Vive a Varsavia, ha trovato un appartamento sul mercato secondario e il venditore Le propone un contratto preliminare (umowa przedwstępna) con una caparra (zadatek). Prima di firmare controlli sette cose: il libro fondiario (księga wieczysta) in tutte e quattro le sezioni, il tipo di diritto sull’immobile, chi ci abita e chi vi è registrato, gli arretrati verso il condominio o la cooperativa, i documenti dell’edificio, il costo complessivo dell’acquisto e la forma del preliminare. Per uno straniero ci sono tre temi in più: per l’appartamento non serve il permesso del Ministero dell’Interno (MSWiA), ma i documenti e l’atto notarile saranno in polacco, e notaio e banca possono chiedere da dove provengono i fondi. Per ogni punto indichiamo la base normativa (stato a ottobre 2026).
Sul mercato secondario non esistono il conto vincolato abitativo (mieszkaniowy rachunek powierniczy) né il prospetto informativo (prospekt informacyjny) previsti per l’acquisto dal costruttore. La tutela dipende da ciò che verifica Lei stesso e da ciò che scrive nel contratto. Le differenze rispetto alle case nuove sono nell’articolo nuova costruzione o usato a Varsavia: confronto.
Che cosa cambia per lo straniero: permesso, lingua, denaro
Il permesso del MSWiA per l’appartamento non serve. Un’unità abitativa autonoma può essere acquistata da uno straniero senza il permesso del ministro dell’Interno, qualunque sia la cittadinanza (art. 8 comma 1 punto 1 della legge sull’acquisto di immobili da parte di stranieri, testo unico Dz.U. 2017 poz. 2278). L’eccezione è la zona di confine (art. 8 comma 3), ma Varsavia non ne fa parte: per il voivodato della Masovia nell’elenco figurano solo i comuni di Sarnaki e Stara Kornica. Anche il garage al servizio delle Sue esigenze abitative non richiede il permesso (art. 8 comma 1 punto 1a), mentre la quota del terreno e delle parti comuni segue l’appartamento. Invece per una quota in un immobile separato venduta insieme all’appartamento, per esempio una strada di accesso o una parte del complesso, secondo i chiarimenti del MSWiA il permesso serve. Se era richiesto e non è stato ottenuto, l’acquisto è nullo (art. 6 comma 1). Per questo, nel libro fondiario e nella bozza di contratto, verifichi che cosa acquista oltre all’unità. I cittadini dello Spazio economico europeo e della Svizzera non hanno bisogno del permesso in nessun caso (art. 8 comma 2).
Documenti e atto saranno in polacco. Gli atti notarili si redigono in polacco. Se non conosce il polacco e manca una traduzione, il notaio traduce l’atto personalmente o tramite un traduttore giurato: art. 2 § 3 e art. 87 § 1 punto 1 della legge sul notariato (testo unico Dz.U. 2026 poz. 614). Prima della firma l’atto viene letto e il notaio deve accertarsi che ne comprenda il contenuto (art. 94 § 1). La Sua cittadinanza viene indicata nell’atto (art. 92 § 1 punto 4a). L’estratto del libro fondiario, i certificati della cooperativa e il contratto di locazione Le saranno consegnati prima della visita dal notaio, anch’essi in polacco: li faccia tradurre oppure li legga con un traduttore prima della caparra. Il significato dei termini polacchi di questi documenti è nel glossario dei termini polacchi per l’acquisto di una casa.
Procura. Se non può presentarsi dal notaio, la procura per l’acquisto di un appartamento si redige con atto notarile (art. 99 § 1 e art. 158 del codice civile). La forma di una procura rilasciata all’estero la concordi prima con un notaio in Polonia.
Il denaro viene controllato. Il notaio e l’agente immobiliare sono soggetti obbligati ai sensi della legge AML (art. 2 comma 1 punti 13 e 18, testo unico Dz.U. 2025 poz. 644). In un’operazione occasionale a partire da 15.000 euro identificano Lei e il titolare effettivo e verificano l’origine dei fondi quando le circostanze lo giustificano (art. 34 comma 1, art. 35 comma 1). Se queste misure non possono essere applicate, l’operazione non viene eseguita (art. 41 comma 1). La banca segnala all’Ispettore generale dell’informazione finanziaria (GIIF) i bonifici superiori a 15.000 euro, anche dall’estero (art. 72). La legge non indica un elenco chiuso di documenti; il MSWiA cita come esempi dichiarazioni dei redditi, contratti di lavoro, donazione, prestito, vendita di un altro immobile. I cittadini di alcuni Paesi extra-SEE possono essere soggetti a restrizioni aggiuntive: chieda al notaio. Pianifichi il flusso del denaro prima della caparra, non prima dell’atto.
PESEL, imposte e soggiorno. Le imposte sull’acquisto non dipendono dalla cittadinanza: sul mercato secondario lo straniero paga la stessa PCC del cittadino polacco (importi sotto). Se servano PESEL o codice fiscale lo stabilisca con il notaio. L’acquisto di un appartamento, da solo, non dà diritto al soggiorno, perché la legge sugli stranieri non contiene una base del genere. Un appartamento di proprietà può però documentare il titolo giuridico sull’immobile nella domanda di status di soggiornante di lungo periodo UE (art. 219a comma 1, applicato dal 27.04.2026). Per approfondire: uno straniero può comprare casa in Polonia.
Libro fondiario: come leggerlo prima del preliminare
Chieda al venditore il numero del libro. I libri fondiari sono pubblici (art. 2 della legge sui libri fondiari e sull’ipoteca, testo unico Dz.U. 2026 poz. 1066) e la consultazione per numero nel sistema del Ministero della Giustizia è gratuita (art. 36⁴ comma 6). La stampa dal browser non ha il valore di un documento rilasciato dal tribunale (art. 36⁴ comma 7).
Il libro ha quattro sezioni (art. 25 comma 1). Le legga tutte, non solo la sezione II:
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| Sezione | Contenuto | Che cosa verificare |
|---|---|---|
| I | descrizione dell’immobile | se indirizzo, numero dell’unità e superficie coincidono con l’annuncio |
| II | proprietà e usufrutto perpetuo | se il venditore risulta proprietario; se ci sono comproprietari che devono firmare anche loro |
| III | diritti reali limitati (per es. servitù, vitalizio), limiti alla disposizione, altri diritti e pretese | se qualcuno ha il diritto di abitare nell’immobile, se è iscritta la pretesa di un altro acquirente |
| IV | ipoteche | quale banca ha l’ipoteca e come verrà estinta con il prezzo |
Un’ipoteca nella sezione IV non esclude l’acquisto, ma stabilisca prima del contratto con quale parte del prezzo verrà estinta. Chieda alla banca un certificato dell’importo da rimborsare e il consenso alla cancellazione dell’ipoteca, e lo scriva nel contratto.
L’affidamento sui libri fondiari ha dei limiti. La legge tutela chi si è fidato del contenuto del libro, ma non sempre:
- non opera nei confronti dell’acquirente in mala fede né in caso di acquisto a titolo gratuito (art. 6 commi 1 e 2);
- la escludono l’annotazione della domanda e l’avvertenza nel libro (art. 8). L’annotazione (wzmianka) indica una domanda non ancora esaminata dal tribunale: chieda al venditore di che cosa si tratta;
- non copre i diritti che nel libro possono non comparire, per es. quelli nati per legge, il vitalizio, la strada necessaria e la servitù di trasmissione (art. 7).
Da qui la regola: oltre al libro, legga i documenti con cui il venditore ha acquistato l’immobile, cioè l’atto notarile o la decisione del tribunale sulla successione.
Quale diritto acquista: proprietà, diritto cooperativo, terreno dopo la trasformazione
La proprietà separata dell’unità si verifica nel libro, come sopra. Il diritto cooperativo di proprietà dell’unità (spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu) è un diritto diverso dalla proprietà; per esso il libro è possibile ma non obbligatorio (art. 1 comma 3 della legge sui libri fondiari). La legge prevede l’esenzione dal permesso del MSWiA per l’unità autonoma ai sensi della legge sulla proprietà dei locali; perciò, da straniero, chieda al notaio prima della caparra come questa regola si applichi alla Sua operazione.
Il 1° gennaio 2019 l’usufrutto perpetuo dei terreni sotto edifici residenziali si è trasformato in proprietà (art. 1 comma 1 della legge sulla trasformazione, testo unico Dz.U. 2025 poz. 6) e per la trasformazione si paga per 20 anni un canone annuo entro il 31 marzo (art. 7 commi 5 e 6): chieda la conferma del pagamento. Il comune ha inoltre il diritto di prelazione, tra l’altro, sugli immobili del registro dei beni culturali e nelle aree di rigenerazione (art. 109 comma 1 punti 4, 4a e 4b della legge sulla gestione degli immobili, testo unico Dz.U. 2026 poz. 399); chieda al notaio se riguarda l’appartamento scelto.
Chi abita nell’appartamento e chi vi è registrato
L’inquilino resta: l’acquirente subentra nel rapporto di locazione (art. 678 § 1 del codice civile, testo unico Dz.U. 2026 poz. 795) e un contratto a tempo determinato, in forma scritta con data certa, con l’immobile già consegnato, non si può disdire per il solo fatto dell’acquisto (art. 678 § 2). Chieda una copia del contratto di locazione prima della caparra. La registrazione anagrafica (zameldowanie) serve solo all’anagrafe (art. 28 comma 4 della legge sull’anagrafe, testo unico Dz.U. 2026 poz. 384) e non dà alcun diritto sull’immobile; chi si è trasferito può essere cancellato con decisione dell’autorità, d’ufficio o su richiesta del proprietario (art. 35). Nel preliminare scriva che il venditore cancellerà la registrazione di tutti e consegnerà l’appartamento libero da persone e cose entro una data precisa, e si accordi su quale parte del prezzo pagherà solo dopo la consegna.
Ci sono debiti verso il condominio o la cooperativa
Gli acconti sulle spese di gestione nel condominio si pagano entro il 10 del mese (art. 15 comma 1 della legge sulla proprietà dei locali, testo unico Dz.U. 2026 poz. 232), e anche nella cooperativa edilizia, salvo che lo statuto fissi un termine successivo (art. 4 comma 6² della legge sulle cooperative edilizie). Chieda al venditore il certificato più recente dell’amministratore o della cooperativa sull’assenza di arretrati e scriva nel contratto l’obbligo di presentarlo anche prima dell’atto. Chieda anche le spese mensili e le delibere in programma.
Stato dell’edificio e dell’appartamento: quali documenti chiedere
Chieda all’amministratore gli ultimi verbali dei controlli: impianti a gas e canne fumarie si controllano almeno una volta l’anno, lo stato tecnico dell’edificio e l’impianto elettrico almeno una volta ogni 5 anni (art. 62 comma 1 punto 1 lett. c e punto 2 del Prawo budowlane, testo unico Dz.U. 2026 poz. 524). Il venditore consegna l’attestato di prestazione energetica all’atto (art. 11 comma 1 punto 1 della legge sulla prestazione energetica degli edifici, testo unico Dz.U. 2024 poz. 101) e Lei non può rinunciare a questo diritto (art. 11 comma 4), quindi lo chieda prima. Pensa a lavori di ristrutturazione? L’apertura in un muro portante richiede in linea di principio il permesso di costruire (art. 28 comma 1 e art. 29 comma 4 punto 1 lett. a del Prawo budowlane), l’impianto a gas una comunicazione con progetto (art. 29 comma 3 punto 3 lett. d e art. 30, stato a ottobre 2026). La garanzia del venditore per i vizi dell’immobile dura 5 anni dalla consegna (art. 568 § 1 del codice civile), ma un venditore privato può limitarla, purché non abbia taciuto il vizio con dolo (art. 558 § 2): ciò che ha visto e sentito lo scriva nel contratto.
Quanto pagherà oltre al prezzo dell’appartamento
La PCC (imposta sugli atti civili) per l’acquisto sul mercato secondario è il 2% del valore di mercato e la riscuote il notaio (art. 4 punto 1, art. 6 comma 1 punto 1, art. 7 comma 1 punto 1 lett. a, art. 10 comma 2 della legge sulla PCC, testo unico Dz.U. 2026 poz. 191). Dal 31 agosto 2023 vige l’esenzione per l’acquisto della prima casa (art. 9 punto 17). Per l’acquisto di quote da parte di una coppia non sposata, il Tribunale amministrativo supremo (NSA) con la sentenza del 7 aprile 2026 (III FSK 281/25) ha ritenuto che l’esenzione possa operare in proporzione, ma è la decisione di un singolo caso e non va generalizzata a ogni acquisto in due. Se ha o ha avuto già un appartamento, chieda al notaio prima dell’atto se applicherà l’esenzione.
La tariffa notarile per la vendita di un’unità non supera la metà dell’aliquota massima (§ 6 punto 19 del regolamento sulle tariffe notarili massime, testo unico Dz.U. 2024 poz. 1566). Per valori da 60.000 a 1.000.000 zł l’aliquota massima è 1010 zł più lo 0,4% della parte eccedente 60.000 zł (§ 3 punto 5), più IVA al 23%. La copia dell’atto costa 6 zł per ogni pagina iniziata (§ 12 comma 1). Il costo della traduzione dell’atto lo concordi in anticipo con il notaio. Tasse giudiziarie (testo unico Dz.U. 2025 poz. 1228): iscrizione della proprietà 200 zł (art. 42 comma 1), iscrizione della pretesa 150 zł (art. 43 punto 3).
Esempio a ottobre 2026 (calcolo nostro secondo le norme citate, senza mutuo):
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| Prezzo dell’appartamento | 600.000 zł | 800.000 zł |
|---|---|---|
| PCC 2% (senza esenzione) | 12.000 zł | 16.000 zł |
| Tariffa notarile con IVA 23%, massimo | 1949,55 zł | 2441,55 zł |
| Iscrizione della proprietà nel libro | 200 zł | 200 zł |
| Totale (senza copie e traduzione) | 14.149,55 zł | 18.641,55 zł |
Sono importi massimi. Il notaio può fissare una tariffa inferiore e, con l’esenzione dalla PCC, scompare la voce più grande.
Contratto preliminare: scrittura privata o atto notarile
Il preliminare deve contenere gli elementi essenziali del contratto definitivo (art. 389 § 1 del codice civile). Indichi una data precisa per il definitivo: senza di essa, se entro un anno nessuna parte fissa un termine, non si può più chiederne la conclusione (art. 389 § 2). La forma decide che cosa può fare se il venditore cambia idea:
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| Scrittura privata | Atto notarile | |
|---|---|---|
| Se l’altra parte si sottrae | risarcimento (art. 390 § 1) | si può chiedere la conclusione della vendita (art. 390 § 2 in connessione con l’art. 158) |
| Iscrizione della pretesa nel libro | no | sì, nella sezione III (art. 16 comma 2 punto 2 della legge sui libri fondiari) |
| Prescrizione delle pretese | un anno dal giorno in cui la vendita doveva essere conclusa (art. 390 § 3) | uguale |
Per lo straniero l’atto notarile ha un altro vantaggio: il notaio deve tradurlo, se non conosce il polacco (art. 87 § 1 punto 1 della legge sul notariato). Il contratto in forma semplice lo firma da solo, quindi la traduzione prima della firma deve procurarsela Lei.
La pretesa iscritta vale anche nei confronti dei diritti che altre persone acquisteranno in seguito (art. 17 della legge sui libri fondiari). L’iscrizione costa 150 zł, la cancellazione 75 zł (stato a ottobre 2026). Se è passato un anno dall’iscrizione e nessuno ha chiesto l’iscrizione di un diritto, il proprietario può chiederne unilateralmente la cancellazione (art. 19 comma 1): pianifichi quindi il definitivo per tempo. Con un mutuo scriva che cosa accade all’importo versato se la banca rifiuta. Le differenze tra caparra e acconto sono nell’articolo caparra o acconto nell’acquisto di un appartamento.
FAQ
Uno straniero ha bisogno del permesso del MSWiA per un appartamento usato a Varsavia?
No. Un’unità abitativa autonoma può essere acquistata da uno straniero senza permesso del MSWiA, qualunque sia la cittadinanza, fuori dalla zona di confine, e Varsavia non ne fa parte (art. 8 comma 1 punto 1 e comma 3 della legge sull’acquisto di immobili da parte di stranieri, stato a ottobre 2026). Il permesso può servire quando insieme all’appartamento si vende una quota in un immobile separato, per es. una strada di accesso (chiarimento del MSWiA).
Posso comprare casa in Polonia se non leggo il polacco?
Sì. L’atto notarile è redatto in polacco, ma se non conosce la lingua il notaio lo traduce personalmente o tramite un traduttore giurato (art. 87 § 1 punto 1 della legge sul notariato). Prima della firma l’atto viene letto e il notaio deve accertarsi che Lei ne comprenda il contenuto (art. 94 § 1, stato a ottobre 2026). Faccia tradurre in anticipo certificati ed estratti precedenti all’operazione.
Come controllo gratis il libro fondiario di un appartamento a Varsavia?
Chieda al venditore il numero del libro e lo inserisca nel sistema gratuito di consultazione dei libri fondiari del Ministero della Giustizia. I libri sono pubblici e la consultazione per numero è gratuita (art. 2 e art. 36⁴ comma 6 della legge sui libri fondiari e sull’ipoteca, stato a ottobre 2026). La stampa dal browser non sostituisce un documento rilasciato dal tribunale (art. 36⁴ comma 7).
Nell’appartamento sono registrate persone estranee. Possono restare dopo l’acquisto?
La sola registrazione anagrafica non dà diritto sull’immobile, serve solo all’anagrafe (art. 28 comma 4 della legge sull’anagrafe, stato a ottobre 2026). Se qualcuno si è trasferito e non si è cancellato, il proprietario può presentare richiesta e l’autorità lo cancella con decisione (art. 35). Diverso è il caso dell’inquilino: il suo contratto di locazione passa all’acquirente.
L’appartamento è venduto con un inquilino. Devo subentrare nel suo contratto?
Sì. L’acquirente subentra nel rapporto di locazione al posto del venditore (art. 678 § 1 del codice civile). Se la locazione è a tempo determinato, in forma scritta con data certa e l’immobile è stato consegnato all’inquilino, non può disdire il contratto per il solo acquisto (art. 678 § 2, stato a ottobre 2026). Chieda una copia del contratto prima di versare la caparra.
A uno straniero chiederanno da dove viene il denaro per l’appartamento?
È possibile. Notaio e agente, come soggetti obbligati, identificano il cliente e verificano l’origine dei fondi quando le circostanze lo giustificano (art. 34 comma 1 della legge AML, stato a ottobre 2026). Se le misure di sicurezza finanziaria non possono essere applicate, l’operazione non viene eseguita (art. 41 comma 1). La banca segnala al GIIF i bonifici superiori a 15.000 euro, anche dall’estero. Prepari in anticipo i documenti sui redditi.
Il testo ha carattere informativo e non costituisce consulenza legale. Stato giuridico a ottobre 2026.
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