Maklervertrag vor der Besichtigung: Was Sie prüfen sollten, bevor Sie unterschreiben

Sie haben eine Besichtigung für eine Wohnung aus einer Anzeige vereinbart, und an der Tür reicht Ihnen der Makler einen Kugelschreiber und mehrere Seiten Maklervertrag (umowa pośrednictwa). Sie müssen nicht sofort unterschreiben, und Sie müssen auch gar nicht unterschreiben. Wenn Sie es erwägen, prüfen Sie den Vertrag zuerst anhand der acht Punkte unten. Am wichtigsten sind Form, Vergütung, Alleinauftrag und Strafen. Eine Unterschrift in der besichtigten Wohnung statt im Büro gibt Ihnen in der Regel 14 Tage zum Widerruf ohne Angabe von Gründen (Art. 27 Abs. 1 des Verbraucherrechtegesetzes).

Die Vorschriften nennen wir nach dem Rechtsstand Oktober 2026:

• Immobilienwirtschaftsgesetz (ustawa o gospodarce nieruchomościami, u.g.n.), einheitlicher Text Dz.U. 2026 poz. 399;
• Zivilgesetzbuch (Kodeks cywilny, k.c.), einheitlicher Text Dz.U. 2026 poz. 795;
• Verbraucherrechtegesetz (ustawa o prawach konsumenta, u.p.k.), einheitlicher Text Dz.U. 2026 poz. 1244.

Checkliste vor der Unterschrift

1. Form: Papier mit den Unterschriften beider Seiten oder qualifizierte elektronische Signatur. Ein Scan genügt nicht.
2. Die andere Seite: Name oder Firma, Steuernummer (NIP), Kopie der Haftpflichtpolice als Anlage.
3. Vergütung: Betrag oder Prozentsatz, Berechnungsgrundlage, mit oder ohne Mehrwertsteuer, Fälligkeit.
4. Ob der Makler auch einen Vertrag mit dem Verkäufer dieser Wohnung hat.
5. Leistungsumfang: Was der Makler für Sie tut.
6. Alleinauftrag, Laufzeit, Kündigung, automatische Verlängerung, Provision nach Vertragsende.
7. Vertragsstrafen und Klauseln, die die Haftung des Maklers ausschließen.
8. Widerrufsbelehrung und die Frage, ob Sie nebenbei einer Verlustklausel zum Widerrufsrecht zustimmen.

Warum legt Ihnen der Makler einen Vertrag vor, wenn jemand anderes die Wohnung verkauft?

Das Gesetz kennt den Immobilienmakler (pośrednik w obrocie nieruchomościami): Er führt entgeltlich Tätigkeiten aus, die auf den Abschluss von Verträgen zwischen anderen Personen zielen, etwa über den Erwerb oder die Veräußerung von Rechten an Immobilien oder des genossenschaftlichen Eigentumsrechts an einer Wohnung (Art. 179b u.g.n.). Der Makler ist Unternehmer (Art. 179a). Das Gesetz sagt nicht, wer ihn bezahlt und wie viel. Art. 180 Abs. 3 u.g.n. bestimmt nur, dass der Umfang der Maklertätigkeit im Maklervertrag festgelegt wird, und verlangt dafür eine bestimmte Form. Wer zahlt, ergibt sich also aus den Verträgen, die der Makler abschließt.

Ein Makler, der Ihnen eine Wohnung aus einer Anzeige zeigt, hat möglicherweise schon einen Vertrag mit dem Verkäufer. Die geltenden Vorschriften verbieten ihm nicht, von beiden Seiten desselben Geschäfts eine Vergütung zu nehmen. Fragen Sie deshalb vor der Unterschrift direkt: Hat er einen Vertrag mit dem Verkäufer, und bezahlt der Verkäufer ihn ebenfalls? Davon hängt ab, ob Sie jemanden bezahlen, der für Sie arbeitet, oder zu einer Leistung zuzahlen, die die Gegenseite bestellt hat.

Wie viel Büros von Käufern nehmen und ob der Betrag netto oder brutto gilt, beschreiben wir gesondert im Leitfaden, wer die Maklerprovision zahlt und wie viel Büros verlangen. Beim Kauf vom Bauträger gelten andere Regeln – sie stehen im Leitfaden Makler beim Kauf vom Bauträger.

Form des Maklervertrags: Papier oder qualifizierte Signatur

Der Maklervertrag bedarf bei Strafe der Nichtigkeit der schriftlichen oder der elektronischen Form (Art. 180 Abs. 3 u.g.n.). Bei einer Besichtigung heißt das:

• Schriftform ist ein Dokument mit eigenhändigen Unterschriften. Nehmen Sie Ihr Exemplar sofort mit, mit der Unterschrift des Maklers und dem Datum;
• elektronische Form verlangt eine qualifizierte elektronische Signatur (Art. 78¹ § 1 k.c.);
• ein Scan des unterschriebenen Vertrags, per E-Mail oder Messenger geschickt, ist nur Textform (Art. 77² k.c.). Das Erfordernis aus Art. 180 Abs. 3 erfüllt er nicht.

Ein in anderer Form geschlossener Vertrag ist nichtig. Schlägt der Makler eine schnelle Unterschrift auf andere Weise als auf Papier oder mit qualifizierter Signatur vor, bitten Sie um ein Papierexemplar oder darum, den Vertrag vor dem nächsten Termin zur Durchsicht zu bekommen.

Wer ist die andere Seite: Daten, Haftpflichtpolice, Ausweis

Vertragspartner ist der Unternehmer, der die Maklertätigkeit betreibt (Art. 179a u.g.n.), und das ist nicht immer dieselbe Person, die Ihnen die Wohnung zeigt. Prüfen Sie im Vertrag Name oder Firma und Steuernummer (NIP) und vergleichen Sie sie mit dem öffentlichen Register (CEIDG oder KRS).

• Lizenz. Seit dem 1.01.2014 ist keine Maklerlizenz mehr erforderlich (Gesetz vom 13.06.2013, Dz.U. 2013 poz. 829). Ihr Fehlen entscheidet nichts, und ihre Behauptung garantiert nichts.
• Straffreiheit. Seit dem 31.10.2021 darf nicht Makler sein, wer rechtskräftig wegen der in Art. 180a Abs. 1 u.g.n. genannten Straftaten verurteilt wurde.
• Pflichthaftpflicht. Der Makler muss eine Haftpflichtversicherung haben (Art. 181 Abs. 3 u.g.n.). Die Kopie der am Tag des Vertragsschlusses gültigen Police ist Anlage des Vertrags (Art. 181 Abs. 3a). Fehlt sie, fordern Sie den Makler schriftlich auf. Legt er die Kopie nicht innerhalb von 7 Tagen nach Erhalt der Aufforderung vor, können Sie den Vertrag fristlos kündigen (Art. 181 Abs. 3b).
• Mindestdeckung. Das Minimum entspricht 25 000 Euro (§ 4 Abs. 1 der Verordnung, Dz.U. 2019 poz. 804), umgerechnet zum ersten Durchschnittskurs der polnischen Nationalbank (NBP) im Jahr des Policenabschlusses (§ 4 Abs. 2). Für Policen aus 2026 lag der Kurs vom 2.01.2026 bei 4,2156 zł, das Minimum beträgt also 105 390 zł.

Warum verlangt der Makler Ihren Ausweis? Der Immobilienmakler ist eine verpflichtete Einrichtung im Sinne des Geldwäschegesetzes (Art. 2 Abs. 1 Nr. 18, einheitlicher Text Dz.U. 2025 poz. 644). Er muss Maßnahmen der finanziellen Sicherheit anwenden, darunter den Kunden identifizieren (Art. 33–37), und bewahrt die Unterlagen 5 Jahre auf (Art. 49 Abs. 1). Das Büro hat also eine Grundlage, Ihre Daten zu verlangen. Sie können aber darum bitten, dass das erst geschieht, wenn Sie sich für den Vertrag entschieden haben.

Vergütung: Betrag, Mehrwertsteuer und Zahlungszeitpunkt

Die Vorschriften legen weder einen Satz noch den Zahler fest. Alles steht im Vertrag, lesen Sie diesen Teil also am genauesten.

• Betrag. Nach der Stellungnahme der UOKiK vom Oktober 2018 soll die Provision eines Maklerbüros klar bestimmt sein und die Mehrwertsteuer einschließen. Bei einem Vertrag außerhalb der Geschäftsräume muss der Makler vor Vertragsschluss die Gesamtvergütung samt Steuern nennen, bei nicht im Voraus berechenbarer Vergütung die Berechnungsweise (Art. 12 Abs. 1 Nr. 5 u.p.k.). Ist die Vergütung ein Prozentsatz, prüfen Sie, wovon: vom Preis im Vorvertrag oder in der notariellen Urkunde.
• Mehrwertsteuer. Die Maklerleistung unterliegt dem Satz von 23 %. Der Makler kann aber die subjektive Befreiung nutzen (Art. 113 Abs. 1 des Mehrwertsteuergesetzes, einheitlicher Text Dz.U. 2026 poz. 1263; Grenze 240 000 zł seit 1.01.2026). Prüfen Sie daher, ob der Betrag im Vertrag der Zahlbetrag ist oder ob Mehrwertsteuer hinzukommt. Ein Rechenbeispiel zu netto und brutto finden Sie im Leitfaden zur Maklerprovision.
• Zahlungszeitpunkt. Prüfen Sie, welches Ereignis die Zahlung auslöst: die Unterzeichnung des Vorvertrags oder der notarielle Kaufvertrag. Ist es das frühere, sollte der Vertrag regeln, was mit der Vergütung geschieht, wenn es nicht zur notariellen Urkunde kommt. Zahlen Sie beim Vorvertrag auch eine Anzahlung, lesen Sie, wie sich Anzahlung und Vorauszahlung unterscheiden.

Leistungsumfang: Was der Makler für Sie tut

Da der Umfang der Tätigkeiten im Vertrag bestimmt wird (Art. 180 Abs. 3 u.g.n.), gehört zur Leistung nur, was darin steht. Die allgemeine Formulierung „Vermittlung beim Erwerb einer Immobilie“ sagt wenig. Prüfen Sie, ob der Vertrag konkrete Tätigkeiten nennt, etwa die Suche nach Angeboten nach Ihren Kriterien, die Präsentation, die Analyse des Grundbuchs (księga wieczysta), Hilfe bei Verhandlungen, die Organisation von Vorvertrag und notarieller Urkunde.

Ein Makler, mit dem Sie einen Maklervertrag geschlossen haben, hat ein gesetzliches Einsichtsrecht unter anderem in Grundbücher, das Liegenschaftskataster (Grundstücks- und Gebäudekataster), das Melderegister im Umfang der Meldepflicht und in Energieausweise (Art. 181a u.g.n.). Wenn Sie für die Prüfung des Rechtsstands der Wohnung zahlen, soll das im Vertrag stehen. Was Sie vor dem Vorvertrag selbst prüfen sollten, haben wir in der Checkliste für die Wohnung vom Zweitmarkt zusammengestellt. Besichtigen Sie eine Wohnung im Plattenbau, lesen Sie auch: Wohnung im Plattenbau in Warschau: was Sie prüfen sollten.

Alleinauftrag, Laufzeit und Provision nach Vertragsende

Diese drei Bestimmungen entscheiden, ob Sie nach der Unterschrift allein weitersuchen dürfen.

• Alleinauftrag. Nach Auffassung der UOKiK betrifft der Alleinauftrag nur die Maklerleistung, und die Provisionsforderung, wenn der Kunde den Vertragspartner selbst gefunden hat, ist rechtswidrig. Die UOKiK hat dazu die Entscheidung RBG-36/2014 vom 19.11.2014 über Klauseln zur Provision „unabhängig davon, wie der Kontakt zustande kam“ erlassen. Prüfen Sie, ob der Vertrag Ihnen den Kauf einer selbst oder über ein anderes Büro gefundenen Wohnung verbietet.
• Laufzeit und Verlängerung. Prüfen Sie, für wie lange Sie sich binden und wie Sie kündigen können. Art. 385³ Nr. 18 k.c. nennt unter den Klauseln, die im Zweifel als unzulässig gelten, eine automatische Verlängerung eines befristeten Vertrags, wenn der Verbraucher nicht innerhalb einer offensichtlich zu kurzen Frist widerspricht.
• Provision nach Vertragsende. Die UOKiK hält eine Provisionsforderung nach Vertragsablauf ohne Begrenzung für unzulässig. Das SOKiK hat eine Klausel über die Provision „unabhängig davon, wie der Vertragspartner gefunden wurde“ auch nach Vertragsende beanstandet (Az. XVII AmC 1786/09, Eintrag Nr. 2512 im Register unzulässiger Klauseln vom 19.09.2011). Sicherer ist ein Vertrag, der einen konkreten Zeitraum nennt und nur Wohnungen betrifft, die der Makler Ihnen gezeigt hat.

Vertragsstrafen und Klauseln, die Sie streichen sollten

Eine Vertragsstrafe kann nur eine nichtgeldliche Verpflichtung sichern (Art. 483 § 1 k.c.). Die Zahlung der Vergütung ist eine Geldschuld, bei Verzug stehen also Zinsen zu, keine Vertragsstrafe. Darauf weist auch die UOKiK hin.

Nicht individuell ausgehandelte Klauseln in Verbraucherverträgen binden den Verbraucher nicht, wenn sie seine Rechte und Pflichten entgegen den guten Sitten gestalten und seine Interessen grob verletzen (Art. 385¹ § 1 k.c.). Art. 385³ k.c. nennt Beispiele, die im Zweifel als unzulässig gelten. Achten Sie im Maklervertrag besonders auf diese:

Schieben Sie die Tabelle zur Seite, um alle Spalten zu sehen. →

Bitten Sie vor der Unterschrift darum, einen solchen Punkt zu streichen oder zu ändern, und lassen Sie die Änderung von beiden Seiten abzeichnen. Stimmt der Makler nicht zu, sagt auch das etwas aus.

Unterschrift in der besichtigten Wohnung: 14 Tage zum Widerruf

Ein Vertrag, den Sie bei gleichzeitiger Anwesenheit von Ihnen und dem Makler an einem Ort schließen, der nicht seine Geschäftsräume ist, ist ein Vertrag außerhalb der Geschäftsräume (Art. 2 Nr. 2 Buchst. a u.p.k.). Die besichtigte Wohnung, das Treppenhaus oder ein Café sind genau solche Orte. Dann gilt:

• Sie können innerhalb von 14 Tagen ohne Angabe von Gründen und in der Regel ohne Kosten widerrufen (Art. 27 Abs. 1; die Ausnahme aus Art. 35 beschreiben wir unten). Bei einem nicht vereinbarten Besuch des Unternehmers an Ihrem Wohnort beträgt die Frist 30 Tage (Art. 27 Abs. 2);
• bei einem Dienstleistungsvertrag läuft die Frist ab dem Tag des Vertragsschlusses (Art. 28 Nr. 2);
• der Makler muss Sie vor Vertragsschluss über Art und Frist des Widerrufs informieren (Art. 12 Abs. 1 Nr. 9). Informiert er Sie gar nicht über das Widerrufsrecht, erlischt es erst 12 Monate nach Ablauf der Widerrufsfrist (Art. 29 Abs. 1).

Achten Sie auf die Erklärung, mit der Sie verlangen, dass die Leistung vor Ablauf der Widerrufsfrist beginnt. Unterschreiben Sie sie und widerrufen dann, zahlen Sie für die bis zum Widerruf erbrachten Leistungen (Art. 35). Das Widerrufsrecht steht Ihnen gar nicht zu, wenn der Makler die Leistung mit Ihrer ausdrücklichen vorherigen Zustimmung vollständig erbracht und Sie vor Beginn darüber informiert hat, dass Sie das Recht nach der Erbringung verlieren, und Sie das zur Kenntnis genommen haben (Art. 38 Abs. 1 Nr. 1). Unterschreiben Sie eine solche Erklärung nicht aus Gewohnheit zusammen mit dem Rest des Vertrags.

Unterschreiben Sie den Vertrag im Büro des Maklers, ist er in der Regel kein Vertrag außerhalb der Geschäftsräume, und das 14-tägige Widerrufsrecht steht Ihnen nicht zu. Eine Ausnahme: Ein im Büro unmittelbar nach einem individuellen, persönlichen Kontakt außerhalb des Büros unterschriebener Vertrag, etwa nach der Besichtigung, gilt weiterhin als außerhalb der Geschäftsräume geschlossen (Art. 2 Nr. 2 Buchst. c u.p.k.). Lesen Sie ihn deshalb vor der Unterschrift.

Was Sie als Käufer aus dem Ausland beachten sollten

• Sprache der Dokumente. Der Maklervertrag liegt in der Regel auf Polnisch vor. Unterschreiben Sie nichts, was Sie nicht verstehen: Bitten Sie um das Dokument vorab und lassen Sie es übersetzen, bevor Sie sich binden. Beim Notar werden Handlungen auf Polnisch vorgenommen; auf Verlangen einer Partei kann der Notar sie zusätzlich in einer Fremdsprache vornehmen, selbst (bei nachgewiesener Sprachkenntnis) oder mit einem vereidigten Übersetzer (tłumacz przysięgły; Art. 2 § 3 des Notariatsgesetzes, Dz.U. 2026 poz. 614). Versteht ein Beteiligter kein Polnisch und liegt keine Übersetzung bei, soll der Notar die Urkunde übersetzen (Art. 87 § 1 Nr. 1).
• Ausweis und Daten. Dass der Makler Ihre Identität feststellen muss, gilt für Ausländer wie für Polen (Art. 33–37 des Geldwäschegesetzes). Fragen Sie, welche Dokumente er braucht und wie lange er sie aufbewahrt.
• Aus der Ferne. Aus dem Ausland sollten Sie den Vertrag nur in der Form schließen, die das Gesetz verlangt: auf Papier oder mit qualifizierter elektronischer Signatur. Ein Scan per Messenger genügt nicht (Art. 180 Abs. 3 u.g.n.).

Was der Entwurf UD424 vorsieht (Stand 7.10.2026)

Der Regierungsentwurf eines Gesetzes zur Änderung des Immobilienwirtschaftsgesetzes (UD424, Fassung vom 2.09.2026) sieht unter anderem vor:

• „Die Vergütung steht nur einer der Parteien desselben Geschäfts zu“;
• die Veröffentlichung einer Immobilienanzeige erst nach Abschluss des Maklervertrags;
• die Pflicht des Maklers, den rechtlichen und tatsächlichen Zustand der Immobilie zu prüfen;
• eine Übergangsfrist von 6 Monaten; auf früher geschlossene Verträge sind die bisherigen Vorschriften anzuwenden.

Am 7.10.2026 hat der Entwurf im Regierungszentrum für Gesetzgebung (RCL) den Status „offen“. Die Etappen der Abstimmung, der öffentlichen Konsultation und der Begutachtung tragen das Datum der letzten Änderung vom 4.09.2026, und im Sejm ist der Entwurf noch nicht. Heute gilt er nicht. Einen Vertrag, den Sie jetzt unterschreiben, beurteilt man nach den geltenden Vorschriften.

FAQ

Muss ich einen Maklervertrag unterschreiben, um eine Wohnung zu besichtigen?

Kein Gesetz verpflichtet den Käufer, vor der Besichtigung einen Vertrag zu unterschreiben. Das ist eine Bedingung des Büros, die Sie ablehnen können. Unterschreiben Sie dennoch, muss der Vertrag bei Strafe der Nichtigkeit schriftlich oder elektronisch geschlossen werden (Art. 180 Abs. 3 des Immobilienwirtschaftsgesetzes, Rechtsstand Oktober 2026). Ohne eine solche Form besteht kein wirksamer Maklervertrag.

Ist ein unterschriebener und als Scan geschickter Maklervertrag wirksam?

Er erfüllt das Formerfordernis nicht. Ein Scan ist nur ein Dokument in Textform (Art. 77² des Zivilgesetzbuchs), der Maklervertrag verlangt aber Papier mit Unterschriften oder eine qualifizierte elektronische Signatur (Art. 78¹ § 1 k.c.). Jede andere Form macht den Vertrag nichtig (Art. 180 Abs. 3 u.g.n., Rechtsstand Oktober 2026).

Kann ich einen Maklervertrag widerrufen, den ich bei der Besichtigung unterschrieben habe?

In der Regel ja. Ein Vertrag, der in der besichtigten Wohnung und nicht im Büro unterschrieben wird, ist außerhalb der Geschäftsräume geschlossen. Sie haben dann 14 Tage ab Vertragsschluss für den Widerruf ohne Angabe von Gründen (Art. 2 Nr. 2 Buchst. a, Art. 27 Abs. 1 und Art. 28 Nr. 2 des Verbraucherrechtegesetzes). Das Recht entfällt, wenn der Makler die Leistung mit Ihrer ausdrücklichen vorherigen Zustimmung vollständig erbracht und Sie vorher über den Verlust des Rechts belehrt hat (Art. 38 Abs. 1 Nr. 1).

Was tun, wenn dem Maklervertrag keine Haftpflichtpolice beiliegt?

Eine Kopie der am Tag des Vertragsschlusses gültigen Haftpflichtpolice ist eine zwingende Anlage des Vertrags (Art. 181 Abs. 3a u.g.n.). Fehlt sie, fordern Sie den Makler schriftlich zur Vorlage auf. Legt er die Kopie nicht innerhalb von 7 Tagen nach Erhalt der Aufforderung vor, können Sie den Vertrag fristlos kündigen (Art. 181 Abs. 3b, Rechtsstand Oktober 2026).

Darf der Makler Provision verlangen, wenn ich die Wohnung nach Vertragsende selbst kaufe?

Die Verbraucherschutzbehörde UOKiK hält eine Provisionsforderung nach Vertragsablauf ohne jede Begrenzung für unzulässig, und das Gericht für Wettbewerbs- und Verbraucherschutz (SOKiK) hat eine Klausel zur Provision „unabhängig davon, wie der Vertragspartner gefunden wurde“ beanstandet (Az. XVII AmC 1786/09). Prüfen Sie, ob der Vertrag eine konkrete Frist nennt und nur Wohnungen betrifft, die der Makler Ihnen gezeigt hat.

Sie haben eine Besichtigung einer Wohnung vom Zweitmarkt in Warschau vereinbart? Schreiben Sie uns vor dem Termin und schicken Sie den Link zur Anzeige. Wir sagen Ihnen, wie wir bei dieser Wohnung helfen können. Beim Kauf auf dem Zweitmarkt arbeiten wir auf Grundlage eines Maklervertrags, in dem wir die Vergütung und die Frage, wer sie zahlt, vor Beginn der Zusammenarbeit festlegen. Makler ist Vladyslav Moroz (Einzelunternehmen) mit der vorgeschriebenen Haftpflichtversicherung. Wir sprechen 7 Sprachen. Details: so arbeiten wir beim Wohnungskauf.

Jawno · +48 692 649 839 · infojawno@gmail.com

Rechtsstand Oktober 2026. Dieser Text dient der Information und ist keine Rechtsberatung.