Sie leben in Warschau, haben eine Gebrauchtwohnung gefunden, und der Verkäufer schlägt einen Vorvertrag (umowa przedwstępna) und eine Anzahlung vor. Prüfen Sie vor der Unterschrift sieben Dinge: das Grundbuch (księga wieczysta) in allen vier Abteilungen, die Art des Rechts an der Wohnung, wer dort wohnt und gemeldet ist, Rückstände gegenüber der Eigentümergemeinschaft oder Genossenschaft, die Unterlagen zum Gebäude, die Gesamtkosten des Kaufs und die Form des Vorvertrags selbst. Für Ausländer kommen drei weitere Punkte hinzu: Für eine Wohnung ist keine MSWiA-Genehmigung nötig, aber Unterlagen und notarielle Urkunde sind auf Polnisch, und Notar und Bank können nach der Herkunft des Geldes fragen. Die gesetzliche Grundlage nennen wir bei jedem Punkt (Rechtsstand Oktober 2026).
Auf dem Zweitmarkt gibt es weder ein Treuhandkonto (mieszkaniowy rachunek powierniczy) noch einen Informationsprospekt wie beim Kauf vom Bauträger. Sie schützt, was Sie selbst prüfen und was Sie in den Vertrag schreiben. Wie sich der Zweitmarkt von Neubauten unterscheidet, vergleichen wir im Text Neubau oder Gebrauchtwohnung in Warschau im Vergleich.
Was sich für Ausländer ändert: Genehmigung, Sprache, Geld
Eine MSWiA-Genehmigung für die Wohnung ist nicht nötig. Eine selbstständige Wohnung erwirbt ein Ausländer ohne Genehmigung des Innenministers, unabhängig von der Staatsangehörigkeit (Art. 8 Abs. 1 Nr. 1 des Gesetzes über den Immobilienerwerb durch Ausländer, einheitlicher Text Dz.U. 2017 Pos. 2278). Eine Ausnahme bildet die Grenzzone (Art. 8 Abs. 3), aber Warschau gehört nicht dazu: Aus der Woiwodschaft Masowien stehen nur die Gemeinden Sarnaki und Stara Kornica auf der Liste. Auch eine Garageneinheit, die Ihrem Wohnbedarf dient, braucht keine Genehmigung (Art. 8 Abs. 1 Nr. 1a), und der Anteil am Grundstück und an den gemeinschaftlichen Teilen geht mit der Wohnung über. Für einen Anteil an einem gesonderten Grundstück, etwa an einer Zufahrtsstraße oder einem Teil der Wohnanlage, der zusammen mit der Wohnung verkauft wird, ist nach Auskunft des MSWiA dagegen eine Genehmigung nötig. War sie erforderlich und wurde nicht eingeholt, ist der Erwerb unwirksam (Art. 6 Abs. 1). Prüfen Sie daher im Grundbuch und im Vertragsentwurf, was Sie außer der Wohnung selbst kaufen. Bürger des EWR und der Schweiz brauchen überhaupt keine Genehmigung (Art. 8 Abs. 2).
Unterlagen und Urkunde sind auf Polnisch. Notarielle Handlungen werden in polnischer Sprache vorgenommen. Wenn Sie kein Polnisch können und keine Übersetzung vorliegt, übersetzt der Notar die Urkunde selbst oder über einen vereidigten Übersetzer, Art. 2 § 3 und Art. 87 § 1 Nr. 1 des Notariatsgesetzes (einheitlicher Text Dz.U. 2026 Pos. 614). Vor der Unterschrift wird die Urkunde verlesen, und der Notar muss sich vergewissern, dass Sie sie verstehen (Art. 94 § 1). Ihre Staatsangehörigkeit wird in die Urkunde eingetragen (Art. 92 § 1 Nr. 4a). Grundbuchauszug, Bescheinigungen der Genossenschaft und den Mietvertrag erhalten Sie vor dem Notartermin ebenfalls auf Polnisch, lassen Sie sie also übersetzen oder gehen Sie sie vor der Anzahlung mit einem Übersetzer durch. Die Bedeutung polnischer Wörter aus diesen Dokumenten haben wir im Glossar polnischer Begriffe beim Wohnungskauf zusammengestellt.
Vollmacht. Können Sie nicht beim Notar erscheinen, wird die Vollmacht zum Wohnungskauf notariell beurkundet (Art. 99 § 1 und Art. 158 des Zivilgesetzbuchs). Die Form einer Vollmacht aus dem Ausland stimmen Sie vorher mit einem Notar in Polen ab.
Ihr Geld wird geprüft. Notar und Immobilienmakler sind Verpflichtete im Sinne des Geldwäschegesetzes AML (Art. 2 Abs. 1 Nr. 13 und 18, einheitlicher Text Dz.U. 2025 Pos. 644). Bei einer Gelegenheitstransaktion ab 15 000 Euro stellen sie Ihre Identität und den wirtschaftlich Berechtigten fest und prüfen die Herkunft der Mittel, wenn die Umstände es rechtfertigen (Art. 34 Abs. 1, Art. 35 Abs. 1). Können diese Maßnahmen nicht angewandt werden, wird das Geschäft nicht durchgeführt (Art. 41 Abs. 1). Die Bank meldet dem Generalinspekteur für Finanzinformationen (GIIF) Überweisungen über 15 000 Euro, auch aus dem Ausland (Art. 72). Das Gesetz nennt keine abschließende Liste von Dokumenten; das MSWiA nennt beispielhaft Steuererklärungen, Arbeitsverträge, eine Schenkung, ein Darlehen, den Verkauf einer anderen Immobilie. Bürger einiger Nicht-EWR-Staaten können zusätzlichen Beschränkungen unterliegen, klären Sie das beim Notar. Planen Sie den Geldfluss vor der Anzahlung, nicht erst vor der Urkunde.
PESEL, Steuern und Aufenthalt. Die Steuern beim Kauf hängen nicht von der Staatsangehörigkeit ab: Auf dem Zweitmarkt zahlt ein Ausländer dieselbe PCC wie ein polnischer Staatsbürger (Beträge unten). Ob Sie PESEL oder NIP brauchen, klären Sie mit dem Notar. Der Kauf einer Wohnung begründet für sich kein Aufenthaltsrecht, denn das Ausländergesetz enthält keine solche Grundlage. Eine eigene Wohnung kann aber den Rechtstitel zur Unterkunft im Antrag auf den Status des langfristig aufenthaltsberechtigten EU-Bürgers belegen (Art. 219a Abs. 1, angewandt seit 27.04.2026). Mehr im Text Dürfen Ausländer in Polen eine Wohnung kaufen.
Das Grundbuch: So lesen Sie es vor dem Vorvertrag
Bitten Sie den Verkäufer um die Grundbuchnummer. Die Grundbücher sind öffentlich (Art. 2 des Grundbuch- und Hypothekengesetzes, einheitlicher Text Dz.U. 2026 Pos. 1066), und die Einsicht nach Nummer im System des Justizministeriums ist kostenlos (Art. 36⁴ Abs. 6). Ein Ausdruck aus dem Portal hat nicht die Kraft eines vom Gericht ausgestellten Dokuments (Art. 36⁴ Abs. 7).
Das Grundbuch hat vier Abteilungen (Art. 25 Abs. 1). Lesen Sie alle, nicht nur Abteilung II:
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| Abteilung | Inhalt | Was prüfen |
|---|---|---|
| I | Beschreibung der Immobilie | ob Adresse, Wohnungsnummer und Fläche zur Anzeige passen |
| II | Eigentum und Erbbaurecht (użytkowanie wieczyste) | ob der Verkäufer als Eigentümer eingetragen ist; ob es Miteigentümer gibt, die den Vertrag ebenfalls unterschreiben müssen |
| III | beschränkte dingliche Rechte (z. B. Dienstbarkeiten, Leibgeding), Verfügungsbeschränkungen, andere Rechte und Ansprüche | ob jemand ein Wohnrecht hat, ob der Anspruch eines anderen Käufers eingetragen ist |
| IV | Hypotheken | welche Bank die Hypothek hält und wie sie aus dem Preis getilgt wird |
Eine Hypothek in Abteilung IV schließt den Kauf nicht aus, aber klären Sie vor dem Vertrag, aus welchem Teil des Preises sie getilgt wird. Bitten Sie um eine Bankbescheinigung über den Ablösebetrag und die Löschungsbewilligung und halten Sie das im Vertrag fest.
Der öffentliche Glaube des Grundbuchs hat Grenzen. Das Recht schützt, wer dem Inhalt des Grundbuchs vertraut hat, aber nicht immer:
- er wirkt nicht gegen einen bösgläubigen Erwerber und nicht bei unentgeltlichem Erwerb (Art. 6 Abs. 1 und 2);
- ausgeschlossen wird er durch einen Antragsvermerk und einen Widerspruch im Grundbuch (Art. 8). Ein Vermerk bedeutet einen noch nicht entschiedenen Antrag beim Gericht, fragen Sie den Verkäufer, worum es geht;
- er erfasst keine Rechte, die im Grundbuch fehlen können, z. B. kraft Gesetzes entstandene, das Leibgeding, den Notweg und die Durchleitungsdienstbarkeit (Art. 7).
Daraus folgt: Lesen Sie neben dem Grundbuch die Dokumente, auf deren Grundlage der Verkäufer die Wohnung erworben hat, also die notarielle Urkunde oder den gerichtlichen Beschluss über die Erbschaft.
Welches Recht Sie kaufen: Eigentum, Genossenschaftsrecht, Grund nach Umwandlung
Das Wohnungseigentum prüft man im Grundbuch, wie oben. Das genossenschaftliche Eigentumsrecht an der Wohnung (spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu) ist ein anderes Recht als Eigentum, ein Grundbuch dafür ist möglich, aber nicht verpflichtend (Art. 1 Abs. 3 des Grundbuch- und Hypothekengesetzes). Die Befreiung von der MSWiA-Genehmigung sieht das Gesetz für eine selbstständige Wohnung im Sinne des Wohnungseigentumsgesetzes vor, fragen Sie als Ausländer daher vor der Anzahlung den Notar, wie diese Regel auf Ihr Geschäft anzuwenden ist.
Das Erbbaurecht an Grundstücken unter Wohngebäuden wurde zum 1. Januar 2019 in Eigentum umgewandelt (Art. 1 Abs. 1 des Umwandlungsgesetzes, einheitlicher Text Dz.U. 2025 Pos. 6), und für die Umwandlung zahlt man 20 Jahre lang eine Jahresgebühr bis zum 31. März (Art. 7 Abs. 5 und 6): Lassen Sie sich die Zahlung bestätigen. Die Gemeinde hat außerdem ein Vorkaufsrecht, u. a. an Immobilien aus dem Denkmalregister und in Revitalisierungsgebieten (Art. 109 Abs. 1 Nr. 4, 4a und 4b des Immobilienverwaltungsgesetzes, einheitlicher Text Dz.U. 2026 Pos. 399); fragen Sie den Notar, ob es für die gewählte Wohnung gilt.
Wer in der Wohnung wohnt und wer gemeldet ist
Der Mieter bleibt: Der Käufer tritt in das Mietverhältnis ein (Art. 678 § 1 des Zivilgesetzbuchs, einheitlicher Text Dz.U. 2026 Pos. 795), und einen befristeten, schriftlichen Vertrag mit beglaubigtem Datum können Sie bei übergebener Wohnung nicht allein wegen des Kaufs kündigen (Art. 678 § 2). Bitten Sie vor der Anzahlung um eine Kopie des Mietvertrags. Die Meldung dient nur der Registrierung (Art. 28 Abs. 4 des Meldegesetzes, einheitlicher Text Dz.U. 2026 Pos. 384) und gibt kein Recht an der Wohnung; wer ausgezogen ist, kann per Bescheid der Behörde abgemeldet werden, von Amts wegen oder auf Antrag des Eigentümers (Art. 35). Halten Sie im Vorvertrag fest, dass der Verkäufer alle abmeldet und die Wohnung bis zu einem bestimmten Datum frei von Personen und Sachen übergibt, und vereinbaren Sie, welchen Teil des Preises Sie erst nach der Übergabe zahlen.
Gibt es Schulden gegenüber der Gemeinschaft oder Genossenschaft
Vorschüsse auf die Verwaltungskosten zahlt man in der Wohnungseigentümergemeinschaft bis zum 10. des Monats (Art. 15 Abs. 1 des Wohnungseigentumsgesetzes, einheitlicher Text Dz.U. 2026 Pos. 232), in der Wohnungsgenossenschaft ebenso, sofern die Satzung keinen späteren Termin festlegt (Art. 4 Abs. 6² des Wohnungsgenossenschaftsgesetzes). Bitten Sie den Verkäufer um die aktuellste Bescheinigung der Verwaltung oder Genossenschaft über fehlende Rückstände und vereinbaren Sie im Vertrag die Pflicht, sie auch vor der Urkunde vorzulegen. Fragen Sie auch nach den monatlichen Gebühren und geplanten Beschlüssen.
Zustand von Gebäude und Wohnung: Welche Unterlagen anfordern
Bitten Sie die Verwaltung um die letzten Prüfprotokolle: Gasanlagen und Schornsteine werden mindestens einmal jährlich kontrolliert, der technische Zustand des Gebäudes und die Elektrik mindestens alle 5 Jahre (Art. 62 Abs. 1 Nr. 1 lit. c und Nr. 2 des Baugesetzes, einheitlicher Text Dz.U. 2026 Pos. 524). Der Verkäufer übergibt den Energieausweis bei der Urkunde (Art. 11 Abs. 1 Nr. 1 des Gesetzes über die Gesamtenergieeffizienz von Gebäuden, einheitlicher Text Dz.U. 2024 Pos. 101), und auf dieses Recht können Sie nicht verzichten (Art. 11 Abs. 4), bitten Sie also früher darum. Planen Sie einen Umbau? Eine Öffnung in einer tragenden Wand erfordert grundsätzlich eine Baugenehmigung (Art. 28 Abs. 1 und Art. 29 Abs. 4 Nr. 1 lit. a des Baugesetzes), eine Gasanlage eine Anzeige mit Projekt (Art. 29 Abs. 3 Nr. 3 lit. d und Art. 30, Stand Oktober 2026). Die Sachmängelhaftung (rękojmia) des Verkäufers bei Immobilien dauert 5 Jahre ab Übergabe (Art. 568 § 1 des Zivilgesetzbuchs), aber ein privater Verkäufer kann sie beschränken, sofern er den Mangel nicht arglistig verschwiegen hat (Art. 558 § 2), halten Sie daher im Vertrag fest, was Sie gesehen und gehört haben.
Was Sie zusätzlich zum Wohnungspreis zahlen
PCC (Steuer auf zivilrechtliche Handlungen) beträgt beim Kauf auf dem Zweitmarkt 2 % des Marktwerts und wird vom Notar erhoben (Art. 4 Nr. 1, Art. 6 Abs. 1 Nr. 1, Art. 7 Abs. 1 Nr. 1 lit. a, Art. 10 Abs. 2 des PCC-Gesetzes, einheitlicher Text Dz.U. 2026 Pos. 191). Seit dem 31. August 2023 gilt eine Befreiung beim Kauf der ersten Wohnung (Art. 9 Nr. 17). Beim Kauf von Anteilen durch ein unverheiratetes Paar hat das Oberste Verwaltungsgericht im Urteil vom 7. April 2026 (III FSK 281/25) entschieden, dass die Befreiung anteilig greifen kann, doch das ist die Entscheidung in einem Einzelfall und darf nicht auf jeden Kauf zu zweit übertragen werden. Wenn Sie schon eine Wohnung haben oder hatten, fragen Sie den Notar vor der Urkunde, ob er die Befreiung anwendet.
Die Notargebühr für den Kaufvertrag über eine Wohnung beträgt höchstens die Hälfte des Höchstsatzes (§ 6 Nr. 19 der Verordnung über die Höchstsätze der Notargebühren, einheitlicher Text Dz.U. 2024 Pos. 1566). Für einen Wert von 60 000 bis 1 000 000 zł beträgt der Höchstsatz 1010 zł plus 0,4 % des Betrags über 60 000 zł (§ 3 Nr. 5), zuzüglich 23 % MwSt. Eine Ausfertigung der Urkunde kostet 6 zł je angefangene Seite (§ 12 Abs. 1). Die Kosten der Übersetzung der Urkunde klären Sie vorab mit dem Notar. Gerichtsgebühren (einheitlicher Text Dz.U. 2025 Pos. 1228): Eintragung des Eigentums 200 zł (Art. 42 Abs. 1), Eintragung eines Anspruchs 150 zł (Art. 43 Nr. 3).
Beispiel für Oktober 2026 (eigene Berechnung nach den genannten Normen, ohne Kredit):
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| Wohnungspreis | 600 000 zł | 800 000 zł |
|---|---|---|
| PCC 2 % (ohne Befreiung) | 12 000 zł | 16 000 zł |
| Notargebühr inkl. 23 % MwSt., Höchstbetrag | 1949,55 zł | 2441,55 zł |
| Eintragung des Eigentums im Grundbuch | 200 zł | 200 zł |
| Summe (ohne Ausfertigungen und Übersetzung) | 14 149,55 zł | 18 641,55 zł |
Das sind Höchstbeträge. Der Notar kann eine niedrigere Gebühr festsetzen, und bei einer PCC-Befreiung entfällt der größte Posten.
Vorvertrag: einfache Schriftform oder notarielle Urkunde
Der Vorvertrag muss die wesentlichen Bestimmungen des Hauptvertrags enthalten (Art. 389 § 1 des Zivilgesetzbuchs). Tragen Sie ein konkretes Datum für den Hauptvertrag ein: Ohne es kann man, wenn keine Partei binnen eines Jahres eine Frist setzt, seinen Abschluss nicht mehr verlangen (Art. 389 § 2). Von der Form hängt ab, was Sie tun können, wenn der Verkäufer es sich anders überlegt:
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| Einfache Schriftform | Notarielle Urkunde | |
|---|---|---|
| Die andere Partei weigert sich | Schadensersatz (Art. 390 § 1) | man kann den Abschluss des Kaufvertrags verlangen (Art. 390 § 2 i. V. m. Art. 158) |
| Eintragung des Anspruchs im Grundbuch | nein | ja, in Abteilung III (Art. 16 Abs. 2 Nr. 2 des Grundbuch- und Hypothekengesetzes) |
| Verjährung der Ansprüche | ein Jahr ab dem Tag, an dem der Kaufvertrag hätte geschlossen werden sollen (Art. 390 § 3) | ebenso |
Für Ausländer hat die notarielle Urkunde noch einen Vorteil: Der Notar muss sie übersetzen, wenn Sie kein Polnisch können (Art. 87 § 1 Nr. 1 des Notariatsgesetzes). Einen Vertrag in einfacher Form unterschreiben Sie selbst, die Übersetzung vor der Unterschrift organisieren Sie dann also selbst.
Ein eingetragener Anspruch wirkt auch gegenüber Rechten, die andere später erwerben (Art. 17 des Grundbuch- und Hypothekengesetzes). Die Eintragung kostet 150 zł, die Löschung 75 zł (Stand Oktober 2026). Ist ein Jahr seit der Eintragung vergangen und hat niemand einen Antrag auf Eintragung eines Rechts gestellt, kann der Eigentümer einseitig die Löschung verlangen (Art. 19 Abs. 1), planen Sie den Hauptvertrag also früher. Halten Sie bei einem Kredit fest, was mit dem gezahlten Betrag geschieht, wenn die Bank ablehnt. Den Unterschied zwischen Anzahlung (zadatek) und Vorauszahlung (zaliczka) beschreiben wir im Text Anzahlung oder Vorauszahlung beim Kauf einer Gebrauchtwohnung.
FAQ
Braucht ein Ausländer für eine Gebrauchtwohnung in Warschau eine MSWiA-Genehmigung?
Nein. Eine selbstständige Wohnung erwirbt ein Ausländer ohne MSWiA-Genehmigung unabhängig von der Staatsangehörigkeit, außerhalb der Grenzzone, und Warschau gehört nicht dazu (Art. 8 Abs. 1 Nr. 1 und Abs. 3 des Gesetzes über den Immobilienerwerb durch Ausländer, Stand Oktober 2026). Eine Genehmigung kann nötig sein, wenn mit der Wohnung ein Anteil an einem gesonderten Grundstück verkauft wird, etwa an einer Zufahrtsstraße (Auskunft des MSWiA).
Kann ich in Polen eine Wohnung kaufen, wenn ich kein Polnisch lese?
Ja. Die notarielle Urkunde wird auf Polnisch verfasst, aber wenn Sie die Sprache nicht beherrschen, übersetzt der Notar sie selbst oder über einen vereidigten Übersetzer (Art. 87 § 1 Nr. 1 des Notariatsgesetzes). Vor der Unterschrift wird die Urkunde verlesen, und der Notar muss sich vergewissern, dass Sie den Inhalt verstehen (Art. 94 § 1, Stand Oktober 2026). Bescheinigungen und Auszüge, die Sie vor dem Geschäft erhalten, lassen Sie vorher übersetzen.
Wie prüfe ich das Grundbuch einer Wohnung in Warschau kostenlos?
Bitten Sie den Verkäufer um die Grundbuchnummer und geben Sie sie in das kostenlose Grundbuch-Suchportal des Justizministeriums ein. Die Grundbücher sind öffentlich, und die Einsicht nach Nummer ist kostenlos (Art. 2 und Art. 36⁴ Abs. 6 des Grundbuch- und Hypothekengesetzes, Stand Oktober 2026). Ein Ausdruck aus dem Portal ersetzt kein vom Gericht ausgestelltes Dokument (Art. 36⁴ Abs. 7).
In der Wohnung sind fremde Personen gemeldet. Können sie nach dem Kauf bleiben?
Die bloße Meldung gibt kein Recht an der Wohnung, sie dient nur der Registrierung (Art. 28 Abs. 4 des Meldegesetzes, Stand Oktober 2026). Ist jemand ausgezogen und hat sich nicht abgemeldet, kann der Eigentümer einen Antrag stellen, und die Behörde meldet die Person per Bescheid ab (Art. 35). Beim Mieter ist es anders: Sein Mietvertrag geht auf den Käufer über.
Die Wohnung wird mit Mieter verkauft. Muss ich den Mietvertrag übernehmen?
Ja. Der Käufer tritt anstelle des Verkäufers in das Mietverhältnis ein (Art. 678 § 1 des Zivilgesetzbuchs). Wurde die Miete befristet, schriftlich mit beglaubigtem Datum geschlossen und die Wohnung dem Mieter übergeben, können Sie den Vertrag nicht allein wegen des Kaufs kündigen (Art. 678 § 2, Stand Oktober 2026). Bitten Sie vor der Anzahlung um eine Kopie des Mietvertrags.
Wird ein Ausländer gefragt, woher das Geld für die Wohnung stammt?
Das ist möglich. Notar und Makler als Verpflichtete stellen die Identität des Kunden fest und prüfen die Herkunft der Mittel, wenn die Umstände es rechtfertigen (Art. 34 Abs. 1 des Geldwäschegesetzes AML, Stand Oktober 2026). Können die Sicherheitsmaßnahmen nicht angewandt werden, wird das Geschäft nicht durchgeführt (Art. 41 Abs. 1). Die Bank meldet Überweisungen über 15 000 Euro, auch aus dem Ausland, an die GIIF. Bereiten Sie Einkommensnachweise vorher vor.
Sie besichtigen Gebrauchtwohnungen in Warschau? Sehen Sie sich den Zweitmarkt-Bereich unseres Angebots an oder schreiben Sie uns, bevor Sie einen Vorvertrag unterschreiben. Wir betreuen in 7 Sprachen. Makler ist Vladyslav Moroz (JDG, Berufshaftpflichtversicherung OC). Die Vergütung und wer sie zahlt, legen wir im Maklervertrag (umowa pośrednictwa) fest.
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Der Text hat informativen Charakter und ist keine Rechtsberatung. Rechtsstand: Oktober 2026.