купити квартиру у Варшаві без дозволу MSWiA?

Так. Окрему житлову квартиру (samodzielny lokal mieszkalny) купують без дозволу за будь-якого громадянства, і в забудовника, і в приватної особи, якщо вона не лежить у прикордонній зоні (art. 8 ust. 1 pkt 1 i ust. 3 закону про набуття нерухомості іноземцями, станом на жовтень 2026 р.). Варшава до цієї зони не входить. Дозвіл може знадобитися, якщо разом із квартирою ви набуваєте частку в окремій нерухомості, наприклад у під’їзній дорозі (FAQ MSWiA).

Який податок платить покупець: у забудовника і на вторинному ринку?

За типової купівлі в забудовника продаж обкладається ПДВ (VAT), він уже входить у ціну, тож PCC ви не платите (art. 2 pkt 4 lit. a закону про PCC). На вторинці в приватної особи покупець платить PCC 2% ринкової вартості: від 800 000 zł це 16 000 zł. Купівля першої квартири звільнена від PCC (art. 9 pkt 17). Правила однакові для громадян Польщі та іноземців (станом на жовтень 2026 р.).

Скільки чекати на квартиру від забудовника, якщо купувати під час будівництва?

За даними GUS (публікація від 30.06.2026) багатоквартирні будинки в Польщі у 2025 р. будувалися в середньому 24,8 місяця від початку будівництва до введення в експлуатацію. Якщо ви підписуєте договір на початку будівництва, ключі зазвичай отримаєте приблизно за 2 роки й увесь цей час платите за оренду. Забудовника зобов’язує строк, записаний у вашому договорі (art. 35 ust. 1 pkt 7 закону про забудовників).

Як підписати нотаріальний акт, якщо я не знаю польської?

Нотаріальний акт складають польською. Якщо ви не знаєте польської, а перекладу зрозумілою вам мовою немає, нотаріус перекладає акт сам або через присяжного перекладача (tłumacz przysięgły), art. 87 § 1 pkt 1 Prawa o notariacie. Перед підписанням акт зачитують, а нотаріус має переконатися, що ви розумієте його зміст і значення (art. 94 § 1, станом на жовтень 2026 р.). Це однаково для первинного і вторинного ринку.

Чи запитають, звідки в мене гроші, якщо я купую квартиру без кредиту?

Нотаріус і посередник за законом AML встановлюють вашу особу та мету угоди, а походження коштів перевіряють, коли цього вимагають обставини (art. 34 ust. 1). Ці заходи обов’язкові при разовій угоді від 15 000 євро (art. 35 ust. 1 pkt 2). Без них угоду не проводять (art. 41 ust. 1). Закритого переліку документів закон не наводить, тож підготуйте підтвердження заздалегідь (станом на жовтень 2026 р.).

Вагаєтеся між новою і вторинною? Напишіть нам до першого візиту у відділ продажу забудовника. Пройдемо з вами цей список, заявимо вас забудовнику до візиту, підемо у відділ продажу разом, пройдемо з вами інформаційний проспект і проєкт договору та підкажемо, про що запитати забудовника або юриста. За допомогу в купівлі квартири від забудовника ми не беремо з вас винагороди. Наша винагорода на первинному ринку випливає з договорів із забудовниками.

Jawno · +48 692 649 839 · infojawno@gmail.com

Текст має інформаційний характер і не є юридичною порадою. Правовий стан: жовтень 2026 р.