Ви живете у Варшаві, знайшли квартиру з другої руки, а продавець пропонує попередній договір (umowa przedwstępna) і завдаток. Перш ніж підписувати, перевірте сім речей: земельно-іпотечну книгу (księga wieczysta) в усіх чотирьох розділах, вид права на приміщення, хто в ньому живе й зареєстрований, заборгованість перед спільнотою чи кооперативом, документи на будинок, повну вартість купівлі та форму самого попереднього договору. Для іноземця додаються ще три речі: дозвіл MSWiA на квартиру не потрібен, але документи й нотаріальний акт будуть польською, а нотаріус і банк можуть запитати про походження грошей. Підстави в законі наводимо до кожного пункту (станом на жовтень 2026 р.).
На вторинці немає ні спеціального рахунку у банку (mieszkaniowy rachunek powierniczy), ні інформаційного проспекту, як при купівлі в забудовника. Вас захищає те, що ви перевірите самі, і те, що запишете в договір. Чим вторинка відрізняється від нових квартир, порівнюємо в тексті порівняння новобудови та вторинки у Варшаві.
Що змінюється для іноземця: дозвіл, мова, гроші
Дозвіл MSWiA на квартиру не потрібен. Окреме житлове приміщення іноземець набуває без дозволу міністра внутрішніх справ незалежно від громадянства (art. 8 ust. 1 pkt 1 закону про набуття нерухомості іноземцями, t.j. Dz.U. 2017 poz. 2278). Виняток становить прикордонна смуга (art. 8 ust. 3), але Варшава до неї не належить: з Мазовецького воєводства в переліку лише гміни Sarnaki і Stara Kornica. Гаражне приміщення, яке задовольняє ваші житлові потреби, також не потребує дозволу (art. 8 ust. 1 pkt 1a), а частка в землі й спільних частинах будинку йде разом із приміщенням. Натомість на частку в окремій нерухомості, наприклад у під’їзній дорозі чи частині мікрорайону, яку продають разом із квартирою, за роз’ясненнями MSWiA дозвіл потрібен. Якщо його вимагалося отримати, а його не отримали, набуття недійсне (art. 6 ust. 1). Тому в книзі й у проєкті договору перевірте, що ви купуєте, крім самого приміщення. Громадяни ЄЕП і Швейцарії дозволу не потребують узагалі (art. 8 ust. 2).
Документи й акт будуть польською. Нотаріальні дії здійснюють польською мовою. Якщо ви не знаєте польської й немає перекладу, нотаріус перекладає акт сам або через присяжного перекладача, art. 2 § 3 і art. 87 § 1 pkt 1 закону про нотаріат (t.j. Dz.U. 2026 poz. 614). Перед підписанням акт зачитують, а нотаріус має пересвідчитися, що ви його розумієте (art. 94 § 1). Ваше громадянство вписують в акт (art. 92 § 1 pkt 4a). Витяг із книги, довідки кооперативу й договір оренди ви отримаєте до візиту до нотаріуса також польською, тож замовте їхній переклад або прочитайте їх із перекладачем до завдатку. Значення польських слів із цих документів зібрано в словнику польських термінів при купівлі квартири.
Довіреність. Якщо ви не можете прийти до нотаріуса, довіреність на купівлю квартири складають у формі нотаріального акта (art. 99 § 1 і art. 158 Цивільного кодексу). Форму довіреності із-за кордону заздалегідь узгодьте з нотаріусом у Польщі.
Гроші перевіряють. Нотаріус і посередник у сфері нерухомості є зобов’язаними установами в розумінні закону AML (art. 2 ust. 1 pkt 13 i 18, t.j. Dz.U. 2025 poz. 644). При разовій угоді від 15 000 євро вони встановлюють вашу особу й кінцевого бенефіціарного власника, а походження коштів перевіряють, коли це виправдано обставинами (art. 34 ust. 1, art. 35 ust. 1). Якщо ці заходи застосувати не можна, угоду не проводять (art. 41 ust. 1). Банк повідомляє Генеральному інспектору фінансової інформації (GIIF) про перекази понад 15 000 євро, зокрема із-за кордону (art. 72). Закон не називає закритого переліку документів; MSWiA як приклади згадує податкові декларації, трудові договори, дарування, позику, продаж іншої нерухомості. Громадяни деяких держав поза ЄЕП можуть підпадати під додаткові обмеження: уточніть у нотаріуса. Плануйте рух грошей до завдатку, а не перед актом.
PESEL, податки й проживання. Податки при купівлі не залежать від громадянства: на вторинці іноземець сплачує той самий PCC, що й громадянин Польщі (суми нижче). Чи потрібні PESEL або NIP, з’ясуйте з нотаріусом. Сама купівля квартири не дає права на проживання, бо закон про іноземців такої підстави не містить. Власна квартира може, однак, підтверджувати правовий титул на житло у заяві про статус довгострокового резидента ЄС (art. 219a ust. 1, застосовується з 27.04.2026). Докладніше в тексті чи може іноземець купити квартиру в Польщі.
Земельно-іпотечна книга: як її прочитати до попереднього договору
Попросіть продавця дати номер книги. Книги публічні (art. 2 закону про земельно-іпотечні книги та іпотеку, t.j. Dz.U. 2026 poz. 1066), а перегляд книги за номером у системі Міністерства юстиції безкоштовний (art. 36⁴ ust. 6). Роздруківка з переглядача не має сили документа, виданого судом (art. 36⁴ ust. 7).
Книга має чотири розділи (art. 25 ust. 1). Читайте всі, а не лише розділ II:
Прокрутіть таблицю вбік, щоб побачити всі стовпці.
| Розділ | Що містить | Що перевірити |
|---|---|---|
| I | опис нерухомості | чи адреса, номер приміщення й площа збігаються з оголошенням |
| II | власність і право вічного користування | чи продавець вписаний як власник; чи немає співвласників, які теж мусять підписати договір |
| III | обмежені речові права (наприклад сервітути, довічне утримання), обмеження розпорядження, інші права й вимоги | чи хтось має право жити в приміщенні, чи не вписано вимогу іншого покупця |
| IV | іпотеки | який банк має іпотеку і як її погасять із ціни |
Іпотека в розділі IV не виключає купівлі, але до договору з’ясуйте, з якої частини ціни її погасять. Попросіть довідку банку про суму до погашення й згоду на викреслення іпотеки та запишіть це в договір.
Публічна довіра до книг має межі. Право захищає того, хто повірив змісту книги, але не завжди:
- вона не діє щодо набувача, який діє недобросовісно, і при безоплатному набутті (art. 6 ust. 1 i 2);
- її виключають згадка про заяву й застереження в книзі (art. 8). Згадка означає ще не розглянуту судом заяву, запитайте продавця, чого вона стосується;
- вона не охоплює прав, яких у книзі може не бути, наприклад тих, що виникли на підставі закону, довічного утримання, вимушеної дороги й сервітуту передачі (art. 7).
Звідси правило: крім книги прочитайте документи, на підставі яких продавець здобув приміщення, тобто нотаріальний акт або судове рішення про спадщину.
Яке право ви купуєте: власність, кооперативне право, земля після перетворення
Окрему власність на приміщення перевіряють у книзі, як вище. Кооперативне власницьке право на приміщення це інше право, ніж власність, а книга для нього можлива, але не обов’язкова (art. 1 ust. 3 закону про земельно-іпотечні книги). Звільнення від дозволу MSWiA закон передбачає для окремого приміщення в розумінні закону про власність приміщень, тож іноземцю перед завдатком варто запитати нотаріуса, як це правило застосовується до його угоди.
Право вічного користування землею під житловими будинками з 1 січня 2019 р. перетворилося на власність (art. 1 ust. 1 закону про перетворення, t.j. Dz.U. 2025 poz. 6), а за перетворення протягом 20 років сплачують щорічну плату до 31 березня (art. 7 ust. 5 i 6): попросіть підтвердження її сплати. Гміна також має право першочергової купівлі, зокрема нерухомості з реєстру пам’яток і на територіях ревіталізації (art. 109 ust. 1 pkt 4, 4a i 4b закону про управління нерухомістю, t.j. Dz.U. 2026 poz. 399); запитайте нотаріуса, чи стосується це вибраної квартири.
Хто живе в приміщенні і хто в ньому зареєстрований
Орендар залишається: покупець вступає в орендні відносини (art. 678 § 1 Цивільного кодексу, t.j. Dz.U. 2026 poz. 795), а договір на визначений строк, письмовий з достовірною датою, при переданому приміщенні ви не розірвете лише через купівлю (art. 678 § 2). Попросіть копію договору оренди до завдатку. Реєстрація місця проживання служить лише обліку (art. 28 ust. 4 закону про облік населення, t.j. Dz.U. 2026 poz. 384) і не дає права на приміщення; того, хто виїхав, можна зняти з реєстрації рішенням органу, з власної ініціативи органу або за заявою власника (art. 35). У попередньому договорі запишіть, що продавець зніме з реєстрації всіх і передасть приміщення вільним від людей і речей до визначеної дати, та домовтеся, яку частину ціни ви сплатите лише після передачі.
Чи є борги перед спільнотою або кооперативом
Авансові внески на витрати управління у спільноті власників сплачують до 10-го числа місяця (art. 15 ust. 1 закону про власність приміщень, t.j. Dz.U. 2026 poz. 232), у житловому кооперативі так само, якщо статут не встановлює пізніший строк (art. 4 ust. 6² закону про житлові кооперативи). Попросіть продавця дати найсвіжішу довідку управителя чи кооперативу про відсутність заборгованості й запишіть у договорі обов’язок подати її також перед актом. Запитайте й про щомісячні платежі та заплановані ухвали.
Стан будинку й приміщення: які документи попросити
Попросіть управителя дати останні протоколи оглядів: газові установки та димарі перевіряють щонайменше раз на рік, технічний стан будинку й електрику щонайменше раз на 5 років (art. 62 ust. 1 pkt 1 lit. c i pkt 2 Будівельного закону, t.j. Dz.U. 2026 poz. 524). Продавець передає свідоцтво про енергетичну характеристику при акті (art. 11 ust. 1 pkt 1 закону про енергетичну характеристику будівель, t.j. Dz.U. 2024 poz. 101), а ви не можете відмовитися від цього права (art. 11 ust. 4), тож попросіть його заздалегідь. Плануєте перебудову? Отвір у несучій стіні, як правило, потребує дозволу на будівництво (art. 28 ust. 1 і art. 29 ust. 4 pkt 1 lit. a Будівельного закону), а газова установка повідомлення з проєктом (art. 29 ust. 3 pkt 3 lit. d i art. 30, станом на жовтень 2026 р.). Відповідальність продавця за недоліки (rękojmia) щодо нерухомості триває 5 років від передачі (art. 568 § 1 Цивільного кодексу), але приватний продавець може її обмежити, якщо не приховав недолік обманом (art. 558 § 2), тож усе, що ви бачили й чули, запишіть у договір.
Скільки ви заплатите понад ціну квартири
PCC при купівлі на вторинці становить 2% ринкової вартості, його стягує нотаріус (art. 4 pkt 1, art. 6 ust. 1 pkt 1, art. 7 ust. 1 pkt 1 lit. a, art. 10 ust. 2 закону про PCC, t.j. Dz.U. 2026 poz. 191). З 31 серпня 2023 р. діє звільнення при купівлі першої квартири (art. 9 pkt 17). При купівлі часток парою, що не перебуває в шлюбі, НСА у вироку від 7 квітня 2026 р. (III FSK 281/25) визнав, що звільнення може діяти пропорційно, але це рішення в одній справі, і його не можна поширювати на кожну купівлю вдвох. Якщо ви маєте або мали квартиру, запитайте нотаріуса до акта, чи він застосує звільнення.
Нотаріальна такса за договір продажу приміщення становить не більше половини максимальної ставки (§ 6 pkt 19 розпорядження про максимальні ставки нотаріальної такси, t.j. Dz.U. 2024 poz. 1566). Для вартості від 60 000 до 1 000 000 zł максимальна ставка це 1010 zł плюс 0,4% надлишку понад 60 000 zł (§ 3 pkt 5), плюс 23% ПДВ. Виписка з акта коштує 6 zł за кожну розпочату сторінку (§ 12 ust. 1). Вартість перекладу акта узгодьте з нотаріусом заздалегідь. Судові збори (t.j. Dz.U. 2025 poz. 1228): запис власності 200 zł (art. 42 ust. 1), запис вимоги 150 zł (art. 43 pkt 3).
Приклад на жовтень 2026 р. (власний розрахунок за наведеними нормами, без кредиту):
Прокрутіть таблицю вбік, щоб побачити всі стовпці.
| Ціна квартири | 600 000 zł | 800 000 zł |
|---|---|---|
| PCC 2% (без звільнення) | 12 000 zł | 16 000 zł |
| Нотаріальна такса з ПДВ 23%, максимум | 1949,55 zł | 2441,55 zł |
| Запис власності в книгу | 200 zł | 200 zł |
| Разом (без виписок і перекладу) | 14 149,55 zł | 18 641,55 zł |
Це максимальні суми. Нотаріус може встановити нижчу таксу, а при звільненні від PCC зникає найбільша позиція.
Попередній договір: проста письмова форма чи нотаріальний акт
Попередній договір має визначати істотні умови основного договору (art. 389 § 1 Цивільного кодексу). Вкажіть конкретну дату основного договору: без неї, якщо жодна зі сторін не визначить строку протягом року, вимагати його укладення вже не можна (art. 389 § 2). Від форми залежить, що ви можете зробити, коли продавець передумає:
Прокрутіть таблицю вбік, щоб побачити всі стовпці.
| Проста письмова форма | Нотаріальний акт | |
|---|---|---|
| Коли друга сторона ухиляється від договору | відшкодування (art. 390 § 1) | можна вимагати укладення договору продажу (art. 390 § 2 у зв’язку з art. 158) |
| Запис вимоги в книгу | ні | так, у розділі III (art. 16 ust. 2 pkt 2 закону про земельно-іпотечні книги) |
| Давність вимог | рік від дня, коли договір продажу мав бути укладений (art. 390 § 3) | так само |
Для іноземця нотаріальний акт має ще одну перевагу: нотаріус мусить його перекласти, якщо ви не знаєте польської (art. 87 § 1 pkt 1 закону про нотаріат). Договір у простій формі ви підписуєте самі, тож переклад до підпису організовуєте самі.
Вписана вимога діє й щодо прав, які згодом здобудуть інші особи (art. 17 закону про земельно-іпотечні книги). Запис коштує 150 zł, викреслення 75 zł (станом на жовтень 2026 р.). Якщо від запису минув рік, а ніхто не подав заяви про запис права, власник може в односторонньому порядку вимагати викреслення (art. 19 ust. 1), тож основний договір плануйте раніше. При кредиті запишіть, що станеться зі сплаченою сумою, якщо банк відмовить. Різницю між завдатком і авансом описуємо в тексті завдаток чи аванс при купівлі квартири з другої руки.
FAQ
Чи потрібен іноземцю дозвіл MSWiA на квартиру на вторинному ринку у Варшаві?
Ні. Окреме житлове приміщення іноземець купує без дозволу MSWiA незалежно від громадянства, поза прикордонною смугою, а Варшава до неї не належить (art. 8 ust. 1 pkt 1 і ust. 3 закону про набуття нерухомості іноземцями, станом на жовтень 2026 р.). Дозвіл може знадобитися, якщо разом із квартирою продають частку в окремій нерухомості, наприклад у під’їзній дорозі (роз’яснення MSWiA).
Чи можу я купити квартиру в Польщі, якщо не читаю польською?
Так. Нотаріальний акт складають польською, але якщо ви мови не знаєте, нотаріус перекладає акт сам або через присяжного перекладача (art. 87 § 1 pkt 1 закону про нотаріат). Перед підписанням акт зачитують, а нотаріус має пересвідчитися, що ви розумієте зміст (art. 94 § 1, станом на жовтень 2026 р.). Довідки й витяги, які ви отримаєте до угоди, перекладіть заздалегідь.
Як безкоштовно перевірити земельно-іпотечну книгу квартири у Варшаві?
Попросіть продавця дати номер книги й введіть його в безкоштовний переглядач земельно-іпотечних книг Міністерства юстиції. Книги публічні, а перегляд за номером безкоштовний (art. 2 і art. 36⁴ ust. 6 закону про земельно-іпотечні книги та іпотеку, станом на жовтень 2026 р.). Роздруківка з переглядача не замінює документ, виданий судом (art. 36⁴ ust. 7).
У квартирі зареєстровані сторонні люди. Чи можуть вони залишитися після купівлі?
Сама реєстрація місця проживання не дає права на житло, вона служить лише обліку (art. 28 ust. 4 закону про облік населення, станом на жовтень 2026 р.). Якщо людина виїхала й не знялася з реєстрації, власник може подати заяву, і орган зніме її з реєстрації рішенням (art. 35). З орендарем інакше: його договір оренди переходить до покупця.
Квартиру продають з орендарем. Чи мушу я перейняти його договір?
Так. Покупець вступає в орендні відносини замість продавця (art. 678 § 1 Цивільного кодексу). Якщо оренду укладено на визначений строк, письмово з достовірною датою, а приміщення передано орендареві, ви не розірвете договір лише через купівлю (art. 678 § 2, станом на жовтень 2026 р.). Попросіть копію договору оренди до внесення завдатку.
Чи запитають іноземця, звідки в нього гроші на квартиру?
Можуть. Нотаріус і посередник як зобов’язані установи встановлюють особу клієнта, а походження коштів перевіряють, коли це виправдано обставинами (art. 34 ust. 1 закону AML, станом на жовтень 2026 р.). Якщо заходи фінансової безпеки застосувати не можна, угоду не проводять (art. 41 ust. 1). Банк повідомляє GIIF про перекази понад 15 000 євро, зокрема із-за кордону. Документи про доходи підготуйте заздалегідь.
Дивитеся квартири на вторинному ринку у Варшаві? Загляньте до розділу вторинного ринку на сайті або напишіть нам до підписання попереднього договору. Обслуговуємо 7 мовами. Посередник Vladyslav Moroz (JDG, страхування OC). Винагороду й те, хто її платить, визначаємо в договорі посередництва (umowa pośrednictwa).
Jawno · +48 692 649 839 · infojawno@gmail.com
Текст має інформаційний характер і не є юридичною консультацією. Станом на жовтень 2026 р.