Ви отримали проєкт договору із забудовником, а в ньому stan deweloperski, KW, harmonogram, MRP та odbiór. Майже всі ці слова — терміни з польських законів, і кожне має точне значення та номер статті: harmonogram, MRP і odbiór походять із закону про захист прав покупця житлового приміщення (ustawa deweloperska, єдиний текст Dz.U. 2026 poz. 880 із змінами), KW — із закону про земельно-іпотечні книги. Виняток — stan deweloperski: закон такого виразу не знає, а обсяг робіт у квартирі визначає розділ про стандарт оздоблення в проспекті забудовника. Нижче словник у тому порядку, в якому поняття трапляються під час купівлі: від оголошення через договір і гроші до ключів і першого внеску до співвласницької спільноти. Норми подано станом на жовтень 2026 р.
Як користуватися словником: якщо не зазначено інше, статті належать до ustawa deweloperska. Біля кожного поняття є номер норми, який можна показати нотаріусу чи консультанту забудовника. Польський термін наведено в дужках при першому згадуванні, далі — українською. Якщо польською ви читаєте насилу, зручно тримати словник поруч із договором і відзначати поняття по черзі.
Поняття з оголошення та відділу продажу
Прокрутіть таблицю вбік, щоб побачити всі стовпці.
| Поняття | Що означає і що перевірити |
|---|---|
| stan deweloperski | Юридичного визначення немає: у тексті закону цього виразу нема. Обсяг робіт у кожного забудовника різний. Читайте розділ «Standard prac wykończeniowych» у проспекті та опис у договорі. |
| забудовник (deweloper) | Підприємець, який у межах своєї діяльності здійснює девелоперський проєкт (art. 5 pkt 1). |
| девелоперський проєкт (przedsięwzięcie deweloperskie) | Увесь процес: права на землю, проєкт, дозволи, будівництво, здача будинку та передання прав покупцям (art. 5 pkt 7). |
| інвестиційне завдання (zadanie inwestycyjne) | Частина проєкту: один чи кілька будинків, що здаються за графіком одночасно й становлять єдине архітектурно-будівельне ціле (art. 5 pkt 8). У багатоетапному житловому комплексі терміни й платежі прив’язані до етапу. |
| inwestycja | Побутова назва комплексу; ustawa deweloperska її не визначає. |
| початок продажу (rozpoczęcie sprzedaży) | Публічна інформація, що квартири в проєкті чи завданні продаються і забудовник готовий укладати договори (art. 5 pkt 12). З цього моменту забудовник мусить мати інформаційний проспект (art. 20 ust. 1) та договір спеціального рахунку з банком (art. 7 ust. 1). |
| корисна площа (powierzchnia użytkowa) | З 13.02.2026 ціна в договорі — це площа, помножена на ціну за 1 м² (art. 5a). Площу рахують за Польським стандартом. |
| самостійне житлове приміщення (samodzielny lokal mieszkalny) | Виокремлена кімната або група кімнат (art. 2 ust. 2 закону про власність приміщень, Dz.U. 2026 poz. 232). Самостійність підтверджує довідка старости (ust. 3). |
| допоміжне приміщення (pomieszczenie przynależne) | Підвал, горище, комірка, гараж, що служать користуванню квартирою (art. 2 ust. 4 того самого закону). |
Документи до підпису: проспект, книга, бронювання
Інформаційний проспект (prospekt informacyjny). Забудовник, який розпочав продаж, мусить його скласти (art. 20 ust. 1). Зразок визначає додаток до закону, і в ньому якраз є розділ «Standard prac wykończeniowych» — відповідь на питання, що у вашому будинку означає stan deweloperski (ust. 3). Проспект ви маєте отримати до договору бронювання та до договору із забудовником (art. 21 ust. 1), безкоштовно й на довговічному носії (ust. 2). Як читати його пункт за пунктом, розповідаємо в посібнику проспект забудовника, якщо не читаєте польською.
Довговічний носій (trwały nośnik). Матеріал чи засіб, на якому інформацію можна зберігати стільки, скільки потрібно, і відтворити в незміненому вигляді (art. 5 pkt 11).
Земельно-іпотечна книга (księga wieczysta, KW). Відкритий реєстр прав на нерухомість (закон про земельно-іпотечні книги та іпотеку, Dz.U. 2026 poz. 1066, art. 1 ust. 1). Книги відкриті для всіх (art. 2), а запис вважається відповідним дійсному правовому стану, доки не доведено протилежне (art. 3). Розділів чотири (art. 25 ust. 1):
Прокрутіть таблицю вбік, щоб побачити всі стовпці.
| Розділ | Що містить |
|---|---|
| Dział I | опис нерухомості та права, пов’язані з власністю |
| Dział II | власник або користувач за правом вічного користування |
| Dział III | обмежені речові права (крім іпотеки), обмеження розпорядження, інші права й вимоги |
| Dział IV | іпотеки |
Книгу можна безкоштовно переглядати онлайн за номером на ekw.ms.gov.pl (art. 36⁴ ust. 6). Роздруківка з екрана не має сили документа (ust. 7). Доки будинок будується, номер книги земельної ділянки під комплексом попросіть у забудовника.
Іпотека (hipoteka). Забезпечення боргу на нерухомості (art. 65 ust. 1 закону про земельно-іпотечні книги), що вноситься в Dział IV.
Вимога покупця (roszczenie nabywcy). Підписаний договір із забудовником є підставою, щоб внести вашу вимогу про передання права власності на квартиру до книги ділянки (art. 38 ust. 1–2).
Договір бронювання (umowa rezerwacyjna). Забудовник зобов’язується протягом певного часу не продавати квартиру нікому іншому (art. 29 ust. 2). Потребує письмової форми під загрозою недійсності (art. 30 ust. 1). Передання прав із бронювання іншій особі недійсне (art. 30 ust. 3); виняток стосується членів родини з I та II податкової групи за законом про податок на спадщину й дарування (art. 30 ust. 4). Більше про ризик втрати грошей: договір бронювання із забудовником.
Плата за бронювання (opłata rezerwacyjna). Не більше 1% ціни квартири з проспекту (art. 32 ust. 2). Її зараховують у рахунок ціни (ust. 3). Після укладення договору із забудовником він протягом 7 днів переказує її на спеціальний рахунок у банку (ust. 4).
Договір і гроші: договір із забудовником, harmonogram, MRP, DFG
Договір із забудовником (umowa deweloperska). Забудовник зобов’язується встановити окрему власність на приміщення й передати її вам разом з необхідними правами, а ви зобов’язуєтеся заплатити (art. 5 pkt 6). Його укладають у нотаріуса у формі нотаріального акта (art. 40 ust. 1).
Покупець (nabywca). Фізична особа, яка купує поза господарською чи професійною діяльністю (art. 5 pkt 5). Захист за законом розрахований саме на такого покупця.
Нотаріальний акт (akt notarialny). Обов’язкова форма договору про передання права власності на нерухомість (art. 158 Цивільного кодексу, k.c., Dz.U. 2026 poz. 795). Довіреність на укладення такого договору теж потребує нотаріального акта (art. 99 § 1). Це важливо, коли ви не можете приїхати на підписання.
Присяжний перекладач (tłumacz przysięgły). Нотаріальні дії виконують польською. На ваше прохання нотаріус може виконати їх і іноземною мовою сам, якщо має підтверджене знання мови, або за участі присяжного перекладача (art. 2 § 3 закону Prawo o notariacie, Dz.U. 2026 poz. 614). Якщо сторона не знає польської, акт їй перекладають (art. 87 § 1 pkt 1).
Графік (harmonogram). Графік проєкту та платежів у договорі: щонайменше 4 етапи, кожен від 10 до 25% загальних витрат (art. 24 ust. 2). Ви платите частинами, після повідомлення від забудовника на папері або на довговічному носії (art. 8 ust. 1–3).
Спеціальний рахунок у банку (mieszkaniowy rachunek powierniczy, MRP). Рахунок у банку або в кредитній спілці, на який покупець вносить усі платежі за договором (art. 8 ust. 1). Банківські збори й комісії за рахунок сплачує забудовник, і він не може вираховувати їх із ваших внесків (art. 14 ust. 1–2).
Прокрутіть таблицю вбік, щоб побачити всі стовпці.
| Вид рахунку | Коли забудовник отримує гроші |
|---|---|
| відкритий MRP | частинами за графіком: після завершення етапу й не раніше ніж через 30 днів після укладення договору (art. 16 ust. 1) |
| закритий MRP | усю суму одразу, коли банк отримає витяг із нотаріального акта про перехід до вас права власності на квартиру без обтяжень (art. 15) |
Гарантійний фонд забудовників (DFG, Deweloperski Fundusz Gwarancyjny). Окремий рахунок у Страховому гарантійному фонді (art. 46 ust. 1). Внесок розраховує й сплачує забудовник (art. 49 ust. 5) за ставкою 0,45% для відкритого рахунку та 0,1% для закритого (розпорядження, Dz.U. 2022 poz. 1341, станом на жовтень 2026 р.). Ставку застосовують до кожного внеску покупця на спеціальний рахунок (art. 49 ust. 1–2). Фонд повертає кошти з відкритого рахунку у випадках, перелічених в art. 48 ust. 1. Якщо збанкрутує банк, що веде спеціальний рахунок, фонд виплачує суму понад гарантію Банківського гарантійного фонду (BFG) (art. 48 ust. 2). Гарантія BFG становить 100 000 євро (art. 24 ust. 1 закону про BFG, Dz.U. 2026 poz. 620, станом на жовтень 2026 р.).
Прийняття квартири: дозвіл на експлуатацію, odbiór, вади
Дозвіл на експлуатацію (pozwolenie na użytkowanie). Для багатоквартирного будинку потрібне рішення про дозвіл, а не просто повідомлення про завершення будівництва (art. 55 ust. 1 pkt 1 lit. a Будівельного закону, Dz.U. 2026 poz. 524 із змінами).
Прийняття (odbiór). Відбувається після набрання чинності дозволом на експлуатацію (art. 41 ust. 1), у вашій присутності (ust. 2). Складають протокол прийняття, куди вносять вади (ust. 3). Строки після прийняття:
- 14 днів має забудовник, щоб визнати вади або відмовитися від їх визнання з обґрунтуванням. Якщо мовчить, вади вважаються визнаними (ust. 4–5);
- 30 днів на усунення визнаних вад (ust. 6).
Істотна вада. Якщо така вада є, а забудовник її не визнав, ви можете відмовитися від прийняття (ust. 9). У разі повторної відмови потрібен висновок експерта (ust. 13).
Договір про передання власності. Другий нотаріальний акт. Його підписують лише після прийняття (art. 41 ust. 1). Окрема власність на приміщення виникає із внесенням до земельно-іпотечної книги (art. 7 ust. 2 закону про власність приміщень). Судові збори за внесення описано в розділі про податки. Під час підписання цього акта продавець передає вам свідоцтво про енергетичні характеристики будівлі, і цей обов’язок не можна виключити договором (art. 11 ust. 1 pkt 1 та ust. 4 закону про енергетичні характеристики будівель, Dz.U. 2024 poz. 101).
Відмова від договору (odstąpienie od umowy). Підстави перелічує art. 43 ust. 1 pkt 1–12. У перших п’яти випадках, наприклад якщо вам не вручили проспект або договір не відповідає проспекту, маєте 30 днів від укладення договору (ust. 2). Якщо забудовник не передав власність у строк, спершу треба призначити йому 120 днів (ust. 3). Відмову подають письмово, з нотаріально засвідченими підписами та згодою на виключення ваших вимог із книги (art. 45 ust. 1). Повернення грошей регулює art. 44.
Rękojmia (відповідальність за вади). Для нерухомості діє 5 років від видачі (art. 568 § 1 k.c.). До забудовника її застосовують через art. 41a.
Гарантія (gwarancja). Існує лише тоді, коли надано гарантійну заяву (art. 577 § 1 k.c.). Rękojmia діє і без неї.
Договірна неустойка (kara umowna). Сума, яку сторони записали в договорі на випадок, наприклад, затримки передання квартири (art. 483 § 1 k.c.). Її розмір випливає з договору, а не із закону.
Податки та збори: VAT, PCC, такса нотаріуса, судовий збір
Прокрутіть таблицю вбік, щоб побачити всі стовпці.
| Поняття | Що варто знати (станом на жовтень 2026 р.) |
|---|---|
| VAT | При купівлі від забудовника: 8% для квартир до 150 м², понад ліміт пропорційно (art. 41 ust. 2, 12–12c закону про VAT, єдиний текст Dz.U. 2026 poz. 1263). Ставка 8% перехідна: про припинення її застосування міністр фінансів оголошує до 31 жовтня (art. 146ef). Станом на 13.10.2026 такого оголошення в Monitor Polski немає. |
| PCC, податок на цивільно-правові дії | 2% при купівлі на вторинному ринку (art. 7 ust. 1 pkt 1 lit. a, Dz.U. 2026 poz. 191). Платить покупець, стягує нотаріус (art. 4 pkt 1, art. 10 ust. 2). Якщо продаж підлягає VAT, PCC не сплачують (art. 2 pkt 4 lit. a). Виняток: 6% від шостого й кожного наступного приміщення, проданого одному покупцеві в будинках на одній ділянці, якщо продаж підлягає VAT (art. 7a ust. 1). Звільнення при першій квартирі — art. 9 pkt 17. |
| нотаріальна такса (taksa notarialna) | Максимальні ставки за шкалою (розпорядження, Dz.U. 2024 poz. 1566, § 3): від 60 000 до 1 000 000 zł — 1 010 zł + 0,4% надлишку понад 60 000 zł; від 1 до 2 млн zł — 4 770 zł + 0,2% надлишку понад 1 млн. Для договору із забудовником, договору про передання власності та продажу приміщення діє половина максимальної ставки (§ 6). Витяг із нотаріального акта коштує 6 zł за кожну розпочату сторінку (§ 12 ust. 1). |
| судовий збір (opłata sądowa) | 200 zł за внесення власності до книги (art. 42 ust. 1), 100 zł за заведення нової книги (art. 44 ust. 1 pkt 1 закону про судові витрати, Dz.U. 2025 poz. 1228 із змінами). |
| податок на нерухомість | Річний, обчислюється від 1 м² корисної площі (art. 5 ust. 1 pkt 2 lit. a, Dz.U. 2025 poz. 707). Верхня межа ставки на 2026 р. — 1,25 zł за м² (M.P. 2025 poz. 726). |
Після отримання ключів: співвласницька спільнота та внески
Співвласницька спільнота (wspólnota mieszkaniowa). Її утворюють усі власники приміщень у будинку (art. 6 закону про власність приміщень). Заяву про вступ подавати не треба: ви входите до спільноти з моменту, коли стаєте власником.
Частка в спільному майні (udział w nieruchomości wspólnej). Разом з квартирою вам належить частка в землі й спільних частинах будинку. Спосіб обчислення частки вказує art. 3 ust. 1–3 закону про власність приміщень.
Щомісячні внески (zaliczki). Щомісячні внески на витрати управління спільним майном. Їх сплачують до 10-го числа кожного місяця (art. 15 ust. 1 закону про власність приміщень).
Якщо ви дивитеся і вторинний ринок
Попередній договір (umowa przedwstępna). Сторони зобов’язуються укласти основний договір (art. 389–390 k.c.).
Zadatek. Як правило, якщо договір не виконав той, хто прийняв zadatek, ви можете відмовитися від нього й вимагати вдвічі більшу суму. Якщо не виконаєте ви, zadatek залишається в продавця (art. 394 k.c.).
Zaliczka (аванс). Цивільний кодекс не має її загального визначення. Що з нею станеться, якщо угода не відбудеться, вирішує текст договору, тож слово «zaliczka» в проєкті — привід прочитати цей пункт особливо уважно.
Право вічного користування (użytkowanie wieczyste). Право на землю держави чи гміни замість власності (art. 232–233 k.c.). Його видно в Dziale II книги.
Кооперативне власницьке право на приміщення (spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu). Обмежене речове право, яке можна відчужувати (art. 17² ust. 1 закону про житлові кооперативи, Dz.U. 2026 poz. 889).
Договір посередництва (umowa pośrednictwa). З посередником його укладають письмово або в електронній формі під загрозою недійсності (art. 180 ust. 3 закону про управління нерухомістю, Dz.U. 2026 poz. 399). Посередник мусить мати страхування цивільної відповідальності (OC) (art. 181 ust. 3), а копію поліса додають до договору (ust. 3a). Що ще перевірити під час купівлі з другої руки, описуємо в посібнику що перевірити на вторинному ринку у Варшаві. Питання громадянства й дозволів розглядаємо в тексті чи може іноземець купити квартиру в Польщі.
Ситуація іноземця: коли польську читаєте насилу
Усі документи, яких вимагає закон, складені польською: інформаційний проспект, проєкт договору та нотаріальний акт. Під час підписання акта можна попросити нотаріуса виконати дії іноземною мовою або залучити присяжного перекладача (art. 2 § 3 Prawo o notariacie, art. 87 § 1 pkt 1). Довіреність на підписання акта, коли ви не можете приїхати, також мусить мати форму нотаріального акта (art. 99 § 1 k.c.). Тому проєкт договору варто прочитати з цим словником задовго до візиту до нотаріуса й записати запитання до забудовника. Незрозумілі пункти проєкту варто з’ясувати до підпису, а не після.
FAQ
Що таке stan deweloperski?
Це ринкова назва, а не юридичний термін: у законі про захист прав покупця житлового приміщення (Dz.U. 2026 poz. 880, станом на жовтень 2026 р.) такого виразу немає. Що саме забудовник зробить у квартирі, видно з розділу «Standard prac wykończeniowych» інформаційного проспекту та з договору. Читайте цей розділ, а не слоган в оголошенні.
Що таке KW і як її перевірити?
KW (księga wieczysta) — відкритий реєстр прав на нерухомість, у нас його називають земельно-іпотечною книгою. Вона має чотири розділи: опис нерухомості, власник, обмежені речові права та вимоги, іпотеки (art. 25 ust. 1, Dz.U. 2026 poz. 1066). Книгу можна безкоштовно переглядати онлайн за номером, але роздруківка з екрана не має сили документа (art. 36⁴ ust. 6–7, станом на жовтень 2026 р.).
Що означає harmonogram у договорі із забудовником?
Це графік будівництва та платежів. За законом він містить щонайменше 4 етапи, кожен з яких становить від 10 до 25% загальних витрат (art. 24 ust. 2, станом на жовтень 2026 р.). Ви платите частинами, після повідомлення від забудовника на папері або на довговічному носії, і на спеціальний рахунок у банку (art. 8 ust. 1–3).
Чим відрізняється відкритий спеціальний рахунок від закритого?
З відкритого рахунку (otwarty MRP) банк виплачує забудовнику гроші частинами, після завершення етапу й не раніше ніж через 30 днів після укладення договору (art. 16 ust. 1). Із закритого (zamknięty MRP) виплачує все одразу, коли банк отримає витяг із нотаріального акта про перехід до вас права власності на квартиру без обтяжень (art. 15). Витрати на рахунок несе забудовник (art. 14 ust. 1–2, станом на жовтень 2026 р.).
Чим відрізняється zadatek від zaliczka?
Zadatek описує Цивільний кодекс. Як правило, якщо договір не виконала сторона, що прийняла zadatek, ви можете відмовитися від договору й вимагати вдвічі більшу суму; якщо не виконаєте ви, zadatek залишається в іншої сторони (art. 394 k.c., станом на жовтень 2026 р.). Zaliczkę кодекс загалом не визначає, тому її доля залежить від тексту договору.
Скільки можна заплатити забудовнику за бронювання?
Не більше 1% ціни квартири, зазначеної в інформаційному проспекті (art. 32 ust. 2 закону про захист прав покупця, станом на жовтень 2026 р.). Плату зараховують у рахунок ціни, а після укладення договору із забудовником він протягом 7 днів переказує її на спеціальний рахунок у банку. Договір бронювання потребує письмової форми під загрозою недійсності.
Маєте проспект або проєкт договору й збираєтеся у відділ продажу забудовника? Напишіть нам до першого візиту: покупця потрібно заявити у відділі продажу, перш ніж він з’явиться там сам. Підемо разом, пройдемо з вами проспект і проєкт договору зі словником у руках і підкажемо, про що запитати забудовника чи юриста. Обслуговуємо 7 мовами. Покупець на первинному ринку не платить нам винагороди. Наша винагорода на первинному ринку випливає з договорів із забудовниками. Обрати будинок можна в каталозі нових квартир у Варшаві.
Jawno · +48 692 649 839 · infojawno@gmail.com
Цей текст має інформаційний характер і не є юридичною порадою. Норми подано станом на жовтень 2026 р.