Nowe mieszkanie czy z rynku wtórnego w Warszawie: co opłaca się cudzoziemcowi kupującemu za gotówkę

Mieszkasz w Warszawie, wynajmujesz, masz oszczędności i chcesz kupić mieszkanie bez kredytu. Zastanawiasz się, czy wybrać nowe od dewelopera, czy z rynku wtórnego. Pod względem ceny metra różnicy prawie nie ma: według NBP za II kwartał 2026 r. (marzec–maj) średnia cena transakcyjna wynosiła 16 783 zł/m² na rynku pierwotnym i 16 723 zł/m² na wtórnym. Za 800 000 zł na obu rynkach kupisz ok. 48 m². O opłacalności decyduje reszta: PCC na rynku wtórnym, wykończenie nowego mieszkania, czynsz płacony do czasu oddania budynku i ochrona Twoich wpłat.

Poniżej porównujemy oba rynki punkt po punkcie, a osobno opisujemy, co zmienia się dla cudzoziemca. Stan prawny i dane: październik 2026 r.

Który rynek jest tańszy za metr kwadratowy?

Ostatnie opublikowane dane NBP dotyczą II kwartału 2026 r. (w bazie NBP to marzec, kwiecień i maj). Plik zaktualizowano 07.08.2026, danych za III kwartał jeszcze w nim nie ma.

Przesuń tabelę w bok, żeby zobaczyć wszystkie kolumny. →

Zmiana roczna i metraż to nasze obliczenia na danych NBP. Ceny NBP zawierają VAT i dotyczą mieszkań w budynkach wielorodzinnych w granicach administracyjnych Warszawy. NBP zastrzega, że dane mogą być korygowane.

Wnioski są dwa. Średnio żaden rynek nie jest wyraźnie tańszy. Natomiast na rynku wtórnym cena z ogłoszenia bardziej odbiega od ceny, po której mieszkania faktycznie się sprzedają: ok. 2,3 tys. zł/m² wobec 1,7 tys. zł/m² na rynku pierwotnym (nasze obliczenia na danych NBP za II kw. 2026). Dlatego na wtórnym porównuj cenę z ogłoszenia z cenami rzeczywistych transakcji, a nie tylko z innymi ogłoszeniami.

Jakie podatki dolicza się do ceny?

Przesuń tabelę w bok, żeby zobaczyć wszystkie kolumny. →

Przy typowym zakupie od dewelopera sprzedaż podlega VAT, więc podatku od czynności cywilnoprawnych (PCC) nie płacisz (art. 2 pkt 4 lit. a ustawy o PCC, t.j. Dz.U. 2026 poz. 191). Stawka VAT 8% obejmuje mieszkania do 150 m²; za powierzchnię ponad 150 m² obowiązuje 23% (art. 41 ust. 12–12c ustawy o VAT, t.j. Dz.U. 2026 poz. 1263). Wyjątek: jeśli sprzedaż jest zwolniona z VAT, PCC 2% jednak się płaci. Zapytaj o to w biurze sprzedaży.

Na rynku wtórnym PCC wynosi 2% wartości rynkowej (art. 7 ust. 1 pkt 1 lit. a i art. 6 ust. 1 pkt 1). Od 31.08.2023 obowiązuje zwolnienie dla pierwszego mieszkania (art. 9 pkt 17): kupujący nigdy nie był właścicielem mieszkania, domu ani spółdzielczego prawa do lokalu. Odziedziczony udział do 50% tego prawa nie odbiera.

Gdy kupujecie we dwoje, a mieszkanie wcześniej miała tylko jedna osoba, organy podatkowe latami wymagały, by warunek spełniał każdy z kupujących. NSA w wyroku z 7 kwietnia 2026 r. (III FSK 281/25) uznał, że zwolnienie może działać proporcjonalnie, czyli do udziału osoby spełniającej warunki; PCC płaci się od udziału drugiej osoby. To jedna sprawa i dotyczyła pary niebędącej małżeństwem, dlatego przed podpisaniem zapytaj notariusza, jak policzy PCC.

Jeśli 800 000 zł to budżet „na wszystko”, podatek i koszty zmniejszają kwotę na samo mieszkanie. Co jeszcze dochodzi do ceny u dewelopera, opisujemy w poradniku jakie dopłaty doliczyć do cennika dewelopera.

Kiedy się wprowadzisz i ile miesięcy najmu zapłacisz?

Mieszkanie w budowie. W umowie deweloperskiej obowiązkowo wskazuje się termin przeniesienia własności, terminy rozpoczęcia i zakończenia prac oraz termin odbioru (art. 35 ust. 1 pkt 7, 12 i 17 ustawy deweloperskiej, t.j. Dz.U. 2026 poz. 880). Według GUS budynki wielorodzinne w Polsce w 2025 r. budowano średnio 24,8 miesiąca. Jeśli podpiszesz umowę na początku budowy, klucze odbierzesz zwykle po ok. 2 latach i przez ten czas nadal wynajmujesz mieszkanie. Średnia GUS jest krajowa i nie jest terminem od podpisania umowy do odbioru; dewelopera wiąże termin z Twojej umowy. Jeśli deweloper nie przeniesie własności w terminie, wyznaczasz mu dodatkowe 120 dni, a potem możesz odstąpić od umowy (art. 43 ust. 1 pkt 6 i ust. 3). Kara umowna za opóźnienie należy się tylko wtedy, gdy przewiduje ją umowa.

Gotowe mieszkanie od dewelopera. Nie czekasz na budowę, a terminy określa umowa sprzedaży.

Rynek wtórny. Datę wydania mieszkania uzgadniasz ze sprzedającym w umowie. Zależy ona od tego, kiedy się wyprowadzi i czy sam nie czeka na nowe mieszkanie.

Jak przeliczyć miesiące oczekiwania na złotówki, pokazujemy w poradniku ile kosztuje czekanie na mieszkanie w budowie.

Ile dołożyć na wykończenie albo remont?

Mieszkanie w stanie deweloperskim trzeba przed wprowadzeniem wykończyć. Szacunki portali dla Warszawy:

• cennik-kosztorys.pl (maj 2026): standard podstawowy 1 500–2 500 zł/m², premium 3 000–5 000 zł/m² (materiały, robocizna i projekt);
• RynekPierwotny.pl (lipiec 2026): „pod klucz” w standardzie średnim do 3 000 zł/m², w wysokim ok. 4 000–5 000 zł/m².

Dla standardu podstawowego lub średniego zakładaj orientacyjnie 1 500–3 000 zł/m². Dla 48 m² to 72 000–144 000 zł ponad cenę mieszkania. To szacunki portali, nie dane oficjalne; rzeczywisty koszt zależy od standardu i kosztorysu wykonawcy.

Mieszkanie z rynku wtórnego często nadaje się do zamieszkania od razu, ale jego stan bywa różny: od świeżego remontu po konieczność wymiany instalacji. Wtedy liczysz nie wykończenie, lecz remont, a kosztorys warto mieć przed podpisaniem umowy.

Jak prawo chroni Twoje pieniądze na każdym rynku?

Rynek pierwotny (ustawa deweloperska, stan na październik 2026 r.):

• Mieszkaniowy rachunek powierniczy. Deweloper musi go prowadzić, otwarty lub zamknięty (art. 6–7). Wpłacasz po zakończeniu etapów z harmonogramu (art. 8). Etapów jest co najmniej 4, każdy to od 10% do 25% łącznych kosztów przedsięwzięcia, a nie ceny Twojego mieszkania (art. 24 ust. 2).
• Deweloperski Fundusz Gwarancyjny (DFG). To odrębny rachunek w Ubezpieczeniowym Funduszu Gwarancyjnym (art. 46), składki wpłaca deweloper. DFG zwraca środki z rachunku otwartego, np. przy upadłości dewelopera lub gdy odstąpisz od umowy, a pieniądze nie wrócą w terminie (art. 48 ust. 1). Nie ubezpiecza każdej wpłaty w każdej sytuacji, więc zapytaj, jaki rachunek ma dana inwestycja.
• Prospekt informacyjny. Dostajesz go bezpłatnie przed umową rezerwacyjną (art. 21). Opłata rezerwacyjna to maksymalnie 1% ceny (art. 32 ust. 2).
• Jawność cen. Deweloper publikuje historię zmian ceny. Jeśli cena na stronie różni się od ceny w umowie, możesz żądać korzystniejszej dla siebie (art. 19a ust. 2 i 6).
• Wady przy odbiorze. Przy umowie deweloperskiej deweloper ma 14 dni na odpowiedź, czy uznaje wady. Milczenie oznacza uznanie, a uznane wady usuwa w 30 dni (art. 41 ust. 4–6). Przy gotowym mieszkaniu kupowanym umową sprzedaży działają tylko przepisy o odbiorze i protokole (art. 41 ust. 1–3), bez tych terminów.
• Rękojmia. 5 lat od wydania mieszkania (art. 568 § 1 Kodeksu cywilnego). U dewelopera kupujesz jako konsument, więc nie można jej wyłączyć w umowie (art. 558 § 1).

Rynek wtórny:

• Nie ma rachunku powierniczego ani DFG. Chroni Cię to, co sprawdzisz przed umową: księga wieczysta i treść umowy.
• Rękojmia też trwa 5 lat, ale osoba prywatna może ją w umowie ograniczyć lub wyłączyć (art. 558 § 1). Wyłączenie nie działa, jeśli sprzedający podstępnie zataił wadę (art. 558 § 2). Gdy sprzedaje firma, jesteś konsumentem i rękojmi wyłączyć nie można.

Ustawa deweloperska zmienia się etapami: nowelizacja Dz.U. 2025 poz. 1669 w art. 50–51 obowiązuje od 02.10.2026, Dz.U. 2026 poz. 1077 wchodzi w życie 11.11.2026, a główna część Dz.U. 2025 poz. 1669 od 02.04.2027. Jak sprawdzić księgę i umowę na rynku wtórnym, opisujemy w poradniku co cudzoziemiec powinien sprawdzić na rynku wtórnym.

Co zmienia się dla cudzoziemca, który płaci własnymi pieniędzmi?

W skrócie: zasady zakupu, podatki i kontrola pieniędzy są na obu rynkach takie same. Różnią się harmonogram płatności, dokumenty, które musisz przeczytać, i liczba miesięcy, przez które płacisz za wynajem.

Przesuń tabelę w bok, żeby zobaczyć wszystkie kolumny. →

Zezwolenie. Samodzielny lokal mieszkalny kupuje się bez zezwolenia MSWiA przy każdym obywatelstwie, jeśli nie leży w strefie nadgranicznej (art. 8 ust. 1 pkt 1 i ust. 3 ustawy o nabywaniu nieruchomości przez cudzoziemców, t.j. Dz.U. 2017 poz. 2278). Warszawa do tej strefy nie należy. Udział w gruncie i częściach wspólnych budynku zezwolenia nie wymaga. Natomiast według MSWiA wymaga go udział w odrębnej nieruchomości sprzedawanej razem z mieszkaniem, np. w drodze dojazdowej lub części zespołu mieszkaniowego. Dlatego w projekcie umowy sprawdź, co dokładnie kupujesz.

Dokumenty i notariusz. Zarówno umowa deweloperska, jak i umowa sprzedaży są zawierane u notariusza (art. 158 Kodeksu cywilnego, art. 40 ust. 1 ustawy deweloperskiej). Akt sporządza się po polsku; jeśli nie znasz języka, notariusz tłumaczy go sam albo przez tłumacza przysięgłego (art. 2 § 3 i art. 87 § 1 pkt 1 Prawa o notariacie, t.j. Dz.U. 2026 poz. 614) i przed podpisaniem upewnia się, że rozumiesz treść (art. 94 § 1).

Przed notariuszem dokumenty czytasz sam. O języku prospektu ustawa deweloperska milczy i nie nakłada obowiązku tłumaczenia. Ustawa o języku polskim pozwala sporządzić umowę z konsumentem-cudzoziemcem w jego języku, jeśli sam o to poprosi, zna ten język i został pouczony o prawie do tekstu po polsku (art. 8 ust. 1b, t.j. Dz.U. 2026 poz. 81). Na rynku wtórnym wypis z księgi i dokumenty sprzedającego również będą po polsku.

Kontrola pieniędzy jest taka sama na obu rynkach. Notariusz i pośrednik jako instytucje obowiązane na podstawie ustawy AML (t.j. Dz.U. 2025 poz. 644) ustalają Twoją tożsamość i cel transakcji, a pochodzenie środków sprawdzają, gdy wymagają tego okoliczności (art. 34 ust. 1); przy transakcji okazjonalnej od 15 000 euro jest to obowiązkowe (art. 35 ust. 1 pkt 2). Bank zgłasza Generalnemu Inspektorowi Informacji Finansowej (GIIF) przelewy powyżej 15 000 euro, także z zagranicy (art. 72). Gdy transakcja wiąże się z krajem z unijnej listy „państw trzecich wysokiego ryzyka” (rozporządzenie 2026/46, od 29.01.2026), może być stosowana wzmocniona kontrola, w tym ustalenie źródła majątku (art. 44 ust. 1). Zamkniętej listy dokumentów nie ma; MSWiA dla własnych procedur podaje przykłady: zeznania podatkowe, umowy o pracę, umowa darowizny lub pożyczki, dokumenty sprzedaży innej nieruchomości. Przygotuj je przed pierwszą wpłatą.

Dodatkowe ograniczenia. Obywatele niektórych państw spoza EOG mogą podlegać dodatkowym ograniczeniom — sprawdź u notariusza. Jeśli to Ciebie dotyczy, przed umową omów z bankiem sposób płatności.

Podatki nie zależą od obywatelstwa. PCC, VAT i zwolnienie dla pierwszego mieszkania działają dla cudzoziemca tak samo jak dla obywatela Polski. Jeśli miałeś mieszkanie za granicą, przed transakcją zapytaj notariusza, jak to wpłynie na zwolnienie.

Zakup nie daje prawa pobytu. Ustawa o cudzoziemcach (t.j. Dz.U. 2025 poz. 1079) nie zawiera takiej podstawy. Własne mieszkanie może być tytułem prawnym do zamieszkania przy wniosku o status rezydenta długoterminowego UE (art. 219a ust. 1, stosowany od 27.04.2026), ale wystarczy do tego także najem.

Bez kredytu. Liczymy tu zakup za własne środki; o kredyt zapytaj doradcę kredytowego. Dla takiego kupującego główna różnica rynków to harmonogram płatności: w budynku w budowie pieniądze wychodzą ratami, a Ty płacisz za wynajem, natomiast na rynku wtórnym i przy gotowym mieszkaniu od dewelopera sposób zapłaty wyznacza umowa i przestajesz wynajmować wcześniej.

Ile kosztuje pośrednik na rynku pierwotnym i wtórnym?

Zasady na październik 2026 r.:

• Rynek pierwotny. Nie pobieramy od Ciebie wynagrodzenia za pomoc w zakupie mieszkania od dewelopera. Zgłaszamy Cię do biura sprzedaży dewelopera przed Twoją pierwszą samodzielną wizytą, idziemy tam razem z Tobą, przejdziemy z Tobą przez prospekt informacyjny i projekt umowy, wskażemy, o co zapytać dewelopera lub prawnika. Dlatego napisz do nas przed wizytą.
• Rynek wtórny. Pracujemy na podstawie umowy pośrednictwa, którą zawieramy z Tobą. Zgodnie z prawem wymaga ona formy pisemnej lub elektronicznej pod rygorem nieważności (art. 180 ust. 3 ustawy o gospodarce nieruchomościami, t.j. Dz.U. 2026 poz. 399). Wynagrodzenie i to, kto je płaci, ustalamy w umowie pośrednictwa przed rozpoczęciem pracy.

Pośrednikiem jest Vladyslav Moroz (JDG), odpowiedzialność jest objęta ubezpieczeniem OC. Kopię polisy dołączamy do umowy pośrednictwa (art. 181 ust. 3a). Obsługujemy w 7 językach.

Gdzie w Warszawie powstają nowe domy, a gdzie dominuje starsza zabudowa?

Dane NBP dotyczą całej Warszawy, dlatego cen według dzielnic tu nie podajemy. Sprawdź w katalogu nowych mieszkań w Warszawie z cenami deweloperów, w których dzielnicach są inwestycje pasujące do Twojego metrażu i budżetu, i porównaj cenę z historią cen na stronie dewelopera (art. 19a). Jeśli zależy Ci na dawno zabudowanej dzielnicy, nowych inwestycji tam może nie być i zostaje rynek wtórny. Gdy szukasz tańszej alternatywy, zajrzyj do porównania Ząbki, Marki czy Warszawa.

Nowe czy z rynku wtórnego: pytania do Twojej sytuacji

Nowe mieszkanie opłaca się bardziej, jeśli odpowiadasz „tak” na te pytania:

• Czy możesz czekać zwykle ok. 2 lata i przez ten czas płacić za wynajem albo szukasz gotowego mieszkania u dewelopera?
• Czy masz ponad cenę mieszkania 72 000–144 000 zł na wykończenie ok. 48 m²?
• Czy zależy Ci na płaceniu ratami przez rachunek powierniczy i na rękojmi, której sprzedający nie może wyłączyć?
• Czy Ty lub druga kupująca osoba macie już mieszkanie? Wtedy na rynku wtórnym PCC 2% zapłacisz co najmniej od udziału tej osoby, a u dewelopera przy sprzedaży z VAT nie.

Rynek wtórny opłaca się bardziej, jeśli odpowiadasz „tak” na te pytania:

• Czy chcesz szybko się wprowadzić i przestać płacić za wynajem?
• Czy kupujesz pierwsze mieszkanie i możesz skorzystać ze zwolnienia z PCC?
• Czy potrzebujesz konkretnej dzielnicy, w której nie ma nowych inwestycji?
• Czy jesteś gotów sprawdzić księgę wieczystą, przeczytać umowę z tłumaczeniem i negocjować cenę?

FAQ

Co opłaca się bardziej w Warszawie: nowe mieszkanie czy z rynku wtórnego?

Pod względem średniej ceny metra rynki są niemal równe. Według NBP za II kwartał 2026 r. (marzec–maj) średnia cena transakcyjna w Warszawie wynosiła 16 783 zł/m² na rynku pierwotnym i 16 723 zł/m² na wtórnym. O opłacalności decydują: PCC 2% na rynku wtórnym, wykończenie nowego mieszkania, czynsz płacony w czasie budowy i ochrona wpłat. Obywatelstwo nie zmienia ani podatków, ani ceny.

Czy cudzoziemiec może kupić mieszkanie w Warszawie bez zezwolenia MSWiA?

Tak. Samodzielny lokal mieszkalny kupuje się bez zezwolenia, niezależnie od obywatelstwa, od dewelopera i od osoby prywatnej, o ile nie leży w strefie nadgranicznej (art. 8 ust. 1 pkt 1 i ust. 3 ustawy o nabywaniu nieruchomości przez cudzoziemców, stan na październik 2026 r.). Warszawa do tej strefy nie należy. Zezwolenie bywa potrzebne, gdy razem z mieszkaniem nabywasz udział w odrębnej nieruchomości, np. w drodze dojazdowej (FAQ MSWiA).

Jaki podatek płaci kupujący: przy zakupie od dewelopera i z rynku wtórnego?

Przy typowym zakupie od dewelopera sprzedaż podlega VAT, który jest już w cenie, więc PCC nie płacisz (art. 2 pkt 4 lit. a ustawy o PCC). Na rynku wtórnym od osoby prywatnej kupujący płaci PCC 2% wartości rynkowej: od 800 000 zł to 16 000 zł. Zakup pierwszego mieszkania jest zwolniony z PCC (art. 9 pkt 17). Zasady są takie same dla obywateli Polski i cudzoziemców (stan na październik 2026 r.).

Ile czeka się na mieszkanie od dewelopera kupione w trakcie budowy?

Według GUS (publikacja z 30.06.2026) budynki wielorodzinne w Polsce w 2025 r. budowano średnio 24,8 miesiąca od rozpoczęcia budowy do oddania do użytkowania. Jeśli podpisujesz umowę na początku budowy, klucze odbierzesz zwykle po ok. 2 latach i przez ten czas płacisz za wynajem. Dewelopera wiąże termin zapisany w Twojej umowie (art. 35 ust. 1 pkt 7 ustawy deweloperskiej).

Jak podpisać akt notarialny, jeśli nie znam polskiego?

Akt notarialny sporządza się po polsku. Jeśli nie znasz polskiego, a tłumaczenia na zrozumiały dla Ciebie język nie ma, notariusz tłumaczy akt sam albo przez tłumacza przysięgłego (art. 87 § 1 pkt 1 Prawa o notariacie). Przed podpisaniem akt jest odczytywany, a notariusz ma upewnić się, że rozumiesz jego treść i znaczenie (art. 94 § 1, stan na październik 2026 r.). Dotyczy to zarówno rynku pierwotnego, jak i wtórnego.

Czy przy zakupie mieszkania bez kredytu pytają, skąd mam pieniądze?

Notariusz i pośrednik jako instytucje obowiązane na podstawie ustawy AML ustalają Twoją tożsamość i cel transakcji, a pochodzenie środków sprawdzają, gdy wymagają tego okoliczności (art. 34 ust. 1). Środki te są obowiązkowe przy transakcji okazjonalnej od 15 000 euro (art. 35 ust. 1 pkt 2). Bez nich transakcji się nie przeprowadza (art. 41 ust. 1). Ustawa nie podaje zamkniętej listy dokumentów, więc przygotuj potwierdzenia wcześniej (stan na październik 2026 r.).

Wahasz się między nowym a wtórnym? Napisz do nas przed pierwszą wizytą w biurze sprzedaży dewelopera. Przejdziemy z Tobą tę listę, zgłosimy Cię deweloperowi przed wizytą, pójdziemy do biura sprzedaży razem, przejdziemy z Tobą przez prospekt informacyjny i projekt umowy i wskażemy, o co zapytać dewelopera lub prawnika. Za pomoc w zakupie mieszkania od dewelopera nie pobieramy od Ciebie wynagrodzenia. Nasze wynagrodzenie przy rynku pierwotnym wynika z umów z deweloperami.

Jawno · +48 692 649 839 · infojawno@gmail.com

Tekst ma charakter informacyjny i nie jest poradą prawną. Stan prawny: październik 2026 r.