Varşova’da ikinci el daire: yabancı olarak ön sözleşmeden önce neleri kontrol etmelisiniz

Varşova’da yaşıyorsunuz, ikinci el bir daire buldunuz ve satıcı size ön sözleşme (umowa przedwstępna) ile kapora (zadatek) öneriyor. İmzalamadan önce yedi şeyi kontrol edin: dört bölümüyle birlikte tapu sicili kaydını (księga wieczysta), dairedeki hakkın türünü, dairede kimin oturduğunu ve kimin adres kaydının bulunduğunu, site yönetimine veya kooperatife borç olup olmadığını, bina belgelerini, toplam satın alma maliyetini ve ön sözleşmenin şeklini. Yabancılar için üç ek konu var: daire için İçişleri ve İdare Bakanlığı (MSWiA) izni gerekmez, ancak belgeler ve noter senedi Lehçe olacaktır; ayrıca noter ve banka paranın kaynağını sorabilir. Her maddede hukuki dayanağı belirtiyoruz (Ekim 2026 itibarıyla).

İkinci el piyasada, geliştiriciden alımdaki gibi konut escrow hesabı (mieszkaniowy rachunek powierniczy) ve bilgi prospektüsü (prospekt informacyjny) yoktur. Sizi koruyan, kendi kontrolleriniz ve sözleşmeye yazdıklarınızdır. İkinci elin yeni dairelerden farkını Varşova’da yeni daire mi ikinci el mi yazımızda karşılaştırıyoruz.

Yabancı için ne değişir: izin, dil, para

Daire için MSWiA izni gerekmez. Yabancı, bağımsız konutu uyruğuna bakmaksızın İçişleri Bakanı’nın izni olmadan edinebilir (yabancıların taşınmaz edinmesine ilişkin kanunun 8. maddesi 1. fıkra 1. bent, t.j. Dz.U. 2017 poz. 2278). İstisna sınır bölgesidir (madde 8 ust. 3), ancak Varşova bu bölgede değildir: Mazovya voyvodalığından listede yalnızca Sarnaki ve Stara Kornica belediyeleri yer alır. Konut ihtiyacınıza hizmet eden garaj bölümü de izin gerektirmez (madde 8 ust. 1 pkt 1a); arsa payı ve ortak alanlardaki pay daireyle birlikte geçer. Buna karşılık, daireyle birlikte satılan ayrı bir taşınmazdaki paya (örneğin yola veya sitenin bir bölümüne) MSWiA açıklamalarına göre izin gerekir. İzin gerektiği halde alınmadıysa edinim geçersizdir (madde 6 ust. 1). Bu yüzden tapu sicilinde ve sözleşme taslağında, dairenin dışında ne satın aldığınıza bakın. AEA (EOG) ve İsviçre vatandaşlarına hiç izin gerekmez (madde 8 ust. 2).

Belgeler ve senet Lehçe olacak. Noter işlemleri Lehçe yapılır. Lehçe bilmiyorsanız ve çeviri yoksa noter senedi ya kendisi ya da yeminli tercüman aracılığıyla tercüme eder: Noterlik Kanunu madde 2 § 3 ve madde 87 § 1 pkt 1 (t.j. Dz.U. 2026 poz. 614). Senet imzadan önce okunur ve noter, içeriği anladığınızdan emin olmak zorundadır (madde 94 § 1). Uyruğunuz senede yazılır (madde 92 § 1 pkt 4a). Tapu sicili özeti, kooperatif belgeleri ve kira sözleşmesi noter ziyaretinden önce size yine Lehçe verilir; bu yüzden kaporadan önce çevirtin veya bir tercümanla birlikte okuyun. Bu belgelerdeki Lehçe terimlerin anlamını Lehçe emlak terimleri sözlüğünde topladık.

Vekâlet. Noter huzuruna gelemiyorsanız, daire alımı için vekâletname noter senediyle düzenlenir (Medeni Kanun madde 99 § 1 ve madde 158). Yurt dışından verilecek vekâletin şeklini önceden Polonya’daki noterle görüşün.

Paranız kontrol edilir. Noter ve emlak aracısı, AML Kanunu anlamında yükümlü kurumlardır (madde 2 ust. 1 pkt 13 ve 18, t.j. Dz.U. 2025 poz. 644). 15.000 euro ve üzeri tek seferlik işlemlerde kimliğinizi ve fiili yararlanıcıyı belirler, koşullar gerektirdiğinde fonların kaynağını doğrularlar (madde 34 ust. 1, madde 35 ust. 1). Bu önlemler uygulanamıyorsa işlem yapılmaz (madde 41 ust. 1). Banka, 15.000 euroyu aşan havaleleri, yurt dışından gelenler dahil, Genel Mali Bilgi Müfettişi’ne (GIIF) bildirir (madde 72). Kanun kapalı bir belge listesi vermez; MSWiA örnek olarak vergi beyannamelerini, iş sözleşmelerini, bağış, borç ve başka bir taşınmazın satışını sayar. AEA dışındaki bazı ülkelerin vatandaşları ek kısıtlamalara tabi olabilir; notere sorun. Para akışını akte değil, kaporadan önce planlayın.

PESEL, vergi ve oturum. Alım vergileri uyruğa bağlı değildir: ikinci el piyasada yabancı, Polonya vatandaşıyla aynı PCC’yi öder (tutarlar aşağıda). PESEL veya vergi numarası gerekip gerekmediğini notere sorun. Daire satın almak tek başına oturma hakkı vermez, çünkü yabancılar kanununda böyle bir dayanak yoktur. Ancak kendi daireniz, AB uzun dönem ikametgâh statüsü başvurusunda konut üzerindeki hukuki hakkı belgeleyebilir (madde 219a ust. 1, 27.04.2026’dan itibaren uygulanır). Ayrıntılar için yabancı Polonya’da daire alabilir mi yazımıza bakın.

Tapu sicili: ön sözleşmeden önce nasıl okunur

Satıcıdan sicil numarasını isteyin. Sicil kayıtları herkese açıktır (Tapu Sicili ve İpotek Kanunu madde 2, t.j. Dz.U. 2026 poz. 1066) ve Adalet Bakanlığı sisteminde numarayla görüntüleme ücretsizdir (madde 36⁴ ust. 6). Tarayıcıdan alınan çıktı, mahkemenin verdiği belgenin gücüne sahip değildir (madde 36⁴ ust. 7).

Sicilin dört bölümü vardır (madde 25 ust. 1). Yalnızca II. bölümü değil, hepsini okuyun:

Tüm sütunları görmek için tabloyu yana kaydırın. →

IV. bölümdeki ipotek alıma engel değildir, ancak sözleşmeden önce fiyatın hangi kısmından kapatılacağını belirleyin. Bankadan ödenecek tutara dair bir yazı ve ipoteğin silinmesine onay isteyin, bunu sözleşmeye yazın.

Sicil kayıtlarına güvenin koruması sınırlıdır. Kayda güvenen kişiyi hukuk korur, ama her zaman değil:

• kötü niyetli edinene veya bedelsiz edinime karşı işlemez (madde 6 ust. 1 ve 2);
• başvuru kaydı (wzmianka) ve sicildeki uyarı bu korumayı dışlar (madde 8). Wzmianka, mahkemede henüz karara bağlanmamış bir başvuru demektir; satıcıya neyle ilgili olduğunu sorun;
• sicilde yer almayabilecek haklar kapsam dışındadır, örneğin kanundan doğan haklar, ömür boyu bakım hakkı, zorunlu geçit ve iletim irtifakı (madde 7).

Buradan kural çıkar: sicile ek olarak, satıcının daireyi hangi belgeyle edindiğine, yani noter senedine veya miras kararına da bakın.

Hangi hakkı satın alıyorsunuz: mülkiyet, kooperatif hakkı, dönüşümden sonra arsa

Bağımsız bölüm mülkiyeti yukarıdaki gibi sicilde kontrol edilir. Kooperatif mülkiyet hakkı (spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu) mülkiyetten farklı bir haktır; bunun için sicil kaydı mümkündür ama zorunlu değildir (Tapu Sicili Kanunu madde 1 ust. 3). Kanun, izin muafiyetini Kat Mülkiyeti Kanunu anlamındaki bağımsız bölüm için öngörür; bu nedenle yabancı olarak kaporadan önce notere, bu kuralın sizin işleminize nasıl uygulandığını sorun.

1 Ocak 2019’da konut binalarının altındaki sürekli intifa hakkı mülkiyete dönüştü (dönüşüm kanunu madde 1 ust. 1, t.j. Dz.U. 2025 poz. 6) ve dönüşüm için 20 yıl boyunca her yıl 31 Mart’a kadar yıllık bedel ödenir (madde 7 ust. 5 ve 6): ödendiğine dair teyit isteyin. Belediyenin ayrıca, tescilli eserler sicilindeki ve yenileme alanlarındaki taşınmazlar üzerinde ön alım hakkı vardır (Taşınmaz Yönetimi Kanunu madde 109 ust. 1 pkt 4, 4a ve 4b, t.j. Dz.U. 2026 poz. 399); seçtiğiniz dairenin kapsamda olup olmadığını notere sorun.

Dairede kim oturuyor ve kimin adres kaydı var

Kiracı kalır: alıcı kira ilişkisine girer (Medeni Kanun madde 678 § 1, t.j. Dz.U. 2026 poz. 795) ve belirli süreli, yazılı ve tarihi kesin (data pewna) kira sözleşmesini, daire teslim edilmişse, yalnızca satın alma nedeniyle feshedemezsiniz (madde 678 § 2). Kaporadan önce kira sözleşmesinin bir kopyasını isteyin. Adres kaydı (zameldowanie) yalnızca nüfus kaydı içindir (nüfus kayıtları kanunu madde 28 ust. 4, t.j. Dz.U. 2026 poz. 384) ve dairede hak vermez; taşınan kişinin kaydı idari kararla, resen veya malikin başvurusuyla silinebilir (madde 35). Ön sözleşmeye, satıcının herkesin adres kaydını sildireceğini ve daireyi belirli bir tarihe kadar kişilerden ve eşyalardan arınmış teslim edeceğini yazın; fiyatın bir kısmını teslimden sonra ödemek üzere anlaşın.

Site yönetimine veya kooperatife borç var mı

Kat malikleri topluluğunda yönetim gideri avansları ayın 10’una kadar ödenir (Kat Mülkiyeti Kanunu madde 15 ust. 1, t.j. Dz.U. 2026 poz. 232); konut kooperatifinde de öyledir, tüzük daha geç bir tarih belirlemediyse (Konut Kooperatifleri Kanunu madde 4 ust. 6²). Satıcıdan yönetimin veya kooperatifin en güncel, borç olmadığına dair yazısını isteyin ve bunu akttan önce de sunma yükümlülüğünü sözleşmeye yazın. Aylık giderleri ve planlanan kararları da sorun.

Bina ve dairenin durumu: hangi belgeler istenmeli

Yöneticiden son kontrol tutanaklarını isteyin: gaz tesisatı ve bacalar en az yılda bir, binanın teknik durumu ve elektrik tesisatı en az 5 yılda bir denetlenir (Yapı Kanunu madde 62 ust. 1 pkt 1 lit. c ve pkt 2, t.j. Dz.U. 2026 poz. 524). Satıcı, enerji performans sertifikasını senet sırasında verir (binaların enerji performansı kanunu madde 11 ust. 1 pkt 1, t.j. Dz.U. 2024 poz. 101) ve bu haktan feragat edemezsiniz (madde 11 ust. 4); o yüzden sertifikayı önceden isteyin. Tadilat mı planlıyorsunuz? Taşıyıcı duvarda açıklık, kural olarak yapı ruhsatı gerektirir (Yapı Kanunu madde 28 ust. 1 ve madde 29 ust. 4 pkt 1 lit. a), gaz tesisatı ise projeyle bildirim gerektirir (madde 29 ust. 3 pkt 3 lit. d ve madde 30, Ekim 2026 itibarıyla). Satıcının taşınmaz için ayıp sorumluluğu teslimden itibaren 5 yıl sürer (Medeni Kanun madde 568 § 1); ancak özel satıcı, ayıbı hileyle gizlemediği sürece bunu sınırlayabilir (madde 558 § 2). Bu yüzden gördüklerinizi ve duyduklarınızı sözleşmeye yazın.

Daire fiyatının üstüne ne kadar ödersiniz

PCC, ikinci el alımda piyasa değerinin %2’sidir ve noter tarafından tahsil edilir (PCC kanunu madde 4 pkt 1, madde 6 ust. 1 pkt 1, madde 7 ust. 1 pkt 1 lit. a, madde 10 ust. 2, t.j. Dz.U. 2026 poz. 191). 31 Ağustos 2023’ten beri ilk daire alımında muafiyet vardır (madde 9 pkt 17). Evli olmayan çiftin pay alımında Yüksek İdare Mahkemesi (NSA), 7 Nisan 2026 tarihli kararında (III FSK 281/25) muafiyetin orantılı uygulanabileceğine hükmetti; ancak bu tek bir davadaki karardır ve iki kişilik her alıma genellenemez. Daha önce dairesi olan veya olmuş biriyseniz, akttan önce noterin muafiyeti uygulayıp uygulamayacağını sorun.

Noter ücreti, daire satış sözleşmesi için azami tarifenin yarısını aşamaz (noter azami ücret yönetmeliği § 6 pkt 19, t.j. Dz.U. 2024 poz. 1566). 60.000 ile 1.000.000 zł arası değerde azami tarife, 60.000 zł üzerindeki kısmın %0,4’ü artı 1010 zł’dir (§ 3 pkt 5), artı %23 KDV. Senet suretinin ücreti, başlanan her sayfa için 6 zł’dir (§ 12 ust. 1). Senedin çeviri maliyetini baştan notere sorun. Mahkeme harçları (t.j. Dz.U. 2025 poz. 1228): mülkiyet kaydı 200 zł (madde 42 ust. 1), talep kaydı 150 zł (madde 43 pkt 3).

Ekim 2026 için örnek (yukarıdaki normlara göre kendi hesabımız, kredisiz):

Tüm sütunları görmek için tabloyu yana kaydırın. →

Bunlar azami tutarlardır. Noter daha düşük ücret belirleyebilir; PCC muafiyeti varsa en büyük kalem ortadan kalkar.

Ön sözleşme: adi yazılı şekil mi, noter senedi mi

Ön sözleşme, asıl sözleşmenin esaslı hükümlerini içermelidir (Medeni Kanun madde 389 § 1). Asıl sözleşmenin tarihini net yazın: yazılmazsa ve taraflardan hiçbiri bir yıl içinde süre belirlemezse, artık sözleşmenin yapılması talep edilemez (madde 389 § 2). Satıcı fikrini değiştirirse ne yapabileceğinizi şekil belirler:

Tüm sütunları görmek için tabloyu yana kaydırın. →

Yabancı için noter senedinin bir artısı daha var: Lehçe bilmiyorsanız noter onu tercüme etmek zorundadır (Noterlik Kanunu madde 87 § 1 pkt 1). Adi yazılı sözleşmeyi tek başınıza imzalarsınız, dolayısıyla imzadan önce çeviriyi kendiniz halletmelisiniz.

Kaydedilen talep, başkalarının sonradan edineceği haklara karşı da geçerlidir (Tapu Sicili Kanunu madde 17). Kayıt 150 zł, silme 75 zł tutar (Ekim 2026 itibarıyla). Kayıttan bir yıl geçtiyse ve kimse hak tescili için başvurmadıysa, malik tek taraflı olarak silinmesini isteyebilir (madde 19 ust. 1); bu yüzden asıl sözleşmeyi erken planlayın. Kredi kullanıyorsanız, banka reddederse ödenen tutara ne olacağını yazın. Kapora ile avans arasındaki farkı ikinci el daire alımında kapora mı, ön ödeme mi yazımızda anlatıyoruz.

FAQ

Yabancı, Varşova’da ikinci el daire için MSWiA izni almalı mı?

Hayır. Yabancı, bağımsız konutu uyruğuna bakmaksızın, sınır bölgesi dışında MSWiA izni olmadan alır ve Varşova bu bölgede değildir (yabancıların taşınmaz edinmesine ilişkin kanun madde 8 ust. 1 pkt 1 ve ust. 3, Ekim 2026 itibarıyla). Daireyle birlikte ayrı bir taşınmazda pay satılıyorsa, örneğin bir yolda, izin gerekebilir (MSWiA açıklaması).

Lehçe okuyamıyorsam Polonya’da daire alabilir miyim?

Evet. Noter senedi Lehçe düzenlenir, ancak dili bilmiyorsanız noter senedi kendisi ya da yeminli tercüman aracılığıyla tercüme eder (Noterlik Kanunu madde 87 § 1 pkt 1). Senet imzadan önce okunur ve noter içeriği anladığınızdan emin olmak zorundadır (madde 94 § 1, Ekim 2026 itibarıyla). İşlemden önce aldığınız yazıları ve sicil özetlerini önceden çevirtin.

Dairenin tapu sicilini ücretsiz nasıl kontrol ederim?

Satıcıdan sicil numarasını isteyin ve Adalet Bakanlığı’nın ücretsiz sicil görüntüleme sistemine girin. Sicil kayıtları herkese açıktır ve numarayla görüntüleme ücretsizdir (Tapu Sicili ve İpotek Kanunu madde 2 ve madde 36⁴ ust. 6, Ekim 2026 itibarıyla). Tarayıcı çıktısı, mahkemenin verdiği belgenin yerini tutmaz (madde 36⁴ ust. 7).

Dairede adres kaydı olan yabancı kişiler var. Alımdan sonra kalabilirler mi?

Adres kaydı tek başına dairede hak vermez, yalnızca nüfus kaydı içindir (nüfus kayıtları kanunu madde 28 ust. 4, Ekim 2026 itibarıyla). Biri taşınmış ama kaydını sildirmemişse, malik başvurabilir ve makam kararla kaydı siler (madde 35). Kiracı farklıdır: kira sözleşmesi alıcıya geçer.

Daire kiracıyla satılıyor. Sözleşmesini devralmak zorunda mıyım?

Evet. Alıcı, satıcının yerine kira ilişkisine girer (Medeni Kanun madde 678 § 1). Kira belirli süreli, yazılı ve tarihi kesin yapıldıysa ve daire kiracıya teslim edildiyse, sırf satın alma nedeniyle sözleşmeyi feshedemezsiniz (madde 678 § 2, Ekim 2026 itibarıyla). Kapora ödemeden önce kira sözleşmesinin bir kopyasını isteyin.

Yabancıya daire parasının nereden geldiği sorulur mu?

Sorulabilir. Noter ve aracı, yükümlü kurum olarak müşterinin kimliğini belirler, fonların kaynağını ise koşullar gerektirdiğinde doğrular (AML Kanunu madde 34 ust. 1, Ekim 2026 itibarıyla). Finansal güvenlik önlemleri uygulanamıyorsa işlem yapılmaz (madde 41 ust. 1). Banka, 15.000 euroyu aşan havaleleri, yurt dışından olanlar dahil, GIIF’e bildirir. Gelir belgelerinizi önceden hazırlayın.

Bu metin bilgilendirme amaçlıdır ve hukuki tavsiye değildir. Hukuki durum: Ekim 2026.

Varşova’da ikinci el daire mi bakıyorsunuz? Sitemizdeki ikinci el bölümüne göz atın veya ön sözleşmeyi imzalamadan önce bize yazın. 7 dilde hizmet veriyoruz. Aracı Vladyslav Moroz’dur (JDG, OC sigortalı). Ücreti ve kimin ödeyeceğini aracılık sözleşmesinde belirleriz.

Jawno · +48 692 649 839 · infojawno@gmail.com