İkinci el daire alımında emlak komisyonu: kim öder, ne için öder ve ne zaman

Varşova’da ikinci el bir daireye göz diktiniz ve emlak ofisi, gösterimden önce ya da sonra alıcıdan da komisyon aldığını söylüyor. Bu böyle olmak zorunda değil. Taşınmaz yönetimi kanunu, danışmana kimin ne kadar ödeyeceğini belirlemez. Madde 180 fıkra 3 yalnızca aracılık sözleşmesinin danışmanın faaliyetlerinin kapsamını belirlemesini ve yazılı ya da elektronik biçimde yapılmasını şart koşar (hukuki durum Ekim 2026). Yani komisyon ödeme yükümlülüğü ancak sizin kendi aracılık sözleşmenizden doğar. Sözleşmenin metni tutarı, ödeme zamanını ve neye ödediğinizi belirler. Ofis bugün işlemin her iki tarafından da ücret alabilir. Hükümet tasarısı UD424 bunu değiştirmeyi hedefliyor, ancak henüz yürürlükte değil.

Hukuki dayanak: taşınmaz yönetimi kanunu (ustawa o gospodarce nieruchomościami, u.g.n.), birleştirilmiş metin Dz.U. 2026 poz. 399, ve Medeni Kanun (kodeks cywilny, k.c.), birleştirilmiş metin Dz.U. 2026 poz. 795. Hükümleri, tutarları ve piyasa verilerini Ekim 2026 itibarıyla veriyoruz.

Komisyonu kim öder: siz, satıcı ya da ikiniz birden

Taşınmaz aracılığı, başkalarının sözleşme yapmasını hedefleyen ücretli faaliyetlerdir. Bunlara daire ya da kooperatif mülkiyet hakkının satın alınması da dahildir (madde 179b u.g.n.). Kanun yani danışmanın ücretle çalıştığını kabul eder, ama hangi tarafın ödeyeceğini söylemez. Bir oran ya da üst sınır da belirlemez.

Uygulamada üç düzenle karşılaşırsınız:

Tüm sütunları görmek için tabloyu yana kaydırın. →

Aracılık sözleşmesi, geçersizlik yaptırımıyla yazılı ya da elektronik biçimde olmalıdır (madde 180 fıkra 3 u.g.n.). Elektronik biçim, nitelikli elektronik imza demektir (madde 78¹ § 1 k.c.). E-postayla gönderilen imzalı bir tarama yalnızca belge biçimi sağlar (madde 77² k.c.). Sözlü onay, SMS ya da e-postada „tamam“ yazmak bu nedenle geçerli bir aracılık sözleşmesi değildir.

Kimin ödemesi gerektiği konusunda görüşler ayrılıyor. OnGeo anketinde (17.12.2025) katılımcıların %51’i komisyonu yalnızca satıcının ödemesi gerektiğini, %38’i iki tarafın ödemesi gerektiğini düşünüyordu. Bunlar nasıl olması gerektiğine dair görüşlerdir, piyasa uygulamasının tarifi değildir.

Varşova’da emlak ofisi alıcıdan ne kadar alır

Mevzuat bir oran belirlemez. Komisyonlara ilişkin verileri sektör portalları yayımlar, bu yüzden bunları tarih ve yöntemle birlikte okuyun:

Tüm sütunları görmek için tabloyu yana kaydırın. →

Her iki rakam da piyasa aralıklarıdır, fiyat listesi değildir. SonarHome verileri alıcıların değil, satıcıların ödediği komisyonlara aittir. Oran sözleşmeye bağlıdır ve pazarlığa açıktır.

Złoty olarak ne tutar? 800.000 PLN’lik bir daire için örnek (kendi hesabımız, KDV %23, Ekim 2026 itibarıyla):

Tüm sütunları görmek için tabloyu yana kaydırın. →

Karşılaştırma için: aynı fiyatta hukuki işlem vergisi (PCC) piyasa değerinin %2’sidir, yani 16.000 PLN, ve vergiyi noter tahsil eder (madde 7 fıkra 1 bent 1 harf a, madde 10 fıkra 2 PCC kanunu, birleştirilmiş metin Dz.U. 2026 poz. 191). İlk dairesini alan kişi PCC’den muaf olabilir (madde 9 bent 17). 800.000 PLN’lik bir dairenin satış sözleşmesi için azami noter ücreti KDV hariç 1.985 PLN’dir (azami noter ücretlerine ilişkin yönetmeliğin § 3 bent 5 ve § 6 bent 19’u, birleştirilmiş metin Dz.U. 2024 poz. 1566). Dolayısıyla danışman komisyonu, daire fiyatından sonra işlemin en büyük maliyeti olabilir. Sözleşmeyi imzalamadan önce hesaplayın.

KDV hariç mi dahil mi

Aracılık hizmetleri %23 KDV oranına tabidir. Danışman, satışı yılda 240.000 PLN’yi aşmıyorsa öznel muafiyetten yararlanabilir (KDV kanunu madde 113 fıkra 1, birleştirilmiş metin Dz.U. 2026 poz. 1263; sınır Dz.U. 2025 poz. 896 uyarınca 1.01.2026’dan beri geçerlidir). Taşınmaz aracılığı, muafiyetten çıkarılan hizmetler arasında yoktur (madde 113 fıkra 13).

Bu yüzden bir ofis size KDV’li, bir diğeri KDV’siz oran söyler. Tüketici koruma kurumu UOKiK, 2018’de bile komisyon tutarının açıkça belirtilmesi ve KDV’yi içermesi gerektiğini hatırlatmıştı. Sözleşmeyi uzaktan ya da iş yeri dışında yapıyorsanız, örneğin daire gösteriminde, danışman en geç sözleşme yapma iradenizi beyan ettiğiniz anda hizmetin vergiler dahil toplam fiyatını bildirmek zorundadır (tüketici hakları kanunu madde 12 fıkra 1 bent 5, birleştirilmiş metin Dz.U. 2026 poz. 1244).

Pratik tavsiye: sözleşmede PLN cinsinden KDV dahil bir tutar ya da „artı %23 KDV“ notu ve örnek hesapla yüzde oranı yazmasını isteyin. 800.000 PLN’nin %3’ünde „%3“ ile „%3 + KDV“ arasındaki fark 5.520 PLN’dir.

Aslında neye ödüyorsunuz

Kanun, aracılık sözleşmesinin danışmanın faaliyetlerinin kapsamını belirlemesini ister (madde 180 fıkra 3 u.g.n.). Kapsam genel yazılmışsa, örneğin „taşınmaz edinmede aracılık“, hizmetin yerine getirilip getirilmediğini sonradan değerlendirmek zordur. İmzadan önce danışmanın şunları yapıp yapmadığını sorun:

• ilanları sizin ölçütlerinize göre arayıp aramadığını, yoksa yalnızca kendi portföyündeki daireleri mi gösterdiğini;
• gösterimleri ve satıcıyla görüşmeleri organize edip etmediğini;
• dairenin hukuki durumunu kontrol edip etmediğini. Danışmanın tapu sicillerine, kadastroya, kayıtlara, nüfus kayıtlarına ve enerji kimlik belgelerine bakma hakkı vardır (madde 181a u.g.n.);
• ön sözleşme ve noter senedi için belgeleri hazırlayıp hazırlamadığını;
• sözleşmelerin imzasında hazır bulunup bulunmadığını.

Bu faaliyetleri sözleşmeye yazdırın. Dairede ve tapu kütüğünde (księga wieczysta) neye bakacağınızı, ön sözleşmeden önce ikinci el dairede nelere bakmalı yazımızda anlatıyoruz.

Ne zaman ödersiniz ve işlem gerçekleşmezse ne olur

Taşınmaz yönetimi kanunu, ücretin hangi anda muaccel olduğunu belirlemez. Bunu sözleşme belirler. İmzalamadan önce şunlara bakın:

1. Ödeme anı. Ücret yalnızca satış sözleşmesinin noter senedinden sonra mı, yoksa ön sözleşmeden (umowa przedwstępna) sonra mı doğuyor? Daha erkense, satış sözleşmesi yapılmazsa komisyona ne olacağını belirleyin.
2. Münhasırlık. UOKiK’e göre münhasır sözleşme yalnızca aracılık hizmetini kapsar. Müşterinin kendi bulduğu karşı taraf için komisyon istenmesini UOKiK hukuka aykırı saymıştır („temasın nasıl kurulduğuna bakılmaksızın“ hükümlerine ilişkin 19.11.2014 tarihli RBG-36/2014 kararı).
3. Sözleşme bittikten sonra komisyon. Karşı tarafın nasıl bulunduğuna bakılmaksızın ve sözleşme bittikten sonra sınırsız komisyon öngören hüküm, haksız şartlar siciline yazılmıştır (no. 2512, 19.09.2011, dosya no. XVII AmC 1786/09). Sözleşme bittikten sonra komisyon öngörüyorsa, somut bir süre belirtmesi ve yalnızca danışmanın size gösterdiği daireleri kapsaması daha güvenlidir.
4. Ödemede gecikme. Sözleşme cezası yalnızca parasal olmayan bir borcu güvence altına alabilir (madde 483 § 1 k.c.), ücret ödemesi ise parasal bir borçtur. Gecikme halinde faiz gerekir, sözleşme cezası gerekmez.

Sözleşmeyi danışmanın ofisinde değil, dairedeki gösterim sırasında imzalarsanız, sözleşmeyi iş yeri dışında yapmış olursunuz. Bu durumda 14 gün içinde cayabilirsiniz (tüketici hakları kanunu madde 2 bent 2 harf a ve madde 27 fıkra 1). Danışman hizmeti sizin açık ve önceki onayınızla tamamen yerine getirdiyse ve daha önce cayma hakkını kaybedeceğiniz konusunda sizi bilgilendirdiyse bu hak doğmaz (madde 38 fıkra 1 bent 1). Ayrıntıları imzadan önce aracılık sözleşmesinde nelere bakmalı yazısında anlatıyoruz.

İmzadan önce oranı nerede görürsünüz

Ekonomi ve Teknoloji Bakanının 19.12.2022 tarihli mal ve hizmet fiyatlarının gösterilmesine ilişkin yönetmeliği (Dz.U. 2022 poz. 2776), hizmet fiyat listesinin hizmetin verildiği yerde, erişilebilir ve iyi görünen bir yerde bulunmasını ister (§ 11 fıkra 1). Hizmet yalnızca tüketicinin yanında veriliyorsa, fiyat listesi hizmetten önce yazılı ya da elektronik olarak iletilmelidir (§ 11 fıkra 2). Tüm fiyat unsurlarını kapsıyorsa yüzde oranları verilebilir (§ 10 fıkra 2).

Yönetmelik, oranın internet sitesinde yayımlanmasını zorunlu kılmaz. İlanda oranı görmüyorsanız, gösterimden önce yazılı fiyat listesi isteyin. Böylece bir şey imzalamadan önce maliyeti karşılaştırabilirsiniz.

UD424 tasarısı yürürlüğe girerse ne değişir

Maliye ve Ekonomi Bakanı, taşınmaz yönetimi kanununda değişiklik tasarısı hazırladı (UD424, 2.09.2026 tarihli tasarı). Başlıca öneriler:

• „Ücret, aynı işlemin yalnızca bir tarafına aittir“ (öngörülen madde 180 fıkra 3);
• taşınmaz ilanı yalnızca aracılık sözleşmesi yapıldıktan sonra yayımlanabilir (öngörülen fıkra 3d);
• ortalama aylık ücretin iki ila beş katı arasında para cezaları (öngörülen madde 198d);
• 6 aylık yürürlüğe giriş süresi (vacatio legis).

7.10.2026 itibarıyla tasarı, Hükümet Mevzuat Merkezi’nde „açık“ durumundadır. Uzlaşma, kamuoyu istişaresi ve görüş alma aşamalarının son değişiklik tarihi 4.09.2026’dır ve tasarı Sejm’e sevk edilmemiştir. Bugün yürürlükte değildir. Tasarıya göre, değişiklikler yürürlüğe girmeden önce yapılan ve hâlâ geçerli aracılık sözleşmelerine eski hükümler uygulanır (tasarının madde 2’si), ancak tasarının içeriği hâlâ değişebilir.

İmzadan önce komisyon nasıl konuşulur

Komisyon sözleşme konusudur, bu yüzden görüşülebilir. OnGeo anketinde (17.12.2025) komisyonu düşürmeye çalışanların %64’ü daha düşük bir oran elde etmiştir. Bu bir portalın anket sonucudur, garanti değildir.

Ofise altı soru sorun ve yanıtları yazılı isteyin:

1. Ofisin bu dairenin satıcısıyla aracılık sözleşmesi var mı ve satıcı da ücret ödüyor mu?
2. Ücretim ne kadar, PLN olarak, KDV hariç ve dahil?
3. Hangi somut faaliyetler için ödüyorum?
4. Ücret ne zaman muaccel olur ve noter senedi yapılmazsa ne olur?
5. Sözleşme münhasır mı, ne kadar süreyle, nasıl feshedilir?
6. Danışmanın mesleki sorumluluk sigortası poliçesinin bir kopyasını sözleşme eki olarak alacak mıyım (madde 181 fıkra 3a u.g.n.)?

Yurt dışından alıcılar için notlar

Daireyi uzaktan alıyorsanız ya da Lehçe belge okumuyorsanız üç noktaya dikkat edin.

• Aracılık sözleşmesinin biçimi. Aracılık sözleşmesi yalnızca yazılı ya da nitelikli elektronik imzayla geçerlidir. E-postayla gönderilen tarama ya da mesajlaşma uygulamasındaki bir yazı yeterli değildir (madde 180 fıkra 3 u.g.n., madde 78¹ § 1 ve madde 77² k.c.). Anlamadığınız hiçbir şeyi imzalamayın ve ofisten fiyat listesini yazılı isteyin.
• Noter ve dil. Noter işlemleri Lehçe yapılır. Bir tarafın talebi üzerine noter işlemi ayrıca yabancı dilde de yapabilir, kendisi ya da yeminli tercüman (tłumacz przysięgły) aracılığıyla (Noterlik kanunu madde 2 § 3, birleştirilmiş metin Dz.U. 2026 poz. 614, hukuki durum Ekim 2026). Katılımcı Lehçe bilmiyorsa ve eklenmiş bir çeviri yoksa noter senedi kendisi ya da tercüman aracılığıyla çevirir (madde 87 § 1 bent 1).
• Złoty cinsinden tutarlar. Bu yazıdaki tüm tutarlar PLN’dir. Söz vermeden önce komisyonu, PCC’yi ve noter ücretini kendi paranıza çevirin.

Bu bölüm, sizin özel durumunuza ilişkin bir danışmanlığın yerini tutmaz.

Bizde nasıl işliyor

Birincil piyasadan alırsanız, alıcı bize ücret ödemez (%0). Birincil piyasadaki ücretimiz müteahhitlerle yaptığımız sözleşmelerden doğar. Ayrıntıları müteahhitten alımda emlak danışmanı ne kadara mal olur rehberinde anlatıyoruz.

İkinci el piyasasında ücreti ve kimin ödeyeceğini, iş birliğine başlamadan önce aracılık sözleşmesinde belirleriz. Aracı Vladyslav Moroz’dur (tek kişilik işletme) ve zorunlu mesleki sorumluluk sigortası vardır. 7 dilde hizmet veriyoruz. Yardımımızın kapsamını daire alımında nasıl yardımcı olduğumuz sayfasında anlatıyoruz, ilanları ise Varşova’da ikinci el piyasasından daireler bölümünde bulabilirsiniz.

Sıkça Sorulan Sorular

Polonya’da komisyonu her zaman alıcı mı öder?

Hayır. Taşınmaz yönetimi kanunu (ustawa o gospodarce nieruchomościami) danışmana kimin ne kadar ödeyeceğini belirlemez (madde 180 fıkra 3, hukuki durum Ekim 2026). Belirleyici olan aracılık sözleşmesidir. Ofis satıcıyla yaptığı sözleşmeye göre çalışıyorsa ve siz aracılık sözleşmesi imzalamıyorsanız, ofisin müşterisi değilsiniz. Sözleşme geçersizlik yaptırımıyla yazılı ya da elektronik biçimde olmalıdır.

Varşova’da emlak ofisi alıcıdan ne kadar komisyon alır?

Mevzuat ne oran ne de üst sınır belirler. OnGeo’ya göre (17.12.2025) komisyon genellikle fiyatın %2–5’i, Varşova’da %3–5’idir. Satıcılar arasındaki SonarHome anketinde (8.01.2026) satıcıların %45’i %1–2, %31’i fiyatın %3–4’ünü ödemiştir. Bunlar satıcıların ödediği oranlar ve portal verileridir, resmi istatistik değildir. 800.000 PLN’lik dairede her %1, KDV hariç 8.000 PLN eder.

Emlak komisyonu KDV dahil mi?

Bu danışmana bağlıdır. Taşınmaz aracılığı %23 KDV oranına tabidir. Ancak danışmanın satışı yılda 240.000 PLN’yi aşmıyorsa öznel muafiyetten yararlanabilir (KDV kanunu madde 113 fıkra 1, sınır 1.01.2026’dan beri). Bu yüzden sözleşmede tutarın KDV hariç mi dahil mi olduğuna bakın. 800.000 PLN’nin %3’ünde fark 5.520 PLN’dir.

Emlak komisyonu ne zaman ödenir?

Ödeme zamanını aracılık sözleşmesi belirler. Taşınmaz yönetimi kanunu bir tarih öngörmez (hukuki durum Ekim 2026). İmzadan önce ücretin yalnızca satış sözleşmesinin noter senedinden sonra mı, yoksa ön sözleşmeden sonra mı doğduğunu ve işlem gerçekleşmezse ne olacağını kontrol edin. Ödemede gecikme halinde faiz gerekir, sözleşme cezası gerekmez (Medeni Kanun madde 483 § 1).

Danışman hem alıcıdan hem satıcıdan komisyon alabilir mi?

Yürürlükteki mevzuat bunu yasaklamaz. Kanun değişikliği hükümet tasarısı UD424 (2.09.2026 tarihli tasarı), ücretin aynı işlemin yalnızca bir tarafından alınmasını öngörür. 7.10.2026 itibarıyla tasarının durumu „açık“tır ve Sejm’e sevk edilmemiştir, yani henüz yürürlükte değildir. Ofise, satıcıdan da ücret alıp almadığını doğrudan sorun.

Bir ofis size alıcıdan komisyon öngören bir sözleşme mi imzalattırmak istiyor? İmzalamadan önce bize yazın. İlanın bağlantısını gönderin, bu dairede nasıl ve hangi koşullarla yardımcı olabileceğimizi söyleyelim.

Jawno · +48 692 649 839 · infojawno@gmail.com

Bu metin bilgilendirme amaçlıdır, hukuki tavsiye ya da vergi tavsiyesi değildir. Hukuki durum Ekim 2026.