Satış ofisi size bir rezervasyon sözleşmesi ve bir ücret öneriyor, ancak alıp almayacağınızdan emin değilsiniz: banka henüz yanıt vermedi, iş planlarınız değişebilir ve sözleşme Lehçe. Kısaca, Ekim 2026 hukuki durumuna göre: olabilecek en büyük kayıp, bilgi prospektüsündeki (prospekt informacyjny) fiyatın yüzde 1’idir (müteahhitlik kanunu, 32. madde, 2. fıkra); yani 690 000 zł fiyatlı bir dairede en çok 6 900 zł. Kanun iadeyi yalnızca 34. maddede sayılan durumlar için güvence altına alar (kapalı liste). Fikir değiştirmek ya da Polonya’dan ayrılmak bu listede yoktur; bu yüzden böyle durumlarda iadeyi imzaladığınız metin belirler.
Bu yazı riske odaklanır: ücretsiz kalabileceğiniz senaryoları sırayla ele alır ve riski azaltmak için sözleşmeye ne yazdırmanız gerektiğini gösterir. Ücretin kendisini (üst sınır, fiyata mahsup, sözleşme kontrol listesi) ayrı bir rehberde anlatıyoruz: rezervasyon ücreti ne kadardır ve ne zaman geri alınır.
Hukuki dayanak: 20 Mayıs 2021 tarihli, konut ya da müstakil ev alıcısının haklarının korunması ve Müteahhitlik Teminat Fonu hakkındaki kanun, t.j. Dz.U. 2026 poz. 880 (bundan sonra: müteahhitlik kanunu), ve konut kredisi kanunu, t.j. Dz.U. 2025 poz. 720. Madde numaralarını, müteahhide ya da bir hukukçuya kolayca gösterebilmeniz için olduğu gibi bırakıyoruz.
Senaryo haritası: ücret ne zaman iade edilir, ne zaman edilmez
Tüm sütunları görmek için tabloyu yana kaydırın.
| Senaryo | Ücrete ne olur (Ekim 2026 durumu) | Dayanak |
|---|---|---|
| Daireyi satın alıyorsunuz | fiyata mahsup edilir | 32. madde, 3. fıkra |
| Banka olumsuz kredi değerliliği nedeniyle reddetti | gecikmeksizin iade | 34. madde, 1. fıkra, 1. bent |
| Kredi başka bir nedenle çıkmadı | kanun iadeyi güvence altına almaz, sözleşme belirler | 34. madde (kapalı liste) |
| Fikrinizi değiştirdiniz, iş ya da ülke değiştirdiniz | kanun düzenlemez, sözleşme belirler | 34. madde (kapalı liste) |
| Müteahhit rezervasyon sözleşmesini yerine getirmiyor | iki katı iade | 34. madde, 1. fıkra, 2. bent ve 3. fıkra |
| Müteahhit prospektüsü değiştirdi ve sizi bilgilendirmedi | gecikmeksizin iade | 34. madde, 1. fıkra, 3. bent |
| Hazır daire: teslim tutanağındaki kusurlar giderilmedi, siz sözleşmeyi imzalamadınız | iki katı iade | 34. madde, 2. fıkra |
| MSWiA izni zamanında çıkmadı | 34. maddede böyle bir dayanak yok, sözleşme belirler | 34. madde (kapalı liste) |
Müteahhidin yükümlülüğünü yerine getirmemesi halinde iki katı iade, 6 900 zł’lik ücrette 13 800 zł eder (kendi hesabımız). Satış sözleşmesiyle alınan hazır dairede kanun 34. maddenin 1. fıkrasından yalnızca 1. ve 2. bentleri uygular (3. ve 4. madde); dolayısıyla bildirilmeyen prospektüs değişikliğine ilişkin hüküm bu durumu kapsamaz.
Senaryo 1: banka krediyi reddediyor
İade, olumsuz kredi değerliliği değerlendirmesi nedeniyle (konut kredisi kanunu, 4. madde, 11. bent) olumlu bir kredi kararınız ya da kredi taahhüdünüz (promesa) yoksa hak doğar (34. madde, 1. fıkra, 1. bent). Kanun birkaç bankanın reddetmesini aramaz; bu koşulu karşılayan tek bir karar yeterlidir.
Tehlike, ret gerekçesindedir. 34. maddedeki liste kapalı olduğundan, kredi başka bir nedenle çıkmazsa bu hüküm iade için dayanak olmaz. Bu yüzden:
- bankanın kararını saklayın ve retin olumsuz kredi değerliliği değerlendirmesinden kaynaklandığını yazılı olarak teyit etmesini isteyin;
- daha geniş koruma istiyorsanız, rezervasyon sözleşmesine her kredi reddinde iade koşulunu yazdırın. Kanun bunu güvence altına almaz; bu bir pazarlık önerisidir ve müteahhit kabul etmek zorunda değildir.
Rezervasyon süresi de bir risktir. Sözleşme belirli süreli yapılır; kredi kullanacaksanız bu süre, kredi kararını ya da taahhüdünü almak için gereken zamanı kapsamalıdır (31. madde). Kredi danışmanınıza bunun ne kadar süreceğini sorun ve süreyi rezervasyon sözleşmesinin imza gününden değil, başvuruyu gerçekten yapacağınız günden sayın.
Senaryo 2: fikrinizi değiştirdiniz ya da hayat planlarınız değişti
Başka bir ülkeye taşınmak, yeni bir iş, ailedeki değişiklik: bu nedenlerin hiçbiri 34. maddeye girmez. Kanun bu durumu düzenlemez, dolayısıyla rezervasyon sözleşmesi belirleyicidir. Sözleşme iade öngörmüyorsa, kanundan doğan bir iade talep hakkınız yoktur.
Ödemeden önce yapabilecekleriniz:
- sözleşmenin vazgeçme halinde rezervasyon ücreti dışında herhangi bir ödeme öngörüp öngörmediğini yazılı olarak sorun;
- müteahhitlik sözleşmesinin (umowa deweloperska) imzasına kadar Varşova’da kalacağınızdan emin değilseniz, iade koşullarını imzadan önce netleştirip sözleşmeye yazdırın;
- rezervasyonu bir arkadaşınıza devredemeyeceğinizi unutmayın: rezervasyon sözleşmesinden doğan alacağın devri geçersizdir (30. madde, 3. fıkra). İstisna, veraset ve intikal vergisi kanunu anlamında I. ya da II. vergi grubundaki kişidir; yani bu gruplardaki bir aile üyesi (30. madde, 4. fıkra).
Senaryo 3: müteahhit sözleşmeye uymuyor
Burada risk müteahhide geçer. Rezervasyon sözleşmesinden doğan yükümlülüğünü yerine getirmezse ücreti gecikmeksizin (34. madde, 1. fıkra, 2. bent) ve iki katı olarak iade eder (34. madde, 3. fıkra). Müteahhit prospektüsü ya da eklerini değiştirip sizi bilgilendirmediyse de gecikmeksiz iade hakkınız vardır (34. madde, 1. fıkra, 3. bent).
Bu hükümlerden yararlanmak için karşılaştıracak bir belgeniz olmalı. Müteahhit bilgi prospektüsünü rezervasyon sözleşmesinden önce, ücretsiz ve kalıcı bir ortamda teslim eder (21. madde, 1-2. fıkralar); yazılı yapılmayan rezervasyon sözleşmesi ise geçersizdir (30. madde, 1. fıkra). Prospektüsü aldığınız tarihi not edin ve o sürümü saklayın. İçinde nelere bakacağınızı müteahhidin bilgi prospektüsünde nelere bakılır yazısı anlatıyor. Prospektüsteki, sözleşmedeki ve müteahhidin sitesindeki fiyatı da karşılaştırın; fiyat sitede KDV dahil yayımlanmak zorundadır (19a madde, 1. fıkra). Sitedeki fiyat, sözleşme yapılırken önerilen fiyattan farklıysa, sizin için en elverişli fiyatla sözleşme talep edebilirsiniz (19a madde, 6. fıkra).
Yabancıysanız: ek risk kaynakları
Sözleşme Lehçe olacak ve bu aşamada noter yok. Müteahhitlik kanunu prospektüsün ve sözleşmelerin dilini düzenlemez. Lehçe Dil Kanunu (t.j. Dz.U. 2026 poz. 81), Polonya’da yaşayan tüketiciyle yapılan ve Polonya’da ifa edilen sözleşmelerde Lehçe şartı koyar (7. madde, 1. fıkra). Yabancı dilde sözleşme şu durumda mümkündür: bunu kendiniz istersiniz, o dili bilirsiniz, Polonya vatandaşı değilsiniz ve Lehçe metin hakkınız konusunda uyarılmışsınızdır (8. madde, 1b fıkrası). Sözleşmenin çevrilmesi zorunluluğunu kanun getirmez. Bildiğiniz dilde bir sürüm isteyebilirsiniz; ancak bu hükümlerin somut sözleşmeye nasıl uygulanacağını bir hukukçu değerlendirir. Yabancı dilde bir sürüm yoksa, imzaladığınız şey Lehçe metindir.
Rezervasyon sözleşmesi yazılı şekil gerektirir (30. madde, 1. fıkra), noter senedi gerektirmez. Noterlik Kanunu’nun senedin çevrilmesine (87. madde, § 1, 1. bent) ve imzadan önce okunmasına (94. madde, § 1) ilişkin hükümleri bu aşamada devreye girmez. Metni imzadan önce anlamak sizin göreviniz. Yeminli tercüman yazılı çevirileri hazırlar ve onaylar, ayrıca sözlü tercümanlık yapar (yeminli tercümanlık kanunu, 13. madde, Dz.U. 2019 poz. 1326); tercümanların listesini Adalet Bakanı tutar ve BIP’te yayımlar (6. madde, 2. fıkra ve 10. madde). Anlamadığınız terimleri müteahhitten alımda sık geçen terimler sözlüğünde bulabilirsiniz.
MSWiA izni ve rezervasyon süresi. Varşova’da ayrı bir konut, uyruğa bakılmaksızın MSWiA izni olmadan edinilebilir (yabancıların taşınmaz edinmesi kanunu, t.j. Dz.U. 2017 poz. 2278, 8. madde, 1. fıkra, 1. bent; Ekim 2026 durumu). Varşova, bu muafiyetin geçerli olmadığı sınır bölgesinde değildir (8. madde, 3. fıkra). Arsadaki ve binanın ortak alanlarındaki pay için izin gerekmez. MSWiA’nın açıklamalarına göre ise daire ile birlikte satılan ayrı bir taşınmazdaki pay için izin gerekir; örneğin bir erişim yolu ya da konut sitesinin bir parçası. Gerekli izin olmadan sözleşme geçersizdir (6. madde, 1. fıkra). İdari Usul Kanunu’nda (k.p.a., Dz.U. 2025 poz. 1691, 35. madde, § 3) özellikle karmaşık bir dava için süre en fazla 2 aydır; uygulamada MSWiA verilerine göre (“Najczęściej zadawane pytania” sekmesi, 27.06.2022 durumu) 2-4 ay, bazen daha uzun. İzin yokluğu 34. maddenin listesinde yoktur; siz aksini yazdırmadıkça risk sizdedir. Prospektüste ve sözleşme taslağında satışa böyle bir payın dahil olup olmadığına bakın. Varsa, rezervasyon süresinde izin için gereken zamanı hesaba katın ve izin zamanında çıkmazsa ücrete ne olacağını sözleşmeye yazdırın. Daha geniş bilgi: yabancılar Polonya’da daire alabilir mi. AEA ülkeleri ve İsviçre vatandaşları ile Polonya vatandaşları bu şartlara tabi değildir.
Ödemeden önce müteahhitle konuşulacak maddeler
Bunlar öneridir, kanundan doğan haklar değil. Müteahhit kabul etmeyebilir, ama ödemeden önce sormaya değer:
- yalnızca olumsuz kredi değerliliği değerlendirmesinde değil, her kredi reddinde iade;
- rezervasyon süresinin kredi başvurusunun yapıldığı günden, bir tampon ile sayılması;
- MSWiA izni gerekiyor ve zamanında çıkmıyorsa iade ya da sürenin uzatılması;
- net vazgeçme koşulları: tam olarak neyi, ne zamana kadar kaybedersiniz;
- vazgeçme halinde rezervasyon ücreti dışında başka ödeme olmaması;
- ödemenin adı: sözleşmede “zadatek” (kapora) yazıyorsa nedenini sorun. Zadatek, Medeni Kanun’un 394. maddesiyle düzenlenir (t.j. Dz.U. 2026 poz. 795); müteahhitlik kanunu bu sözcüğü kullanmaz. Rezervasyon ücreti için, prospektüsteki fiyatın yüzde 1’i sınırı ve 34. maddedeki iadeler geçerlidir (Ekim 2026 durumu).
Müteahhitlik sözleşmesi imzalandıktan sonra
Müteahhitlik sözleşmesi (umowa deweloperska), rezervasyon sözleşmesinin yapıldığı ve ücretin tutarı hakkında bilgi içerir (35. madde, 1. fıkra, 20. bent); ücret 7 gün içinde konut teminat hesabına (mieszkaniowy rachunek powierniczy) aktarılır (32. madde, 4. fıkra). Bu andan itibaren başka kurallar geçerlidir: müteahhitlik sözleşmesi noter senedi gerektirir (40. madde, 1. fıkra) ve Lehçe bilmiyorsanız ve senede çeviri eklenmediyse noter metni kendisi ya da bir tercüman aracılığıyla çevirir (Noterlik Kanunu 87. madde, § 1, 1. bent, t.j. Dz.U. 2026 poz. 614). Kanun, müteahhitlik sözleşmesinden dönme durumlarını sayar (43. madde, 1. fıkra), ancak kredinin reddi bunların arasında değildir (Ekim 2026 durumu).
Kurallar değişecek mi?
Müteahhitlik kanununun değiştirilmesine ilişkin hükümet taslağı (UD361, Hükümet Yasama Merkezi’nde 11 Mayıs 2026’da yayımlandı), bazı durumlarda rezervasyon ücretinin dört katı iadesini öngörüyor. 7 Ekim 2026 itibarıyla taslak Meclis’e sunulmadı. Bu yürürlükteki hukuk değildir; bugün rezervasyonlar için yukarıda anlatılan kurallar geçerlidir.
FAQ
Rezervasyondan vazgeçersem rezervasyon ücretini kaybeder miyim?
Evet, kaybedebilirsiniz. Ekim 2026 hukuki durumuna göre müteahhitlik kanununun 34. maddesi (t.j. Dz.U. 2026 poz. 880), ücretin iade edildiği durumları kapalı bir listede sayar; fikir değiştirmek bu listede yoktur. Kanun bu durumu düzenlemez, dolayısıyla rezervasyon sözleşmesi belirleyicidir. En fazla, bilgi prospektüsündeki fiyatın yüzde 1’ini kaybedersiniz (32. madde, 2. fıkra); 690 000 zł fiyatlı bir dairede bu 6 900 zł eder.
Banka krediyi reddederse ücretim iade edilir mi?
Olumsuz kredi değerliliği değerlendirmesi nedeniyle olumlu kredi kararı ya da kredi taahhüdü alamadıysanız, ücret gecikmeksizin iade edilir (34. madde, 1. fıkra, 1. bent; Ekim 2026 durumu). Kredi başka bir nedenle çıkmazsa bu hüküm yardımcı olmaz ve yalnızca rezervasyon sözleşmesi geçerlidir.
Müteahhit rezervasyon ücretini iki katı olarak ne zaman öder?
Rezervasyon sözleşmesinden doğan yükümlülüğünü yerine getirmediğinde (34. madde, 3. fıkra). Ücret 6 900 zł ise iade 13 800 zł olur. İkinci durum, satış sözleşmesiyle alınan hazır dairedir: satıcı teslim tutanağındaki kusurları gidermemiş ve siz mülkiyeti devreden sözleşmeyi imzalamamışsanız (34. madde, 2. fıkra). Ekim 2026 durumu.
İçişleri Bakanlığı (MSWiA) izni çıkmazsa ücretim iade edilir mi?
Kanundan doğan bir hakkınız yok: 34. madde böyle bir durumu saymaz (Ekim 2026 durumu). Yabancılar Varşova’da ayrı bir daireyi genellikle izinsiz alabilir (yabancıların taşınmaz edinmesi kanunu, 8. madde, 1. fıkra, 1. bent), ancak daire ile birlikte satılan bir taşınmaz payı için izin gerekebilir. Tekliflerde böyle bir pay varsa, izin zamanında çıkmazsa ücrete ne olacağını rezervasyon sözleşmesine yazdırın.
Rezervasyon sözleşmesini Lehçe dışında bir dilde imzalayabilir miyim?
Müteahhitlik kanunu sözleşmenin dilini düzenlemez. Lehçe Dil Kanunu (t.j. Dz.U. 2026 poz. 81, 8. madde, 1b fıkrası), tüketiciyle yabancı dilde sözleşme yapılmasına şu koşullarda izin verir: bunu kendiniz istersiniz, o dili bilirsiniz, Polonya vatandaşı değilsiniz ve Lehçe metin hakkınız konusunda uyarılmışsınızdır. Sözleşmenin çevrilmesi zorunluluğunu kanun getirmez. Ekim 2026 durumu.
Rezervasyonumu bir arkadaşıma devredebilir miyim?
Hayır. Rezervasyon sözleşmesinden doğan alacağın üçüncü kişiye devri geçersizdir (30. madde, 3. fıkra). İstisna: veraset ve intikal vergisi kanunu anlamında I. ya da II. vergi grubuna giren kişilerdir (30. madde, 4. fıkra). Ekim 2026 durumu.
Müteahhit rezervasyon ücreti istiyor ve sözleşme Lehçe mi? Satış ofisine ilk ziyaretinizden önce bize yazın: siz oraya tek başınıza gitmeden önce sizi müteahhide bildirmemiz gerekiyor. Birlikte gideriz, bilgi prospektüsünü ve rezervasyon sözleşmesi taslağını sizinle birlikte inceler, müteahhide ya da bir hukukçuya ne soracağınızı gösteririz. Yedi dilde hizmet veriyoruz. Müteahhitten daire alan alıcı bize ücret ödemez. Birincil piyasadaki ücretimiz müteahhitlerle yaptığımız sözleşmelerden doğar. Birincil piyasada ücretimiz, müteahhitlerle yaptığımız sözleşmelerden doğar. Fiyatlara ve dairelere önceden Varşova’daki yeni daireler sayfasından, dane.gov.pl veri tarihiyle birlikte bakabilirsiniz.
Jawno · +48 692 649 839 · infojawno@gmail.com
Aracı: Vladyslav Moroz (JDG, mesleki sorumluluk sigortası OC).
Bu metin bilgilendirme amaçlıdır ve hukuki tavsiye değildir. Hukuki durum: Ekim 2026.