Dostałeś projekt umowy od dewelopera, a w nim stan deweloperski, KW, harmonogram, MRP i odbiór. Prawie wszystkie te słowa to terminy z polskich ustaw i każde ma dokładne znaczenie oraz numer artykułu: harmonogram, MRP i odbiór pochodzą z ustawy o ochronie praw nabywcy lokalu mieszkalnego (ustawa deweloperska, tekst jednolity Dz.U. 2026 poz. 880 z późn. zm.), KW z ustawy o księgach wieczystych. Wyjątek to stan deweloperski: ustawa takiego wyrażenia nie zna, a o zakresie prac w mieszkaniu decyduje część o standardzie wykończenia w prospekcie dewelopera. Poniżej słownik w kolejności, w jakiej pojęcia pojawiają się przy zakupie: od ogłoszenia, przez umowę i pieniądze, po klucze i pierwszą zaliczkę do wspólnoty. Przepisy podajemy według stanu na październik 2026 r.
Jak czytać słownik: jeśli nie napisano inaczej, artykuły pochodzą z ustawy deweloperskiej. Przy każdym haśle masz numer przepisu, który możesz pokazać notariuszowi lub doradcy dewelopera. Jeśli czytasz po polsku z trudem, wygodnie jest mieć słownik obok umowy i odhaczać hasła po kolei.
Pojęcia z ogłoszenia i biura sprzedaży
Przesuń tabelę w bok, żeby zobaczyć wszystkie kolumny.
| Pojęcie | Co oznacza i co sprawdzić |
|---|---|
| stan deweloperski | Brak definicji prawnej: w tekście ustawy wyrażenie nie występuje. Zakres prac jest inny u każdego dewelopera. Czytaj część „Standard prac wykończeniowych” w prospekcie i opis w umowie. |
| deweloper | Przedsiębiorca, który w ramach swojej działalności realizuje przedsięwzięcie deweloperskie (art. 5 pkt 1). |
| przedsięwzięcie deweloperskie | Cały proces: prawa do gruntu, projekt, pozwolenia, budowa, oddanie budynku i przeniesienie praw na nabywców (art. 5 pkt 7). |
| zadanie inwestycyjne | Część przedsięwzięcia: jeden lub kilka budynków oddawanych według harmonogramu jednocześnie, tworzących jedną całość architektoniczno-budowlaną (art. 5 pkt 8). W osiedlu wieloetapowym terminy i płatności są przypisane do etapu. |
| inwestycja | Potoczna nazwa osiedla; ustawa deweloperska jej nie definiuje. |
| rozpoczęcie sprzedaży | Publiczna informacja, że mieszkania w przedsięwzięciu lub zadaniu są na sprzedaż i deweloper jest gotów zawierać umowy (art. 5 pkt 12). Od tego momentu deweloper musi mieć prospekt informacyjny (art. 20 ust. 1) i umowę rachunku powierniczego z bankiem (art. 7 ust. 1). |
| powierzchnia użytkowa | Od 13.02.2026 cena w umowie to powierzchnia pomnożona przez cenę za 1 m² (art. 5a). Powierzchnię liczy się według Polskiej Normy. |
| samodzielny lokal mieszkalny | Wyodrębniona izba lub zespół izb (art. 2 ust. 2 ustawy o własności lokali, Dz.U. 2026 poz. 232). Samodzielność potwierdza zaświadczenie starosty (ust. 3). |
| pomieszczenie przynależne | Piwnica, strych, komórka lokatorska, garaż, które służą do użytku lokalu (art. 2 ust. 4 tej samej ustawy). |
Dokumenty przed podpisem: prospekt, księga, rezerwacja
Prospekt informacyjny. Deweloper, który rozpoczął sprzedaż, musi go sporządzić (art. 20 ust. 1). Wzór określa załącznik do ustawy i zawiera właśnie część „Standard prac wykończeniowych”, czyli odpowiedź, co w Twoim budynku oznacza stan deweloperski (ust. 3). Prospekt musisz dostać przed umową rezerwacyjną i przed umową deweloperską (art. 21 ust. 1), bezpłatnie i na trwałym nośniku (ust. 2). Jak go czytać punkt po punkcie, opisujemy w poradniku prospekt informacyjny dewelopera: co sprawdzić.
Trwały nośnik. Materiał lub narzędzie, na którym informacje można przechowywać tak długo, jak trzeba, i odtworzyć w niezmienionej postaci (art. 5 pkt 11).
Księga wieczysta (KW). Jawny rejestr praw do nieruchomości (ustawa o księgach wieczystych i hipotece, Dz.U. 2026 poz. 1066, art. 1 ust. 1). Księgi są jawne (art. 2), a wpis w księdze uważa się za zgodny z rzeczywistym stanem prawnym, dopóki nie wykaże się inaczej (art. 3). Działy są cztery (art. 25 ust. 1):
Przesuń tabelę w bok, żeby zobaczyć wszystkie kolumny.
| Dział | Co zawiera |
|---|---|
| Dział I | oznaczenie nieruchomości i prawa związane z własnością |
| Dział II | właściciel lub użytkownik wieczysty |
| Dział III | ograniczone prawa rzeczowe (poza hipoteką), ograniczenia rozporządzania, inne prawa i roszczenia |
| Dział IV | hipoteki |
Księgę można bezpłatnie przeglądać w internecie po numerze na ekw.ms.gov.pl (art. 36⁴ ust. 6). Wydruk z ekranu nie ma mocy dokumentu (ust. 7). Dopóki budynek powstaje, numer księgi działki pod osiedlem poproś od dewelopera.
Hipoteka. Zabezpieczenie długu na nieruchomości (art. 65 ust. 1 ustawy o księgach), wpisywane w dziale IV.
Roszczenie nabywcy. Podpisana umowa deweloperska jest podstawą, by wpisać Twoje roszczenie o przeniesienie własności mieszkania do księgi działki (art. 38 ust. 1–2).
Umowa rezerwacyjna. Deweloper zobowiązuje się na określony czas nie sprzedawać mieszkania nikomu innemu (art. 29 ust. 2). Wymaga formy pisemnej pod rygorem nieważności (art. 30 ust. 1). Przeniesienie praw z rezerwacji na inną osobę jest nieważne (art. 30 ust. 3); wyjątek dotyczy członków rodziny z I i II grupy podatkowej według ustawy o podatku od spadków i darowizn (art. 30 ust. 4). Więcej o ryzyku utraty pieniędzy: umowa rezerwacyjna z deweloperem.
Opłata rezerwacyjna. Nie więcej niż 1% ceny mieszkania z prospektu (art. 32 ust. 2). Jest zaliczana na poczet ceny (ust. 3). Po zawarciu umowy deweloperskiej deweloper w ciągu 7 dni przelewa ją na rachunek powierniczy (ust. 4).
Umowa i pieniądze: umowa deweloperska, harmonogram, MRP, DFG
Umowa deweloperska. Deweloper zobowiązuje się ustanowić odrębną własność lokalu i przenieść ją na Ciebie wraz z niezbędnymi prawami, a Ty zobowiązujesz się zapłacić (art. 5 pkt 6). Zawiera się ją u notariusza w formie aktu notarialnego (art. 40 ust. 1).
Nabywca. Osoba fizyczna, która kupuje poza działalnością gospodarczą lub zawodową (art. 5 pkt 5). Ochrona z ustawy jest pisana właśnie dla takiego kupującego.
Akt notarialny. Obowiązkowa forma umowy przenoszącej własność nieruchomości (art. 158 Kodeksu cywilnego, k.c., Dz.U. 2026 poz. 795). Pełnomocnictwo do zawarcia takiej umowy też wymaga aktu notarialnego (art. 99 § 1). Ma to znaczenie, gdy nie możesz przyjechać na podpisanie.
Tłumacz przysięgły. Czynności notarialne dokonuje się po polsku. Na Twoje żądanie notariusz może przeprowadzić je także w języku obcym sam, jeśli ma poświadczoną znajomość języka, albo z udziałem tłumacza przysięgłego (art. 2 § 3 Prawa o notariacie, Dz.U. 2026 poz. 614). Jeśli strona nie zna polskiego, akt jest jej tłumaczony (art. 87 § 1 pkt 1).
Harmonogram. Harmonogram przedsięwzięcia i płatności w umowie: co najmniej 4 etapy, każdy od 10 do 25% łącznych kosztów (art. 24 ust. 2). Płacisz etapami, po zawiadomieniu od dewelopera na papierze lub na trwałym nośniku (art. 8 ust. 1–3).
Mieszkaniowy rachunek powierniczy (MRP). Rachunek w banku lub spółdzielczej kasie oszczędnościowo-kredytowej, na który nabywca wpłaca wszystkie świadczenia z umowy (art. 8 ust. 1). Opłaty i prowizje bankowe za rachunek ponosi deweloper i nie może ich potrącać z Twoich wpłat (art. 14 ust. 1–2).
Przesuń tabelę w bok, żeby zobaczyć wszystkie kolumny.
| Rodzaj rachunku | Kiedy deweloper dostaje pieniądze |
|---|---|
| otwarty MRP | częściami według harmonogramu: po zakończeniu etapu i nie wcześniej niż 30 dni po zawarciu umowy (art. 16 ust. 1) |
| zamknięty MRP | całość naraz, gdy bank otrzyma wypis aktu notarialnego przenoszącego na Ciebie własność mieszkania bez obciążeń (art. 15) |
DFG, czyli Deweloperski Fundusz Gwarancyjny. Wydzielony rachunek w Ubezpieczeniowym Funduszu Gwarancyjnym (art. 46 ust. 1). Składkę oblicza i wpłaca deweloper (art. 49 ust. 5), w stawce 0,45% przy rachunku otwartym i 0,1% przy zamkniętym (rozporządzenie, Dz.U. 2022 poz. 1341, stan na październik 2026 r.). Stawkę stosuje się do każdej wpłaty nabywcy na rachunek powierniczy (art. 49 ust. 1–2). Fundusz zwraca środki z rachunku otwartego w przypadkach wymienionych w art. 48 ust. 1. Jeśli upadnie bank prowadzący rachunek powierniczy, fundusz wypłaca kwotę ponad gwarancję Bankowego Funduszu Gwarancyjnego (BFG) (art. 48 ust. 2). Gwarancja BFG wynosi 100 000 euro (art. 24 ust. 1 ustawy o BFG, Dz.U. 2026 poz. 620, stan na październik 2026 r.).
Odbiór mieszkania: pozwolenie na użytkowanie, odbiór, wady
Pozwolenie na użytkowanie. Dla budynku wielorodzinnego potrzebna jest decyzja o pozwoleniu, a nie samo zawiadomienie o zakończeniu budowy (art. 55 ust. 1 pkt 1 lit. a Prawa budowlanego, Dz.U. 2026 poz. 524 z późn. zm.).
Odbiór. Odbywa się po uprawomocnieniu się pozwolenia na użytkowanie (art. 41 ust. 1), w Twojej obecności (ust. 2). Sporządza się protokół odbioru, w którym zapisuje się wady (ust. 3). Terminy po odbiorze:
- 14 dni ma deweloper, by uznać wady albo odmówić ich uznania z uzasadnieniem. Jeśli milczy, wady uważa się za uznane (ust. 4–5);
- 30 dni na usunięcie uznanych wad (ust. 6).
Wada istotna. Jeśli taka wada występuje i deweloper jej nie uznał, możesz odmówić odbioru (ust. 9). Przy ponownej odmowie potrzebna jest opinia rzeczoznawcy (ust. 13).
Umowa przenosząca własność. Drugi akt notarialny. Podpisuje się go dopiero po odbiorze (art. 41 ust. 1). Odrębna własność lokalu powstaje z wpisem do księgi wieczystej (art. 7 ust. 2 ustawy o własności lokali). Opłaty sądowe za wpis opisujemy w części o podatkach. Przy podpisaniu tego aktu sprzedawca przekazuje Ci świadectwo charakterystyki energetycznej, a tego obowiązku nie można wyłączyć umową (art. 11 ust. 1 pkt 1 i ust. 4 ustawy o charakterystyce energetycznej budynków, Dz.U. 2024 poz. 101).
Odstąpienie od umowy. Podstawy wymienia art. 43 ust. 1 pkt 1–12. W pierwszych pięciu przypadkach, np. gdy nie doręczono prospektu albo umowa nie jest zgodna z prospektem, masz 30 dni od zawarcia umowy (ust. 2). Jeśli deweloper nie przeniósł własności w terminie, najpierw trzeba wyznaczyć mu 120 dni (ust. 3). Odstąpienie składa się na piśmie, z podpisami poświadczonymi notarialnie i zgodą na wykreślenie Twoich roszczeń z księgi (art. 45 ust. 1). Zwrot pieniędzy reguluje art. 44.
Rękojmia. Dla nieruchomości trwa 5 lat od wydania (art. 568 § 1 k.c.). Wobec dewelopera stosuje się ją przez art. 41a.
Gwarancja. Istnieje tylko wtedy, gdy udzielono oświadczenia gwarancyjnego (art. 577 § 1 k.c.). Rękojmia działa także bez niego.
Kara umowna. Suma, którą strony zapisały w umowie na wypadek np. opóźnienia w przekazaniu mieszkania (art. 483 § 1 k.c.). Jej wysokość wynika z umowy, a nie z ustawy.
Podatki i opłaty: VAT, PCC, taksa notarialna, opłata sądowa
Przesuń tabelę w bok, żeby zobaczyć wszystkie kolumny.
| Pojęcie | Co warto wiedzieć (stan na październik 2026 r.) |
|---|---|
| VAT | Przy zakupie od dewelopera: 8% dla mieszkań do 150 m², powyżej limitu proporcjonalnie (art. 41 ust. 2, 12–12c ustawy o VAT, t.j. Dz.U. 2026 poz. 1263). Stawka 8% jest przejściowa: koniec jej stosowania minister finansów ogłasza do 31 października (art. 146ef). Na 13.10.2026 takiego obwieszczenia w Monitorze Polskim nie ma. |
| PCC, podatek od czynności cywilnoprawnych | 2% przy zakupie na rynku wtórnym (art. 7 ust. 1 pkt 1 lit. a, Dz.U. 2026 poz. 191). Płaci kupujący, pobiera notariusz (art. 4 pkt 1, art. 10 ust. 2). Jeśli sprzedaż podlega VAT, PCC się nie płaci (art. 2 pkt 4 lit. a). Wyjątek: 6% od szóstego i każdego kolejnego lokalu sprzedanego jednemu nabywcy w budynkach na jednej działce, jeśli sprzedaż podlega VAT (art. 7a ust. 1). Zwolnienie przy pierwszym mieszkaniu to art. 9 pkt 17. |
| taksa notarialna | Maksymalne stawki według skali (rozporządzenie, Dz.U. 2024 poz. 1566, § 3): od 60 000 do 1 000 000 zł to 1 010 zł + 0,4% nadwyżki ponad 60 000 zł; od 1 do 2 mln zł to 4 770 zł + 0,2% nadwyżki ponad 1 mln. Dla umowy deweloperskiej, umowy przenoszącej własność i sprzedaży lokalu obowiązuje połowa stawki maksymalnej (§ 6). Wypis aktu notarialnego kosztuje 6 zł za każdą rozpoczętą stronę (§ 12 ust. 1). |
| opłata sądowa | 200 zł za wpis własności do księgi (art. 42 ust. 1), 100 zł za założenie nowej księgi (art. 44 ust. 1 pkt 1 ustawy o kosztach sądowych, Dz.U. 2025 poz. 1228 z późn. zm.). |
| podatek od nieruchomości | Roczny, liczony od 1 m² powierzchni użytkowej (art. 5 ust. 1 pkt 2 lit. a, Dz.U. 2025 poz. 707). Górna granica stawki na 2026 r. to 1,25 zł za m² (M.P. 2025 poz. 726). |
Po odbiorze kluczy: wspólnota i zaliczki
Wspólnota mieszkaniowa. Tworzą ją wszyscy właściciele lokali w budynku (art. 6 ustawy o własności lokali). Nie składasz wniosku o przyjęcie: wchodzisz do wspólnoty z chwilą, gdy zostajesz właścicielem.
Udział w nieruchomości wspólnej. Razem z mieszkaniem należy do Ciebie udział w gruncie i częściach wspólnych budynku. Sposób obliczania udziału wskazuje art. 3 ust. 1–3 ustawy o własności lokali.
Zaliczki. Miesięczne zaliczki na koszty zarządu nieruchomością wspólną. Płaci się je do 10. dnia każdego miesiąca (art. 15 ust. 1 ustawy o własności lokali).
Jeśli oglądasz też rynek wtórny
Umowa przedwstępna. Strony zobowiązują się zawrzeć umowę przyrzeczoną (art. 389–390 k.c.).
Zadatek. Co do zasady, jeśli umowy nie wykona ten, kto zadatek przyjął, możesz od niej odstąpić i żądać sumy dwukrotnie wyższej. Jeśli nie wykonasz jej Ty, zadatek zostaje u sprzedającego (art. 394 k.c.).
Zaliczka. Kodeks cywilny nie ma jej ogólnej definicji. Co się z nią stanie, gdy transakcja się nie uda, rozstrzyga treść umowy, więc słowo „zaliczka” w projekcie to powód, by przeczytać ten punkt uważnie.
Użytkowanie wieczyste. Prawo do gruntu Skarbu Państwa lub gminy zamiast własności (art. 232–233 k.c.). Widać je w dziale II księgi.
Spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu. Ograniczone prawo rzeczowe, które można zbyć (art. 17² ust. 1 ustawy o spółdzielniach mieszkaniowych, Dz.U. 2026 poz. 889).
Umowa pośrednictwa. Z pośrednikiem zawiera się ją na piśmie lub w formie elektronicznej pod rygorem nieważności (art. 180 ust. 3 ustawy o gospodarce nieruchomościami, Dz.U. 2026 poz. 399). Pośrednik musi mieć ubezpieczenie OC (art. 181 ust. 3), a kopię polisy dołącza się do umowy (ust. 3a). Co jeszcze sprawdzić przy zakupie z drugiej ręki, opisujemy w poradniku co sprawdzić na rynku wtórnym w Warszawie. Kwestie obywatelstwa i zezwoleń omawiamy w tekście czy cudzoziemiec może kupić mieszkanie w Polsce.
Jeśli nie czytasz biegle po polsku
Wymagane przez prawo dokumenty są po polsku: prospekt informacyjny, projekt umowy i akt notarialny. Na podpisaniu aktu możesz poprosić notariusza o czynności w języku obcym albo o tłumacza przysięgłego (art. 2 § 3 Prawa o notariacie, art. 87 § 1 pkt 1). Pełnomocnictwo do podpisania aktu, gdy nie możesz przyjechać, też musi mieć formę aktu notarialnego (art. 99 § 1 k.c.). Warto więc przeczytać projekt umowy z tym słownikiem na długo przed wizytą u notariusza i zapisać pytania do dewelopera.
FAQ
Co to jest stan deweloperski?
To określenie rynkowe, a nie pojęcie prawne: w ustawie deweloperskiej (Dz.U. 2026 poz. 880, stan na październik 2026 r.) go nie ma. To, co deweloper zrobi w mieszkaniu, wynika z części „Standard prac wykończeniowych” prospektu informacyjnego i z umowy. Sprawdzaj tę część, a nie hasło z ogłoszenia.
Co to jest KW i jak ją sprawdzić?
KW (księga wieczysta) to jawny rejestr praw do nieruchomości. Ma cztery działy: opis nieruchomości, właściciel, ograniczone prawa i roszczenia, hipoteki (art. 25 ust. 1, Dz.U. 2026 poz. 1066). Księgę można bezpłatnie przeglądać w internecie po numerze, ale wydruk z ekranu nie ma mocy dokumentu (art. 36⁴ ust. 6–7, stan na październik 2026 r.).
Co oznacza harmonogram w umowie deweloperskiej?
To harmonogram przedsięwzięcia i płatności. Według ustawy zawiera co najmniej 4 etapy, a każdy z nich to od 10 do 25% łącznych kosztów (art. 24 ust. 2, stan na październik 2026 r.). Płacisz etapami, po zawiadomieniu od dewelopera na papierze lub na trwałym nośniku, i na rachunek powierniczy (art. 8 ust. 1–3).
Czym różni się otwarty rachunek powierniczy od zamkniętego?
Z otwartego rachunku (otwarty MRP) bank wypłaca deweloperowi pieniądze częściami, po zakończeniu etapu i nie wcześniej niż 30 dni po zawarciu umowy (art. 16 ust. 1). Z zamkniętego (zamknięty MRP) wypłaca całość naraz, gdy bank otrzyma wypis aktu notarialnego przenoszącego na Ciebie własność mieszkania bez obciążeń (art. 15). Koszty rachunku ponosi deweloper (art. 14 ust. 1–2, stan na październik 2026 r.).
Czym różni się zadatek od zaliczki?
Zadatek opisuje Kodeks cywilny. Co do zasady, jeśli umowy nie wykona strona, która zadatek przyjęła, możesz odstąpić od umowy i żądać sumy dwukrotnie wyższej; jeśli nie wykonasz jej Ty, zadatek zostaje u drugiej strony (art. 394 k.c., stan na październik 2026 r.). Zaliczki kodeks ogólnie nie definiuje, więc jej los zależy od treści umowy.
Ile można zapłacić deweloperowi za rezerwację?
Nie więcej niż 1% ceny mieszkania podanej w prospekcie informacyjnym (art. 32 ust. 2 ustawy deweloperskiej, stan na październik 2026 r.). Opłata jest zaliczana na poczet ceny, a po zawarciu umowy deweloperskiej deweloper przelewa ją w ciągu 7 dni na rachunek powierniczy. Umowa rezerwacyjna wymaga formy pisemnej pod rygorem nieważności.
Masz prospekt lub projekt umowy i wybierasz się do biura sprzedaży dewelopera? Napisz do nas przed pierwszą wizytą: nabywcę trzeba zgłosić w biurze sprzedaży, zanim sam się tam pojawi. Pójdziemy razem, przejdziemy z Tobą przez prospekt informacyjny i projekt umowy ze słownikiem w ręku i wskażemy, o co zapytać dewelopera lub prawnika. Obsługujemy w 7 językach. Od kupującego mieszkanie od dewelopera nie pobieramy wynagrodzenia. Nasze wynagrodzenie przy rynku pierwotnym wynika z umów z deweloperami. Wybrać budynek możesz w katalogu nowych mieszkań w Warszawie.
Jawno · +48 692 649 839 · infojawno@gmail.com
Tekst ma charakter informacyjny i nie jest poradą prawną. Przepisy podano według stanu na październik 2026 r.