Nuovo o usato a Varsavia: cosa conviene a uno straniero che compra con fondi propri

Vive a Varsavia in affitto, ha dei risparmi e vuole comprare casa senza mutuo. Si chiede se scegliere un appartamento nuovo dal costruttore o uno sul mercato secondario. Sul prezzo al metro quadro la differenza è minima: secondo la NBP nel secondo trimestre 2026 (marzo–maggio) il prezzo medio di transazione era di 16.783 zł/m² sul primario e di 16.723 zł/m² sul secondario. Con 800.000 zł su entrambi i mercati si comprano circa 48 m². A decidere è tutto il resto: la PCC sull’usato, le finiture del nuovo, l’affitto pagato fino alla consegna dell’edificio e la tutela dei Suoi versamenti.

Qui sotto confrontiamo i due mercati punto per punto e descriviamo a parte che cosa cambia per uno straniero. Quadro normativo e dati: ottobre 2026.

Quale mercato costa meno al metro quadro?

Gli ultimi dati NBP pubblicati riguardano il secondo trimestre 2026 (nella banca dati NBP sono marzo, aprile e maggio). Il file è stato aggiornato il 07.08.2026 e i dati del terzo trimestre non ci sono ancora.

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La variazione annua e la metratura sono calcoli nostri sui dati NBP. I prezzi NBP comprendono l’IVA e riguardano appartamenti in edifici plurifamiliari entro i confini amministrativi di Varsavia. La NBP precisa che i dati possono essere rettificati.

Le conclusioni sono due. In media nessun mercato è nettamente più economico. Sul secondario, però, il prezzo dell’annuncio si discosta di più da quello a cui gli appartamenti si vendono davvero: circa 2,3 mila zł/m² contro 1,7 mila zł/m² sul primario (nostro calcolo sui dati NBP del 2° trim. 2026). Per questo, sull’usato confronti il prezzo dell’annuncio con le transazioni effettive, non solo con altri annunci.

Quali imposte si aggiungono al prezzo?

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Nell’acquisto tipico dal costruttore la vendita è soggetta a IVA, quindi non si paga l’imposta sugli atti di diritto civile (PCC) (art. 2 pkt 4 lit. a della legge sulla PCC, t.u. Dz.U. 2026 poz. 191). L’aliquota IVA dell’8% copre gli appartamenti fino a 150 m²; per la superficie oltre i 150 m² vale il 23% (art. 41 ust. 12–12c della legge sull’IVA, t.u. Dz.U. 2026 poz. 1263). Eccezione: se la vendita è esente da IVA, la PCC del 2% si paga comunque. Lo chieda all’ufficio vendite.

Sul secondario la PCC è il 2% del valore di mercato (art. 7 ust. 1 pkt 1 lit. a e art. 6 ust. 1 pkt 1). Dal 31.08.2023 vale l’esenzione per la prima casa (art. 9 pkt 17): l’acquirente non deve mai essere stato proprietario di un appartamento, di una casa o di un diritto cooperativo a un’unità. Una quota ereditata fino al 50% di tale diritto non fa decadere l’esenzione.

Quando si compra in due e solo uno dei due aveva già una casa, per anni le autorità fiscali hanno richiesto che la condizione fosse soddisfatta da ciascun acquirente. Il NSA, con sentenza del 7 aprile 2026 (III FSK 281/25), ha stabilito che l’esenzione può operare in proporzione, cioè per la quota di chi soddisfa le condizioni; la PCC si paga sulla quota dell’altra persona. È un solo caso e riguardava una coppia non sposata, perciò prima della firma chieda al notaio come calcolerà la PCC.

Se 800.000 zł sono il budget “per tutto”, imposte e spese riducono la somma per l’appartamento in sé. Che cos’altro si aggiunge al prezzo del costruttore lo spieghiamo nella guida quali costi aggiungere al listino del costruttore.

Quando si entra in casa e quanti mesi di affitto si pagano?

Appartamento in costruzione. Il contratto con il costruttore deve indicare il termine di trasferimento della proprietà, le date di inizio e fine dei lavori e il termine di consegna (art. 35 ust. 1 pkt 7, 12 e 17 della legge sui costruttori, t.u. Dz.U. 2026 poz. 880). Secondo il GUS in Polonia gli edifici plurifamiliari sono stati costruiti nel 2025 in media in 24,8 mesi. Se firma all’inizio del cantiere, le chiavi arrivano di norma dopo circa 2 anni e nel frattempo continua ad affittare. La media GUS è nazionale e non è il tempo dalla firma alla consegna: il costruttore è vincolato alla data del Suo contratto. Se non trasferisce la proprietà entro il termine, Lei gli assegna ulteriori 120 giorni e poi può recedere dal contratto (art. 43 ust. 1 pkt 6 e ust. 3). La penale per il ritardo spetta solo se è prevista dal contratto.

Appartamento già pronto dal costruttore. Non aspetta la costruzione e i termini sono fissati dal contratto di vendita.

Mercato secondario. La data di consegna si concorda con il venditore nel contratto. Dipende da quando il venditore si trasferisce e se a sua volta non attende una nuova casa.

Come convertire i mesi di attesa in zloty lo mostriamo nella guida quanto costa attendere un appartamento in costruzione.

Quanto mettere da parte per le finiture o la ristrutturazione?

L’appartamento in “stan deweloperski” (consegnato al grezzo avanzato) va completato prima di trasferirsi. Le stime dei portali per Varsavia:

• cennik-kosztorys.pl (maggio 2026): standard base 1.500–2.500 zł/m², premium 3.000–5.000 zł/m² (materiali, manodopera e progetto);
• RynekPierwotny.pl (luglio 2026): “chiavi in mano” fino a 3.000 zł/m² per lo standard medio, circa 4.000–5.000 zł/m² per quello alto.

Per uno standard base o medio consideri indicativamente 1.500–3.000 zł/m². Per 48 m² sono 72.000–144.000 zł in più rispetto al prezzo dell’appartamento. Sono stime dei portali, non dati ufficiali; il costo reale dipende dallo standard e dal preventivo dell’impresa.

L’appartamento sul secondario spesso è abitabile subito, ma le condizioni variano: da una ristrutturazione recente alla necessità di rifare gli impianti. In quel caso non calcola le finiture ma la ristrutturazione, e conviene avere il preventivo prima di firmare.

Come la legge tutela il Suo denaro su ciascun mercato?

Mercato primario (legge sui costruttori, stato a ottobre 2026):

• Conto vincolato abitativo (mieszkaniowy rachunek powierniczy). Il costruttore deve tenerlo, aperto o chiuso (art. 6–7). Versa dopo il completamento delle fasi del cronoprogramma (art. 8). Le fasi sono almeno 4 e ciascuna vale dal 10% al 25% dei costi complessivi dell’intervento, non del prezzo del Suo appartamento (art. 24 ust. 2).
• Fondo di garanzia dei costruttori (DFG). È un conto separato presso il Fondo assicurativo di garanzia (UFG) (art. 46), con premi versati dal costruttore. Il DFG restituisce i fondi dal conto aperto, ad esempio in caso di fallimento del costruttore o se, dopo il Suo recesso, il denaro non torna entro i termini (art. 48 ust. 1). Non assicura ogni versamento in ogni situazione, quindi chieda che tipo di conto ha l’intervento.
• Prospetto informativo (prospekt informacyjny). Lo riceve gratuitamente prima del contratto di prenotazione (art. 21). La caparra di prenotazione è al massimo l’1% del prezzo (art. 32 ust. 2).
• Trasparenza dei prezzi. Il costruttore pubblica lo storico delle variazioni di prezzo. Se il prezzo sul sito differisce da quello nel contratto, può pretendere quello più favorevole (art. 19a ust. 2 e 6).
• Difetti alla consegna. Con il contratto con il costruttore questi ha 14 giorni per rispondere se riconosce i difetti. Il silenzio equivale a riconoscimento e i difetti riconosciuti si eliminano in 30 giorni (art. 41 ust. 4–6). Per un appartamento già pronto comprato con contratto di vendita valgono solo le norme su consegna e verbale (art. 41 ust. 1–3), senza questi termini.
• Garanzia per vizi (rękojmia). 5 anni dalla consegna dell’appartamento (art. 568 § 1 del Codice civile). Dal costruttore compra come consumatore, quindi non può essere esclusa nel contratto (art. 558 § 1).

Mercato secondario:

• Non ci sono né conto vincolato né DFG. La tutela è ciò che verifica prima del contratto: il registro fondiario (księga wieczysta) e il testo del contratto.
• Anche la garanzia per vizi dura 5 anni, ma un privato può limitarla o escluderla nel contratto (art. 558 § 1). L’esclusione non vale se il venditore ha celato il difetto con dolo (art. 558 § 2). Se vende un’impresa, Lei è consumatore e la garanzia non può essere esclusa.

La legge sui costruttori cambia a tappe: la modifica Dz.U. 2025 poz. 1669 negli art. 50–51 è in vigore dal 02.10.2026, Dz.U. 2026 poz. 1077 entra in vigore l’11.11.2026, e la parte principale di Dz.U. 2025 poz. 1669 dal 02.04.2027. Come verificare registro e contratto sul secondario lo spieghiamo nella guida cosa deve verificare uno straniero sul mercato secondario.

Che cosa cambia per lo straniero che paga con fondi propri?

In sintesi: regole di acquisto, imposte e controllo del denaro sono uguali sui due mercati. Cambiano il calendario dei pagamenti, i documenti da leggere e il numero di mesi in cui paga l’affitto.

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Autorizzazione. Un’unità abitativa autonoma si acquista senza autorizzazione del MSWiA con qualsiasi cittadinanza, se non è in zona di confine (art. 8 ust. 1 pkt 1 e ust. 3 della legge sull’acquisto di immobili da parte di stranieri, t.u. Dz.U. 2017 poz. 2278). Varsavia non rientra in quella zona. La quota del terreno e delle parti comuni dell’edificio non richiede autorizzazione. Secondo il MSWiA, invece, la richiede una quota di un immobile separato venduto insieme all’appartamento, ad esempio una strada di accesso o una parte del complesso residenziale. Perciò nella bozza del contratto verifichi che cosa compra esattamente.

Documenti e notaio. Sia il contratto con il costruttore sia il contratto di vendita si stipulano dal notaio (art. 158 del Codice civile, art. 40 ust. 1 della legge sui costruttori). L’atto è redatto in polacco; se non conosce la lingua, il notaio lo traduce di persona o tramite un traduttore giurato (art. 2 § 3 e art. 87 § 1 pkt 1 della legge sul notariato, t.u. Dz.U. 2026 poz. 614) e prima della firma si accerta che ne comprenda il contenuto (art. 94 § 1).

Prima di arrivare dal notaio, i documenti li legge da solo. Sulla lingua del prospetto la legge sui costruttori tace e non impone alcuna traduzione. La legge sulla lingua polacca consente di redigere il contratto con un consumatore straniero nella sua lingua, se lo chiede lui stesso, se conosce quella lingua ed è stato informato del diritto al testo in polacco (art. 8 ust. 1b, t.u. Dz.U. 2026 poz. 81). Sul secondario anche la visura del registro e i documenti del venditore saranno in polacco; conviene farli tradurre e leggerli in anticipo, per sapere che cosa firma.

Il controllo del denaro è lo stesso su entrambi i mercati. Notaio e agente, come soggetti obbligati ai sensi della legge AML (t.u. Dz.U. 2025 poz. 644), accertano la Sua identità e lo scopo dell’operazione e verificano l’origine dei fondi quando le circostanze lo richiedono (art. 34 ust. 1); per un’operazione occasionale a partire da 15.000 euro è obbligatorio (art. 35 ust. 1 pkt 2). La banca segnala all’Ispettore generale dell’informazione finanziaria (GIIF) i bonifici sopra i 15.000 euro, anche dall’estero (art. 72). Quando l’operazione riguarda un paese dell’elenco UE dei “paesi terzi ad alto rischio” (regolamento 2026/46, dal 29.01.2026), può essere applicato un controllo rafforzato, compreso l’accertamento dell’origine del patrimonio (art. 44 ust. 1). Un elenco chiuso di documenti non esiste; il MSWiA per le proprie procedure indica degli esempi: dichiarazioni dei redditi, contratti di lavoro, contratto di donazione o di prestito, documenti di vendita di un altro immobile. Li prepari prima del primo versamento.

Ulteriori restrizioni. I cittadini di alcuni paesi extra SEE possono essere soggetti a restrizioni aggiuntive: chieda al notaio. Se riguarda Lei, prima del contratto concordi con la banca la modalità di pagamento.

Le imposte non dipendono dalla cittadinanza. PCC, IVA ed esenzione per la prima casa valgono per lo straniero come per il cittadino polacco. Se ha avuto una casa all’estero, prima dell’operazione chieda al notaio come inciderà sull’esenzione.

L’acquisto non dà diritto di soggiorno. La legge sugli stranieri (t.u. Dz.U. 2025 poz. 1079) non prevede questa base. L’appartamento di proprietà può essere titolo giuridico di alloggio nella domanda di status di soggiornante di lungo periodo UE (art. 219a ust. 1, applicato dal 27.04.2026), ma a tal fine basta anche un contratto di affitto.

Senza mutuo. Qui consideriamo l’acquisto con fondi propri; per il mutuo si rivolga a un consulente creditizio. Per un acquirente così la differenza principale tra i mercati è il calendario dei pagamenti: in un edificio in costruzione il denaro esce a rate e Lei paga l’affitto, mentre sul secondario e con un appartamento già pronto dal costruttore la modalità di pagamento la fissa il contratto e smette di pagare l’affitto prima.

Quanto costa l’agente sul mercato primario e su quello secondario?

Regole a ottobre 2026:

• Mercato primario. Non Le chiediamo alcun compenso per l’aiuto nell’acquisto dal costruttore. La segnaliamo all’ufficio vendite (biuro sprzedaży) del costruttore prima della Sua prima visita autonoma, ci andiamo insieme a Lei, esaminiamo con Lei il prospetto informativo e la bozza del contratto e Le indichiamo che cosa chiedere al costruttore o a un avvocato. Per questo ci scriva prima della visita.
• Mercato secondario. Lavoriamo sulla base di un contratto di mediazione stipulato con Lei. Per legge richiede la forma scritta o elettronica a pena di nullità (art. 180 ust. 3 della legge sulla gestione degli immobili, t.u. Dz.U. 2026 poz. 399). Il compenso e chi lo paga li stabiliamo nel contratto di mediazione prima di iniziare il lavoro.

L’agente è Vladyslav Moroz (JDG), con responsabilità coperta da assicurazione RC. Alleghiamo al contratto di mediazione una copia della polizza (art. 181 ust. 3a). Operiamo in 7 lingue. Il nostro compenso sul mercato primario deriva dai contratti con i costruttori.

Dove a Varsavia si costruiscono nuovi edifici e dove prevale l’edilizia più vecchia?

I dati NBP riguardano tutta Varsavia, perciò qui non indichiamo prezzi per quartiere. Veda nel catalogo dei nuovi appartamenti a Varsavia con i prezzi dei costruttori in quali quartieri ci sono interventi adatti alla Sua metratura e al budget, e confronti il prezzo con lo storico sul sito del costruttore (art. 19a). Se Le interessa un quartiere edificato da tempo, lì i nuovi interventi potrebbero non esserci e resta il secondario. Se cerca un’alternativa più economica, guardi il confronto Ząbki, Marki o Varsavia.

Nuovo o usato: domande sulla Sua situazione

Il nuovo conviene di più se risponde “sì” a queste domande:

• Può aspettare di norma circa 2 anni pagando l’affitto nel frattempo, oppure cerca un appartamento già pronto dal costruttore?
• Ha, oltre al prezzo dell’appartamento, 72.000–144.000 zł per le finiture di circa 48 m²?
• Le importa pagare a rate tramite conto vincolato e avere una garanzia per vizi che il venditore non può escludere?
• Lei o l’altra persona che compra avete già una casa? In tal caso sul secondario pagherete la PCC del 2% almeno sulla quota di quella persona, mentre dal costruttore con vendita soggetta a IVA no.

L’usato conviene di più se risponde “sì” a queste domande:

• Vuole trasferirsi in fretta e smettere di pagare l’affitto?
• Compra la prima casa e può avvalersi dell’esenzione dalla PCC?
• Le serve un quartiere preciso in cui non ci sono nuovi interventi?
• È pronto a verificare il registro fondiario, leggere il contratto con la traduzione e negoziare il prezzo?

FAQ

A Varsavia conviene di più un appartamento nuovo o uno usato?

Sul prezzo medio al metro quadro i due mercati sono quasi pari. Secondo la NBP, nel secondo trimestre 2026 (marzo–maggio) il prezzo medio di transazione a Varsavia era di 16.783 zł/m² sul mercato primario e di 16.723 zł/m² su quello secondario. A fare la differenza sono: la PCC del 2% sull’usato, le finiture del nuovo, l’affitto pagato durante il cantiere e la tutela dei versamenti. La cittadinanza non cambia né le imposte né il prezzo.

Uno straniero può comprare casa a Varsavia senza autorizzazione del MSWiA?

Sì. Un’unità abitativa autonoma si acquista senza autorizzazione, a prescindere dalla cittadinanza, sia dal costruttore sia da un privato, purché non si trovi in zona di confine (art. 8 ust. 1 pkt 1 e ust. 3 della legge sull’acquisto di immobili da parte di stranieri, stato al mese di ottobre 2026). Varsavia non rientra in quella zona. L’autorizzazione può servire se insieme all’appartamento acquista una quota di un immobile separato, ad esempio una strada di accesso (FAQ del MSWiA).

Quali imposte paga l’acquirente comprando dal costruttore e sul mercato secondario?

Nell’acquisto tipico dal costruttore la vendita è soggetta a IVA, già inclusa nel prezzo, e quindi non si paga la PCC (art. 2 pkt 4 lit. a della legge sulla PCC). Sul mercato secondario, da un privato, l’acquirente paga la PCC del 2% del valore di mercato: su 800.000 zł sono 16.000 zł. L’acquisto della prima casa è esente da PCC (art. 9 pkt 17). Le regole sono le stesse per cittadini polacchi e stranieri (stato al mese di ottobre 2026).

Quanto si aspetta per un appartamento in costruzione comprato dal costruttore?

Secondo il GUS (pubblicazione del 30.06.2026), nel 2025 in Polonia gli edifici plurifamiliari sono stati costruiti in media in 24,8 mesi, dall’inizio dei lavori alla messa in uso. Se firma all’inizio del cantiere, le chiavi arrivano di norma dopo circa 2 anni e nel frattempo continua a pagare l’affitto. Il costruttore è vincolato alla data scritta nel Suo contratto (art. 35 ust. 1 pkt 7 della legge sui costruttori).

Come firmo l’atto notarile se non conosco il polacco?

L’atto notarile è redatto in polacco. Se non conosce la lingua e non esiste una traduzione in una lingua che comprende, il notaio lo traduce di persona o tramite un traduttore giurato (art. 87 § 1 pkt 1 della legge sul notariato). Prima della firma l’atto viene letto e il notaio deve accertarsi che Lei ne comprenda il contenuto e il significato (art. 94 § 1, stato al mese di ottobre 2026). Vale sia per il mercato primario sia per quello secondario.

Se compro senza mutuo, mi chiedono da dove vengono i soldi?

Notaio e agente, come soggetti obbligati ai sensi della legge AML, accertano la Sua identità e lo scopo dell’operazione e verificano l’origine dei fondi quando le circostanze lo richiedono (art. 34 ust. 1). Per un’operazione occasionale a partire da 15.000 euro queste misure sono obbligatorie (art. 35 ust. 1 pkt 2). Senza di esse l’operazione non si esegue (art. 41 ust. 1). La legge non fornisce un elenco chiuso di documenti: prepari le prove in anticipo (stato al mese di ottobre 2026).

Indeciso tra nuovo e usato? Ci scriva prima della prima visita all’ufficio vendite del costruttore. Esamineremo con Lei questo elenco, La segnaleremo al costruttore prima della visita, andremo insieme all’ufficio vendite, esamineremo con Lei il prospetto informativo e la bozza del contratto e Le indicheremo che cosa chiedere al costruttore o a un avvocato. Per l’aiuto nell’acquisto dal costruttore non Le chiediamo alcun compenso. Il nostro compenso sul mercato primario deriva dai contratti con i costruttori.

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Questo testo ha carattere informativo e non costituisce consulenza legale. Quadro normativo: ottobre 2026.