Das Verkaufsbüro (biuro sprzedaży) des Bauträgers bietet Ihnen einen Reservierungsvertrag und eine Gebühr an, und Sie sind nicht sicher, ob Sie kaufen werden: Die Bank hat noch nicht geantwortet, berufliche Pläne können sich ändern, und der Vertrag ist auf Polnisch. Kurz, nach dem Rechtsstand von Oktober 2026: Der maximale Verlust beträgt 1 % des Preises laut Informationsprospekt (Art. 32 Abs. 2 des Bauträgergesetzes), bei einem Preis von 690.000 PLN also höchstens 6.900 PLN. Das Gesetz garantiert eine Rückzahlung nur in den in Art. 34 genannten Situationen (abgeschlossener Katalog). Ein Sinneswandel oder ein Wegzug aus Polen gehört nicht dazu, deshalb entscheidet in diesen Fällen darüber, ob Sie etwas zurückbekommen, was Sie unterschreiben.
Dieser Text konzentriert sich auf das Risiko: Er geht der Reihe nach die Szenarien durch, in denen Sie ohne die Gebühr bleiben können, und zeigt, was in den Vertrag gehört, um das Risiko zu verringern. Den Mechanismus der Gebühr selbst (Obergrenze, Anrechnung auf den Preis, Checkliste für den Vertrag) beschreibt ein eigener Ratgeber: wie hoch die Reservierungsgebühr ist und wann Sie sie zurückbekommen.
Rechtsgrundlage: das Gesetz vom 20. Mai 2021 über den Schutz der Rechte des Erwerbers einer Wohnung oder eines Einfamilienhauses und über den Bauträger-Garantiefonds, einheitlicher Text Dz.U. 2026 Pos. 880 (Bauträgergesetz), sowie das Hypothekarkreditgesetz, einheitlicher Text Dz.U. 2025 Pos. 720. Die Artikelnummern lassen wir im Original, damit Sie sie leicht einem Bauträger oder Anwalt zeigen können.
Szenarienübersicht: Wann die Gebühr zurückfließt und wann nicht
Schieben Sie die Tabelle zur Seite, um alle Spalten zu sehen.
| Szenario | Was mit der Gebühr geschieht (Stand Oktober 2026) | Grundlage |
|---|---|---|
| Sie kaufen die Wohnung | wird auf den Preis angerechnet | Art. 32 Abs. 3 |
| Die Bank lehnte wegen negativer Bonitätsbewertung ab | Rückzahlung unverzüglich | Art. 34 Abs. 1 Nr. 1 |
| Kein Kredit aus anderem Grund | Gesetz garantiert keine Rückzahlung, der Vertrag entscheidet | Art. 34 (abgeschlossener Katalog) |
| Sie haben es sich anders überlegt, Job oder Land gewechselt | vom Gesetz nicht geregelt, der Vertrag entscheidet | Art. 34 (abgeschlossener Katalog) |
| Der Bauträger erfüllt den Reservierungsvertrag nicht | Rückzahlung in doppelter Höhe | Art. 34 Abs. 1 Nr. 2 und Abs. 3 |
| Der Bauträger änderte den Prospekt und informierte Sie nicht | Rückzahlung unverzüglich | Art. 34 Abs. 1 Nr. 3 |
| Fertige Wohnung: Mängel aus dem Protokoll nicht behoben, Vertrag nicht unterschrieben | Rückzahlung in doppelter Höhe | Art. 34 Abs. 2 |
| MSWiA-Genehmigung nicht rechtzeitig erteilt | keine solche Grundlage in Art. 34, der Vertrag entscheidet | Art. 34 (abgeschlossener Katalog) |
Die doppelte Rückzahlung bei Nichterfüllung durch den Bauträger bedeutet bei einer Gebühr von 6.900 PLN den Betrag von 13.800 PLN (eigene Berechnung). Bei einer fertigen Wohnung, die per Kaufvertrag erworben wird, wendet das Gesetz von Art. 34 Abs. 1 nur Nr. 1 und 2 an (Art. 3 und Art. 4); die Vorschrift über die nicht mitgeteilte Prospektänderung erfasst diesen Fall also nicht.
Szenario 1: Die Bank lehnt den Kredit ab
Die Rückzahlung steht Ihnen zu, wenn Sie keine positive Kreditentscheidung und keine Kreditzusage haben, weil Ihre Bonität negativ bewertet wurde, im Sinne von Art. 4 Nr. 11 des Hypothekarkreditgesetzes (Art. 34 Abs. 1 Nr. 1). Das Gesetz verlangt keine Ablehnungen mehrerer Banken, eine Entscheidung, die diese Bedingung erfüllt, genügt.
Die Gefahr liegt in der Begründung der Ablehnung. Der Katalog in Art. 34 ist abgeschlossen; scheitert der Kredit aus einem anderen Grund, liefert diese Vorschrift also keine Grundlage für eine Rückzahlung. Deshalb:
- bewahren Sie die Entscheidung der Bank auf und bitten Sie um eine schriftliche Bestätigung, dass die Ablehnung auf einer negativen Bonitätsbewertung beruht;
- wenn Sie weitergehenden Schutz wünschen, nehmen Sie in den Reservierungsvertrag die Rückzahlung bei jeder Kreditablehnung auf. Das Gesetz garantiert dies nicht; es ist ein Verhandlungsvorschlag, dem der Bauträger nicht zustimmen muss.
Auch die Dauer der Reservierung ist ein Risiko. Der Vertrag wird für eine bestimmte Zeit geschlossen, und wenn Sie einen Kredit aufnehmen, sollte diese Zeit den Zeitraum berücksichtigen, der für die Kreditentscheidung oder Zusage nötig ist (Art. 31). Fragen Sie Ihren Kreditberater, wie lange das dauert, und rechnen Sie die Frist ab dem Tag, an dem Sie den Antrag tatsächlich stellen, nicht ab dem Tag der Unterzeichnung des Reservierungsvertrags.
Szenario 2: Sie haben es sich anders überlegt oder Ihre Lebenspläne haben sich geändert
Ein Umzug in ein anderes Land, eine neue Arbeit, eine veränderte Familiensituation: Keiner dieser Gründe passt in Art. 34. Das Gesetz regelt diesen Fall nicht, daher entscheidet der Reservierungsvertrag. Sieht der Vertrag keine Rückzahlung vor, haben Sie nach dem Gesetz keine Grundlage, sie zu verlangen.
Was Sie vor der Zahlung tun können:
- fragen Sie schriftlich, ob der Vertrag beim Rücktritt irgendwelche Zahlungen über die Reservierungsgebühr hinaus vorsieht;
- wenn Sie nicht sicher sind, bis zur Unterzeichnung des Bauträgervertrags in Warschau zu bleiben, klären Sie die Rückzahlungsbedingungen vor der Unterschrift und halten Sie sie im Vertrag fest;
- bedenken Sie, dass Sie die Reservierung nicht an einen Bekannten weitergeben können: Die Abtretung der Forderung aus dem Reservierungsvertrag ist unwirksam (Art. 30 Abs. 3). Ausnahme ist eine Person der ersten oder zweiten Steuergruppe im Sinne des Erbschaft- und Schenkungsteuergesetzes, also ein Familienmitglied aus diesen Gruppen (Art. 30 Abs. 4).
Szenario 3: Der Bauträger hält den Vertrag nicht ein
Hier geht das Risiko auf den Bauträger über. Erfüllt er seine Pflicht aus dem Reservierungsvertrag nicht, zahlt er die Gebühr unverzüglich (Art. 34 Abs. 1 Nr. 2) und in doppelter Höhe zurück (Art. 34 Abs. 3). Eine unverzügliche Rückzahlung steht Ihnen auch zu, wenn der Bauträger den Prospekt oder dessen Anlagen geändert und Sie nicht informiert hat (Art. 34 Abs. 1 Nr. 3).
Um diese Vorschriften zu nutzen, brauchen Sie etwas zum Vergleichen. Der Bauträger übergibt den Informationsprospekt (prospekt informacyjny) vor dem Reservierungsvertrag, kostenlos und auf einem dauerhaften Datenträger (Art. 21 Abs. 1–2), und ein nicht schriftlich geschlossener Reservierungsvertrag ist unwirksam (Art. 30 Abs. 1). Notieren Sie das Datum, an dem Sie den Prospekt erhalten haben, und bewahren Sie diese Fassung auf. Was Sie darin prüfen sollten, beschreibt die Checkliste zum Informationsprospekt. Vergleichen Sie außerdem den Preis im Prospekt, im Vertrag und auf der Website des Bauträgers, wo er einschließlich Mehrwertsteuer veröffentlicht werden muss (Art. 19a Abs. 1). Weicht der Preis auf der Website von dem beim Vertragsschluss angebotenen ab, können Sie den Vertrag zu dem für Sie günstigsten Preis verlangen (Art. 19a Abs. 6).
Wenn Sie Ausländer sind: zusätzliche Risikoquellen
Der Vertrag ist auf Polnisch, und einen Notar gibt es in dieser Phase nicht. Das Bauträgergesetz regelt die Sprache des Prospekts und der Verträge nicht. Das Gesetz über die polnische Sprache (einheitlicher Text Dz.U. 2026 Pos. 81) verlangt Polnisch in Verträgen mit einem in Polen wohnenden Verbraucher, wenn der Vertrag in Polen erfüllt wird (Art. 7 Abs. 1). Ein Vertrag in einer Fremdsprache ist möglich, wenn Sie dies selbst wünschen, die Sprache beherrschen, kein polnischer Staatsbürger sind und auf das Recht auf einen polnischen Text hingewiesen wurden (Art. 8 Abs. 1b). Eine Pflicht zur Übersetzung des Vertrags sieht das Gesetz nicht vor. Sie können um eine Fassung in einer Ihnen bekannten Sprache bitten, wie diese Vorschriften auf einen konkreten Vertrag anzuwenden sind, beurteilt jedoch ein Anwalt. Solange es keine fremdsprachige Fassung gibt, unterschreiben Sie den polnischen Text.
Ein Reservierungsvertrag erfordert die Schriftform (Art. 30 Abs. 1), keine notarielle Urkunde. Die Vorschriften des Notariatsgesetzes über die Übersetzung der Urkunde (Art. 87 § 1 Nr. 1) und ihre Verlesung vor der Unterschrift (Art. 94 § 1) greifen in dieser Phase nicht. Den Text vor der Unterschrift zu verstehen, ist Ihre Aufgabe. Ein vereidigter Übersetzer erstellt und beglaubigt schriftliche Übersetzungen und dolmetscht mündlich (Art. 13 des Gesetzes über den Beruf des vereidigten Übersetzers, Dz.U. 2019 Pos. 1326); die Liste der Übersetzer führt der Justizminister und stellt sie im BIP bereit (Art. 6 Abs. 2 und Art. 10). Unbekannte Begriffe finden Sie im Glossar der Begriffe beim Kauf vom Bauträger.
MSWiA-Genehmigung und Reservierungsfrist. Ein selbstständiges Wohnungseigentum in Warschau erwirbt ein Ausländer unabhängig von der Staatsangehörigkeit ohne MSWiA-Genehmigung (Art. 8 Abs. 1 Nr. 1 des Gesetzes über den Immobilienerwerb durch Ausländer, einheitlicher Text Dz.U. 2017 Pos. 2278, Stand Oktober 2026). Warschau liegt nicht in der Grenzzone, in der diese Ausnahme nicht gilt (Art. 8 Abs. 3). Ein Anteil am Grundstück und an den Gemeinschaftsteilen des Gebäudes erfordert keine Genehmigung. Nach den Erläuterungen des MSWiA ist eine Genehmigung jedoch für einen Anteil an einer selbstständigen Immobilie nötig, die zusammen mit der Wohnung verkauft wird, etwa an einer Zufahrtsstraße oder einem Teil der Wohnanlage. Ohne eine erforderliche Genehmigung ist der Vertrag unwirksam (Art. 6 Abs. 1). Die Frist nach dem Verwaltungsverfahrensgesetzbuch für eine besonders komplizierte Sache beträgt bis zu 2 Monate (Art. 35 § 3 k.p.a., Dz.U. 2025 Pos. 1691), in der Praxis nach Angaben des MSWiA (Rubrik „Häufig gestellte Fragen“, Stand 27.06.2022) 2–4 Monate, manchmal länger. Eine fehlende Genehmigung steht nicht im Katalog des Art. 34, das Risiko liegt also bei Ihnen, solange Sie nichts anderes vereinbaren. Prüfen Sie im Prospekt und im Vertragsentwurf, ob zum Kaufgegenstand ein solcher Anteil gehört. Wenn ja, berücksichtigen Sie die Zeit für die Genehmigung in der Reservierungsfrist und halten Sie im Vertrag fest, was mit der Gebühr geschieht, wenn die Genehmigung nicht rechtzeitig erteilt wird. Ausführlicher: ob ein Ausländer in Polen eine Wohnung kaufen darf. Staatsangehörige des EWR, der Schweiz und polnische Staatsbürger betreffen diese Anforderungen nicht.
Klauseln, die Sie vor der Zahlung mit dem Bauträger besprechen sollten
Das sind Vorschläge, keine Rechte aus dem Gesetz. Der Bauträger kann ablehnen, aber fragen lohnt sich, bevor Sie zahlen:
- Rückzahlung der Gebühr bei jeder Kreditablehnung, nicht nur wegen negativer Bonitätsbewertung;
- Reservierungsfrist ab dem Tag der Kreditantragstellung, mit Puffer;
- Rückzahlung oder Verlängerung, wenn eine MSWiA-Genehmigung nötig ist und nicht rechtzeitig erteilt wurde;
- klare Rücktrittsbedingungen: was genau Sie verlieren und bis wann;
- keine weiteren Zahlungen beim Rücktritt außer der Reservierungsgebühr;
- die Bezeichnung der Zahlung: Steht im Vertrag „zadatek“ (Anzahlung), fragen Sie, warum. Die Anzahlung regelt Art. 394 des Zivilgesetzbuchs (einheitlicher Text Dz.U. 2026 Pos. 795), das Bauträgergesetz verwendet dieses Wort nicht. Für die Reservierungsgebühr gelten die Obergrenze von 1 % des Prospektpreises und die Rückzahlungen nach Art. 34 (Stand Oktober 2026).
Nach Unterzeichnung des Bauträgervertrags
Der Bauträgervertrag enthält die Angabe über den Abschluss des Reservierungsvertrags und die Höhe der Gebühr (Art. 35 Abs. 1 Nr. 20), und die Gebühr gelangt innerhalb von 7 Tagen auf das Treuhandkonto (mieszkaniowy rachunek powierniczy) (Art. 32 Abs. 4). Ab diesem Zeitpunkt gelten andere Regeln: Der Bauträgervertrag erfordert eine notarielle Urkunde (Art. 40 Abs. 1), und wenn Sie kein Polnisch können und der Urkunde keine Übersetzung beigefügt ist, übersetzt sie der Notar persönlich oder mithilfe eines Dolmetschers (Art. 87 § 1 des Notariatsgesetzes, einheitlicher Text Dz.U. 2026 Pos. 614). Das Gesetz nennt die Fälle des Rücktritts vom Bauträgervertrag (Art. 43 Abs. 1), eine Kreditablehnung gehört nicht dazu (Stand Oktober 2026).
Werden sich die Vorschriften ändern?
Ein Regierungsentwurf zur Änderung des Bauträgergesetzes (UD361, am 11. Mai 2026 auf der Website des Regierungszentrums für Gesetzgebung veröffentlicht) sieht unter anderem in manchen Fällen die Rückzahlung der Reservierungsgebühr in vierfacher Höhe vor. Am 7. Oktober 2026 war der Entwurf nicht in den Sejm eingebracht. Er ist kein geltendes Recht, daher gelten für Reservierungen heute die oben beschriebenen Regeln.
FAQ
Kann ich die Reservierungsgebühr verlieren, wenn ich von der Wohnung zurücktrete?
Ja. Nach dem Stand von Oktober 2026 nennt Art. 34 des Bauträgergesetzes (einheitlicher Text Dz.U. 2026 Pos. 880) in einem abgeschlossenen Katalog die Fälle, in denen die Gebühr zurückgezahlt wird; eine Planänderung gehört nicht dazu. Das Gesetz regelt diesen Fall nicht, daher entscheidet der Reservierungsvertrag. Höchstens verlieren Sie 1 % des Preises laut Informationsprospekt (Art. 32 Abs. 2): bei einem Preis von 690.000 PLN sind das 6.900 PLN.
Wird die Gebühr erstattet, wenn die Bank den Kredit ablehnt?
Sie wird unverzüglich erstattet, wenn Sie wegen negativer Bonitätsbewertung keine positive Kreditentscheidung und keine Kreditzusage erhalten haben (Art. 34 Abs. 1 Nr. 1, Stand Oktober 2026). Scheitert der Kredit aus einem anderen Grund, hilft diese Vorschrift nicht, und es gilt nur der Reservierungsvertrag.
Muss der Bauträger die Gebühr in doppelter Höhe zurückzahlen?
Ja, wenn er seine Pflicht aus dem Reservierungsvertrag nicht erfüllt (Art. 34 Abs. 3). Bei einer Gebühr von 6.900 PLN sind das 13.800 PLN. Der zweite Fall betrifft eine fertige Wohnung, die per Kaufvertrag erworben wird: Der Verkäufer hat die im Übergabeprotokoll genannten Mängel nicht behoben, und Sie sind dem Vertrag über die Eigentumsübertragung nicht beigetreten (Art. 34 Abs. 2). Stand Oktober 2026.
Gibt mir eine fehlende MSWiA-Genehmigung Anspruch auf Rückzahlung der Gebühr?
Nicht nach dem Gesetz: Art. 34 nennt diese Situation nicht (Stand Oktober 2026). Ein selbstständiges Wohnungseigentum in Warschau kauft ein Ausländer in der Regel ohne Genehmigung (Art. 8 Abs. 1 Nr. 1 des Gesetzes über den Immobilienerwerb durch Ausländer), für einen Anteil an einer zusammen mit der Wohnung verkauften Immobilie kann aber eine Genehmigung nötig sein. Gehört ein solcher Anteil zum Angebot, halten Sie im Reservierungsvertrag fest, was mit der Gebühr geschieht, wenn die Genehmigung nicht rechtzeitig erteilt wird.
Kann ich den Reservierungsvertrag in einer anderen Sprache als Polnisch unterschreiben?
Das Bauträgergesetz regelt die Sprache des Vertrags nicht. Das Gesetz über die polnische Sprache (einheitlicher Text Dz.U. 2026 Pos. 81, Art. 8 Abs. 1b) lässt einen Verbrauchervertrag in einer Fremdsprache zu, wenn Sie dies selbst wünschen, die Sprache beherrschen, kein polnischer Staatsbürger sind und auf das Recht auf einen polnischen Text hingewiesen wurden. Eine Pflicht zur Übersetzung des Vertrags sieht das Gesetz nicht vor. Stand Oktober 2026.
Kann ich die Reservierung auf einen Bekannten übertragen?
Nein. Die Abtretung der Forderung aus dem Reservierungsvertrag an einen Dritten ist unwirksam (Art. 30 Abs. 3). Ausnahme: eine Person der ersten oder zweiten Steuergruppe im Sinne des Erbschaft- und Schenkungsteuergesetzes (Art. 30 Abs. 4). Stand Oktober 2026.
Der Bauträger verlangt eine Reservierungsgebühr, und der Vertrag ist auf Polnisch? Schreiben Sie uns vor Ihrem ersten Besuch im Verkaufsbüro: Wir müssen Sie beim Bauträger anmelden, bevor Sie dort allein erscheinen. Wir gehen gemeinsam hin, gehen mit Ihnen den Informationsprospekt und den Entwurf des Reservierungsvertrags durch und zeigen, was Sie den Bauträger oder einen Anwalt fragen sollten. Wir betreuen in sieben Sprachen. Ein Käufer, der eine Wohnung vom Bauträger erwirbt, zahlt uns keine Vergütung. Unsere Vergütung auf dem Primärmarkt ergibt sich aus Verträgen mit Bauträgern. Preise und Wohnungen sehen Sie vorab im Katalog neuer Wohnungen in Warschau mit Preisen und Datenstand auf Basis von dane.gov.pl.
Jawno · +48 692 649 839 · infojawno@gmail.com
Vermittler: Vladyslav Moroz (Einzelunternehmen, Berufshaftpflichtversicherung OC).
Dieser Text dient der Information und ist keine Rechtsberatung. Rechtsstand: Oktober 2026.