L’ufficio vendite Le propone un contratto di prenotazione e una somma da versare, ma non è sicuro di comprare: la banca non ha ancora risposto, i piani di lavoro possono cambiare e il contratto è in polacco. In breve, secondo lo stato giuridico di ottobre 2026: la perdita massima è l’1% del prezzo indicato nel prospetto informativo (prospekt informacyjny; art. 32 comma 2 della legge sui costruttori), cioè con un prezzo di 690 000 zł al massimo 6 900 zł. La legge garantisce la restituzione solo nei casi elencati all’art. 34 (catalogo chiuso). Il ripensamento o il trasferimento all’estero non vi compaiono, perciò in questi casi la restituzione dipende da ciò che firma.
Questo testo si concentra sul rischio: passa in rassegna gli scenari in cui può restare senza la somma e mostra che cosa far scrivere nel contratto per ridurlo. Il meccanismo della somma in sé (limite, imputazione al prezzo, lista di controllo del contratto) è descritto in una guida a parte: a quanto ammonta la somma di prenotazione e quando si recupera.
Base giuridica: legge del 20 maggio 2021 sulla tutela dei diritti dell’acquirente di un’unità abitativa o di una casa unifamiliare e sul Fondo di garanzia dei costruttori, t.j. Dz.U. 2026 poz. 880 (di seguito: legge sui costruttori), e legge sul credito ipotecario, t.j. Dz.U. 2025 poz. 720. Lasciamo i numeri degli articoli nell’originale, perché possa mostrarli facilmente al costruttore o a un avvocato.
Mappa degli scenari: quando la somma torna indietro e quando no
Scorra la tabella di lato per vedere tutte le colonne.
| Scenario | Che cosa succede alla somma (stato di ottobre 2026) | Base |
|---|---|---|
| Acquista l’appartamento | entra nel prezzo | art. 32 comma 3 |
| La banca ha negato il mutuo per valutazione negativa del merito creditizio | restituzione senza indugio | art. 34 comma 1 punto 1 |
| Il mutuo non c’è per un altro motivo | la legge non garantisce la restituzione, decide il contratto | art. 34 (catalogo chiuso) |
| Ha cambiato idea, lavoro o paese | la legge non lo disciplina, decide il contratto | art. 34 (catalogo chiuso) |
| Il costruttore non adempie il contratto di prenotazione | restituzione in misura doppia | art. 34 comma 1 punto 2 e comma 3 |
| Il costruttore ha modificato il prospetto senza informarLa | restituzione senza indugio | art. 34 comma 1 punto 3 |
| Appartamento pronto: difetti del verbale non eliminati, contratto non firmato | restituzione in misura doppia | art. 34 comma 2 |
| L’autorizzazione MSWiA non è arrivata in tempo | l’art. 34 non offre questa base, decide il contratto | art. 34 (catalogo chiuso) |
La restituzione doppia per inadempimento del costruttore equivale, con una somma di 6 900 zł, a 13 800 zł (calcolo nostro). Per l’appartamento già pronto acquistato con contratto di compravendita la legge applica dall’art. 34 comma 1 solo i punti 1 e 2 (artt. 3 e 4), quindi la norma sulla modifica non comunicata del prospetto non copre questo caso.
Scenario 1: la banca nega il mutuo
La restituzione spetta quando non ha una decisione di mutuo positiva né un impegno a concedere il mutuo (promessa) a causa di una valutazione negativa del merito creditizio ai sensi dell’art. 4 punto 11 della legge sul credito ipotecario (art. 34 comma 1 punto 1). La legge non richiede il rifiuto di più banche: basta una decisione che soddisfi questa condizione.
Il pericolo sta nella motivazione del rifiuto. Il catalogo dell’art. 34 è chiuso, perciò se il mutuo non arriva per un altro motivo questa norma non dà base alla restituzione. Per questo:
- conservi la decisione della banca e chieda una conferma scritta che il rifiuto deriva da una valutazione negativa del merito creditizio;
- se vuole una tutela più ampia, faccia scrivere nel contratto di prenotazione la restituzione in caso di qualsiasi rifiuto del mutuo. La legge non la garantisce: è una proposta negoziale e il costruttore non è obbligato ad accettarla.
Anche la durata della prenotazione è un rischio. Il contratto è concluso a tempo determinato e, se prende un mutuo, tale durata dovrebbe tenere conto del tempo necessario a ottenere la decisione di mutuo o l’impegno (art. 31). Chieda al consulente creditizio quanto ci vorrà e conti il termine dal giorno in cui presenterà davvero la domanda, non da quello della firma del contratto di prenotazione.
Scenario 2: ci ripensa o cambiano i piani di vita
Il trasferimento in un altro paese, un nuovo lavoro, un cambiamento familiare: nessuna di queste ragioni rientra nell’art. 34. La legge non disciplina il caso, perciò decide il contratto di prenotazione. Se il contratto non prevede la restituzione, non ha alcuna base di legge per chiederla.
Che cosa può fare prima del versamento:
- chieda per iscritto se il contratto prevede, in caso di rinuncia, pagamenti diversi dalla somma di prenotazione;
- se non è sicuro di restare a Varsavia fino alla firma del contratto con il costruttore (umowa deweloperska), concordi le condizioni di restituzione prima della firma e le faccia scrivere;
- ricordi che la prenotazione non si cede a un conoscente: la cessione del credito derivante dal contratto di prenotazione è nulla (art. 30 comma 3). L’eccezione è una persona del I o del II gruppo fiscale ai sensi della legge sull’imposta sulle successioni e donazioni, cioè un familiare di questi gruppi (art. 30 comma 4).
Scenario 3: il costruttore non rispetta il contratto
Qui il rischio passa al costruttore. Se non adempie l’obbligo del contratto di prenotazione, restituisce la somma senza indugio (art. 34 comma 1 punto 2) e in misura doppia (art. 34 comma 3). La restituzione senza indugio Le spetta anche quando il costruttore ha modificato il prospetto o i suoi allegati senza informarLa (art. 34 comma 1 punto 3).
Per avvalersi di queste norme deve avere qualcosa da confrontare. Il costruttore consegna il prospetto informativo prima del contratto di prenotazione, gratuitamente e su supporto durevole (art. 21 commi 1-2), mentre il contratto di prenotazione concluso in forma diversa da quella scritta è nullo (art. 30 comma 1). Annoti la data in cui ha ricevuto il prospetto e conservi quella versione. Che cosa controllarvi lo spiega cosa controllare nel prospetto informativo del costruttore. Confronti anche il prezzo nel prospetto, nel contratto e sul sito del costruttore, dove deve essere pubblicato con l’IVA (art. 19a comma 1). Se il prezzo sul sito differisce da quello proposto alla conclusione del contratto, può chiedere il contratto al prezzo a Lei più favorevole (art. 19a comma 6).
Se è straniero: ulteriori fonti di rischio
Il contratto sarà in polacco e in questa fase non c’è il notaio. La legge sui costruttori non disciplina la lingua del prospetto né dei contratti. La legge sulla lingua polacca (t.j. Dz.U. 2026 poz. 81) richiede il polacco nei contratti con il consumatore residente in Polonia, se il contratto è eseguito in Polonia (art. 7 comma 1). Il contratto in lingua straniera è possibile se lo chiede Lei stesso, conosce quella lingua, non è cittadino polacco ed è stato avvisato del diritto al testo polacco (art. 8 comma 1b). La legge non impone la traduzione del contratto. Può chiedere una versione in una lingua che conosce, ma come queste norme si applichino a un contratto concreto lo valuterà un avvocato. Finché non esiste la versione straniera, firma un testo polacco.
Il contratto di prenotazione richiede la forma scritta (art. 30 comma 1), non l’atto notarile. Le norme del Prawo o notariacie sulla traduzione dell’atto (art. 87 § 1 punto 1) e sulla sua lettura prima della firma (art. 94 § 1) in questa fase non operano. Capire il testo prima di firmare è compito Suo. Il traduttore giurato redige e certifica traduzioni scritte e traduce oralmente (art. 13 della legge sulla professione di traduttore giurato, Dz.U. 2019 poz. 1326); l’elenco dei traduttori è tenuto dal Ministro della Giustizia e pubblicato nel BIP (art. 6 comma 2 e art. 10). I termini poco chiari li trova nel glossario dei termini nell’acquisto dal costruttore.
Autorizzazione MSWiA e durata della prenotazione. Un’unità abitativa separata a Varsavia si acquista senza autorizzazione del MSWiA indipendentemente dalla cittadinanza (art. 8 comma 1 punto 1 della legge sull’acquisto di immobili da parte di stranieri, t.j. Dz.U. 2017 poz. 2278, stato di ottobre 2026). Varsavia non si trova nella zona di confine in cui questa esenzione non vale (art. 8 comma 3). La quota del terreno e delle parti comuni dell’edificio non richiede autorizzazione. Secondo i chiarimenti del MSWiA l’autorizzazione serve però per la quota di un immobile separato venduto insieme all’appartamento, ad esempio una strada di accesso o una parte del complesso residenziale. Senza l’autorizzazione richiesta il contratto è nullo (art. 6 comma 1). Il termine del Codice di procedura amministrativa per un caso particolarmente complesso è fino a 2 mesi (art. 35 § 3 k.p.a., Dz.U. 2025 poz. 1691), mentre in pratica, secondo i dati del MSWiA (scheda «Najczęściej zadawane pytania», stato del 27.06.2022), sono 2-4 mesi, a volte di più. La mancanza dell’autorizzazione non è nel catalogo dell’art. 34, perciò il rischio resta a Suo carico finché non scrive diversamente. Controlli nel prospetto e nel progetto di contratto se tra ciò che si vende c’è una quota del genere. Se c’è, tenga conto nel termine della prenotazione del tempo per l’autorizzazione e faccia scrivere nel contratto che cosa accade alla somma se l’autorizzazione non viene rilasciata in tempo. Approfondimento: se uno straniero può comprare casa in Polonia. I cittadini del SEE, della Svizzera e i cittadini polacchi non sono soggetti a questi requisiti.
Clausole da discutere con il costruttore prima del versamento
Sono proposte, non diritti previsti dalla legge. Il costruttore può non accettarle, ma conviene chiedere prima di pagare:
- restituzione in caso di qualsiasi rifiuto del mutuo, non solo per valutazione negativa del merito creditizio;
- durata della prenotazione calcolata dal giorno della domanda di mutuo, con un margine;
- restituzione o proroga del termine se l’autorizzazione MSWiA serve e non viene rilasciata in tempo;
- condizioni di rinuncia chiare: che cosa perde esattamente e fino a quando;
- nessun altro pagamento in caso di rinuncia oltre alla somma di prenotazione;
- il nome del versamento: se nel contratto compare «caparra» (zadatek), chieda perché. La caparra è disciplinata dall’art. 394 del codice civile (t.j. Dz.U. 2026 poz. 795), mentre la legge sui costruttori non usa questo termine. Per la somma di prenotazione valgono il limite dell’1% del prezzo del prospetto e le restituzioni dell’art. 34 (stato di ottobre 2026).
Dopo la firma del contratto con il costruttore
Il contratto con il costruttore (umowa deweloperska) contiene l’informazione sulla conclusione del contratto di prenotazione e sull’importo della somma (art. 35 comma 1 punto 20), e la somma è trasferita sul conto di deposito per l’edilizia abitativa (mieszkaniowy rachunek powierniczy) entro 7 giorni (art. 32 comma 4). Da quel momento valgono altre regole: il contratto con il costruttore richiede l’atto notarile (art. 40 comma 1) e, se non conosce il polacco e all’atto non è allegata la traduzione, il notaio lo traduce personalmente o con l’aiuto di un traduttore (art. 87 § 1 punto 1 del Prawo o notariacie, t.j. Dz.U. 2026 poz. 614). La legge elenca i casi di recesso dal contratto con il costruttore (art. 43 comma 1), ma il rifiuto del mutuo non è tra questi (stato di ottobre 2026).
Le norme cambieranno?
Il progetto governativo di modifica della legge sui costruttori (UD361, pubblicato sul sito del Centro governativo di legislazione l’11 maggio 2026) prevede, tra l’altro, in alcuni casi la restituzione della somma di prenotazione in misura quadrupla. Al 7 ottobre 2026 il progetto non è stato presentato alla Sejm. Non è diritto vigente, quindi oggi alle prenotazioni si applicano le regole descritte sopra.
FAQ
Se rinuncio alla prenotazione, perdo la somma versata?
Può succedere. Secondo lo stato giuridico di ottobre 2026 l’art. 34 della legge sui costruttori (t.j. Dz.U. 2026 poz. 880) elenca in un catalogo chiuso i casi in cui la somma torna indietro, e il ripensamento non è tra questi. La legge non disciplina il caso, quindi decide il contratto di prenotazione. Al massimo perde l’1% del prezzo indicato nel prospetto informativo (art. 32 comma 2): con un prezzo di 690 000 zł sono 6 900 zł.
La somma torna indietro se la banca nega il mutuo?
Torna senza indugio se non ha ottenuto una decisione di mutuo positiva né un impegno a concedere il mutuo a causa di una valutazione negativa del merito creditizio (art. 34 comma 1 punto 1, stato di ottobre 2026). Se il mutuo non arriva per un altro motivo, questa norma non aiuta e conta solo il contratto di prenotazione.
Quando il costruttore restituisce la somma di prenotazione in misura doppia?
Quando non adempie l’obbligo derivante dal contratto di prenotazione (art. 34 comma 3). Con una somma di 6 900 zł la restituzione è di 13 800 zł. Il secondo caso riguarda l’appartamento già pronto acquistato con contratto di compravendita: il venditore non ha eliminato i difetti del verbale di consegna e Lei non ha firmato il contratto che trasferisce la proprietà (art. 34 comma 2). Stato di ottobre 2026.
Se manca l’autorizzazione del Ministero dell’Interno (MSWiA), la somma torna indietro?
Non in base alla legge: l’art. 34 non prevede questo caso (stato di ottobre 2026). A Varsavia uno straniero di norma acquista un’unità abitativa separata senza autorizzazione (art. 8 comma 1 punto 1 della legge sull’acquisto di immobili da parte di stranieri), ma l’autorizzazione può servire per una quota di un immobile venduta insieme all’appartamento. Se nell’offerta c’è una quota del genere, faccia scrivere nel contratto di prenotazione che cosa accade alla somma se l’autorizzazione non arriva in tempo.
Posso firmare il contratto di prenotazione in una lingua diversa dal polacco?
La legge sui costruttori non disciplina la lingua del contratto. La legge sulla lingua polacca (t.j. Dz.U. 2026 poz. 81, art. 8 comma 1b) ammette un contratto con il consumatore in lingua straniera se Lei stesso lo chiede, conosce quella lingua, non è cittadino polacco ed è stato avvisato del diritto al testo polacco. La legge non impone la traduzione del contratto. Stato di ottobre 2026.
Posso cedere la prenotazione a un conoscente?
No. La cessione a un terzo del credito derivante dal contratto di prenotazione è nulla (art. 30 comma 3). Eccezione: una persona del I o del II gruppo fiscale ai sensi della legge sull’imposta sulle successioni e donazioni (art. 30 comma 4). Stato di ottobre 2026.
Il costruttore Le chiede una somma di prenotazione e il contratto è in polacco? Ci scriva prima della prima visita all’ufficio vendite: dobbiamo segnalarLa al costruttore prima che si presenti da solo. Andremo insieme, esamineremo con Lei il prospetto informativo e il progetto di contratto di prenotazione e Le indicheremo che cosa chiedere al costruttore o a un avvocato. Assistiamo in sette lingue. Chi acquista un appartamento dal costruttore non ci paga alcun compenso. Il nostro compenso sul mercato primario deriva dagli accordi con i costruttori. Prezzi e appartamenti può vederli prima nel catalogo dei nuovi appartamenti a Varsavia con prezzi e data dei dati, con dati da dane.gov.pl.
Jawno · +48 692 649 839 · infojawno@gmail.com
Intermediario: Vladyslav Moroz (JDG, assicurazione di responsabilità civile OC).
Il testo ha carattere informativo e non costituisce consulenza legale. Stato giuridico: ottobre 2026.