Ha ricevuto dal costruttore il progetto di contratto e vi compaiono stan deweloperski, KW, harmonogram, MRP e consegna. Quasi tutte queste parole sono termini di leggi polacche, e ciascuno ha un significato preciso e un numero di articolo: harmonogram, MRP e consegna provengono dalla legge sulla tutela dei diritti dell’acquirente di un’unità abitativa (ustawa deweloperska, in questo testo «legge sui costruttori», testo unico Dz.U. 2026 poz. 880 e successive modifiche), la KW dalla legge sui registri fondiari. L’eccezione è lo stan deweloperski: la legge non conosce questa espressione, e l’ambito dei lavori nell’appartamento è definito dalla parte sullo standard delle finiture nel prospetto del costruttore. Il glossario segue l’ordine in cui i termini compaiono durante l’acquisto: dall’annuncio al contratto e ai pagamenti, fino alle chiavi e al primo acconto alla comunità condominiale (wspólnota). Le norme sono indicate allo stato di ottobre 2026.
Come leggerlo: salvo diversa indicazione, gli articoli appartengono alla legge sui costruttori. Per ogni voce trova il numero della norma, che può mostrare al notaio o al consulente del costruttore. Se legge il polacco con difficoltà, è comodo tenere il glossario accanto al contratto e spuntare le voci una per una.
Termini dell’annuncio e dell’ufficio vendite
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| Termine | Che cosa significa e che cosa controllare |
|---|---|
| stan deweloperski | Nessuna definizione giuridica: nel testo della legge l’espressione non compare. L’ambito dei lavori cambia da costruttore a costruttore. Legga la parte «Standard prac wykończeniowych» del prospetto e la descrizione nel contratto. |
| deweloper (costruttore) | L’imprenditore che, nell’ambito della propria attività, realizza un’iniziativa edilizia residenziale (art. 5 pkt 1). |
| przedsięwzięcie deweloperskie (iniziativa edilizia) | L’intero processo: diritti sul terreno, progetto, permessi, costruzione, consegna dell’edificio e trasferimento dei diritti agli acquirenti (art. 5 pkt 7). |
| zadanie inwestycyjne (lotto di investimento) | Parte dell’iniziativa: uno o più edifici consegnati contemporaneamente secondo il calendario, che formano un unico insieme architettonico e costruttivo (art. 5 pkt 8). Nei complessi a più fasi, scadenze e pagamenti sono legati alla fase. |
| inwestycja (investimento) | Nome colloquiale del complesso; la legge sui costruttori non lo definisce. |
| rozpoczęcie sprzedaży (avvio delle vendite) | Informazione pubblica che gli appartamenti dell’iniziativa o del lotto sono in vendita e che il costruttore è pronto a concludere contratti (art. 5 pkt 12). Da quel momento il costruttore deve avere il prospetto informativo (art. 20 ust. 1) e il contratto di conto di garanzia con la banca (art. 7 ust. 1). |
| powierzchnia użytkowa (superficie utile) | Dal 13.02.2026 il prezzo nel contratto è la superficie moltiplicata per il prezzo di 1 m² (art. 5a). La superficie si calcola secondo la Norma polacca. |
| samodzielny lokal mieszkalny (unità abitativa autonoma) | Una stanza o un gruppo di stanze separati (art. 2 ust. 2 della legge sulla proprietà delle unità, Dz.U. 2026 poz. 232). L’autonomia è attestata dal certificato dello starosta (ust. 3). |
| pomieszczenie przynależne (pertinenza) | Cantina, soffitta, ripostiglio, garage al servizio dell’unità (art. 2 ust. 4 della stessa legge). |
Documenti prima della firma: prospetto, registro, prenotazione
Prospekt informacyjny (prospetto informativo). Il costruttore che ha avviato le vendite deve redigerlo (art. 20 ust. 1). Il modello è nell’allegato alla legge e contiene proprio la parte «Standard prac wykończeniowych», cioè la risposta a che cosa significhi stan deweloperski nel Suo edificio (ust. 3). Deve riceverlo prima del contratto di prenotazione e prima del contratto con il costruttore (art. 21 ust. 1), gratuitamente e su supporto durevole (ust. 2). Come leggerlo punto per punto lo spieghiamo nella guida prospetto informativo del costruttore: che cosa controllare.
Trwały nośnik (supporto durevole). Materiale o strumento su cui le informazioni si possono conservare per il tempo necessario e riprodurre in forma immutata (art. 5 pkt 11).
Księga wieczysta (KW, registro fondiario e ipotecario). Registro pubblico dei diritti sugli immobili (legge sui registri fondiari e sull’ipoteca, Dz.U. 2026 poz. 1066, art. 1 ust. 1). I registri sono pubblici (art. 2) e l’iscrizione si considera conforme allo stato giuridico reale finché non si provi il contrario (art. 3). Le sezioni sono quattro (art. 25 ust. 1):
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| Sezione | Che cosa contiene |
|---|---|
| Dział I | descrizione dell’immobile e diritti connessi alla proprietà |
| Dział II | proprietario o titolare del diritto di usufrutto perpetuo |
| Dział III | diritti reali limitati (esclusa l’ipoteca), limitazioni alla disposizione, altri diritti e pretese |
| Dział IV | ipoteche |
Il registro si può consultare gratuitamente online con il numero su ekw.ms.gov.pl (art. 36⁴ ust. 6). La stampa dello schermo non ha valore di documento (ust. 7). Finché l’edificio è in costruzione, chieda al costruttore il numero del registro del terreno su cui sorge il complesso.
Hipoteka (ipoteca). Garanzia di un debito sull’immobile (art. 65 ust. 1 della legge sui registri), iscritta nella sezione IV.
Roszczenie nabywcy (pretesa dell’acquirente). Il contratto con il costruttore firmato è il presupposto per iscrivere nel registro del terreno la Sua pretesa al trasferimento della proprietà dell’appartamento (art. 38 ust. 1–2).
Umowa rezerwacyjna (contratto di prenotazione). Il costruttore si impegna per un tempo determinato a non vendere l’appartamento ad altri (art. 29 ust. 2). Richiede la forma scritta a pena di nullità (art. 30 ust. 1). Il trasferimento dei diritti derivanti dalla prenotazione a un’altra persona è nullo (art. 30 ust. 3); fanno eccezione i familiari del I e II gruppo fiscale secondo la legge sull’imposta di successione e donazione (art. 30 ust. 4). Sul rischio di perdere denaro: prenotazione con il costruttore.
Opłata rezerwacyjna (caparra di prenotazione). Al massimo l’1% del prezzo dell’appartamento indicato nel prospetto (art. 32 ust. 2). Viene imputata al prezzo (ust. 3). Dopo la conclusione del contratto con il costruttore, questi la versa entro 7 giorni sul conto di garanzia (ust. 4).
Contratto e denaro: contratto con il costruttore, harmonogram, MRP, DFG
Umowa deweloperska (contratto con il costruttore). Il costruttore si impegna a costituire la proprietà separata dell’unità e a trasferirla a Lei con i diritti necessari, e Lei si impegna a pagare (art. 5 pkt 6). Si conclude davanti al notaio, in forma di atto notarile (art. 40 ust. 1).
Nabywca (acquirente). Persona fisica che acquista al di fuori dell’attività imprenditoriale o professionale (art. 5 pkt 5). La tutela prevista dalla legge è scritta proprio per un acquirente di questo tipo.
Akt notarialny (atto notarile). Forma obbligatoria del contratto che trasferisce la proprietà di un immobile (Codice civile, k.c., art. 158, Dz.U. 2026 poz. 795). Anche la procura per concludere un simile contratto richiede l’atto notarile (art. 99 § 1). È rilevante se non può venire alla firma.
Tłumacz przysięgły (traduttore giurato). Gli atti notarili si compiono in polacco. Su Sua richiesta il notaio può compierli anche in lingua straniera, da solo se ne ha la conoscenza certificata, oppure con l’intervento di un traduttore giurato (art. 2 § 3 della legge sul notariato, Dz.U. 2026 poz. 614). Se una parte non conosce il polacco, l’atto le viene tradotto (art. 87 § 1 pkt 1).
Harmonogram. Calendario dell’opera e dei pagamenti nel contratto: almeno 4 fasi, ciascuna dal 10 al 25% dei costi complessivi (art. 24 ust. 2). Paga a fasi, dopo la comunicazione del costruttore su carta o su supporto durevole (art. 8 ust. 1–3).
Mieszkaniowy rachunek powierniczy (MRP, conto di garanzia per l’abitazione). Conto presso una banca o una cassa cooperativa di risparmio e credito su cui l’acquirente versa tutte le prestazioni del contratto (art. 8 ust. 1). Spese e commissioni bancarie del conto sono a carico del costruttore, che non può detrarle dai Suoi versamenti (art. 14 ust. 1–2).
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| Tipo di conto | Quando il costruttore riceve il denaro |
|---|---|
| otwarty MRP (aperto) | a rate secondo il calendario: a fine fase e non prima di 30 giorni dalla conclusione del contratto (art. 16 ust. 1) |
| zamknięty MRP (chiuso) | tutto in una volta, quando la banca riceve l’estratto dell’atto notarile che trasferisce a Lei la proprietà libera da gravami (art. 15) |
DFG, cioè Deweloperski Fundusz Gwarancyjny (Fondo di garanzia dei costruttori). Conto separato presso l’Ubezpieczeniowy Fundusz Gwarancyjny (UFG, Fondo di garanzia assicurativo) (art. 46 ust. 1). Il contributo è calcolato e versato dal costruttore (art. 49 ust. 5), con l’aliquota dello 0,45% per il conto aperto e dello 0,1% per il chiuso (regolamento, Dz.U. 2022 poz. 1341, stato a ottobre 2026). L’aliquota si applica a ogni versamento dell’acquirente sul conto di garanzia (art. 49 ust. 1–2). Il fondo restituisce il denaro del conto aperto nei casi elencati nell’art. 48 ust. 1. Se fallisce la banca che tiene il conto di garanzia, il fondo paga l’importo eccedente la garanzia del Bankowy Fundusz Gwarancyjny (BFG, Fondo di garanzia bancario) (art. 48 ust. 2). La garanzia del BFG è di 100 000 euro (art. 24 ust. 1 della legge sul BFG, Dz.U. 2026 poz. 620, stato a ottobre 2026).
Consegna dell’appartamento: permesso di uso, consegna, difetti
Pozwolenie na użytkowanie (permesso di uso). Per un edificio plurifamiliare serve la decisione di permesso, non basta la sola comunicazione di fine lavori (art. 55 ust. 1 pkt 1 lit. a del Codice edilizio, Dz.U. 2026 poz. 524 e successive modifiche).
Odbiór (consegna). Avviene dopo che il permesso di uso è divenuto definitivo (art. 41 ust. 1), in Sua presenza (ust. 2). Si redige il verbale di consegna, in cui si annotano i difetti (ust. 3). Termini dopo la consegna:
- il costruttore ha 14 giorni per riconoscere i difetti o per rifiutarne il riconoscimento con motivazione. Se tace, i difetti si considerano riconosciuti (ust. 4–5);
- 30 giorni per eliminare i difetti riconosciuti (ust. 6).
Wada istotna (difetto sostanziale). Se c’è un difetto di questo tipo e il costruttore non lo ha riconosciuto, può rifiutare la consegna (ust. 9). In caso di nuovo rifiuto serve il parere di un perito (ust. 13).
Contratto che trasferisce la proprietà. Il secondo atto notarile. Si firma solo dopo la consegna (art. 41 ust. 1). La proprietà separata dell’unità nasce con l’iscrizione nel registro fondiario (art. 7 ust. 2 della legge sulla proprietà delle unità). Le tasse giudiziarie per l’iscrizione sono descritte nella parte su imposte e spese. Alla firma di questo atto il venditore Le consegna l’attestato di prestazione energetica, obbligo che non si può escludere per contratto (art. 11 ust. 1 pkt 1 e ust. 4 della legge sulla prestazione energetica degli edifici, Dz.U. 2024 poz. 101).
Odstąpienie od umowy (recesso dal contratto). I presupposti sono elencati nell’art. 43 ust. 1 pkt 1–12. Nei primi cinque casi, ad esempio se non è stato consegnato il prospetto o il contratto non è conforme al prospetto, ha 30 giorni dalla conclusione del contratto (ust. 2). Se il costruttore non ha trasferito la proprietà entro il termine, bisogna prima fissargli 120 giorni (ust. 3). Il recesso si dichiara per iscritto, con firme autenticate dal notaio e con il consenso alla cancellazione delle Sue pretese dal registro (art. 45 ust. 1). Il rimborso è regolato dall’art. 44.
Rękojmia (garanzia legale per vizi). Per gli immobili dura 5 anni dalla consegna (art. 568 § 1 k.c.). Verso il costruttore si applica tramite l’art. 41a.
Gwarancja (garanzia convenzionale). Esiste solo se è stata rilasciata una dichiarazione di garanzia (art. 577 § 1 k.c.). La rękojmia opera anche senza di essa.
Kara umowna (penale). Somma che le parti hanno previsto nel contratto, ad esempio per il ritardo nella consegna dell’appartamento (art. 483 § 1 k.c.). Il suo importo deriva dal contratto, non dalla legge.
Imposte e spese: IVA, PCC, tariffa notarile, tassa giudiziaria
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| Termine | Che cosa è utile sapere (stato a ottobre 2026) |
|---|---|
| VAT (IVA) | Acquisto dal costruttore: 8% per appartamenti fino a 150 m², oltre il limite in proporzione (art. 41 ust. 2, 12–12c della legge sull’IVA, t.u. Dz.U. 2026 poz. 1263). L’aliquota dell’8% è transitoria: la fine della sua applicazione viene annunciata dal ministro delle Finanze entro il 31 ottobre (art. 146ef). Al 13.10.2026 nel Monitor Polski non c’è alcun avviso del genere. |
| PCC, imposta sugli atti civilistici | 2% per l’acquisto sul mercato secondario (art. 7 ust. 1 pkt 1 lit. a, Dz.U. 2026 poz. 191). La paga l’acquirente e la riscuote il notaio (art. 4 pkt 1, art. 10 ust. 2). Se la vendita è soggetta a IVA, il PCC non si paga (art. 2 pkt 4 lit. a). Eccezione: 6% dal sesto e da ogni ulteriore appartamento venduto a un unico acquirente negli edifici su un solo terreno, se la vendita è soggetta a IVA (art. 7a ust. 1). L’esenzione per la prima casa è l’art. 9 pkt 17. |
| taksa notarialna (tariffa notarile) | Aliquote massime secondo la scala (regolamento, Dz.U. 2024 poz. 1566, § 3): da 60 000 a 1 000 000 zł, 1 010 zł + 0,4% dell’eccedenza oltre 60 000 zł; da 1 a 2 milioni di zł, 4 770 zł + 0,2% dell’eccedenza oltre 1 milione. Per il contratto con il costruttore, il contratto di trasferimento e la vendita dell’unità vale metà dell’aliquota massima (§ 6). La copia dell’atto notarile costa 6 zł per ogni pagina iniziata (§ 12 ust. 1). |
| opłata sądowa (tassa giudiziaria) | 200 zł per l’iscrizione della proprietà nel registro (art. 42 ust. 1), 100 zł per l’apertura di un nuovo registro (art. 44 ust. 1 pkt 1 della legge sulle spese giudiziarie, Dz.U. 2025 poz. 1228 e successive modifiche). |
| podatek od nieruchomości (imposta sugli immobili) | Annuale, calcolata su 1 m² di superficie utile (art. 5 ust. 1 pkt 2 lit. a, Dz.U. 2025 poz. 707). Il limite massimo dell’aliquota per il 2026 è 1,25 zł per m² (M.P. 2025 poz. 726). |
Dopo la consegna delle chiavi: comunità e acconti
Wspólnota mieszkaniowa (comunità condominiale). La formano tutti i proprietari delle unità dell’edificio (art. 6 della legge sulla proprietà delle unità). Non presenta domanda di ammissione: entra nella comunità nel momento in cui diventa proprietario.
Quota nella proprietà comune. Insieme all’appartamento Le spetta una quota del terreno e delle parti comuni dell’edificio. Il modo di calcolare la quota è indicato dall’art. 3 ust. 1–3 della legge sulla proprietà delle unità.
Zaliczki (acconti mensili). Acconti mensili sulle spese di gestione della proprietà comune. Si pagano entro il 10 di ogni mese (art. 15 ust. 1 della legge sulla proprietà delle unità).
Se guarda anche il mercato secondario
Umowa przedwstępna (contratto preliminare). Le parti si impegnano a concludere il contratto definitivo (art. 389–390 k.c.).
Zadatek. In linea generale, se non adempie chi ha ricevuto lo zadatek, Lei può recedere e chiedere il doppio. Se non adempie Lei, lo zadatek resta al venditore (art. 394 k.c.).
Zaliczka. Il Codice civile non ne dà una definizione generale. Che cosa ne sarà se l’operazione non va a buon fine lo decide il contratto, quindi la parola «zaliczka» in una bozza è un motivo per leggere quel punto con attenzione.
Użytkowanie wieczyste (usufrutto perpetuo). Diritto sul terreno dello Stato o del comune al posto della proprietà (art. 232–233 k.c.). Si vede nella sezione II del registro.
Spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu (diritto cooperativo di proprietà dell’unità). Diritto reale limitato che si può cedere (art. 17² ust. 1 della legge sulle cooperative edilizie, Dz.U. 2026 poz. 889).
Umowa pośrednictwa (contratto di mediazione). Con l’intermediario si conclude per iscritto o in forma elettronica a pena di nullità (art. 180 ust. 3 della legge sulla gestione degli immobili, Dz.U. 2026 poz. 399). L’intermediario deve avere un’assicurazione di responsabilità civile (OC) (art. 181 ust. 3) e la copia della polizza si allega al contratto (ust. 3a). Che altro controllare nell’acquisto di seconda mano lo descriviamo nella guida che cosa controllare sul mercato secondario a Varsavia. Cittadinanza e autorizzazioni sono trattate nel testo uno straniero può comprare casa in Polonia.
Se non legge il polacco con sicurezza
I documenti richiesti dalla legge sono in polacco: prospetto informativo, progetto di contratto e atto notarile. Alla firma dell’atto può chiedere al notaio di operare in lingua straniera o di far intervenire un traduttore giurato (art. 2 § 3 della legge sul notariato, art. 87 § 1 pkt 1). Anche la procura per la firma dell’atto, se non può venire, deve avere la forma dell’atto notarile (art. 99 § 1 k.c.). Conviene quindi leggere il progetto di contratto con questo glossario molto prima della visita dal notaio e annotare le domande da fare al costruttore.
FAQ
Che cos’è lo stan deweloperski?
È un’espressione di mercato, non un concetto giuridico: la legge sui costruttori (Dz.U. 2026 poz. 880, stato a ottobre 2026) non la contiene. Che cosa il costruttore farà nell’appartamento risulta dalla parte «Standard prac wykończeniowych» (standard delle finiture) del prospetto informativo e dal contratto. Controlli quella parte, non lo slogan dell’annuncio.
Che cos’è la KW e come si controlla?
La KW (księga wieczysta) è il registro pubblico dei diritti sugli immobili, simile al nostro libro fondiario. Ha quattro sezioni: descrizione dell’immobile, proprietario, diritti reali limitati e pretese, ipoteche (art. 25 ust. 1, Dz.U. 2026 poz. 1066). Si può consultare gratuitamente online con il numero, ma la stampa dello schermo non vale come documento (art. 36⁴ ust. 6–7, stato a ottobre 2026).
Che cosa significa harmonogram nel contratto con il costruttore?
È il calendario dell’opera e dei pagamenti. Secondo la legge comprende almeno 4 fasi e ciascuna vale dal 10 al 25% dei costi complessivi (art. 24 ust. 2, stato a ottobre 2026). Paga a fasi, dopo la comunicazione del costruttore su carta o su supporto durevole, e sul conto di garanzia (art. 8 ust. 1–3).
Qual è la differenza tra conto di garanzia aperto e chiuso?
Dal conto aperto (otwarty MRP) la banca paga il costruttore a rate: a fine fase e non prima di 30 giorni dalla conclusione del contratto (art. 16 ust. 1). Dal conto chiuso (zamknięty MRP) paga tutto in una volta, quando riceve l’estratto dell’atto notarile che trasferisce a Lei la proprietà libera da gravami (art. 15). I costi del conto sono a carico del costruttore (art. 14 ust. 1–2, stato a ottobre 2026).
Qual è la differenza tra zadatek e zaliczka?
Lo zadatek è disciplinato dal Codice civile. In linea generale, se non adempie la parte che ha ricevuto lo zadatek, Lei può recedere e chiedere il doppio; se non adempie Lei, lo zadatek resta all’altra parte (art. 394 k.c., stato a ottobre 2026). La zaliczka (acconto) il codice non la definisce in generale, quindi la sua sorte dipende dal testo del contratto.
Quanto si può pagare al costruttore per la prenotazione?
Al massimo l’1% del prezzo dell’appartamento indicato nel prospetto informativo (art. 32 ust. 2 della legge sui costruttori, stato a ottobre 2026). L’importo viene imputato al prezzo e, dopo la conclusione del contratto con il costruttore, questi lo versa entro 7 giorni sul conto di garanzia. Il contratto di prenotazione richiede la forma scritta a pena di nullità.
Ha il prospetto o il progetto di contratto e sta per andare all’ufficio vendite (biuro sprzedaży) del costruttore? Ci scriva prima della prima visita: l’acquirente va comunicato all’ufficio vendite prima che vi si presenti da solo. Andremo insieme, esamineremo con Lei il prospetto informativo e il progetto di contratto con il glossario alla mano e Le indicheremo che cosa chiedere al costruttore o a un avvocato. Offriamo assistenza in 7 lingue. Dall’acquirente di un appartamento dal costruttore non riscuotiamo alcun compenso. Il nostro compenso sul mercato primario deriva dai contratti con i costruttori. L’edificio può sceglierlo nel catalogo dei nuovi appartamenti a Varsavia.
Jawno · +48 692 649 839 · infojawno@gmail.com
Il testo ha carattere informativo e non costituisce consulenza legale. Norme indicate allo stato di ottobre 2026.