Mieszkasz w Warszawie, znalazłeś mieszkanie z drugiej ręki, a sprzedający proponuje umowę przedwstępną (umowa przedwstępna) i zadatek. Zanim podpiszesz, sprawdź siedem rzeczy: księgę wieczystą we wszystkich czterech działach, rodzaj prawa do lokalu, kto w nim mieszka i jest zameldowany, zaległości wobec wspólnoty lub spółdzielni, dokumenty budynku, pełny koszt zakupu i formę samej umowy przedwstępnej. Cudzoziemiec ma do tego trzy dodatkowe sprawy: zezwolenie MSWiA na mieszkanie nie jest potrzebne, ale dokumenty i akt notarialny będą po polsku, a notariusz i bank mogą zapytać o pochodzenie pieniędzy. Podstawy w przepisach podajemy przy każdym punkcie (stan na październik 2026 r.).
Na rynku wtórnym nie ma mieszkaniowego rachunku powierniczego ani prospektu informacyjnego, jak przy zakupie od dewelopera. Chroni Cię to, co sprawdzisz sam, i to, co zapiszesz w umowie. Czym rynek wtórny różni się od nowych mieszkań, porównujemy w tekście nowe mieszkanie czy z rynku wtórnego w Warszawie.
Co zmienia się dla cudzoziemca: zezwolenie, język, pieniądze
Zezwolenie MSWiA na mieszkanie nie jest potrzebne. Samodzielny lokal mieszkalny cudzoziemiec nabywa bez zezwolenia ministra spraw wewnętrznych, niezależnie od obywatelstwa (art. 8 ust. 1 pkt 1 ustawy o nabywaniu nieruchomości przez cudzoziemców, t.j. Dz.U. 2017 poz. 2278). Wyjątkiem jest strefa nadgraniczna (art. 8 ust. 3), ale Warszawa do niej nie należy: z województwa mazowieckiego na liście są tylko gminy Sarnaki i Stara Kornica. Lokal garażowy służący Twoim potrzebom mieszkaniowym również nie wymaga zezwolenia (art. 8 ust. 1 pkt 1a), a udział w gruncie i częściach wspólnych idzie razem z lokalem. Natomiast na udział w odrębnej nieruchomości, na przykład w drodze dojazdowej lub części osiedla sprzedawanej razem z mieszkaniem, według wyjaśnień MSWiA zezwolenie jest potrzebne. Gdy było wymagane, a go nie uzyskano, nabycie jest nieważne (art. 6 ust. 1). Dlatego w księdze i w projekcie umowy sprawdź, co kupujesz poza samym lokalem. Obywatele EOG i Szwajcarii zezwolenia nie potrzebują w ogóle (art. 8 ust. 2).
Dokumenty i akt będą po polsku. Czynności notarialne dokonuje się w języku polskim. Jeżeli nie znasz polskiego i nie ma tłumaczenia, notariusz tłumaczy akt sam albo przez tłumacza przysięgłego, art. 2 § 3 i art. 87 § 1 pkt 1 Prawa o notariacie (t.j. Dz.U. 2026 poz. 614). Przed podpisem akt jest odczytywany, a notariusz ma upewnić się, że go rozumiesz (art. 94 § 1). Twoje obywatelstwo zostaje wpisane do aktu (art. 92 § 1 pkt 4a). Wypis z księgi, zaświadczenia spółdzielni i umowę najmu dostaniesz przed wizytą u notariusza i też po polsku, więc zamów ich tłumaczenie albo przeczytaj je z tłumaczem przed zadatkiem. Znaczenie polskich słów z tych dokumentów zebraliśmy w słowniku polskich pojęć przy zakupie mieszkania.
Pełnomocnictwo. Jeśli nie możesz stawić się u notariusza, pełnomocnictwo do kupna mieszkania sporządza się aktem notarialnym (art. 99 § 1 i art. 158 Kodeksu cywilnego). Formę pełnomocnictwa z zagranicy uzgodnij wcześniej z notariuszem w Polsce.
Pieniądze są sprawdzane. Notariusz i pośrednik w obrocie nieruchomościami są instytucjami obowiązanymi w rozumieniu ustawy AML (art. 2 ust. 1 pkt 13 i 18, t.j. Dz.U. 2025 poz. 644). Przy transakcji okazjonalnej od 15 000 euro ustalają Twoją tożsamość i beneficjenta rzeczywistego, a pochodzenie środków sprawdzają, gdy uzasadniają to okoliczności (art. 34 ust. 1, art. 35 ust. 1). Gdy tych środków nie można zastosować, transakcji nie przeprowadza się (art. 41 ust. 1). Bank zgłasza Generalnemu Inspektorowi Informacji Finansowej (GIIF) przelewy powyżej 15 000 euro, także z zagranicy (art. 72). Ustawa nie podaje zamkniętej listy dokumentów; MSWiA wymienia przykładowo zeznania podatkowe, umowy o pracę, darowiznę, pożyczkę, sprzedaż innej nieruchomości. Obywatele niektórych państw spoza EOG mogą podlegać dodatkowym ograniczeniom — sprawdź u notariusza. Zaplanuj przepływ pieniędzy przed zadatkiem, a nie przed aktem.
PESEL, podatki i pobyt. Podatki przy zakupie nie zależą od obywatelstwa: na rynku wtórnym cudzoziemiec płaci to samo PCC co obywatel Polski (kwoty niżej). Czy potrzebny jest PESEL lub NIP, ustal z notariuszem. Sam zakup mieszkania nie daje prawa pobytu, bo ustawa o cudzoziemcach nie zawiera takiej podstawy. Własne mieszkanie może jednak potwierdzać tytuł prawny do lokalu we wniosku o status rezydenta długoterminowego UE (art. 219a ust. 1, stosowany od 27.04.2026). Więcej w tekście czy cudzoziemiec może kupić mieszkanie w Polsce.
Księga wieczysta: jak ją przeczytać przed umową przedwstępną
Poproś sprzedającego o numer księgi. Księgi są jawne (art. 2 ustawy o księgach wieczystych i hipotece, t.j. Dz.U. 2026 poz. 1066), a przeglądanie księgi po numerze w systemie Ministerstwa Sprawiedliwości jest bezpłatne (art. 36⁴ ust. 6). Wydruk z przeglądarki nie ma mocy dokumentu wydanego przez sąd (art. 36⁴ ust. 7).
Księga ma cztery działy (art. 25 ust. 1). Czytaj wszystkie, nie tylko dział II:
Przesuń tabelę w bok, żeby zobaczyć wszystkie kolumny.
| Dział | Co zawiera | Co sprawdzić |
|---|---|---|
| I | opis nieruchomości | czy adres, numer lokalu i powierzchnia zgadzają się z ogłoszeniem |
| II | własność i użytkowanie wieczyste | czy sprzedający jest wpisany jako właściciel; czy nie ma współwłaścicieli, którzy też muszą podpisać umowę |
| III | ograniczone prawa rzeczowe (np. służebności, dożywocie), ograniczenia rozporządzania, inne prawa i roszczenia | czy ktoś ma prawo mieszkać w lokalu, czy nie wpisano roszczenia innego kupującego |
| IV | hipoteki | który bank ma hipotekę i jak zostanie spłacona z ceny |
Hipoteka w dziale IV nie wyklucza zakupu, ale ustal przed umową, z jakiej części ceny zostanie spłacona. Poproś o zaświadczenie banku o kwocie do spłaty i zgodę na wykreślenie hipoteki, i zapisz to w umowie.
Rękojmia wiary publicznej ksiąg wieczystych ma granice. Prawo chroni tego, kto zaufał treści księgi, ale nie zawsze:
- nie działa wobec nabywcy w złej wierze ani przy nabyciu nieodpłatnym (art. 6 ust. 1 i 2);
- wyłączają ją wzmianka o wniosku i ostrzeżenie w księdze (art. 8). Wzmianka oznacza nierozpoznany jeszcze wniosek w sądzie, zapytaj sprzedającego, czego dotyczy;
- nie obejmuje praw, których w księdze może nie być, np. powstałych z mocy ustawy, dożywocia, drogi koniecznej i służebności przesyłu (art. 7).
Stąd zasada: oprócz księgi przeczytaj dokumenty, na podstawie których sprzedający nabył lokal, czyli akt notarialny lub postanowienie sądu o spadku.
Jakie prawo kupujesz: własność, spółdzielcze prawo, grunt po przekształceniu
Odrębną własność lokalu sprawdza się w księdze, jak wyżej. Spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu to inne prawo niż własność, a księga dla niego jest możliwa, ale nieobowiązkowa (art. 1 ust. 3 ustawy o księgach wieczystych). Zwolnienie z zezwolenia MSWiA ustawa przewiduje dla samodzielnego lokalu w rozumieniu ustawy o własności lokali, więc jako cudzoziemiec zapytaj przed zadatkiem notariusza, jak ta reguła stosuje się do Twojej transakcji.
Użytkowanie wieczyste gruntów pod budynkami mieszkalnymi z 1 stycznia 2019 r. przekształciło się we własność (art. 1 ust. 1 ustawy o przekształceniu, t.j. Dz.U. 2025 poz. 6), a za przekształcenie przez 20 lat płaci się opłatę roczną do 31 marca (art. 7 ust. 5 i 6): poproś o potwierdzenie jej uregulowania. Gmina ma też prawo pierwokupu m.in. nieruchomości z rejestru zabytków i na obszarach rewitalizacji (art. 109 ust. 1 pkt 4, 4a i 4b ustawy o gospodarce nieruchomościami, t.j. Dz.U. 2026 poz. 399); zapytaj notariusza, czy dotyczy wybranego lokalu.
Kto mieszka w lokalu i kto jest zameldowany
Najemca zostaje: kupujący wstępuje w stosunek najmu (art. 678 § 1 Kodeksu cywilnego, t.j. Dz.U. 2026 poz. 795), a umowy na czas oznaczony, na piśmie z datą pewną, przy wydanym lokalu nie wypowiesz z powodu samego zakupu (art. 678 § 2). Poproś o kopię umowy najmu przed zadatkiem. Zameldowanie służy tylko ewidencji (art. 28 ust. 4 ustawy o ewidencji ludności, t.j. Dz.U. 2026 poz. 384) i nie daje prawa do lokalu; kto się wyprowadził, może zostać wymeldowany decyzją organu, z urzędu lub na wniosek właściciela (art. 35). W umowie przedwstępnej zapisz, że sprzedający wymelduje wszystkich i wyda lokal wolny od osób i rzeczy do określonej daty, i umów się, jaką część ceny zapłacisz dopiero po wydaniu.
Czy są długi wobec wspólnoty lub spółdzielni
Zaliczki na koszty zarządu we wspólnocie mieszkaniowej płaci się do 10. dnia miesiąca (art. 15 ust. 1 ustawy o własności lokali, t.j. Dz.U. 2026 poz. 232), w spółdzielni mieszkaniowej też, chyba że statut wyznacza termin późniejszy (art. 4 ust. 6² ustawy o spółdzielniach mieszkaniowych). Poproś sprzedającego o najświeższe zaświadczenie zarządcy lub spółdzielni o braku zaległości i zapisz w umowie obowiązek przedstawienia go także przed aktem. Zapytaj też o miesięczne opłaty i planowane uchwały.
Stan budynku i lokalu: o jakie dokumenty poprosić
Poproś zarządcę o ostatnie protokoły przeglądów: instalacje gazowe i kominy kontroluje się co najmniej raz w roku, stan techniczny budynku i elektrykę co najmniej raz na 5 lat (art. 62 ust. 1 pkt 1 lit. c i pkt 2 Prawa budowlanego, t.j. Dz.U. 2026 poz. 524). Sprzedający przekazuje świadectwo charakterystyki energetycznej przy akcie (art. 11 ust. 1 pkt 1 ustawy o charakterystyce energetycznej budynków, t.j. Dz.U. 2024 poz. 101), a Ty nie możesz zrzec się tego prawa (art. 11 ust. 4), więc poproś o nie wcześniej. Planujesz przebudowę? Otwór w ścianie nośnej co do zasady wymaga pozwolenia na budowę (art. 28 ust. 1 i art. 29 ust. 4 pkt 1 lit. a Prawa budowlanego), a instalacja gazowa zgłoszenia z projektem (art. 29 ust. 3 pkt 3 lit. d i art. 30, stan na październik 2026 r.). Rękojmia sprzedawcy dla nieruchomości trwa 5 lat od wydania (art. 568 § 1 Kodeksu cywilnego), ale prywatny sprzedawca może ją ograniczyć, o ile nie zataił wady podstępnie (art. 558 § 2), więc to, co zobaczyłeś i usłyszałeś, zapisz w umowie.
Ile zapłacisz ponad cenę mieszkania
PCC przy zakupie na rynku wtórnym to 2% wartości rynkowej, pobiera go notariusz (art. 4 pkt 1, art. 6 ust. 1 pkt 1, art. 7 ust. 1 pkt 1 lit. a, art. 10 ust. 2 ustawy o PCC, t.j. Dz.U. 2026 poz. 191). Od 31 sierpnia 2023 r. obowiązuje zwolnienie przy zakupie pierwszego mieszkania (art. 9 pkt 17). Przy zakupie udziałów przez parę niebędącą małżeństwem NSA w wyroku z 7 kwietnia 2026 r. (III FSK 281/25) uznał, że zwolnienie może działać proporcjonalnie, ale to rozstrzygnięcie w jednej sprawie i nie wolno uogólniać go na każdy zakup we dwoje. Jeśli masz lub miałeś już mieszkanie, zapytaj notariusza przed aktem, czy zastosuje zwolnienie.
Taksa notarialna za umowę sprzedaży lokalu to nie więcej niż połowa stawki maksymalnej (§ 6 pkt 19 rozporządzenia w sprawie maksymalnych stawek taksy notarialnej, t.j. Dz.U. 2024 poz. 1566). Dla wartości od 60 000 do 1 000 000 zł stawka maksymalna to 1010 zł plus 0,4% nadwyżki ponad 60 000 zł (§ 3 pkt 5), plus 23% VAT. Wypis aktu kosztuje 6 zł za każdą rozpoczętą stronę (§ 12 ust. 1). Koszt tłumaczenia aktu ustal z notariuszem z góry. Opłaty sądowe (t.j. Dz.U. 2025 poz. 1228): wpis własności 200 zł (art. 42 ust. 1), wpis roszczenia 150 zł (art. 43 pkt 3).
Przykład na październik 2026 r. (obliczenie własne według powyższych norm, bez kredytu):
Przesuń tabelę w bok, żeby zobaczyć wszystkie kolumny.
| Cena mieszkania | 600 000 zł | 800 000 zł |
|---|---|---|
| PCC 2% (bez zwolnienia) | 12 000 zł | 16 000 zł |
| Taksa notarialna z VAT 23%, maksimum | 1949,55 zł | 2441,55 zł |
| Wpis własności do księgi | 200 zł | 200 zł |
| Razem (bez wypisów i tłumaczenia) | 14 149,55 zł | 18 641,55 zł |
To kwoty maksymalne. Notariusz może ustalić taksę niższą, a przy zwolnieniu z PCC znika największa pozycja.
Umowa przedwstępna: zwykła forma pisemna czy akt notarialny
Umowa przedwstępna powinna określać istotne postanowienia umowy przyrzeczonej (art. 389 § 1 Kodeksu cywilnego). Wpisz konkretną datę umowy przyrzeczonej: bez niej, jeśli żadna ze stron nie wyznaczy terminu w ciągu roku, nie można już żądać jej zawarcia (art. 389 § 2). Forma decyduje o tym, co możesz zrobić, gdy sprzedający zmieni zdanie:
Przesuń tabelę w bok, żeby zobaczyć wszystkie kolumny.
| Zwykła forma pisemna | Akt notarialny | |
|---|---|---|
| Gdy druga strona uchyla się od umowy | odszkodowanie (art. 390 § 1) | można żądać zawarcia umowy sprzedaży (art. 390 § 2 w związku z art. 158) |
| Wpis roszczenia do księgi | nie | tak, w dziale III (art. 16 ust. 2 pkt 2 ustawy o księgach wieczystych) |
| Przedawnienie roszczeń | rok od dnia, w którym umowa sprzedaży miała być zawarta (art. 390 § 3) | tak samo |
Dla cudzoziemca akt notarialny ma jeszcze jedną zaletę: notariusz musi go przetłumaczyć, jeśli nie znasz polskiego (art. 87 § 1 pkt 1 Prawa o notariacie). Umowę w zwykłej formie podpisujesz sam, więc tłumaczenie przed podpisem załatwiasz sam.
Wpisane roszczenie działa także wobec praw, które później uzyskają inne osoby (art. 17 ustawy o księgach wieczystych). Wpis kosztuje 150 zł, wykreślenie 75 zł (stan na październik 2026 r.). Jeśli od wpisu minął rok, a nikt nie złożył wniosku o wpis prawa, właściciel może jednostronnie żądać wykreślenia (art. 19 ust. 1), więc umowę przyrzeczoną zaplanuj wcześniej. Przy kredycie zapisz, co stanie się z wpłaconą kwotą, gdy bank odmówi. Różnice między zadatkiem a zaliczką opisujemy w tekście zadatek czy zaliczka przy zakupie mieszkania z drugiej ręki.
FAQ
Czy cudzoziemiec potrzebuje zezwolenia MSWiA na mieszkanie z rynku wtórnego w Warszawie?
Nie. Samodzielny lokal mieszkalny cudzoziemiec kupuje bez zezwolenia MSWiA niezależnie od obywatelstwa, poza strefą nadgraniczną, a Warszawa do niej nie należy (art. 8 ust. 1 pkt 1 i ust. 3 ustawy o nabywaniu nieruchomości przez cudzoziemców, stan na październik 2026 r.). Zezwolenie bywa potrzebne, gdy razem z mieszkaniem sprzedaje się udział w odrębnej nieruchomości, np. w drodze dojazdowej (wyjaśnienie MSWiA).
Czy kupię mieszkanie w Polsce, jeśli nie czytam po polsku?
Tak. Akt notarialny sporządza się po polsku, ale gdy nie znasz języka, notariusz tłumaczy akt sam albo przez tłumacza przysięgłego (art. 87 § 1 pkt 1 Prawa o notariacie). Przed podpisem akt jest odczytywany, a notariusz ma upewnić się, że rozumiesz jego treść (art. 94 § 1, stan na październik 2026 r.). Zaświadczenia i wypisy sprzed transakcji przetłumacz wcześniej.
Jak bezpłatnie sprawdzić księgę wieczystą mieszkania w Warszawie?
Poproś sprzedającego o numer księgi i wpisz go w bezpłatnej przeglądarce ksiąg wieczystych Ministerstwa Sprawiedliwości. Księgi są jawne, a przeglądanie po numerze jest bezpłatne (art. 2 i art. 36⁴ ust. 6 ustawy o księgach wieczystych i hipotece, stan na październik 2026 r.). Wydruk z przeglądarki nie zastępuje dokumentu wydanego przez sąd (art. 36⁴ ust. 7).
W mieszkaniu zameldowane są obce osoby. Czy mogą zostać po zakupie?
Samo zameldowanie nie daje prawa do lokalu, służy tylko ewidencji (art. 28 ust. 4 ustawy o ewidencji ludności, stan na październik 2026 r.). Jeśli ktoś się wyprowadził i nie wymeldował, właściciel może złożyć wniosek, a organ wymelduje go decyzją (art. 35). Inaczej jest z najemcą: jego umowa najmu przechodzi na kupującego.
Mieszkanie jest sprzedawane z najemcą. Czy muszę przejąć jego umowę?
Tak. Kupujący wstępuje w stosunek najmu na miejsce sprzedawcy (art. 678 § 1 Kodeksu cywilnego). Jeśli najem zawarto na czas oznaczony, na piśmie z datą pewną, a lokal został wydany najemcy, nie wypowiesz umowy z powodu samego zakupu (art. 678 § 2, stan na październik 2026 r.). Poproś o kopię umowy najmu przed wpłatą zadatku.
Czy cudzoziemca zapytają, skąd ma pieniądze na mieszkanie?
Mogą. Notariusz i pośrednik jako instytucje obowiązane ustalają tożsamość klienta, a pochodzenie środków sprawdzają, gdy uzasadniają to okoliczności (art. 34 ust. 1 ustawy AML, stan na październik 2026 r.). Gdy środków bezpieczeństwa finansowego nie da się zastosować, transakcji nie przeprowadza się (art. 41 ust. 1). Bank zgłasza do GIIF przelewy powyżej 15 000 euro, także z zagranicy. Dokumenty o dochodach przygotuj wcześniej.
Tekst ma charakter informacyjny i nie jest poradą prawną. Stan prawny na październik 2026 r.
Oglądasz mieszkania z rynku wtórnego w Warszawie? Zajrzyj do działu rynku wtórnego w serwisie albo napisz do nas, zanim podpiszesz umowę przedwstępną. Obsługujemy w 7 językach. Pośrednikiem jest Vladyslav Moroz (JDG, ubezpieczenie OC). Wynagrodzenie i to, kto je płaci, ustalamy w umowie pośrednictwa.
Jawno · +48 692 649 839 · infojawno@gmail.com