Müteahhitten sözleşme taslağını aldınız ve içinde stan deweloperski, KW, harmonogram, MRP ve teslim geçiyor. Bu sözcüklerin neredeyse hepsi Polonya kanunlarından gelen terimlerdir; her birinin kesin bir anlamı ve bir madde numarası vardır: harmonogram, MRP ve teslim konut alıcısının haklarını koruyan kanundan (ustawa deweloperska, bu metinde „müteahhit kanunu”, birleşik metin Dz.U. 2026 poz. 880, sonraki değişikliklerle), KW ise tapu sicili kanunundan gelir. İstisna stan deweloperski’dir: kanun böyle bir ifade bilmez, dairede hangi işlerin yapılacağını müteahhidin prospektüsündeki ince işçilik standardı bölümü belirler. Aşağıdaki sözlük, terimlerin alım sürecinde karşınıza çıkma sırasını izler: ilandan sözleşmeye ve paraya, anahtara ve site yönetimine (wspólnota) ilk aidata kadar. Hükümleri Ekim 2026 hukuki durumuna göre veriyoruz.
Nasıl okunur: aksi belirtilmedikçe madde numaraları müteahhit kanununa aittir. Her başlıkta, noterde veya müteahhidin danışmanına gösterebileceğiniz bir madde numarası bulursunuz. Lehçe okumakta zorlanıyorsanız sözlüğü sözleşmenin yanında tutup başlıkları sırayla işaretlemek işinizi kolaylaştırır.
İlandan ve satış ofisinden terimler
Tüm sütunları görmek için tabloyu yana kaydırın.
| Terim | Ne demek ve neye bakmalı |
|---|---|
| stan deweloperski | Hukuki tanımı yok: kanun metninde bu ifade geçmez. Yapılacak işlerin kapsamı müteahhitten müteahhide değişir. Prospektüsteki „Standard prac wykończeniowych” bölümünü ve sözleşmedeki tanımı okuyun. |
| deweloper (müteahhit) | Kendi faaliyeti kapsamında konut geliştirme girişimini yürüten girişimci (art. 5 pkt 1). |
| przedsięwzięcie deweloperskie (konut geliştirme girişimi) | Tüm süreç: arsa hakları, proje, ruhsatlar, inşaat, binanın teslimi ve hakların alıcılara devri (art. 5 pkt 7). |
| zadanie inwestycyjne (yatırım görevi) | Girişimin bir parçası: takvime göre aynı anda teslim edilen, tek bir mimari ve inşaat bütünlüğü oluşturan bir veya birkaç bina (art. 5 pkt 8). Çok etaplı sitede süreler ve ödemeler etaba bağlıdır. |
| inwestycja (yatırım) | Sitenin günlük adı; müteahhit kanunu bunu tanımlamaz. |
| rozpoczęcie sprzedaży (satışın başlaması) | Girişimdeki veya görevdeki dairelerin satışta olduğunun ve müteahhidin sözleşme yapmaya hazır olduğunun kamuya duyurulması (art. 5 pkt 12). O andan itibaren müteahhidin bilgi prospektüsü (art. 20 ust. 1) ve bankayla emanet hesabı sözleşmesi (art. 7 ust. 1) olmak zorundadır. |
| powierzchnia użytkowa (kullanım alanı) | 13.02.2026’dan itibaren sözleşmedeki fiyat, alanın 1 m² fiyatıyla çarpımıdır (art. 5a). Alan Polonya Standardına göre hesaplanır. |
| samodzielny lokal mieszkalny (bağımsız konut) | Ayrılmış bir oda veya oda grubu (konut mülkiyeti kanunu art. 2 ust. 2, Dz.U. 2026 poz. 232). Bağımsızlığı starosta’nın (ilçe valisi) belgesi doğrular (ust. 3). |
| pomieszczenie przynależne (eklenti) | Dairenin kullanımına hizmet eden bodrum, çatı katı, kiler, garaj (aynı kanun, art. 2 ust. 4). |
İmzadan önceki belgeler: prospektüs, sicil, rezervasyon
Prospekt informacyjny (bilgi prospektüsü). Satışa başlayan müteahhit bunu hazırlamak zorundadır (art. 20 ust. 1). Örneği kanunun eki belirler ve içinde „Standard prac wykończeniowych” bölümü bulunur; yani binanızda stan deweloperski’nin ne demek olduğunun cevabı oradadır (ust. 3). Prospektüsü rezervasyon sözleşmesinden ve müteahhit sözleşmesinden önce almanız gerekir (art. 21 ust. 1); ücretsiz ve kalıcı veri taşıyıcısıyla verilir (ust. 2). Madde madde nasıl okunacağını müteahhidin bilgi prospektüsünde nelere bakmalı rehberinde anlatıyoruz.
Trwały nośnik (kalıcı veri taşıyıcısı). Bilginin gerektiği süre saklanabildiği ve değişmeden yeniden görüntülenebildiği malzeme veya araç (art. 5 pkt 11).
Księga wieczysta (KW, arsa ve ipotek sicili). Taşınmaz haklarının kamuya açık sicili (tapu sicili ve ipotek kanunu, Dz.U. 2026 poz. 1066, art. 1 ust. 1). Sicil herkese açıktır (art. 2) ve sicildeki kayıt, aksi ispatlanana kadar gerçek hukuki duruma uygun sayılır (art. 3). Dört bölümü vardır (art. 25 ust. 1):
Tüm sütunları görmek için tabloyu yana kaydırın.
| Bölüm | İçeriği |
|---|---|
| Dział I | taşınmazın tanımı ve mülkiyete bağlı haklar |
| Dział II | malik veya sürekli kullanım hakkı sahibi |
| Dział III | sınırlı ayni haklar (ipotek hariç), tasarruf kısıtlamaları, diğer haklar ve talepler |
| Dział IV | ipotekler |
Sicile numarasıyla ekw.ms.gov.pl adresinde ücretsiz bakabilirsiniz (art. 36⁴ ust. 6). Ekran çıktısı belge değeri taşımaz (ust. 7). Bina henüz yapım aşamasındayken sitenin arsasının sicil numarasını müteahhitten isteyin.
Hipoteka (ipotek). Taşınmaz üzerindeki borç güvencesi (sicil kanunu art. 65 ust. 1); dział IV’e yazılır.
Alıcının talebi (roszczenie nabywcy). İmzalanmış müteahhit sözleşmesi, dairenin mülkiyetinin devrine ilişkin talebinizi arsanın sicil kaydına yazdırmak için dayanaktır (art. 38 ust. 1–2).
Umowa rezerwacyjna (rezervasyon sözleşmesi). Müteahhit belirli bir süre daireyi başkasına satmamayı üstlenir (art. 29 ust. 2). Geçerli olması için yazılı şekil şarttır (art. 30 ust. 1). Rezervasyondan doğan hakların başka birine devri geçersizdir (art. 30 ust. 3); veraset ve bağış vergisi kanununa göre I. ve II. vergi grubundaki aile üyeleri istisnadır (art. 30 ust. 4). Para kaybetme riskinin ayrıntısı için: müteahhitle rezervasyon sözleşmesi.
Opłata rezerwacyjna (rezervasyon ücreti). Prospektüsteki daire fiyatının en fazla %1’i (art. 32 ust. 2). Fiyata mahsup edilir (ust. 3). Müteahhit sözleşmesi imzalandıktan sonra müteahhit onu 7 gün içinde emanet hesabına aktarır (ust. 4).
Sözleşme ve para: müteahhit sözleşmesi, harmonogram, MRP, DFG
Umowa deweloperska (müteahhit sözleşmesi). Müteahhit, dairenin ayrı mülkiyetini kurmayı ve gerekli haklarla birlikte size devretmeyi üstlenir; siz de ödemeyi üstlenirsiniz (art. 5 pkt 6). Noterde, noter senedi şeklinde yapılır (art. 40 ust. 1).
Nabywca (alıcı). Ticari veya mesleki faaliyeti dışında satın alan gerçek kişi (art. 5 pkt 5). Kanundaki koruma tam olarak böyle bir alıcı için yazılmıştır.
Akt notarialny (noter senedi). Taşınmaz mülkiyetini devreden sözleşmenin zorunlu şekli (Medeni Kanun, k.c., art. 158, Dz.U. 2026 poz. 795). Böyle bir sözleşmeyi yapma vekâleti de noter senedi şeklinde olmalıdır (art. 99 § 1). İmza gününe gelemiyorsanız bu önem kazanır.
Tłumacz przysięgły (yeminli tercüman). Noterlik işlemleri Lehçe yapılır. Talebiniz üzerine noter, onaylı dil yeterliliği varsa işlemi yabancı dilde kendisi yapabilir ya da yeminli tercümanın katılımıyla yürütebilir (Noterlik Kanunu art. 2 § 3, Dz.U. 2026 poz. 614). Taraf Lehçe bilmiyorsa senet ona tercüme edilir (art. 87 § 1 pkt 1).
Harmonogram. Sözleşmedeki girişim ve ödeme takvimi: en az 4 aşama, her biri toplam maliyetin %10 ile %25’i arasında (art. 24 ust. 2). Müteahhidin kâğıt üzerinde veya kalıcı veri taşıyıcısıyla yaptığı bildirimden sonra aşama aşama ödersiniz (art. 8 ust. 1–3).
Mieszkaniowy rachunek powierniczy (MRP, konut emanet hesabı). Alıcının sözleşmeden doğan tüm ödemeleri yatırdığı, bankadaki veya kooperatif tasarruf ve kredi kasasındaki hesap (art. 8 ust. 1). Hesabın banka masraflarını ve komisyonlarını müteahhit öder ve bunları sizin ödemelerinizden kesemez (art. 14 ust. 1–2).
Tüm sütunları görmek için tabloyu yana kaydırın.
| Hesap türü | Müteahhit parayı ne zaman alır |
|---|---|
| otwarty MRP (açık) | takvime göre parça parça: aşama bittikten sonra ve sözleşmeden en erken 30 gün sonra (art. 16 ust. 1) |
| zamknięty MRP (kapalı) | tamamı tek seferde: banka, mülkiyeti size yükümlülüksüz devreden noter senedinin suretini aldığında (art. 15) |
DFG, yani Deweloperski Fundusz Gwarancyjny (Müteahhit Teminat Fonu). Ubezpieczeniowy Fundusz Gwarancyjny (UFG, Sigorta Teminat Fonu) bünyesinde ayrılmış bir hesap (art. 46 ust. 1). Primi müteahhit hesaplar ve öder (art. 49 ust. 5); oran açık hesapta %0,45, kapalı hesapta %0,1’dir (yönetmelik, Dz.U. 2022 poz. 1341, Ekim 2026 hukuki durumu). Oran, alıcının emanet hesabına yaptığı her ödemeye uygulanır (art. 49 ust. 1–2). Fon, açık hesaptaki parayı art. 48 ust. 1’de sayılan durumlarda iade eder. Emanet hesabını tutan banka iflas ederse fon, Bankowy Fundusz Gwarancyjny (BFG, Banka Teminat Fonu) güvencesini aşan tutarı öder (art. 48 ust. 2). BFG güvencesi 100 000 avrodur (BFG kanunu art. 24 ust. 1, Dz.U. 2026 poz. 620, Ekim 2026 hukuki durumu).
Daire tesliminde: kullanım ruhsatı, teslim, ayıplar
Pozwolenie na użytkowanie (kullanım ruhsatı). Çok daireli bina için, yalnızca inşaatın bittiğine dair bildirim yetmez; ruhsat kararı gerekir (İmar ve İnşaat Kanunu art. 55 ust. 1 pkt 1 lit. a, Dz.U. 2026 poz. 524, sonraki değişikliklerle).
Odbiór (teslim alma). Kullanım ruhsatı kesinleştikten sonra (art. 41 ust. 1) ve sizin huzurunuzda yapılır (ust. 2). Ayıpların yazıldığı teslim tutanağı düzenlenir (ust. 3). Tesliminden sonraki süreler:
- Müteahhidin ayıpları kabul etmesi veya gerekçesiyle reddetmesi için 14 gün vardır. Sessiz kalırsa ayıplar kabul edilmiş sayılır (ust. 4–5);
- kabul edilen ayıpların giderilmesi için 30 gün (ust. 6).
Wada istotna (esaslı ayıp). Böyle bir ayıp varsa ve müteahhit bunu kabul etmediyse teslim almayı reddedebilirsiniz (ust. 9). İkinci kez reddetmede bilirkişi görüşü gerekir (ust. 13).
Mülkiyeti devreden sözleşme. İkinci noter senedi. Yalnızca teslimden sonra imzalanır (art. 41 ust. 1). Dairenin ayrı mülkiyeti, tapu siciline yapılan kayıtla doğar (konut mülkiyeti kanunu art. 7 ust. 2). Sicil kaydının mahkeme harçlarını vergiler ve ücretler bölümünde anlatıyoruz. Bu senet imzalanırken satıcı size enerji performans belgesini verir ve bu yükümlülük sözleşmeyle kaldırılamaz (binaların enerji performansı kanunu art. 11 ust. 1 pkt 1 ve ust. 4, Dz.U. 2024 poz. 101).
Sözleşmeden dönme (odstąpienie od umowy). Dayanakları art. 43 ust. 1 pkt 1–12 sayar. İlk beş durumda, örneğin prospektüs verilmemişse veya sözleşme prospektüse uymuyorsa, sözleşmenin yapılmasından itibaren 30 gününüz vardır (ust. 2). Müteahhit mülkiyeti süresinde devretmediyse önce ona 120 gün süre vermek gerekir (ust. 3). Dönme yazılı yapılır; imzalar noterce onaylanır ve haklarınızın sicilden silinmesine rıza eklenir (art. 45 ust. 1). Paranın iadesini art. 44 düzenler.
Rękojmia (ayıba karşı tekeffül). Taşınmazlarda tesliminden itibaren 5 yıl sürer (k.c. art. 568 § 1). Müteahhide karşı art. 41a üzerinden uygulanır.
Gwarancja (garanti). Yalnızca garanti beyanı verildiyse vardır (k.c. art. 577 § 1). Rękojmia onsuz da geçerlidir.
Kara umowna (cezai şart). Tarafların sözleşmeye, örneğin dairenin geç teslimi halinde yazdığı tutar (k.c. art. 483 § 1). Miktarı kanundan değil, sözleşmeden gelir.
Vergiler ve harçlar: KDV, PCC, noter ücreti, mahkeme harcı
Tüm sütunları görmek için tabloyu yana kaydırın.
| Terim | Bilmeniz gerekenler (Ekim 2026 hukuki durumu) |
|---|---|
| VAT (KDV) | Müteahhitten alımda: 150 m²’ye kadar dairelerde %8, sınırın üstünde orantılı (KDV kanunu art. 41 ust. 2, 12–12c, birleşik metin Dz.U. 2026 poz. 1263). %8 oranı geçicidir: uygulamanın sona ereceğini maliye bakanı 31 Ekim’e kadar ilan eder (art. 146ef). 13.10.2026 itibarıyla Monitor Polski’de böyle bir ilan yoktur. |
| PCC, medeni hukuk işlemleri vergisi | İkinci el alımda %2 (art. 7 ust. 1 pkt 1 lit. a, Dz.U. 2026 poz. 191). Alıcı öder, noter tahsil eder (art. 4 pkt 1, art. 10 ust. 2). Satış KDV’ye tabiyse PCC ödenmez (art. 2 pkt 4 lit. a). İstisna: aynı arsadaki binalarda tek alıcıya satılan altıncı ve sonraki her daire için, satış KDV’ye tabiyse %6 (art. 7a ust. 1). İlk daire muafiyeti art. 9 pkt 17’dir. |
| taksa notarialna (noter ücreti) | Tarifeye göre azami oranlar (yönetmelik, Dz.U. 2024 poz. 1566, § 3): 60 000 ile 1 000 000 zł arasında 1 010 zł + 60 000 zł üstündeki farkın %0,4’ü; 1 ile 2 milyon zł arasında 4 770 zł + 1 milyonun üstündeki farkın %0,2’si. Müteahhit sözleşmesi, mülkiyeti devreden sözleşme ve daire satışı için azami oranın yarısı geçerlidir (§ 6). Noter senedi suretinin ücreti, başlanan her sayfa için 6 zł’dir (§ 12 ust. 1). |
| opłata sądowa (mahkeme harcı) | Mülkiyetin siciline kayıt için 200 zł (art. 42 ust. 1), yeni sicil açılması için 100 zł (mahkeme masrafları kanunu art. 44 ust. 1 pkt 1, Dz.U. 2025 poz. 1228, sonraki değişikliklerle). |
| podatek od nieruchomości (emlak vergisi) | Yıllık; kullanım alanının 1 m²’si üzerinden hesaplanır (art. 5 ust. 1 pkt 2 lit. a, Dz.U. 2025 poz. 707). 2026 için oranın üst sınırı m² başına 1,25 zł’dir (M.P. 2025 poz. 726). |
Anahtarlar alındıktan sonra: site yönetimi ve aidatlar
Wspólnota mieszkaniowa (konut sahipleri topluluğu). Binadaki tüm daire malikleri tarafından oluşturulur (konut mülkiyeti kanunu art. 6). Katılmak için başvuru yapmazsınız: malik olduğunuz anda topluluğa girersiniz.
Ortak taşınmazdaki pay. Daireyle birlikte arsadaki ve binanın ortak kısımlarındaki pay da size aittir. Payın nasıl hesaplanacağını konut mülkiyeti kanununun art. 3 ust. 1–3 hükmü gösterir.
Zaliczki (aidat avansları). Ortak taşınmazın yönetim giderleri için aylık avanslar. Her ayın 10’una kadar ödenir (konut mülkiyeti kanunu art. 15 ust. 1).
İkinci el piyasasına da bakıyorsanız
Umowa przedwstępna (ön sözleşme). Taraflar asıl sözleşmeyi yapmayı üstlenir (k.c. art. 389–390).
Zadatek. Kural olarak, sözleşmeyi zadatek’i alan taraf yerine getirmezse sözleşmeden dönüp zadatek’in iki katını isteyebilirsiniz. Siz yerine getirmezseniz zadatek satıcıda kalır (k.c. art. 394).
Zaliczka. Medeni Kanun’da genel bir tanımı yoktur. İşlem olmazsa ne olacağını sözleşme belirler; bu yüzden taslakta „zaliczka” sözcüğünü gördüğünüzde o maddeyi dikkatle okuyun.
Użytkowanie wieczyste (sürekli kullanım hakkı). Mülkiyet yerine Devlet Hazinesine veya belediyeye ait arsayı kullanma hakkı (k.c. art. 232–233). Sicilin II. bölümünde görünür.
Spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu (kooperatif mülkiyet hakkı). Devredilebilen sınırlı ayni hak (konut kooperatifleri kanunu art. 17² ust. 1, Dz.U. 2026 poz. 889).
Umowa pośrednictwa (aracılık sözleşmesi). Aracıyla sözleşme geçerli olması için yazılı veya elektronik şekilde yapılır (taşınmaz yönetimi kanunu art. 180 ust. 3, Dz.U. 2026 poz. 399). Aracının sorumluluk (OC) sigortası olmalıdır (art. 181 ust. 3) ve poliçenin kopyası sözleşmeye eklenir (ust. 3a). İkinci elde başka nelere bakılacağını Varşova’da ikinci el dairede nelere bakmalı rehberinde anlatıyoruz. Vatandaşlık ve izin konularını yabancı Polonya’da daire alabilir mi yazısında ele alıyoruz.
Lehçeyi akıcı okuyamıyorsanız
Kanunun gerektirdiği belgeler Lehçedir: bilgi prospektüsü, sözleşme taslağı ve noter senedi. Senedin imzasında noterden yabancı dilde işlem yapmasını ya da yeminli tercüman çağırmasını isteyebilirsiniz (Noterlik Kanunu art. 2 § 3, art. 87 § 1 pkt 1). Gelemediğinizde imza için verilecek vekâlet de noter senedi şeklinde olmalıdır (k.c. art. 99 § 1). Bu yüzden sözleşme taslağını bu sözlükle, noter ziyaretinden çok önce okumanız ve müteahhide soracaklarınızı not etmeniz yerinde olur.
FAQ
Stan deweloperski ne demek?
Hukuki değil, piyasa terimidir: müteahhit kanununda (Dz.U. 2026 poz. 880, Ekim 2026 hukuki durumu) geçmez. Müteahhidin dairede neyi yapacağı, bilgi prospektüsünün „Standard prac wykończeniowych” (ince işçilik standardı) bölümünden ve sözleşmeden çıkar. İlandaki slogana değil, bu bölüme bakın.
KW nedir ve nasıl kontrol edilir?
KW (księga wieczysta), taşınmaz üzerindeki hakların kamuya açık sicilidir; Türkçedeki tapu kütüğüne benzer bir işlev görür. Dört bölümü vardır: taşınmazın tanımı, malik, sınırlı ayni haklar ve talepler, ipotekler (art. 25 ust. 1, Dz.U. 2026 poz. 1066). Sicile numarasıyla internette ücretsiz bakılabilir, ancak ekran çıktısı belge değeri taşımaz (art. 36⁴ ust. 6–7, Ekim 2026 hukuki durumu).
Müteahhit sözleşmesindeki harmonogram ne anlama gelir?
Girişimin ve ödemelerin takvimidir. Kanuna göre en az 4 aşamadan oluşur ve her aşama toplam maliyetin %10 ile %25’i arasındadır (art. 24 ust. 2, Ekim 2026 hukuki durumu). Müteahhidin kâğıt üzerinde veya kalıcı veri taşıyıcısıyla yaptığı bildirimden sonra, aşama aşama ve emanet hesabına ödersiniz (art. 8 ust. 1–3).
Açık ve kapalı emanet hesabı arasındaki fark nedir?
Açık hesaptan (otwarty MRP) banka müteahhide parayı parça parça öder: aşama bittikten sonra ve sözleşmeden en erken 30 gün sonra (art. 16 ust. 1). Kapalı hesaptan (zamknięty MRP) paranın tamamı, banka mülkiyeti size yükümlülüksüz devreden noter senedinin suretini aldığında tek seferde ödenir (art. 15). Hesap masraflarını müteahhit öder (art. 14 ust. 1–2, Ekim 2026 hukuki durumu).
Zadatek ile zaliczka arasındaki fark nedir?
Zadatek’i Medeni Kanun düzenler. Kural olarak, sözleşmeyi zadatek’i alan taraf yerine getirmezse sözleşmeden dönüp zadatek’in iki katını isteyebilirsiniz; siz yerine getirmezseniz zadatek karşı tarafta kalır (art. 394 k.c., Ekim 2026 hukuki durumu). Zaliczka’yı kanun genel olarak tanımlamaz; akıbeti sözleşmenin metnine bağlıdır.
Rezervasyon için müteahhide en fazla ne kadar ödenir?
Bilgi prospektüsünde yazan daire fiyatının en fazla %1’i (müteahhit kanunu art. 32 ust. 2, Ekim 2026 hukuki durumu). Bu ücret fiyata mahsup edilir; müteahhit sözleşmesi imzalandıktan sonra müteahhit onu 7 gün içinde emanet hesabına aktarır. Rezervasyon sözleşmesi, geçerli olması için yazılı şekilde yapılmalıdır.
Elinizde prospektüs veya sözleşme taslağı var ve müteahhidin satış ofisine (biuro sprzedaży) gitmeyi mi düşünüyorsunuz? İlk ziyaretten önce bize yazın: alıcının, satış ofisine kendi başına gitmeden önce bildirilmesi gerekir. Birlikte gideriz, bilgi prospektüsünü ve sözleşme taslağını bu sözlük elimizdeyken sizinle birlikte inceleriz ve müteahhide veya bir hukukçuya ne soracağınızı gösteririz. 7 dilde hizmet veriyoruz. Müteahhitten daire alan kişiden ücret almıyoruz. Birincil piyasadaki ücretimiz müteahhitlerle yaptığımız sözleşmelerden doğar. Birincil piyasadaki ücretimiz müteahhitlerle yaptığımız sözleşmelerden doğar. Binayı Varşova’daki yeni daireler kataloğundan seçebilirsiniz.
Jawno · +48 692 649 839 · infojawno@gmail.com
Bu metin bilgilendirme amaçlıdır ve hukuki tavsiye değildir. Hükümler Ekim 2026 hukuki durumuna göre verilmiştir.