Договір посередництва перед оглядом квартири: що перевірити, перш ніж підписувати

Ви домовилися подивитися квартиру з оголошення, а агент біля дверей простягає вам ручку і кілька сторінок договору посередництва (umowa pośrednictwa). Підписувати його одразу не треба, а якщо не хочете, то й узагалі не треба. Якщо ж ви думаєте про підпис, спершу пройдіть вісім пунктів списку нижче. Найважливіші форма договору, винагорода, ексклюзив і штрафи. Підпис, поставлений в оглядуваній квартирі, а не в офісі, як правило, дає вам 14 днів на відмову від договору без пояснення причин (art. 27 ust. 1 закону про права споживача).

Норми наводимо станом на жовтень 2026 р.:

• закон про управління нерухомістю (u.g.n.), t.j. Dz.U. 2026 poz. 399;
• Цивільний кодекс (k.c.), t.j. Dz.U. 2026 poz. 795;
• закон про права споживача (u.p.k.), t.j. Dz.U. 2026 poz. 1244.

Список перед підписом

1. Форма: папір з підписами обох сторін або кваліфікований електронний підпис. Скана недостатньо.
2. Друга сторона: ім’я та прізвище або назва підприємця, NIP, копія полісу OC як додаток.
3. Винагорода: сума або відсоток, від чого рахується, з ПДВ чи без, коли підлягає сплаті.
4. Чи має посередник договір і з продавцем цієї квартири.
5. Обсяг дій: що саме посередник зробить для вас.
6. Ексклюзив, строк дії, розірвання, автоматичне продовження, комісія після закінчення договору.
7. Договірні штрафи та умови, що виключають відповідальність посередника.
8. Роз’яснення про право на відмову і те, чи не підписуєте ви заодно згоду на його втрату.

Навіщо посередник дає вам договір, якщо квартиру продає інша людина?

За законом посередник в обігу нерухомістю (pośrednik w obrocie nieruchomościami) за плату вчиняє дії, спрямовані на укладення іншими особами договорів, зокрема набуття або відчуження прав на нерухомість чи кооперативного власницького права на приміщення (art. 179b u.g.n.). Посередник є підприємцем (art. 179a). Закон не каже, хто йому платить і скільки. Art. 180 ust. 3 u.g.n. лише встановлює, що обсяг дій посередництва визначає договір посередництва, і вимагає для нього певної форми. Хто платить, випливає тому з договорів, які укладе посередник.

Агент, який показує квартиру з оголошення, може вже мати договір із продавцем. Чинні норми не забороняють йому отримувати винагороду від обох сторін однієї угоди. Тому до підпису запитайте прямо: чи має він договір із продавцем і чи продавець теж йому платить. Від відповіді залежить, чи ви платите тому, хто працює на вас, чи доплачуєте за послугу, замовлену іншою стороною.

Скільки агентства беруть із покупців і чи вказана сума з ПДВ чи без, ми розбираємо окремо в посібнику про те, хто платить комісію посередника і скільки беруть агентства. При купівлі від забудовника правила інші, про них у посібнику посередник при купівлі від забудовника.

Форма договору посередництва: папір або кваліфікований підпис

Договір посередництва потребує письмової або електронної форми під загрозою недійсності (art. 180 ust. 3 u.g.n.). Що це означає на огляді:

• письмова форма це документ із власноручними підписами. Беріть свій примірник одразу, з підписом посередника та датою;
• електронна форма потребує кваліфікованого електронного підпису (art. 78¹ § 1 k.c.);
• скан підписаного договору, надісланий поштою чи в месенджері, це лише документальна форма (art. 77² k.c.). Вимогу art. 180 ust. 3 він не виконує.

Договір, укладений в іншій формі, недійсний. Якщо агент пропонує швидко підписати інакше, ніж на папері чи кваліфікованим електронним підписом, попросіть паперовий примірник або щоб договір надіслали вам для прочитання до наступної зустрічі.

Хто друга сторона: дані, поліс OC, документ, що посвідчує особу

Стороною договору є підприємець, який веде посередницьку діяльність (art. 179a u.g.n.), і не завжди це та сама особа, що показує вам квартиру. Перевірте в договорі ім’я та прізвище або назву фірми і NIP та звірте їх із публічним реєстром (CEIDG або KRS).

• Ліцензія. З 1.01.2014 р. ліцензія посередника не вимагається (закон від 13.06.2013 р., Dz.U. 2013 poz. 829). Її відсутність нічого не вирішує, а заява про неї нічого не гарантує.
• Судимість. З 31.10.2021 р. посередником не може бути особа, засуджена вироком, що набрав законної сили, за злочини, перелічені в art. 180a ust. 1 u.g.n.
• Обов’язкове OC. Посередник зобов’язаний мати страхування цивільної відповідальності (art. 181 ust. 3 u.g.n.). Копія полісу, чинного на день укладення договору, додається до нього (art. 181 ust. 3a). Якщо її немає, письмово вимагайте її. Якщо посередник не передасть копію протягом 7 днів від отримання вимоги, ви можете розірвати договір з негайною дією (art. 181 ust. 3b).
• Страхова сума. Мінімум дорівнює еквіваленту 25 000 євро (§ 4 ust. 1 розпорядження, Dz.U. 2019 poz. 804), перераховується за першим середнім курсом NBP у році укладення полісу (§ 4 ust. 2). Для полісів 2026 р. курс на 2.01.2026 р. становив 4,2156 zł, тобто мінімум дорівнює 105 390 zł.

Чому агент просить паспорт чи посвідчення особи? Посередник в обігу нерухомістю є зобов’язаною установою в розумінні закону про протидію відмиванню грошей (art. 2 ust. 1 pkt 18, t.j. Dz.U. 2025 poz. 644). Він має застосовувати заходи фінансової безпеки, зокрема встановити особу клієнта (art. 33–37), а документацію зберігає 5 років (art. 49 ust. 1). Тож агентство має підставу просити дані. Ви можете, проте, попросити зробити це лише тоді, коли вирішите укласти договір.

Винагорода: сума, ПДВ і момент оплати

Норми не визначають ні ставку, ні того, хто платить. Усе міститься в договорі, тому саме цей фрагмент читайте найуважніше.

• Сума. За позицією UOKiK (жовтень 2018 р.) комісія агентства нерухомості має бути чітко визначена і включати ПДВ. При договорі, що укладається поза приміщенням підприємства, посередник зобов’язаний до його укладення повідомити загальну винагороду з податками, а якщо наперед її обчислити неможливо, то спосіб обчислення (art. 12 ust. 1 pkt 5 u.p.k.). Якщо винагорода є відсотком, перевірте, від якої суми: ціни з попереднього договору чи з нотаріального акта.
• ПДВ. Послуга посередництва обкладається ставкою 23%. Посередник, однак, може користуватися суб’єктним звільненням (art. 113 ust. 1 закону про ПДВ, t.j. Dz.U. 2026 poz. 1263; ліміт 240 000 zł з 1.01.2026 р.). Тому перевірте, чи сума в договорі є сумою до сплати, чи до неї треба додати ПДВ. Приклад перерахунку нетто/брутто є в посібнику про комісію посередника.
• Момент оплати. Перевірте, яка подія запускає оплату: підписання попереднього договору чи нотаріальний акт купівлі-продажу. Якщо раніша, договір має казати, що відбувається з винагородою, якщо до нотаріального акта не дійде. Якщо при попередньому договорі ви платите ще й завдаток, прочитайте, чим завдаток відрізняється від авансу.

Обсяг дій: що посередник зробить для вас

Оскільки обсяг дій визначає договір (art. 180 ust. 3 u.g.n.), чого в ньому немає, до послуги не входить. Загальне формулювання «посередництво в придбанні нерухомості» каже мало. Перевірте, чи перелічено конкретні дії, наприклад пошук пропозицій за вашими критеріями, показ, аналіз земельно-іпотечної книги (księga wieczysta), допомога в переговорах, організація попереднього договору та нотаріального акта.

Посередник, з яким ви уклали договір посередництва, має законне право доступу, зокрема, до земельно-іпотечних книг, кадастру нерухомості (реєстру земель і будівель), реєстру населення в частині реєстрації за місцем проживання та енергетичних сертифікатів (art. 181a u.g.n.). Якщо ви платите за перевірку правового стану квартири, нехай це буде записано. Що перевірити самому до попереднього договору, ми зібрали в чек-листі квартири на вторинному ринку. Якщо дивитеся квартиру в будинку з «великої плити» (wielka płyta), див. також: квартира у «великій плиті» у Варшаві: що перевірити.

Ексклюзив, строк дії та комісія після закінчення договору

Ці три умови визначають, чи зможете ви після підпису й далі шукати самостійно.

• Ексклюзив. За позицією UOKiK ексклюзив стосується лише послуги посередництва, а вимога комісії, коли клієнт сам знайшов контрагента, неправомірна. UOKiK ухвалив у цій справі рішення RBG-36/2014 від 19.11.2014 р. щодо умов про комісію «незалежно від способу встановлення контакту». Перевірте, чи не забороняє договір купівлю квартири, знайденої вами самостійно або через інше агентство.
• Строк і продовження. Перевірте, на який строк ви підписуєте договір і як його можна розірвати. Art. 385³ pkt 18 k.c. відносить до умов, які за сумніву вважаються недозволеними, такі, за якими договір на визначений строк продовжується, якщо споживач не заявить заперечення в занадто короткий строк.
• Комісія після закінчення договору. UOKiK вважає недозволеною вимогу комісії після спливу договору без обмежень. Суд із захисту конкуренції та споживачів поставив під сумнів умову про комісію «незалежно від способу знаходження контрагента» і після закінчення договору (sygn. XVII AmC 1786/09, запис № 2512 у реєстрі недозволених умов від 19.09.2011 р.). Безпечніше, коли договір вказує конкретний період і стосується лише квартир, які посередник вам показав.

Договірні штрафи й умови, які варто викреслити

Договірна неустойка (kara umowna) може забезпечувати лише негрошове зобов’язання (art. 483 § 1 k.c.). Сплата винагороди є грошовим зобов’язанням, тому за прострочення належать відсотки, а не неустойка. На це саме звертає увагу UOKiK.

Умови договору зі споживачем, не узгоджені з ним індивідуально, його не зобов’язують, якщо формують його права й обов’язки всупереч добрим звичаям, грубо порушуючи його інтереси (art. 385¹ § 1 k.c.). Art. 385³ k.c. перелічує приклади, які за сумніву вважаються недозволеними. У договорі посередництва шукайте передусім такі:

Прокрутіть таблицю вбік, щоб побачити всі стовпці. →

Перш ніж підписувати, попросіть викреслити або змінити такий пункт і щоб обидві сторони парафували зміну. Якщо посередник не погоджується, це теж про щось свідчить.

Підпис в оглядуваній квартирі: 14 днів на відмову

Договір, підписаний за одночасної присутності вас і посередника в місці, що не є приміщенням його підприємства, це договір, укладений поза приміщенням підприємства (art. 2 pkt 2 lit. a u.p.k.). Оглядувана квартира, сходова клітка чи кав’ярня саме такі місця. Тоді:

• ви можете відмовитися від договору протягом 14 днів без пояснення причин і, як правило, без витрат (art. 27 ust. 1; виняток з art. 35 описано нижче). При незапланованому візиті підприємця за місцем вашого проживання строк становить 30 днів (art. 27 ust. 2);
• при договорі про надання послуги строк рахується від дня укладення договору (art. 28 pkt 2);
• посередник зобов’язаний до укладення договору повідомити вам про спосіб і строк відмови (art. 12 ust. 1 pkt 9). Якщо він взагалі не повідомить про право на відмову, воно спливає лише через 12 місяців після закінчення строку на відмову (art. 29 ust. 1).

Зверніть увагу на заяву, в якій ви просите розпочати послугу до закінчення строку на відмову. Якщо ви її підпишете, а потім відмовитеся, ви заплатите за послуги, виконані до моменту відмови (art. 35). Право на відмову взагалі не діє, якщо посередник повністю виконав послугу за вашою прямою та попередньою згодою, а до початку виконання повідомив, що після виконання ви втратите це право, і ви прийняли це до відома (art. 38 ust. 1 pkt 1). Не підписуйте таку заяву механічно, разом з рештою договору.

Якщо ви підписуєте договір в офісі посередника, це, як правило, не договір, укладений поза приміщенням підприємства, і права на відмову протягом 14 днів у вас немає. Виняток: договір, підписаний в офісі одразу після того, як агент встановив з вами індивідуальний особистий контакт поза офісом, наприклад на огляді, і далі вважається укладеним поза приміщенням підприємства (art. 2 pkt 2 lit. c u.p.k.). Тому читайте його до підпису.

Якщо ви іноземець і читаєте договір не польською

Договір посередництва складають польською, а умови, про які йшлося вище, форма, винагорода, ексклюзив, штрафи, право на відмову, лишаються тими самими, якою б мовою вам їх переказували. Тому:

• не підписуйте в той самий день через те, що «агент поспішає». Ви маєте право взяти договір для прочитання, а скан під вимагану форму не підходить;
• попросіть примірник заздалегідь і прочитайте його разом із людиною, яка читає польською, або з юристом. Пройдіть за списком вище пункт за пунктом;
• звірте ім’я та NIP посередника з реєстром CEIDG або KRS і переконайтеся, що поліс OC додано;
• очікуйте прохання показати документ, що посвідчує особу: це випливає із закону про протидію відмиванню грошей (art. 33–37, зберігання 5 років за art. 49 ust. 1);
• листування та письмову вимогу надати поліс зберігайте, щоб підтвердити 7-денний строк з art. 181 ust. 3b.

Що передбачає проєкт UD424 (станом на 7.10.2026 р.)

Урядовий проєкт закону про зміну закону про управління нерухомістю (UD424, версія від 2.09.2026 р.) передбачає, зокрема:

• «Винагорода належить лише від однієї зі сторін тієї самої угоди» (цитата проєкту);
• публікацію оголошення про нерухомість лише після укладення договору посередництва;
• обов’язок посередника перевірити правовий і фактичний стан нерухомості;
• vacatio legis 6 місяців; до раніше укладених договорів застосовуються попередні норми.

На 7.10.2026 р. проєкт має в Урядовому центрі законодавства статус «відкритий». Етапи погодження, публічних консультацій і отримання висновків мають дату останньої зміни 4.09.2026 р., а до Сейму проєкт не надійшов. Сьогодні він не діє. Договір, який ви підпишете зараз, оцінюватимуть за чинними нормами.

FAQ

Чи потрібно підписувати договір посередництва, щоб подивитися квартиру?

Жодна норма не зобов’язує покупця підписувати договір до огляду. Це умова агентства, і ви маєте право її не приймати. Якщо ж ви договір підписуєте, він має бути укладений у письмовій або електронній формі під загрозою недійсності (art. 180 ust. 3 закону про управління нерухомістю, станом на жовтень 2026 р.). Без такого договору дійсного договору посередництва між вами і агентом немає.

Чи дійсний договір посередництва, підписаний і надісланий як скан?

Вимогу до форми скан не виконує. Скан підписаного документа це «документальна форма» (art. 77² Цивільного кодексу), а договір посередництва потребує письмової форми, тобто паперу з підписами, або електронної, тобто кваліфікованого електронного підпису (art. 78¹ § 1 Цивільного кодексу). За іншої форми договір недійсний (art. 180 ust. 3, станом на жовтень 2026 р.).

Чи можна відмовитися від договору посередництва, підписаного під час огляду квартири?

Як правило, так. Договір, підписаний в оглядуваній квартирі, а не в офісі, укладено поза приміщенням підприємства. Тоді ви маєте 14 днів від дня укладення, щоб відмовитися без пояснення причин (art. 2 pkt 2 lit. a, art. 27 ust. 1 і art. 28 pkt 2 закону про права споживача). Права на відмову немає, якщо посередник повністю виконав послугу за вашою прямою та попередньою згодою і до початку послуги попередив, що в такому разі ви це право втрачаєте (art. 38 ust. 1 pkt 1).

Що робити, якщо до договору не додали поліс OC?

Копія полісу OC (страхування цивільної відповідальності), чинного на день укладення договору, є обов’язковим додатком до нього (art. 181 ust. 3a). Якщо її немає, письмово вимагайте її у посередника. Якщо він не передасть копію протягом 7 днів від отримання вимоги, ви можете розірвати договір з негайною дією (art. 181 ust. 3b, станом на жовтень 2026 р.).

Чи може агент вимагати комісію, якщо я куплю квартиру сам після закінчення договору?

UOKiK (відомство із захисту конкуренції та споживачів) вважає недозволеною вимогу комісії після спливу договору без жодних обмежень, а суд із захисту конкуренції та споживачів поставив під сумнів умову про комісію «незалежно від способу знаходження контрагента» (sygn. XVII AmC 1786/09). Перевірте, чи вказано в договорі конкретний строк і чи стосується він лише тих квартир, які посередник вам показав.

Призначили огляд квартири на вторинному ринку у Варшаві? Напишіть нам до огляду й надішліть посилання на оголошення. Скажемо, чим можемо допомогти щодо цієї квартири. При купівлі на вторинному ринку ми працюємо на підставі договору посередництва, в якому винагороду і те, хто її платить, ми визначаємо до початку співпраці. Посередник Vladyslav Moroz (індивідуальна господарська діяльність) з обов’язковим страхуванням OC. Ми спілкуємося 7 мовами. Докладніше: як ми працюємо при купівлі квартири.

Jawno · +48 692 649 839 · infojawno@gmail.com

Станом на жовтень 2026 р. Текст має інформаційний характер і не є юридичною консультацією.