Sie haben eine gebrauchte Wohnung in Warschau im Blick, und das Maklerbüro sagt Ihnen vor oder nach der Besichtigung, dass es auch vom Käufer eine Provision nimmt. Das muss nicht so sein. Das Gesetz über die Immobilienwirtschaft entscheidet nicht, wer dem Makler zahlt und wie viel. In Art. 180 Abs. 3 verlangt es lediglich, dass der Maklervertrag den Umfang der Tätigkeiten festlegt und schriftlich oder elektronisch geschlossen wird (Rechtsstand Oktober 2026). Ihre Zahlungspflicht entsteht deshalb erst aus Ihrem eigenen Maklervertrag. Sein Inhalt bestimmt Betrag, Fälligkeit und die Leistung, für die Sie zahlen. Das Büro kann heute von beiden Seiten des Geschäfts eine Vergütung nehmen. Der Regierungsentwurf UD424 soll das ändern, gilt aber noch nicht.
Rechtsgrundlage: Gesetz über die Immobilienwirtschaft (ustawa o gospodarce nieruchomościami, u.g.n.), einheitlicher Text Dz.U. 2026 Pos. 399, und Zivilgesetzbuch (kodeks cywilny, k.c.), einheitlicher Text Dz.U. 2026 Pos. 795. Vorschriften, Beträge und Marktdaten nennen wir mit Stand Oktober 2026.
Wer zahlt die Provision: Sie, der Verkäufer oder beide?
Immobilienmaklertätigkeit sind entgeltliche Handlungen, die auf den Abschluss von Verträgen zwischen anderen Personen zielen, unter anderem über den Kauf einer Wohnung oder des genossenschaftlichen Eigentumsrechts an einer Wohnung (Art. 179b u.g.n.). Das Gesetz stellt also fest, dass der Makler gegen Entgelt arbeitet, sagt aber nicht, welche Partei zahlt. Es legt auch weder einen Satz noch eine Obergrenze fest.
In der Praxis begegnen Ihnen drei Konstellationen:
Schieben Sie die Tabelle zur Seite, um alle Spalten zu sehen.
| Konstellation | Wer den Maklervertrag unterschreibt | Was das für Sie bedeutet |
|---|---|---|
| Der Verkäufer zahlt | nur der Verkäufer | Sie sind nicht Kunde des Büros und zahlen ihm keine Vergütung |
| Der Käufer zahlt | Sie | Sie zahlen nach Ihrem Vertrag |
| Beide zahlen | Verkäufer und Sie, zwei getrennte Verträge | Sie zahlen, und das Büro erhält auch Geld von der Gegenseite |
Der Maklervertrag braucht bei Nichtigkeitsfolge Schriftform oder elektronische Form (Art. 180 Abs. 3 u.g.n.). Elektronische Form bedeutet eine qualifizierte elektronische Signatur (Art. 78¹ § 1 k.c.). Ein unterschriebener, per E-Mail verschickter Scan ergibt nur die Dokumentform (Art. 77² k.c.). Eine mündliche Zusage, eine SMS oder ein „OK“ per E-Mail sind daher kein wirksamer Maklervertrag.
Die Meinungen darüber, wer zahlen sollte, gehen auseinander. In der OnGeo-Umfrage (17.12.2025) hielten 51 % der Befragten es für richtig, dass nur der Verkäufer zahlt, und 38 %, dass beide Seiten zahlen. Das sind Meinungen darüber, wie es sein sollte, keine Beschreibung der Marktpraxis.
Wie viel nimmt ein Maklerbüro in Warschau vom Käufer?
Die Vorschriften legen keinen Satz fest. Daten zu Provisionen veröffentlichen Branchenportale, lesen Sie sie also zusammen mit Datum und Methode:
Schieben Sie die Tabelle zur Seite, um alle Spalten zu sehen.
| Quelle | Datum | Angabe |
|---|---|---|
| OnGeo | 17.12.2025 | Provision üblicherweise 2–5 % des Preises, in Warschau 3–5 % |
| SonarHome (Umfrage unter Verkäufern) | 8.01.2026 | 45 % der Verkäufer zahlten 1–2 % des Wertes, 31 % 3–4 %; bei einer typischen Wohnung von 60 m² in Warschau sind das etwa 18.000 PLN |
Beide Zahlen sind Marktspannen, keine Preisliste. Die SonarHome-Daten betreffen Provisionen, die Verkäufer zahlen, nicht Käufer. Der Satz hängt vom Vertrag ab und ist verhandelbar.
Wie viel ist das in Złoty? Beispiel für eine Wohnung zu 800.000 PLN (eigene Berechnung, MwSt. 23 %, Stand Oktober 2026):
Schieben Sie die Tabelle zur Seite, um alle Spalten zu sehen.
| Satz im Vertrag | Netto | Brutto (mit 23 % MwSt.) |
|---|---|---|
| 1 % | 8.000 PLN | 9.840 PLN |
| 3 % | 24.000 PLN | 29.520 PLN |
| 5 % | 40.000 PLN | 49.200 PLN |
Zum Vergleich: Bei demselben Preis beträgt die Steuer auf zivilrechtliche Handlungen (PCC) 2 % des Marktwerts, also 16.000 PLN, und der Notar erhebt sie (Art. 7 Abs. 1 Nr. 1 lit. a, Art. 10 Abs. 2 PCC-Gesetz, einheitlicher Text Dz.U. 2026 Pos. 191). Wer die erste Wohnung kauft, kann von der PCC befreit sein (Art. 9 Nr. 17). Die höchstzulässige Notargebühr für einen Kaufvertrag über eine Wohnung zu 800.000 PLN beträgt 1.985 PLN netto zuzüglich MwSt. (§ 3 Nr. 5 und § 6 Nr. 19 der Verordnung über die Höchstsätze der Notargebühren, einheitlicher Text Dz.U. 2024 Pos. 1566). Die Maklerprovision kann daher nach dem Kaufpreis der größte Kostenpunkt des Geschäfts sein. Rechnen Sie sie aus, bevor Sie den Vertrag unterschreiben.
Netto oder brutto: MwSt. in der Provision
Maklerleistungen unterliegen der MwSt. mit 23 %. Ein Makler kann jedoch die Befreiung für Kleinunternehmer nutzen, wenn sein Umsatz 240.000 PLN im Jahr nicht übersteigt (Art. 113 Abs. 1 MwSt.-Gesetz, einheitlicher Text Dz.U. 2026 Pos. 1263; die Grenze gilt seit 1.01.2026 aufgrund von Dz.U. 2025 Pos. 896). Die Immobilienvermittlung gehört nicht zu den Leistungen, die von der Befreiung ausgeschlossen sind (Art. 113 Abs. 13).
Deshalb nennt Ihnen das eine Büro einen Satz mit MwSt., das andere ohne. Die Verbraucherschutzbehörde UOKiK erinnerte schon 2018 daran, dass die Höhe der Provision klar bestimmt sein und die MwSt. enthalten sollte. Schließen Sie den Vertrag im Fernabsatz oder außerhalb der Geschäftsräume, etwa bei der Wohnungsbesichtigung, muss der Makler spätestens bei Ihrer Willenserklärung den Gesamtpreis der Leistung einschließlich Steuern nennen (Art. 12 Abs. 1 Nr. 5 Verbraucherrechtegesetz, einheitlicher Text Dz.U. 2026 Pos. 1244).
Praktischer Rat: Bitten Sie darum, dass im Vertrag ein Bruttobetrag in Złoty steht oder ein Prozentsatz mit dem Zusatz „zuzüglich 23 % MwSt.“ und einem Rechenbeispiel. Bei 3 % von 800.000 PLN macht der Unterschied zwischen „3 %“ und „3 % + MwSt.“ 5.520 PLN aus.
Wofür Sie eigentlich zahlen
Das Gesetz verlangt, dass der Maklervertrag den Umfang der Tätigkeiten des Maklers festlegt (Art. 180 Abs. 3 u.g.n.). Ist der Umfang allgemein beschrieben, etwa „Vermittlung beim Erwerb einer Immobilie“, lässt sich später schwer beurteilen, ob die Leistung erbracht wurde. Fragen Sie vor der Unterschrift nach, ob der Makler:
- Angebote nach Ihren Kriterien sucht oder nur Wohnungen zeigt, die er selbst im Angebot hat;
- Besichtigungen und Gespräche mit dem Verkäufer organisiert;
- die Rechtslage der Wohnung prüft. Der Makler darf Einsicht in Grundbücher, Kataster, Register, Melderegister und Energieausweise nehmen (Art. 181a u.g.n.);
- Unterlagen für den Vorvertrag und den notariellen Vertrag vorbereitet;
- beim Unterzeichnen der Verträge dabei ist.
Tragen Sie diese Tätigkeiten in den Vertrag ein. Was Sie an der Wohnung und ihrem Grundbuch (księga wieczysta) selbst prüfen sollten, beschreiben wir im Text darüber, was Sie bei einer gebrauchten Wohnung vor dem Vorvertrag prüfen.
Wann Sie zahlen und was gilt, wenn der Kauf scheitert
Das Gesetz über die Immobilienwirtschaft bestimmt nicht, wann die Vergütung fällig wird. Das regelt der Vertrag. Prüfen Sie vor der Unterschrift:
- Zahlungszeitpunkt. Wird die Vergütung erst nach dem notariellen Kaufvertrag fällig oder schon nach dem Vorvertrag (umowa przedwstępna)? Falls früher, klären Sie, was mit der Provision geschieht, wenn der Kaufvertrag nicht zustande kommt.
- Alleinauftrag. Nach Auffassung der UOKiK betrifft ein Alleinauftrag nur die Maklerleistung. Eine Provision für einen Vertragspartner zu verlangen, den der Kunde selbst gefunden hat, hielt die UOKiK für rechtswidrig (Entscheidung RBG-36/2014 vom 19.11.2014 zu Klauseln „unabhängig von der Art der Kontaktaufnahme“).
- Provision nach Vertragsende. Eine Bestimmung über Provision „unabhängig davon, wie der Vertragspartner gefunden wurde“ und nach Vertragsende, ohne Beschränkung, wurde in das Register unzulässiger Klauseln eingetragen (Nr. 2512 vom 19.09.2011, Az. XVII AmC 1786/09). Sieht der Vertrag eine Provision nach seinem Ende vor, ist es sicherer, wenn er eine konkrete Frist nennt und nur Wohnungen betrifft, die der Makler Ihnen gezeigt hat.
- Zahlungsverzug. Eine Vertragsstrafe darf nur eine nichtgeldliche Verpflichtung sichern (Art. 483 § 1 k.c.), die Zahlung der Vergütung ist aber eine Geldschuld. Bei Verzug stehen Zinsen zu, keine Vertragsstrafe.
Unterschreiben Sie den Vertrag bei der Besichtigung in der Wohnung und nicht im Büro des Maklers, schließen Sie ihn außerhalb der Geschäftsräume. Sie können dann innerhalb von 14 Tagen widerrufen (Art. 2 Nr. 2 lit. a und Art. 27 Abs. 1 Verbraucherrechtegesetz). Das Recht entfällt, wenn der Makler die Leistung mit Ihrer ausdrücklichen vorherigen Zustimmung vollständig erbracht hat und Sie zuvor über den Verlust des Widerrufsrechts informiert hat (Art. 38 Abs. 1 Nr. 1). Einzelheiten beschreiben wir im Text darüber, was Sie im Maklervertrag vor der Unterschrift prüfen.
Wo Sie den Satz sehen, bevor Sie unterschreiben
Die Verordnung des Ministers für Entwicklung und Technologie vom 19.12.2022 über die Preisauszeichnung von Waren und Dienstleistungen (Dz.U. 2022 Pos. 2776) verlangt, dass die Preisliste für Dienstleistungen am Ort der Leistung an gut sichtbarer, zugänglicher Stelle bereitliegt (§ 11 Abs. 1). Wird die Leistung nur beim Verbraucher erbracht, muss die Preisliste vor der Leistung schriftlich oder elektronisch übergeben werden (§ 11 Abs. 2). Prozentsätze sind zulässig, wenn sie alle Preisbestandteile umfassen (§ 10 Abs. 2).
Die Verordnung verlangt nicht, den Satz auf der Website zu veröffentlichen. Sehen Sie im Inserat keinen Satz, bitten Sie vor der Besichtigung schriftlich um die Preisliste. So können Sie die Kosten vergleichen, bevor Sie etwas unterschreiben.
Was der Entwurf UD424 ändert, wenn er in Kraft tritt
Der Minister für Finanzen und Wirtschaft hat einen Entwurf zur Änderung des Gesetzes über die Immobilienwirtschaft vorbereitet (UD424, Entwurf vom 2.09.2026). Die wichtigsten Vorschläge:
- „Die Vergütung steht nur von einer der Parteien desselben Geschäfts zu“ (vorgesehener Art. 180 Abs. 3);
- eine Immobilienanzeige darf erst nach Abschluss des Maklervertrags veröffentlicht werden (vorgesehener Abs. 3d);
- Geldbußen vom Zwei- bis Fünffachen des durchschnittlichen Monatsentgelts (vorgesehener Art. 198d);
- Übergangsfrist (vacatio legis) von 6 Monaten.
Am 7.10.2026 hat der Entwurf beim Regierungszentrum für Gesetzgebung den Status „offen“. Abstimmung, öffentliche Konsultation und Begutachtung tragen als letztes Änderungsdatum den 4.09.2026, und im Sejm ist der Entwurf nicht. Heute gilt er nicht. Nach dem Entwurf sind auf Maklerverträge, die vor Inkrafttreten der Änderungen geschlossen wurden und noch laufen, die bisherigen Vorschriften anzuwenden (Art. 2 des Entwurfs), der Inhalt kann sich aber noch ändern.
Wie Sie vor der Unterschrift über die Provision sprechen
Die Provision ist eine Vertragsfrage, man kann also darüber sprechen. In der OnGeo-Umfrage (17.12.2025) erreichten 64 % der Personen, die versuchten, die Provision zu senken, einen niedrigeren Satz. Das ist ein Umfrageergebnis eines Portals und keine Garantie.
Stellen Sie dem Büro sechs Fragen und bitten Sie um schriftliche Antworten:
- Hat das Büro einen Maklervertrag mit dem Verkäufer dieser Wohnung, und zahlt der Verkäufer auch eine Vergütung?
- Wie hoch ist meine Vergütung, in Złoty, netto und brutto?
- Für welche konkreten Tätigkeiten zahle ich?
- Wann wird die Vergütung fällig, und was gilt, wenn es nicht zum notariellen Vertrag kommt?
- Ist der Vertrag ein Alleinauftrag, für welche Dauer, und wie kündige ich ihn?
- Erhalte ich eine Kopie der Haftpflichtpolice des Maklers als Anlage zum Vertrag (Art. 181 Abs. 3a u.g.n.)?
Besonderheiten für Käufer aus dem Ausland
Wenn Sie die Wohnung aus der Ferne kaufen oder kein Polnisch lesen, sind drei Dinge besonders wichtig.
- Form des Maklervertrags. Ein Maklervertrag ist nur in Schriftform oder mit qualifizierter elektronischer Signatur gültig. Ein per E-Mail geschickter Scan oder eine Nachricht im Messenger genügt nicht (Art. 180 Abs. 3 u.g.n., Art. 78¹ § 1 und Art. 77² k.c.). Unterschreiben Sie nichts, was Sie nicht verstehen, und bitten Sie das Büro um die Preisliste schriftlich.
- Notar und Sprache. Notarielle Handlungen werden auf Polnisch vorgenommen. Auf Verlangen einer Partei kann der Notar die Handlung zusätzlich in einer Fremdsprache vornehmen, selbst oder mit einem vereidigten Übersetzer (tłumacz przysięgły) (Art. 2 § 3 Notariatsgesetz, einheitlicher Text Dz.U. 2026 Pos. 614, Rechtsstand Oktober 2026). Spricht ein Beteiligter kein Polnisch und liegt keine Übersetzung bei, übersetzt der Notar den Akt selbst oder über einen Übersetzer (Art. 87 § 1 Nr. 1).
- Kosten in Złoty. Alle Beträge in diesem Text sind in PLN. Rechnen Sie Provision, PCC und Notargebühr in Ihre Währung um, bevor Sie zusagen.
Dieser Abschnitt ersetzt keine Beratung zu Ihrem Einzelfall.
So arbeiten wir
Wenn Sie auf dem Primärmarkt kaufen, zahlt der Käufer uns keine Vergütung (0 %). Einzelheiten stehen im Ratgeber darüber, was ein Makler beim Kauf vom Bauträger kostet.
Auf dem Sekundärmarkt legen wir die Vergütung und wer sie zahlt vor Beginn der Zusammenarbeit im Maklervertrag fest. Makler ist Vladyslav Moroz (Einzelunternehmen) mit der vorgeschriebenen Haftpflichtversicherung. Wir sprechen 7 Sprachen. Den Umfang unserer Hilfe beschreiben wir unter wie unsere Hilfe beim Wohnungskauf aussieht, Angebote finden Sie bei den Wohnungen vom Sekundärmarkt in Warschau.
FAQ
Zahlt der Käufer in Polen immer die Maklerprovision?
Nein. Das Gesetz über die Immobilienwirtschaft (ustawa o gospodarce nieruchomościami) legt nicht fest, wer dem Makler wie viel zahlt (Art. 180 Abs. 3, Rechtsstand Oktober 2026). Maßgeblich ist der Maklervertrag. Arbeitet das Büro auf Grundlage eines Vertrags mit dem Verkäufer und Sie unterschreiben keinen Maklervertrag, sind Sie nicht sein Kunde. Der Vertrag braucht Schriftform oder elektronische Form, sonst ist er nichtig.
Wie viel Provision nimmt ein Maklerbüro in Warschau vom Käufer?
Weder Satz noch Obergrenze sind gesetzlich festgelegt. Nach OnGeo (17.12.2025) liegt die Provision üblicherweise bei 2–5 % des Preises, in Warschau bei 3–5 %. In einer SonarHome-Umfrage unter Verkäufern (8.01.2026) zahlten 45 % von ihnen 1–2 % und 31 % 3–4 % des Preises. Das sind von Verkäufern gezahlte Sätze und Portaldaten, keine amtliche Statistik. Bei einer Wohnung für 800.000 PLN sind je 1 % netto 8.000 PLN.
Ist die Maklerprovision inklusive Mehrwertsteuer?
Das hängt vom Makler ab. Maklerleistungen unterliegen dem MwSt.-Satz von 23 %. Ein Makler kann aber die Befreiung für Kleinunternehmer nutzen, wenn sein Umsatz 240.000 PLN im Jahr nicht übersteigt (Art. 113 Abs. 1 MwSt.-Gesetz, Grenze seit 1.01.2026). Prüfen Sie im Vertrag daher, ob der Betrag netto oder brutto ist. Bei 3 % von 800.000 PLN beträgt der Unterschied 5.520 PLN.
Wann wird die Maklerprovision fällig?
Die Fälligkeit regelt der Maklervertrag. Das Gesetz über die Immobilienwirtschaft bestimmt keinen Zeitpunkt (Rechtsstand Oktober 2026). Prüfen Sie vor der Unterschrift, ob die Vergütung erst nach dem notariellen Kaufvertrag oder schon nach dem Vorvertrag fällig wird und was gilt, wenn der Kauf scheitert. Bei Zahlungsverzug stehen Zinsen zu, keine Vertragsstrafe (Art. 483 § 1 Zivilgesetzbuch).
Darf der Makler von Käufer und Verkäufer Provision nehmen?
Die geltenden Vorschriften verbieten es nicht. Der Regierungsentwurf UD424 (Entwurf vom 2.09.2026) sieht vor, dass die Vergütung nur von einer Partei desselben Geschäfts zusteht. Am 7.10.2026 hatte der Entwurf den Status „offen“ und war nicht im Sejm, gilt also noch nicht. Fragen Sie das Büro direkt, ob es auch vom Verkäufer eine Vergütung erhält.
Hat Ihnen ein Büro einen Vertrag mit Provision vom Käufer zur Unterschrift gegeben? Schreiben Sie uns, bevor Sie unterschreiben. Senden Sie den Link zum Inserat, und wir sagen Ihnen, wie wir bei dieser Wohnung helfen können und zu welchen Bedingungen.
Jawno · +48 692 649 839 · infojawno@gmail.com
Der Text dient der Information und ist keine Rechtsberatung und keine Steuerberatung. Rechtsstand Oktober 2026.